4강 ~ 8강 박종철 토지리모델링 농가주택 투자등

4강 산지 1. 준보전산지는 용도지역을 따라간다. 2.산림보호구역여부 확인 수원함양 부안림... 3.산지의 경사도를 확인한다. 22도되면 지자체에 확인 22도 임야 1000평 산깎아내고 500평이 남는다. 경사도 25도 임야 평당10만원 =>평당 20만원 + 토목공사비 경사도가 낮게 나와도 오히려 싸게 먹히는 경우가 있다. 4.연접개발제한 여부 확인 -일반토지 : 도로, 강을 기준으로 섹타 갑이 개발행위 허가를 받은 면적이 2만 5천제곱미터. 관리지역의 경우 3만 미만...하나의 섹타안에서 10만 제곱미터가 나와도 5천미만만 허가난다. 토지이용허가계획서에 나오지 않기에 지자체에 가서 연접개발여부를 질문한다. 10만 제곱미터 땅을 구입해도 5천만 가능하다. 연접개발제한이 폐지되면 10만제곱미터의 땅은 주변의 다른 땅과 함께 주변에 쓸 수 있는 땅이 있으면 가격이 하락할 수도 있다.   -산지 : 개발지역 250m이내에서는 개발허가 받지 못한다(직선거리) 일반토지는 섹타로 하고 산지는 거리로 정한다.   5.산지의 수목상태 확인 입목축척율을 지자체에 확인해야 한다. 산림조사원이 나무 굵기를 잰다. 나무 밑동은 소각하게 되어 있기에 증거가 남지 않는다. 재개발의 경우 근린생활시설소유한 사람도 나올 수도 있고 나조이 않을 수도 있다. 상가나 근린생활시설의 경우 순위가 밀릴 뿐이다. 1,500세대 분양중 300세대 조합원 이외...상가분양이 생기기에 관리처분계획에 딸 달라진다.   박종철 : 지하공장 소유자(옥수동)...사실상 주거용으로 사용해야 아파트 분양권이 나온다는 조례가 있음...4순위? 주거용으로 개조 가능... 500만원 수수료...재활용 제품 설치후 주거용 사진으로 제출...틈새 시장...   요율의 경우 플러스 알파를 창출해야 한다.   6.국고보조조림지 여부를 확인한다. 7.사방지 지정여부를 확인한다. 10년이 경과되어야 전용이 가능하다. 8.묘지설치여부 확인 분묘기지권 여부 검토. 계약서에 단서조항을 써놓아야 한다. 매도인이 발견되지 않은 묘지를 책임진다... 계약실무를 배워야 한다. 문화재 군사시설은 피해야 한다. 9. 사도법상 사도허가 확인 10.개발목적 제한하는 법규 존재여부 확인   [토지거래시 알아야 할 법률규정] 1.평당금액 명기 -필지매매 -수량매매 (민법) 2.계약당사자를 확인하다. 할아버지의 경우 대리권 여부(위임장을 확인해야 한다) 큰 아들이 와서 팔고 갈경우 작은 아들이 소송제기 5~6년 걸림... 나이 많은 분의 대리인의 경우 위임장...인감증명(가족끼리는 쉽게 확보가능하기에 추정가능하지 않다) 며느리가 시아버지 땅을 팔아먹는 경우가 있다.   소송중 이자 갚지 못해서 파산난 사건.   3.단서조항에 유의한다. 토지의 경우 특히 중요하다.   4.토지사용승낙서   *5강 131쪽 도로 1.도로 2.토지사용승낙서(중요) <사례1>갑----->을 매수하여 건축 예정 3.1건축허가가 나오지 않을 경우 2월말까지 허가를 를 신청해야 한다. 잔금지급이 4월1일경우... 계약금중도금지급 후 토지사용승낙서를 요청한 뒤 첨부하여 건축허가 신청하면 건축허가 나온다. 땅값이 오를 경우, 추가 금액 요구 가능여부   <사례2>맹지의 경우..도로개설시...영구무한의 지상권 설정가능...도로 개설시 토지사용승낙서는 지상권 혹은 임차권 성격을 가질 경우...   토지사용승낙서 쓸 경우, 특약을 해야 한다. 잔금을 미지불시 철거한다는 특약을 달아야 한다.   제2도로의 구분 1.도로법상 도로 중앙분리대가 설치된 고속국도는 고속도로이다. 2.건축법상 도로 -보행이 가능, 차량통행가능, 4m이상 전이런 제조건이 충족된 경우 (1)다른 법률에 의하여 신설변경된 것은 도로이다.   고속도로(보행이 불가능)에 접한 논은 맹지이다.   (2)건축허가나 신고시 위치가 지정공고가 된다. 예정도로도 건축법상 도로이다. 보행은 가능하지만 차량통행이 불가능한 경우 3m이상인 도로...계단식 도로   (3) 막다른 도로(다른 도로와 연결되지 않은 도로)도 건축허가 가능 막다른 도로의 길이가 35m   (4)Y자형 도로에서 이해관계인이 있는 지역은 동의를 얻어야 도로를 개설할 수 있다. 다만 예외로 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유와 주민이 오랫 동안 통행료로 이용하고 있는 사실상의 통로...   (5)대지와 도로의 관계 ① 2m이상 (보행이 가능한) 도로에 접하고 있어야 한다. ②요역지와 승역지, 공원이 접해 있을 경우 ③대규모 건축물의 경우(신설) 연먼적합계가 2천 제곱미터(공장 3천제곱미터) 건축물의 대지는 너비 6m이상 의 도로에 4m이상 접해야 한다. 2천5백제곱미터 공장의 경우 4m이상 도로에 2m이상만 접하면 된다.   축사, 작물재배사는 규모가 아무리 크도 4m도로에 2m이상 접하면 된다(사람이 별로 살지 않기 때문이다)   +부동산 관련규정이 빈번이 변하기에 토지 가치 등락폭이 심하다.   <규제의 재검토> 올해말까지 재검토 예정   3.도시계획시설의 결정 구조 및 설치기준에 관한 규칙상의 도로   2번은 꼭 알아두어야 한다.   토지이용계획서에의 도로는 국토해양부령에는 규모별 도로만 표시되어 있다. 대로는 40m미만이며 광로가 가장 큰 도로이다.   4. 5.농어촌도로 정비법상의 도로 지자체에 문의하면 상세히 알려준다.   *6강 6.사도법상의 사도 : 연결되는 길 사도개설허가를 받아야 맹지가 아닌 땅에 건축할 수 있다. 타인의 이용을 제한하지 못한다. 사용료를 징수할 수 있다(허가요건)   7.공부상 도로와 현황도로(어렵다) -공부상 도로 : 도로표시는 되어 있으나 현재는 도로로 사용되지 않고 있다.    =>소유자 확인 필요(국가나 지자체일 경우 도로를 임의로 내면 되기에 아무 문제 없다, 사유지의 경우 매입이나 토지사용승낙서를 받아야 한다)   -현황도로 : 도로표시는 없는데 현재는 도로 표시가 되어 있는 경우.    =>지자체에 문의해서 허가내줄지 알아봐야 한다. 사실상의 통로로 이용되고 있을 경우 이해관계인 동의 받지 않아도 된다.   Ex)맹지의 현황도로, 도로로 추정가능한가? 지자체에서 판단...행정법상 자기구속의 원리 적용   [용도구역] 개발제한 구역 집단취락지구의 경우 행위제한완화 수도권 광역계획 개발제한 구역내 건물이 철거될 경우, 기뻐해야 한다. 이축권이 주어진다.(일반음식점, 경기도 하남시 건물철거되어 다른 위치로 가서 일반음식점 허가가 나기에 미사리 라이브 카페를 할 수 있다) 이축권의 경우 철거당한 사람으로 모든 것을 한 뒤에 매매형식으로 매입해야 하기에...수익이 많이 나오지 않을 수도 있다. 5년이상 살 고 있어야 하고 개발제한지정당시부터 원주민이 나온다. 이축권이 나오는 지는 정확히 알 수 없기에, 특별조치법이 있기에 경과규정이 있어서, 대토를 주도록 할 수 있다. 이축권의 경우 판단은 하루이상 걸린다. 일반음식점이 돈이 된다.   2.시가화조정구역 3.수산자원보호구역 4.도시자여공원구역   *정부에서 난개발 방지 방법 3가지   개발주변지역은 난개발...영종도 공항 주변의 경우 위락시설이 들어서게 된다.... 1등급 : 시가화조정구역 2등급 : 개발행위허가제한 3등급 : 건축허가 제한 (국토법 2개, 건축법 1개) 2017년도 영종도 시가화조정구역 풀린다. 동탄신도시 주변을 시가화조정구역으로 검토한 뒤에 개발행위허가제한(기간 3~5년, 시가화조정구역은 5~20년)   뉴타운과 재정비촉진지구는 같은 뜻... 그 주변지역은 2등급 혹은 3등급으로 제한한다.(건축허가제한 2~3년)   지분쪼개기 : 용산 한강로 주변 노후 2/3 한강 재개발...다세대주택 갯수만큼 분양권 나오기에... 자체 재개발로 재개발 사업하지 못할 경우, 팔고 나와야 한다.   *수산자원보호구역 : 공개를 하지 않는다. 통영주변...외부세력 침투목적으로 악용될 수 있기에... 4년에 한번 정도 풀려서 해상관광지가 될 수 있기에   도시자연공원구역은 자동적으로 변경된 경우   *7강 토지 리모델링   [수질관련 규제] : 토지이용계획 확인서에 표시됨. 1.상수원 보호구역 : 강상류 수도법에 따라 건물을 지어야 한다. 2.수변구역 : 강중류 수질 보호, 한강 낙동강 금강 영산섬진강 법이 총4개 3.특별대책지역 : 팔당호, 대청호 : 강하류 취수원   ->1권역이 2권역보다 규제가 강하다. 지자체에 문의   <팔달호 상수원 수질 보전을 위한 특별대책지역> 1.특별대책지역 1권역 용인시 모현은 규모가 작은 개발가능 2.특별대책지역 2권역 화도읍 가곡리가 1권역보다 규제가 풀려 있다.   <대청호 사수원 수질보전 특별대책지역> 1.1권역 2.2권역 옥천군은 1~2권역 나뉘어짐.   개발제한구역이 해제될 경우... 의정부지역 터널 뚫을 경우...개발제한 구역이 해제요건(인구증가, 훼손, 해제(단절)... 야생동식물보호구역도 해제될 가능성...   수도권 목동 아래쪽 부천지역은 개발제한 구역이 가장 넓다. 401개중에서 토지이용계획서 250개, 그 나머지는 해당 지자체에 확인   [토지 리모델링] 도시지역내 토지 : 토지개발가치 포함 도시지역외 토지 : 개발가치 미포함.   -농지 : 농지 전용허가 =>농지보존부담금(공시지가 30%) 1제곱미터당 5만원 한도  -산지 : 산지전용허가 =>대체산림자원조성비(1제곱미터당 2~3천원정도) 경사도 25도일 경우 깎여 나가는 면적이 500제곱미터...(50%) 농지보다 산지가 40% 싼것은 싼 것이 아니다. 토목공사비 추가적으로 계산해야 한다. 농지는 성토비용이 든다. 도로와 수평이어야 건축허가(흙한차는 20만원 정도) 나무가 가늘어도 주변 나무가 더 가늘면...산림조사원에 의해 허가가 나오지 않을 수도 있다.   1.농지전용 전용허가방법- 지자체에 문의 전용허가비용 가치증대분석   2.산지전용 3.토지가치증가 양도성(환금성) 주말농장사업 수익이 난다. 4.주말체험농장 1세대당 300평미만이기에 수요가 많다. 2첨미만 할 경우 갑을 공유(같은 세대원이 아닌 자)로 할 수 있다.     *8강 허가구역내 허가목적이 있어야 하는데, 주말체험영농은 허가목적에 해당되지 않는다. 농지가 허가구역내에 있을 경우 주말체험영농 목적으로 취득할 수 없다. 국토해양부가 전국토의 20% 허가구역 => 해제하고 8%만 남긴다. 경기도 인천은 각각 44%가 토지거래허가구역이다.   주로 해제되는 지역이 이명박 정권의 경우 경기도는 많이 풀리게 되면, 중개사가 할 일이 늘어나게 된다.   *경매도 가능   *전원주택 예전에 골프장 회원권은 사양산업...새만금 사업이 끝난 후 골프장이 많이 생겨서 대중화 된다. 골프장 퍼블릭 코스가 전원주택으로...박종철 강사 200세대 개발 중... 농지->전용허가 + 건축 농가주택->리모델링(=>비용이 훨씬 저렴)   5.농가주택투자 <장점>   *공업화주택 : 근거법 주택법 조립식(경량구조) 공법만 쓸뿐... 전원주택은 도시한복판에 짓는 것과 비교하여 공사비... 공사기간이 길어진다...펜션은 비용이 2배이상 ... 그래서 비용을 절반으로 줄이기 위해 완벽한 구조로 싣고 와서 시멘으로 붙인다... *농가주택 투자에서 확인사항 도로상황 종교집단, 대형사고(주변 이웃 공인중개사에 가서 확인해야 한다) 혐오시설(축사) 전기 4km는 한전에서 설치해준다...한전에 문의해야 한다. 수도냐 지하수냐 확인해야 한다. 수도꼭지로 판단 불가능. 방범상의 문제(마을과 멀리떨어진 외진 곳)   부동산투자개발(리츠) 주식회사 형태...투자자가 보호받기 위해 국토해양부에서...수익의 90%를 투자자에게 배당... 우리나라 대세이다.   박종철 투자심의위원회에서 판정 역할...용인 전원주택 개발...투자수익률 20%이상...   이것 이상 상담할 경우 컨설팅 계약서 만들어 컨설팅 비용 따로 추가해서 받아야 한다.   1년에 한번정도 강남에서 특강을 해서 트렌드 소개... 컨설팅 비용은 부르는 게 값...2~3%정도...   6.주말농장투자 서울에서는 각 구청마다 주말농장 임대... 나무 한그루당 분양...가족들이 1년에 몇 번씩 온다...가지치기 가위 빌려주고...수확철때 연락해준다... 과수원도 가능성이 있다. 용인시청에서 할 경우 자문위원...도시계획자문위원은 괜찮은 자리다...발표하기 전에 자문위원에게 먼저 오기에...그것을 활용하는 박종철 강사...   *수지분석 *대상토지 선정   7.지목변경 개발행위허가를 받고 난뒤 토지형빌변경이 끝나야 한다. 지목이 대로 변경된 토지는 틀리기에, 밟아서 푹 들어가면 성토비용이 따로 들어간다.   8년전 펜션이 우후죽순...주5일제 시행 발표된 후... 펜션은 주로 관리지역...   토지 급매물은 대출받거나 사고친 경우 나온다...   *도로...수도권광역도시계획 교통망 확인 제2외곽순환도로 인터체인지 2~4km가 가장 좋은 땅...   땅값만 가지고 평가해서는 안된다. 처가 친척 어른이 남양주 롯데 아파트 분양...박종철 강사 반대... 5년전 분양받았는데... 서울면목동이 가장 오르지 않은 지역...지금은 60%이상 차이가 난다...왕십리 쪽 투자가 더 낫다... 비싸서 더 오르는 곳이 있기 때문이다.   각종 행사가 있기에 강남에서 특강을 들어면서...강남 돌아가는 분위기 파악하기 위해서...이메일과 휴대폰으로 연락간다... 부동산 투어(임장) 가끔 직접 나가서 현장에서 노하우 가르켜 주겠다...