스크랩 부동산경매 권리분석

[투투원]

현장답사의 중요성

주택 전세입자의 파악 - 경매사이트나 법원경매자료는 참조자료이며 유용한 자료이다. 그러나 법적 책임이 없으며 빠져 있는 경우가 있음.[전적으로 본인책임]

- 현장에 답사하여 전세입자 확인과 주인거주확인 등 철저히 파악하여야 한다.[지피지기면 백전 백승]

동사무소의 전입자 확인 - 주민등록증과 경매자료 재출시 조회가능.

경매행위 참가 불가능자

채무자,소유자,재경매의 경우 종전경락자,이해관계집달관 및 그 친족, 경매부동산의 감정인 및 그의 친족등…

주택 임대차 보호법

소액임차인-근저당 간의 배당 예시

                                                [출처:대법원사이트]

임차인 을과 병은 소멸기준 권리인 근저당권 갑 이후에 대항력을

갖추었으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다.

배당 순위

1 순위 :

임차인 병 1200만원

근저당권 갑 설정당시 소액임차인으로서 최우선배당 받을 수 있는 보증금은

3천만원 이하이고 이에 대한 배당금은 최고 1,200만원 입니다.

2 순위 :

근저당권 갑 6,000만원

3 순위 :

임차인 을 : 1,600만원

임차인 병 : 400만원

근저당권 갑에게 2순위로 채권전액이 배당되면, 임차인 을과 병은 근저당

권 정의 설정 당시 의 소액임차인에(2001.09.15부터 서울시 보증금 4,000

만원이하 1,600만원 최우선배당) 해당하여 후순위 권리자인 근저당권 정에

대한 우선변제권이 있으므로, 임차인 을은 1천 6백만원, 임차인 병은

우선변제금 중 1순위로 배당 받은 금 1천2백만원을 제외한 4백만원을

우선하여 배당 받게 됩니다.[을,병 확정일자가 없는경우임]

4순위 : 근저당권 정 800만원

* 근저당권: 보통 주택담보대출에 이용된다.

* 안분배당: 차 순위 들의 경합에 의한 금액배례 배당을 말한다. 

우선 변제권와 최우선 변제권

우선변제권

대항요건과 주택임대차 계약서 상 확정일자를 갖춘 임대차는 임차주택이

경매,공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위 담보권리자나

기타일반 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.

최우선 변제권

임대보증금이 소액인 경우 임차주택이 경매 공매되더라도 임차주택가액의

2분의1범위 안에서 일정금액까지는 선 순위 담보권자보다도 우선하여 변제

받을 수 있습니다. 다만 경매신청기입등기가 경료 되기전에 입주 및

주민등록전입신고를 마쳐야 합니다.

주택 소액임차인 최우선 변제금

- 확정일자란?

   임대차계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을증명하기 위해 임대차계약서에 기부(記簿)번호를 기입하고 확정일자인을찍어 주는 것을 말합니다.

- 합동법률사무소 공증,읍,면,동사무소[600원]에 신고, 법원등기소도 가능함.

▒▒▒ 주택소액임차인 최우선 변제금 ▒▒▒

담보물건설정일	지 역	보증금 범위	최우선변제액
84. 5. 14 ~ 87. 11. 30	특별시,직할시	300만원 이하	300만원 까지
	기타지역	200만원 이하	200만원 까지
87. 12. 1 ~ 90. 2. 18	특별시,직할시	500만원 이하	500만원 까지
	기타지역	400만원 이하	400만원 까지
90. 2. 19 ~ 95. 10. 18	특별시,직할시	2,000만원 이하	700만원 까지
	기타지역	1,500만원 이하	500만원 까지
95. 10. 19 ~ 01. 9. 14	특별시,광역시,군지역제외	3,000만원 이하	1,200만원 까지
	기타지역	2,000만원 이하	800만원 까지
2001. 9. 15 ~	수도정비계획법 중 과밀억제권역	4,000만원 이하	1,600만원 까지
	광역시(부산,대구,대전,광주,울산)	3,500만원 이하	1,400만원 까지
	기타지역	3,000만원 이하	1,200만원 까지

                                                        [출처:대법원사이트]

▒▒▒ 수도정비계획법 중 과밀억제권역 ▒▒▒

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* 서을특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시 ( 반월특수지역을 제외한다. )

* 남양주시 ( 호평동, 평내동 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한한다 )

* 인천광역시 [ 강화군, 옹진군, 중구 운남동, 운북, 운서동, 중산동, 남북동, 덕교동, 을왕동, 무의동, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도 앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다.) 남동유치지역을 제외한다. ]

▒▒▒ 최우선 변제금 지급기준 ▒▒▒

소액임차인이 최우선으로 얼마만큼의 배당액을 받을 수 있는가에 관하여 현행법은 수도권 1,600만원, 광역시 1,400만원, 기타지역 1,200만원으로 규정하고 있다.

주택임대차보호법 부칙에 의하면 이 법시행전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 현행법 시행 전에 부동산에 대하여 근저당권을 취득한 자에 대한 관계에 있어서는 구 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야한다.

이는 현행 규정에 의하면 소액임차인에 해당하더라도 담보권자와의 관계에서 담보권설정일을 기준으로 종전 규정에 의할 경우에 소액임차인에 해당하지 아니하는 경우가 있을 수 있기 때문이다. 그러나 이러한 경우에도 배당절차에서 그 피담보채무가 모두 배당된 경우에는 그 나머지 배당금에 대하여는 임차인에게 유리한 현행 규정이 적용된다. 그리고 가압류는 위 '담보물권'에 해당하지 아니한다.

소액보증금이 낙찰가 (배당할 금액에서 집행비용을 제한 나머지금액)의 1/2를 초과하는 경우에는 낙찰가의 1/2에 해당하는 금액에 한해서만 최우선변제권이 있다 이 규정은 가장 임차인에 대한 대책임과 동시에 다른 담보물권자를 보호하기 위해서 둔 규정이다. 예를 들어 하나의 주택에 임차인이 2인이상이고, 그 각 소액보증금 중 일정액의 합산액이 낙찰가의 1/2을 초과하는 경우에 그 소액보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 소액보증금 중 일정액의 비율로 그 낙찰가의 1/2에 해당하는 금액을 안분한 금액을 각 임차인의 소액 보증금으로 간주한다. (주택임대차보호법 시행령 제3조3항)