LTV, DTI, DSR

[바다와호수]

LTV(Loan To Value Ratio) 주택담보대출비율

은행이 집을 담보로 대출해줄 때집 가격에 대비해 최대 어느 정도까지 돈을 빌려줄 수 있는지정해 놓은 비율

대출한도 = 담보물 가격(공정가) * LTV 비율 * 금융기관의 대출 허용 비율

담보 인정 비율은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 비율을 뜻한다.

주택담보인정비율(LTV) = 주택담보대출 취급한도 / 주택 가격

(주택담보대출 취급한도 = 주택 가격 * 주택담보인정비율(LTV))

예를 들어 시세가 3억 원인 아파트를 담보로 대출을 받을 때 LTV가 70%라면 2억 1천만 원까지 대출을 받을 수 있다.

*담보 가능 한도(2억 1천) = 주택의 담보 가치(3억 원) X LTV (0.7)

이때 주택의 담보 가치를 산정하는 주택 시세의 기준을 잘 알아둘 필요가 있다. 일반적으로 은행은 국민은행 KB 부동산 시세를 사용하고 부동산 가치를 평가한다. 금융감독원은 담보 물건의 시세를 평가하는 방식으로 국세청 기준 시가, 국민은행 KB 부동산 시세, 한국 감정원 시세, 감정평가 법인에 의뢰한 감정가격 중 1가지를 사용하도록 규정하고 있다.

*LTV 산정 시 선순위채권, 임차보증금 및 변제소액임차보증금 등은 대출한도에서 공제된다.

DTI (Debt To Income ratio, 총부채상환비율)

연 총소득에서 매년 갚아야 하는원금 및 이자가 차지하는 비율. 즉, 대출자의 채무상환 능력을 평가한 후대출 금액을 결정하는 제도

DTI는 ‘Debt To Income Ratio’의 약자로 총부채상환비율. 즉, 연간 소득에서 1년동안 상환해야 하는 부채 원금과 이자가 차지하는 비중을 뜻한다.

DTI : 주택담보대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중

DTI가 대출자의 소득을 기준으로 부채의 총량을 결정한다면 LTV는 담보물(주택, 차량)의 가격에 대하여 부채의 총량을 결정하는 방식이다.

총부채상환비율(DTI) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타 대출*의 연간이자 상환액) / 연간 소득

*신용대출, 카드론 등
담보물을 기준으로 삼으므로 신용이 신용을 낳을 수 있는 LTV의 단점에 비해, DTI는 개인의 소득을 기준으로 삼으므로 자산의 버블에 대해서는 상대적으로 안정적이다. LTV는 투기지역의 경우 담보인정비율이 낮더라도 부동산 가치가 상승하면서 대출여력이 커지는 현상이 발생한다.

LTV는 담보가치의 변동에 따라 대출금액이 바뀌기 때문에 투기지역이나 신규 개발지역 등 급격한 자산가격 상승이 일어나는 지역에서는 담보가치가 급상승함에 따라 신용버블을 더욱 자극할 수 있고, 반면 부동산 침체기나 폭락기에는 줄도산 위험을 내재하고 있다.

DTI는 상대적으로 양호한 소득을 기준으로 제한하고 있으며 통상 소득 평가는 1년 혹은 대출자가 설정한 일자까지는 검토가 유예된다.

LTV가 주택의 담보 가치에 따른 대출 가능 한도를 나타낸다면, DTI는 상환 능력을 보는 지표라고 볼 수 있다.

만약 연봉 4천만 원을 받는 A라는 사람이 아래의 대출을 이용하고 있다고 가정했을 때 DTI는 26.1%이다.

DTI를 산정할 때, 주택담보대출 외 기타 부채에 대해서는 연간이자 상환액만 포함하므로 A의 개인신용대출 연간원금 상환액은 계산에서 제외해야 한다.

    - A의 대출 내역

      개인신용대출 연간 원금 상환액 500만원 / 개인신용대출 연간 이자 상환액 20만원

    - DTI = (주택담보대출의 연간원리금 1,025만원 + 기타 부채의 연간이자 상환액 20만원) / 연봉 4,000만 원 = 26.1%

참고로 금융기관은 DTI 산정 시 연간 소득 증빙자료 2년치를 확인한다. 만약 소득 증빙자료를 제출하지 못할 경우 인정 소득과 신고소득을 각각 95%, 90%로 차감 반영한다.

DSR : 모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값

DSR은 ‘Debt Service Ratio’의 약자로 총체적 상환능력 비율.

DSR도 상환 능력을 보는 지표이지만, DTI보다 조금 더 까다롭다. DSR은 부채를 산정하는 기준을 모든 부채의 연간 원리금 상환액으로 보기 때문이다.

즉, DTI가 부채를 주택 담보대출 원리금과 기타 대출의 이자만 포함했다면 DSR은 주택 담보대출뿐만 아니라 신용대출, 할부금, 신용카드 미결제액 등 모든 부채의 원금과 이자를 포함하여 계산한다.

총체적상환비율(DSR) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타 부채* 연간원리금 상환액) / 연간 소득

*신용대출, 카드론 등 대출뿐만 아니라 할부금융, 리스 등 포함

앞서 예시로 든 A의 DSR을 계산해보면 38.6%이다. 같은 조건임에도 불구하고 DSR이 12.5%가 더 높은 이유는 DTI 산정 시 제외되었던 개인신용대출 연간원금 상환액이 DSR에 포함되기 때문이다.

• DSR = (주택담보대출 연간 원금 상환액 1000만원 + 주택담보대출 연간 이자 상환액 25만원 + 개인신용대출 연간 원금 상환액 500만원 + 개인신용대출 연간 이자 상환액 20만원) / 연봉 4,000만 원 = 38.6%

일반적으로 주택 담보대출 한도는 LTV 70% 이내 수준.

하지만 투기과열지구, 조정 대상 지역으로 지정된 지역의 경우 이 대출 조건이 변경된다.

국토교통부는 지난해 주택시장 안정을 위해 높은 집값 상승세를 보이는 지역에 한해 금융 규제를 강화했다.

연 소득, 부채 조건이 같다고 하더라도 주택이 위치한 지역에 따라 대출 조건이 달라진다.

전 지역이 투기과열지역 혹은 투기지역으로 지정된 서울은 LTV와 DTI 한도가 40~50%로 상당히 강력한 제재를 받고 있다.

투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 등을 선정하는 기준과 제재 기준이 모두 다르다. 따라서 동일한 지역이 두 가지 이상의 지정지역으로 동시 지정되는 것이 가능하다. 각 지정지역의 규제를 한 지역에서 모두 적용받기 때문에 해당 지역은 상당히 강력한 규제를 받게 되는 것이다.

대출의 성격에 따라 조금씩 다른 원금 산정 방식, DSR 70% 넘으면 은행 대출 제한.

대출의 경우 상환 방식이 상당히 다양하기 때문에 적용 기준에 따라 결과가 달라질 수 있다.

DSR 비율이 70%가 넘게 되면 대출이 거절될 수 있다. 시중 은행들은 DSR이 70%를 넘는 대출을 ‘위험대출’로, 90%는 ‘고위험대출’로 보고 신규 대출을 제한하고 있다.

- 금융위원회, 금융회사 여신심사 선진화 방안 -