수용될 토지에 투자할 경우 체크하여야 할 사항
수용방식에 의하여 사업이 진행되거나 진행이 예정된 부동산에 투자할 경우에 무엇보다 정당한 보상금을 최대한 높게 받은 것이 투자목적이다. 따라서 그 투자효과는 사업 속도와 규모, 사업목적 및 용도, 보상규모 등 그 사업의 전체적 내용과 밀접한 관련이 있다. 따라서 사업진행이 어느 정도 진행되고 있는지, 개발주체가 누구인지, 개발용도 및 기간이 어느 정도이고, 개발규모는 어떠한 지, 보상금은 언제․얼마정도 풀릴 것인지. 개발로 인하여 어느 정도 유입인구가 발생할 것인지, 토지양도에 따른 세금문제 등을 꼼꼼히 체크하여야 한다. 또한 보상금 증액부분으로 감정평가가 공평타당하게 이루어졌는지, 누락요소는 없는지, 향후 협의에 불응시 장단점은 무엇이 있는지를 분석하여 그 분석결과를 토대로 의견서 및 이의신청의 근거자료로 활용하고, 잘못된 정보로 인한 불이익을 사전에 방지할 수 있는 자료로 활용하여야 한다.
1. 사업의 전반적 내용을 체크하되, 적극적으로 동참하라
⑴ 공익사업 내용 확인
해당 공익사업에 대한 전반적 사항(사업인정고시일․진행절차․보상규모 등)과 앞으로의 진행 절차 등을 해당 관청이나 사업시행자로부터 확인한다.
⑵ 정보공개청구
본인 소유 토지 및 지장물에 대하여 평가한 감정평가서 사본 등의 공개를 사업시행자에게 요구한다.
⑶ 사업에 적극적으로 동참하라.
보상 대상자가 효과적으로 보상을 받기 위하여서는 사업시행자의 업무에 협조할 사항은 협조하여 사업시행기관의 실무진과 원주민과 원만한 관계를 유지하고 필요한 정보를 적기에 제공 받을 수 있도록 하여야 하며, 보상계획의 공고나 통지가 있으면 본인이 보상 받아야할 물건의 목록에 누락이 없는지를 검토하여 누락분에 대하여는 이의를 신청하고, 감정평가사를 추전할 수 있는 기회를 포기하지 말고 가능하면 추천하여 보상금 산정에 적극 참여한다.
⑷ 최대한 유리한 자료를 활용하라.
보상 대상자의 최대의 목표는 현실적인 보상금액을 받는 것이며, 보상금액은 감정평가결과에 따라 결정되므로 감정평가를 위한 현지조사에 적극 협조하고, 인근 부동산의 매매자료나 대상 부동산의 장점 등 본인에게 유리한 자료를 감정평가사에게 제공하고, 수용재결 후 이의신청을 하고자 할 때에는 법원에 “이의를 유보”하고 공탁금을 먼저 찾은 후 이의재결 절차나 행정소송절차를 이행하는 것이 유리하다.
2. 보상효과를 극대화할 수 있는 땅에 투자하라
수용방식으로 이루어지는 공공개발사업은 사업인정고시일을 기준으로 공시지가를 토대로 감정평가한 금액으로 보상이 이루어지는 구조이다. 그 동안 보상사례를 보면 보통 공시지가의 2 - 3배 정도 범위에서 이루어진 것으로 보아 최대한 저렴한 가격에 매입하는 것이 투자의 극대화를 노릴 수 있다. 이를 테면, 권리상 하자가 있는 땅이나 개발이 어렵고 넓은 임야, 맹지․경사지․하천․도로 등과 같이 개발이 불가능한 땅일수록, 보상금액을 높일 수 있는 땅일 경우 그 투자가치는 높다.
3. 보상에 따른 세금을 체크하라
토지보상에 따른 세금을 체크할 사항은 양도세와 절세에 관한 사항이다. 절세부분은 토지수용(양도)에 따른 절세와 토지보상금 사용에 따른 절세 부분으로 나누어 체크하여야 한다.
1) 양도소득세 신고시 필수 검토사항
‘토지보상에 따른 양도소득세 신고시 필수 검토사항’에서는 토지보상에 따른 양도소득세 신고시 반드시 검토해야 되는 사항 ① 비사업용토지 중과세 회피방안, ② 미등기양도자산, ③ 다주택자 중과세, ④ 1세대 1주택 비과세, ⑤ 취득가액 결정, ⑥ 감가상각여부, ⑦ 건물분 부가가치세, ⑧ 2회 이상 양도시, ⑨ 이의재결 또는 소송의 경우이다.
⑴ 비사업용 토지
비사업용 토지라 함은 나대지 · 부재지주 소유 임야 등을 실수요에 따라 사용하지 않고 재산증식수단의 투기적 성격으로 보유하는 토지를 말한다. 즉, 토지소유자가 토지의 용도별로 일정 기간(양도직전 2년 이상)을 사용하지 않고 양도하는 토지를 의미한다. 이러한 비사업용 토지에 대해서는 2016년 1월 1일 이후 양도분의 경우 모든 지역의 비사업용 토지에 대해 기본세율 + 10%를 추가 부과한다. 이를 회피할 방안의 하나가 대토보상제도이다. 즉, 사업인정고시일 2년 전에 취득한 토지소유자는 대토 받은 토지에 해당하는 양도소득세 15% 감액 또는 과세이연(양도세를 대토 받은 토지를 매각할 때까지 납부유예) 중 선택할 수 있다. 다만, 대토 받은 토지의 소유권이전등기 완료 후 3년 이내 양도할 경우 감면 또는 과세이연을 받은 세액을 추징 받는다.
사업용과 비사업용 토지의 구분기준은 지목과 사용기간으로 구분하는데, 이 요건 중 하나라도 충족하지 못할 경우 비사업용 토지로 본다. 다만, 토지취득 후 사업지구지정일 부터 보상 시까지 2년이 경과하면 사업용지로 본다.
□ 지목별 기준
1) 농지 : 소재지에 주소(재촌) 과 자경, 도시지역 내 농지는 제외
2) 임야 : 소재지에 주소(재촌)
3) 목장 : 기준면적(마리당 법정면적), 비재촌, 직접운영
4) 나대지와 잡종지 : 면적에 관계없음
□ 사용기간 기준
1) 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우 세 가지 요건 중 하나만 충족
① 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업용으로 사용 한 경우
② 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업용으로 사용 한 경우
③ 보유기간의 80%이상 사업용으로 사용 한 경우( 예를 들어 보유 기간이 10년인데 취득일부터 양도일 직전 4년까지만 사업용을 사용했다고 가정해 보면, '3년 중 2년' 기준이나 '5년 중 3년' 기준을 적용할 경우 비사업용 토지가 되지만, 80% 기준을 적용하면 10년 중에서 8년, 즉 80%를 사업용으로 사용했기 때문에 사업용으로 인정받을 수 있다. 다만 보유 기간이 2년 미만인 경우에는 80% 규정만 적용해 판단한다).
2) 토지의 소유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우 세 가지 요건 중 하나만 충족
① 3년 이상을 직접 사업에 사용
② 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용
③ 보유기간 중 80% 이상 직접 사업에 사용(일수계산)
3) 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우 두 가지 요건 중 하나만 충족
① 보유기간 중 2년 이상을 직접 사업에 사용
② 보유기간 중 80%이상 직접 사업에 사용(일수계산)
□ 부수토지
① 주택의 바닥면적 대비 5배(도시지역 외곽은 10배까지)초과한 부분
별장 및 별장 부수토지 전체
⑵ 미등기 양도자산
미등기 양도자산이란 부동산 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득등기를 하지 않고 양도하는 것을 말한 것으로, 소득세법에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전 당해 부동산을 취득 할 수 있는 권리를 말한다. 다시 말해 부동산 매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리이다.
미등기양도 사실은 투기혐의자에 대한 부동산거래 추적과정에서 나타나는데, 양도소득세 계산이 최고세율이 적용되며(70%), 양도소득세 및 양도소득특별공제, 장기보유특별공제는 적용되지 않는다. 또한 양도소득세 특별부가세의 각종비과세 감면규정의 적용이 배제되며 미등기양도자는 부동산등기특별조치법에 의해 징역 또는 벌금형에 처해질 수 있다.
권리인지 미등기양도자산 인지를 구분하기 위해서는 취득의 의미가 중요하는데, 현재 취득의 의미를 소득세법에서는 잔금청산일 기준으로 적용하고, 미등기양도자산의 규제 취지에 충실하게 사실상의 취득으로 넓게 보는 경우 아래의 3가지 요건 중 최소 2가지에 해당하는 거래라면 미등기양도자산으로 과세함이 실질과세원칙에 부합한다.
① 그 자산의 취득이 자산의 미등기 양도를 통한 조세회피목적이나 전매이득 취득 등 투기 목적이 있을 것
② 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 않은 책임이 양도자에게 있을 것
③ 당해 자산을 양도자가 사용․수익하는 등 사실상의 취득으로 볼 수 있을 것
그러나 다음에 해당되는 경우에는 법률상 또는 사실상 등기가 불가능하므로 미등기양도자산에서 제외된다.
① 할부·연불로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
③ 양도할 때까지 8년 이상 계속하여 자기가 경작한 토지로서 농지세의 과세대상이 되는 토지
④ 소득세법에서 정한 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산
⑤ 토지구획정리사업이 종료되지 않음으로써 토지취득등기를 하지 못하고 양도한 토지
⑶ 다주택자의 양도중과세
개인으로 3주택 이상이며 조정대상에 2주택을 보유하고 있는 자에 한하여 과세표준 구간별로 1.2% - 6%의 세율을 적용한다. 3주택이면서 조정대상지역에 2주택을 보유하고 있는 자는 시가가 8억에서 12.2억 일 때 기존 0.8%에서 1.2%로, 최고 123.5억 초과하는 경우에는 4%에서 최고세율 6%를 적용한다.
단기 양도차익을 환수하기 위해서 보유기간이 1년 미만인 경우 양도세율이 70%, 2년 미만인 경우 60%이고, 규제지역의 다주택자인 경우 2주택이상은 기본세율+20%, 3주택 이상인 경우 기본세율+ 30% 적용된다.
⑷ 1세대 1주택
비과세 요건으로 ① 1세대가 1주택이며 보유기간이 2년 이상 일 것 ② 조정대상지역 내에 있다면, 2017년 8월 2일 이전 무주택 이었고, 2017년 8월 3일 이후 취득 물건은 2년 거주하여야 한다(2017년 8월 2일 이전 계약했다면 거주요건 없음). 그리고 ③ 거래금액이 9억원 미만 이어야 한다(9억 초과분은 과세, 2년 거주요건).
2) 수용 시 절세를 위한 필수 검토사항
‘수용시 절세를 위한 필수 검토사항’에서는 양도소득세 신고시 ① ‘비과세’, ② ‘감면’, ③‘장기보유특별공제’ 등에 대해서 체크하여야 한다.
3) 보상금 사용시 절세를 위한 필수 검토사항
‘보상금 사용시 절세를 위한 필수 검토사항’에서는 양도소득세 외에 보상금 사용시 발생할 수 있는 ① 취․등록세, ② 부가가치세, ③ 상속세 및 증여세 등에 대해서 체크하여야 한다.