스크랩 분당 한솔5단지 리모델링사업설명회 참관기

[산사랑]

지난 3월 22일 토요일 새소망교회에서 개최된 한솔5단지 리모델링사업설명회에 다녀왔습니다. 분당에서는 이매동 한성아파트, 수내동 그린타운에 이어 아파트 단지를 대상으로 한 세 번째 사업설명회인 것으로 압니다. 가서 직접 보신 분들도 계시겠지만 참석 못하신 분들을 위해 주요내용들을 요약해 소개합니다. 해피엔드^ㅡ^

한솔5단지는 분당에서도 가장 땅값이 비싼 정자동에 위치하고 있으며 분당선과 신분당선 정자역 예정지까지 도보로 10분 내외 거리에 있는 역세권이라 할 수 있습니다. 주변에 이마트가 있고 단지 내에 한솔초등학교, 한솔고등학교가 있어 분당에서도 손꼽히는 뛰어난 입지를 갖고 있습니다.

한솔5단지 리모델링 대상은 공동주택 12개동 1156세대이며, 구성평형은 17, 18, 19, 22, 30평형인데 17, 18, 19평형은 1베이이고 22평, 30평은 2베이구조입니다. 1994년도 준공되어 15년이 되는 2009년까지 약 1년 6개월을 남겨두고 있습니다. 분당에서는 서민들의 보금자리로서의 역할을 충실히 해왔으며 주공에서 분양해서 그 동안 저평가되어왔다는 인식이 강한 곳으로 최근 꾸준히 시세가 올라가며 주목받고 있는 단지입니다.

하나, 사업설명회 현장 분위기

한솔5단지 리모델링추진위원회 측에서는 설명회장 입구에서 <리모델링사업조합설립및행위허가동의서>와 <분당한솔5단지리모델링사업설문조사> 양식을 배포했고 즉석에서 조합설립동의서에 인감을 찍고 인감증명서를 첨부해 제출하라는 안내를 하고 있었습니다. 주민들은 대체로 리모델링에 찬성하며 열심히 양식을 채워서 제출하는 모습이었습니다. 위 양식들은 나중에 사진을 찍어 올리도록 하겠습니다.

새소망교회의 많은 좌석을 모두 메운 것으로 보아 주민들의 관심이 매우 크다는 것을 짐작할 수 있었고 또한 인근 부동산에서는 입구에서 명함을 돌리는 등 인근 부동산에서도 많은 관심을 갖고 있는 듯 했습니다.

둘, 사업설명회의 주요내용

17, 18, 19평형은 GS건설이 22, 30평형은 현대산업개발이 각각 분담해서 사업설명회를 진행했습니다. 저는 볼일이 있어서 오후 1시30분에 있었던 GS건설의 사업설명회만 참석했는데 프리젠테이션을 한 사람은 지난 번 수내동 그린타운 사업설명회에서도 만났던 GS건설 리모델링사업부의 최재원차장님이셨습니다. 주요내용을 살펴보겠습니다.

1. 리모델링의 절차

리모델링은 (1) 리모델링 결의 (2) 소유자동의확보 (3) 조합설립인가 (4) 안전진단실시 (5) 건축심의위원회 심의 (6) 매도청구 (7) 행위허가신청 (8) 리모델링행위허가 (9) 이주 및 착공 순으로 이루어진다. 조합설립을 위해서는 최소한 2/3이상의 소유자동의확보가 필요하며 조합설립동의서에는 인감도장을 찍고 인감증명서를 첨부해야한다. 리모델링에 필요한 안전진단등급은 A~C까지이며 D인 경우 재건축, E인 경우 철거판정을 받게 된다. 한솔5단지를 직접 둘러보니 B또는 C등급 정도 나올 것 같아 리모델링에는 무난할 것으로 보인다. 건축심의위원회에서는 용적률, 건폐율, 도로사선제한 등의 완화여부를 심의한다. 공사기간은 통상 최장 2년을 넘지 않는다. 지하주차장을 2층까지 판다해도 18개월 정도면 되고 지하3층까지 판다해도 24개월을 넘지 않는다.

2. 구조와 평면

리모델링추진위원회 측의 요청으로 개략적인 증축리모델링 후 평면도를 준비했다. 증축리모델링은 엘리베이터가 있는 쪽의 반대편 즉, 발코니 쪽으로 증축하게 되며 중앙 계단실에 위치한 두 세대는 내력벽을 일부 철거하고 계단실 사이 빈 공간을 나눠 갖도록 설계할 수 있다.

지하주차장을 파서 충분한 주차공간을 확보하고 지상에는 차가 없는 친환경 공원으로 조성할 수도 있지만 1층을 필로티로 만들 경우 지상1층에 데크를 설치하고 데크공간은 주차장으로 데크 상층은 공원으로 조성할 수 있는데 이 경우 지하주차장을 파는 것보다 공사비를 절감할 수 있다. 1층 필로티 빈 공간에는 피트니스센터 등 주민편의시설을 설치한다.

3. 리모델링 분담금 및 예상수익률

분담금은 공사비와 사업비용으로 구성되는데 통상 공사비는 260만원 수준에서 결정되며 사업비용은 공사비의 10%를 잡으면 된다. 한솔5단지의 경우 공사비를 300만원, 사업비를 30만원으로 여유 있게 잡아 분담금을 산정했다. 각 평형별 분담금은 330만원 X 평형별 계약면적으로 계산한다.  

구  분	전용면적(㎡)				계약면적(㎡)		세대별분담금
	변경 전		변경 후
17평형	41.85		54.20		101.19		1.01억
		12.66평		16.40평		30.61평
18평형	41.85		54.20		104.19		1.04억
		12.66평		16.40평		31.52평
19평형	42.75		55.20		107.72		1.07억
		12.93평		16.70평		32.59평

예상수익률은 19평형 기준 24평형으로 증축 시 대략 다음과 같다. 통상 수익금이 투자금액의 100%를 초과하면 리모델링의 사업성이 있다고 판단하는데 한솔5단지의 경우 수익률이 200%에 달하므로 매우 조건이 좋다.

평형	현재매매가	세대별투자금	증축후예상시세	예상투자수익	비고
19	2.8억	1.1억	6억	2.1억

4. 금융지원

기본적으로 공사비와 이주비용은 공사가 완료된 후 지불하는 후불제이다. 공사비의 경우 전체 공사비의 40%를 대출받을 수 있으며, 이주비는 국민은행 감정가의 40%를 대출받을 수 있다. 리모델링 아파트는 전용면적의 130%를 증축해서 국민주택규모를 초과하더라도 부가가치세(VAT)가 면제된다. 따라서 30평형의 경우 40평형이 되어도 부가가치세 부과대상이 아니다. 취득세, 등록세는 분담금의 2.08% 과세된다.

셋, 리모델링추진위원장 말씀 요지

참고로 위원장님께선 설계 쪽 일을 하고 계시다고 합니다. 한솔은 주공에서 지은 소형아파트 위주의 단지라는 이유로 그 동안 푸대접을 받아 왔다. 또한 입주한지 13년이 지나서 수도관이 낡아 녹물이 심하다. 따라서 리모델링을 반드시 해야만 한다. 또한 한솔5단지는 소형아파트가 주축이라 면적에 비해 세대수가 많아 주민동의율 확보에 상대적으로 더 많은 시간이 필요하다. 아직 리모델링까지 1년6개월의 시간이 남았지만 지금부터 서둘러야 16년이 되는 시점에 바로 리모델링을 추진할 수 있다. 리모델링을 빨리 끝내야 더 비싸게 팔 수 있다.

2006년 10월 이전에는 공급면적 산정시 전용면적과 주거공용면적 그리고 부대시설면적을 합쳐서 산정했지만 그 이후에는 전용면적과 주거공용면적 만을 합쳐서 계산한다. 따라서 한솔5단지 17, 18, 19평형을 요즘 면적산정 기준대로 환산하면 16, 17, 18평이다.

세대의 위치, 구조에 따른 특성을 고려해 각 세대별로 최대한의 이익을 볼 수 있도록 특성화된 설계를 할 것인가 아니면 모두 동일한 설계로 갈 것인가는 주민들의 의사를 물어 다수결로 결정할 것이다.

이주대책관련 건설사들의 의견을 들어보면 법적으로 정해진 대로 현재시세의 40%까지만 대출해 줄 수 있다고 제안한 건설사도 있고, 80%까지 대출해 줄 수 있다는 건설사도 있는데 그런 건설사는 금융사를 계열사로 두고 있는 건설사로서 법적으로 제한을 초과하는 대출은 회사에서 지원해 주겠다는 입장이다.

리모델링에 반대하는 세대에 대한 매도청구 시에는 현재시세대로 매입하게 되며  매입비용용의 80%는 대출을 받고 20%는 건설사에서 부담한다. 매각에 따른 수익금은 지분에 따라 조합원들에게 공평하게 나눠주게 되므로 공사비가 감소하는 효과를 얻게 된다. 만약 리모델링에 찬성하는 세대가 80%이고 반대하는 세대가 20%라면 세대별로 약 50%의 공사비 절감효과를 얻게 될 수도 있다.

넷, 주민질문 및 건의사항

(1) 공사비 대비 증가하는 면적이 너무 작다. 18평형의 경우 1억 이상을 분담금으로 내야하는데 전용면적은 네 평도 늘어나지 않는다. 네 평을 늘이기 위해 평당 3천만원 가량을 부담해야 한다는 게 말이 되나?

(2) 중앙계단실에 면한 두 세대의 경우 계단실까지 확장시켜준다면 다른 세대에 비해서 혜택을 보는 거 아니냐? 양 사이드 세대의 경우 이미 복도 쪽에 발코니를 두고 있기 때문에 리모델링을 해도 별로 이익 보는 게 없다.

(3) 5단지와 6단지가 공동으로 사용하는 관리사무소의 경우 증축리모델링 비용을 5단지만 부담하는 것인가?

(4) 이주비와 분담금의 대출이자는 업체별로 다른 것인지?

(5) 주민설명회의 홍보가 덜 되어 소유주 중에는 설명회가 개최되는 것을 모르는 사람들도 상당수 있다. 다음 설명회 때에는 더 많은 소유주들이 올 수 있도록 해 달라.

다섯, 맺으며

저는 개인적으로 한솔5단지 19평형에 3년가량을 살다가 느티마을로 왔기 때문에 한솔5단지리모델링의 성공여부에 누구보다도 많은 관심을 갖고 있고 또 반드시 성공하기를 바라는 사람 중 하나입니다. 3월22일 개최된 사업설명회에 대한 주민들의 뜨거운 열기와 리모델링추진위원님들의 열의를 보니 리모델링 사업이 순조롭게 진행될 것 같다는 생각이 들어 안심이 됩니다.

리모델링에는 아무리 작은 평수라도 1억에 가까운 분담금을 부담해야 합니다. 물론 그렇게 해서라도 나중에 그 이상 아파트의 가치가 상승해 주거환경개선과 미래가치상승의 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다면 모르겠지만 만에 하나 투자한 금액만큼도 수익이 나지 않는다면 상당히 낭패스러운 상황이 될 것입니다.

리모델링의 추진여부는 주민들이 결정하는 것입니다. 그것도 최소한 80% 이상의 주민들이 찬성해야 행위허가를 받을 수 있습니다. 그만큼 주민들의 합의가 중요한 것입니다. 그리고 그러한 합의는 리모델링의 리스크 부분에 대한 주민들의 충분한 이해를 토대로 해서 이끌어 내야 할 것입니다.

그러한 측면에서 한솔5단지의 주축이 되는 10평형대의 1베이 아파트가 증축리모델링 후 20평형대의 1베이 아파트가 된 후 부동산 시장에서 얼마나 가치를 인정받을 수 있을 것인지에 대한 진지한 고민과 그에 따른 대책도 아울러 생각해 보았으면 좋겠습니다. 이와 관련 부평 산곡동 한신아파트 17평형을 1베이에서 2.5베이로 증축하는 방안 같은 것도 고려해 볼 수 있다고 봅니다. 링크(http://cafe.daum.net/iloveremodeling/36H6/519)

소형아파트의 경우 중대형아파트보다 훨씬 더 증축리모델링의 필요성이 큼에도 불구하고 세대통합이나 베이수를 늘리는 방식의 수평증축에 한계가 있어 리모델링 추진에 장애가 되고 있습니다. 따라서 보다 획기적이고 창의적인 설계가 도입되고 그러한 설계를 뒷받침할 수 있도록 내력벽 철거범위에 있어 기준을 완화하는 등 정부의 지원책이 절실하다고 생각합니다. 한솔5단지의 성공적인 리모델링을 기원합니다.