9.1세제개편--부동산절세

[사고뭉치(장경희)]

• 부동산 세법 개정안이 발표됨에 따라 집을 사거나 팔려고 계획했던 사람들은 한 푼이라도 세금을 아끼기 위해서는 시기와 전략 수정이 필요하게 됐다.
  특히 이번 세제 개정안에 따르면 양도세와 종부세 등 개정안 시행시기가 제각각 달라 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 부동산세 절세 방안을 전문가들로부터 들어봤다.
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  ◆ 6억~9억원 사이는 양도시점 조절로 절세 =
  고가주택 기준이 6억원에서 9억원으로 확대됐다. 비과세 요건을 갖춘 주택을 9억원 이하로만 판다면 최초 취득 금액과는 상관없이 양도소득세를 내지 않는다.
  주용철 코리아베스트 세무사는 "개정안은 공포일 이후에 적용되므로 양도시기를 미루면 세금을 줄일 수 있다"고 조언했다. 2005년 송파구 아파트를 2억원에 취득해 2년 이상 거주한 K씨가 7억원에 집을 파는 상황에서 현행 규정에 의하면 약 966만원의 세금을 내야 한다. 하지만 2009년 개정안이 시행된 이후 매매시 9억원 미만의 주택에 비과세 혜택이 적용돼 세금을 내지 않아도 된다.
  양도시기는 잔금 청산일을 기준으로 하고, 잔금 청산일 이전에 등기가 접수됐다면 등기접수일을 양도일로 본다. 서울, 과천, 5대 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동) 거주자라면 3년 보유, 3년 거주, 기타 지역은 3년 보유, 2년 거주가 비과세 요건. 만약 비과세 요건은 갖췄지만 주택이 9억원 이상이라면 9억원을 초과하는 금액에 대해서만 세금을 낸다.
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  ◆ 세월이 약이다. 장기보유특별공제를 노리자 =
  1주택자에 대한 세금 혜택 중 하나는 장기보유특별공제다. 3년 이상 보유한 주택에 대해 매년 8%씩 최대 10년 80%까지 공제해 주므로, 오래 가지고 있는 것이 정답이다. 98년에 서울에서 단독주택을 3억원에 취득했지만 거주하지 못한 L씨의 경우 개정안 적용 후 5억원에 양도했을 때는 2200만원, 7억원에 양도했을 때는 5700만원, 15억원에 양도했을 때는 1억8000만원의 세금이 줄어든다.
  주용철 세무사는 "고가의 1주택 보유자인데 보유기간이 10년에 가까워졌다면 10년을 채워서 양도하는 것이 좋다"고 조언했다. 이신규 하나은행 세무사는 "특히 매년 양도차익에서 8%씩 공제되는 장기보유특별공제가 큰 혜택이기 때문에 매년 취득일을 넘겨 보유 기간을 한 해 더 늘리는 방법도 생각할 수 있다"고 말했다. 내년, 후년에 1%씩 인하되는 양도세율도 활용하자.
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  ◆ 다주택자라면 3억원 미만 지방광역시 주택 먼저 팔기 =
  2주택 중과대상이 되는 주택 기준이 지방광역시 소재 1억원 미만에서 3억원 미만으로 확대됐다.
  서울과 지방광역시에 집을 각각 한 채 가지고 있는 사람이 현행 규정에 따라 주택을 양도하면 어느 것을 양도하든 먼저 양도하는 주택에 중과세가 적용된다. 반면 개정안에 따르면 지방주택이 3억원 미만이라면 어느 주택을 양도하든 주택이 한 채만 남아 있는 것으로 간주돼 50% 중과세율 대신 9~36% 일반세율이 적용된다. 주용철 세무사는 "지방광역시에만 두 채 이상을 보유했다면 공포일 이후에 양도하고, 서울에만 두 채를 보유했다면 공시가격 1억원 이하 주택을 먼저 양도해서 절세할 수 있다"고 말했다.
  
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• 정부가 지난 1일 발표한 세제 감면안 중 부동산 세제 개편 방안은 양도세 종합부동산세 상속ㆍ증여세 등의 세율 인하와 면제폭 확대 등을 골자로 하고 있다.
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  이 중 양도세 감면안의 핵심은 △양도세 비과세 기준금액 9억원으로 상향 조정 △장기보유특별공제 10년 보유시 80%까지 공제 △양도세율 6~33%로 하향 조정 등 세 가지다. 반면 비과세 혜택을 받기 위해서는 3년(지방은 2년) 거주요건을 채워야 한다.
  우선 고가주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향 조정돼 9억원 이하 주택을 팔 때는 양도세를 내지 않아도 된다.
  장기보유특별공제 혜택도 현재 20년 보유에서 10년 보유로 확대돼 최대 80%까지 양도세를 공제받을 수 있다. 구간별 세율도 6~33%로 하향 조정된다.
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  이렇게 되면 1가구 1주택 거주요건을 갖춘 사람이 2억원에 취득한 주택을 10년 후 10억원에 팔면 양도차익은 8억원으로 현재는 양도세 약 5500만원을 납부해야 한다. 하지만 개편안에 따라 장기보유특별공제 혜택과 세율을 적용하면 92만원만 내면 된다.
  반면 거주요건은 강화됐다. 투자 수요자보다 실거주자를 우대하기 위한 조치다. 수도권 대부분 지역은 3년 보유와 3년 거주해야 양도세 비과세 혜택을 받게 되며 비수도권과 수도권 일부 지역은 3년 보유 2년 거주요건을 갖춰야 한다.
  종합부동산세는 과표적용률이 2007년 수준인 80%로 동결된다. 또 세부담 상한선도 현재 300%에서 150%로 제한돼 급격한 세부담 증가를 피할 수 있게 됐다.
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  이에 따라 서울 강남구 삼성동 아이파크 전용 156㎡는 과표적용률 상승(80%→90%)으로 작년보다 174만원(1318만원→1492만원)을 더 내야 했지만 종부세법이 개정되면 작년과 같은 금액을 내면 된다.
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  또 종부세 일시 납부에 대한 부담도 줄어든다. 이는 정부가 종부세 분납 대상을 현재 1000만원 초과에서 500만원 초과로, 분납 기간도 45일에서 2개월로 늘려 납세 편의를 제공하기로 했기 때문이다.
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  상속ㆍ증여세율은 현행 10~50%에서 2009년 7~34%, 2010년 6~33%로 각각 낮아진다. 현재 상속세율은 △1억원 이하 10% △1억원 초과~5억원 이하 20% △5억원 초과~10억원 이하 30% △10억원 초과~30억원 이하 40% △30억원 초과 50%로 구성돼 있다.
  정부안대로 상속세법이 개정되면 2010년에는 과표구간이 4단계로 축소되면서 △5억원 이하 6% △5억원 초과~15억원 이하 15% △15억원 초과~30억원 이하 24% △30억원 초과 33%로 대폭 인하된다.

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• 이번 9ㆍ1 세제개편에는 실수요자 중심으로 부동산시장을 재편하겠다는 의도가 담겨 있다. 실거주요건을 강화하는 대신 장기보유자에 대해서는 세금 경감폭을 확대하는 것을 골자로 하고 있기 때문이다. 고가주택 기준을 6억원에서 9억원으로 인상한 것도 이런 의도와 무관치 않다.
  이번 개편안에 따른 영향이 부동산 시장에 즉각 나타나고 있다. 수혜지역으로 꼽히는 강남ㆍ분당 고가주택은 매도시기를 늦추기 위해 급매물들이 들어가고 있고 거주요건 강화로 피해가 예상되는 과천ㆍ용인 등 소형 주택 하락세가 두드러지고 있다. 이에 따라 부동산 투자전략에도 변화가 불가피하게 됐다. 전문가들에게 세제 개편안에 따른 부동산 투자 전략을 들어봤다.
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  ◆ '똘똘한 한 채'만 남겨라 =
  이번 세제 개편안에서 핵심은 투자용으로 가격이 낮은 여러 채를 보유하는 사람보다 고가 주택이라도 거주용으로 보유한 사람을 우대하겠다는 것이다. 9억원짜리 집 한 채를 보유하다 거주요건을 채운 뒤 팔 때는 양도세를 내지 않아도 되지만 3억원짜리 세 채를 보유하고 있으면 1가구2주택 중과 대상이 된다.
  그래서 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "이번 세제개편 영향으로 여러 채를 보유하는 것보다는 '똘똘한 한 채'를 유지하려는 경향이 두드러질 것"이라고 내다봤다. 함영진 부동산써브 리서치실장도 "거주요건 강화가 저가 주택에 대해 전세를 끼고 주택을 매입하는 등 투자수요 진입을 차단할 수 있어 수도권 외곽과 비수도권 지역 주택시장이 위축돼 시세가 하락할 수 있다"며 "다주택자라면 이들 지역에 보유한 주택은 처분을 고려할 시점"이라고 분석했다.
  따라서 다주택자는 실거주가 가능한 핵심 주택만 남기고 팔든지 아니면 기존 주택을 팔고 실거주가 가능한 집으로 갈아타는 것도 방법이다. 지방 광역시나 지방에서 공시가격 3억원 이하인 주택을 한 채 이상 보유하고 있다면 양도세 절감을 위해 임대사업자 등록을 고려해 볼 만하다.
  기존에는 85㎡ 이하 주택 5채 이상을 10년 보유해야 양도세 중과에서 제외됐지만 앞으로는 149㎡ 이하 주택 한 채 이상을 7년 이상 임대하면 되기 때문이다. 임대사업자로 등록하는 절차는 구청을 찾아 임대주택사업 등록을 하면 된다. 취득ㆍ등록세를 감면받을 수 있고 보유시에는 재산세도 감면받는다.
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  ◆ 매도ㆍ매수 타이밍을 잡아라 =
  투자 목적으로 기존 주택을 사려고 하는 무주택자라면 세제개편안이 시행되기 전에 집을 사는 게 좋다. 제도 시 행 전에 집을 사면 기존 세법에 따라 3년만 보유하면 양도세가 비과세되기 때문이다. 그러나 제도 시행 후에 집을 사면 거주요건을 채워야 한다. 기존 서울과 과천 그리고 분당 등 5개 신도시뿐만 아니라 수도권 모든 지역과 지방에서 3년 이상 보유하더라도 최소 2년 또는 3년 이상 살지 않으면 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에서 제외된다.
  거주요건 강화는 공포일 이후 최초로 취득해 양도하는 물량부터 적용된다. 정부는 9월 30일 소득세법 시행령을 의결할 예정이기 때문에 관보 게재 시점을 감안하면 10월 중순부터 비과세 요건이 강화될 전망이다.
  투자 목적으로 집을 살 때는 확실한 가격 상승 가능성이 없으면 신중해야 한다. 지금까지 용인 등 수도권이나 지방 도시 등에는 거주요건이 없었기 때문에 양도세 걱정이 없었지만 앞으로는 실거주를 하지 않으면 양도세 부담이 만만치 않다. 지금과 같은 부동산 시장에서는 가격 상승을 기대하기 어렵기 때문에 시세 차익 없이 괜히 세금만 내게 될 수도 있다.
  함영진 부동산써브 실장은 "거주할 수도 없는데 타 지역에 원정 투자용으로 미분양 아파트 등을 사두는 것은 바람직하지 않다"며 "매수에 앞서 거주 가능성, 목적 등을 분명히 한 후 매입해야 한다"고 말했다.
  매도자는 매수자와 반대로 매도 타이밍을 내년 이후로 미루는 것이 좋다. 특히 고가주택 기준 상향으로 9억원 이하 주택을 한 채 보유하고 있는 사람은 보유ㆍ거주 요건만 갖추면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다. 반면 9억원 초과 고가주택을 보유한 사람이라면 가급적 오래 보유하는 게 좋다. 장기보유특별공제와 양도세율 조정이 내년 1월 1일 이후 적용되기 때문이다.
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  ◆ 청약전략도 재검토해야 =
  이번 세제 개편안은 분양시장에도 일정 부분 영향을 미칠 전망이다. 인천 청라지구(7~10년→5~7년)나 김포 한강신도시(7~10년→3~5년)는 8ㆍ21 대책에서 전매제한 기간이 완화돼 유동성이 좋아졌지만, 분양권 등기시점부터 보유기간이 다시 산정되기 때문에 입주 후 최소 2년을 더 거주해야 하므로 세금까지 고려한 분양권 전매 체감기간은 기대치보다 늘어날 수밖에 없다는 사실을 명심해야 한다. 특히 향후 거주까지 고려한 청약전략은 절실한 문제다.
  기존 양도세 비과세 거주요건을 채울 필요가 없는 지역에서 이미 분양받은 사람도 발등에 불이 떨어졌다. 현재 잔금을 지급하지 않은 기분양자가 가장 문제다. 양도세 거주요건 강화 조치를 간과해선 안 되기 때문이다.
  거주요건 강화 적용시기는 공포일 이후 최초로 취득해 양도하는 분부터 적용되는데 잔금지급일이 공포일 이후이면 취득일도 공포일 이후가 되기 때문에 공포일 전에 분양을 받았더라도 거주요건 강화에 해당된다. 따라서 기분양자들도 양도세 비과세 혜택을 받으려면 거주요건을 채워야 하는 페널티를 받게 된 셈이다. 이는 남아 있는 미분양도 마찬가지다.
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  ◆ '매도'보다 '증여'고려 =
  이번 세제개편 중 상속ㆍ증여세율 현실화 내용을 들여다보면 다주택자가 보유주택 수를 줄이는 방식은 시장에 내다파는 것보다 상속이나 증여가 유리하다는 평가가 나온다.
  다주택자는 보유 주택 매도시 양도세 중과규정(50~60%)이 그대로 적용돼 세 부담이 크지만 보유 주택을 상속이나 증여하게 되면 현재보다도 세금 부담이 훨씬 줄어들기 때문이다.
  예컨대 2주택자가 5년 전 1억5000만원에 산 집을 4억5000만원에 팔 때 양도세는 약 1억3875만원이지만 이를 성인 자녀에게 증여 또는 상속하면 내년에는 2940만원, 2010년에는 2520만원만 부담하면 된다. 박원갑 부사장은 "증여세 인하로 다주택자들은 양도세 중과 부담을 지는 것보다 증여를 하는 게 종전보다 훨씬 유리할 수 있다"고 설명했다.
  
  

[깨비(이명호)]

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