'광주지역 관리비 실태..'

<DIV>■ 광주지역 관리비 실태, 부정유형과 방지대책</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>< 목 차 > 1. 관리비 분석결과 검토 /6 2. 관리비 내역분석표 /7 3. 규모별 관리비 실태 요약 /12 4. 관리비 구성항목 검토사항 /12 Ⅱ. 공정위 조사 전국 관리비 현황 /20 Ⅲ. 개별난방 임대아파트 관리비 현황 /21 Ⅳ. 주공 임대아파트 관리비 현황 /21 Ⅴ. 용역비 분석결과 검토 1. 용역비 조사현황 /23 2. 과다지출원인 /23 3. 금후대책 /23 4. 규모별 용역비 분석결과 /24 Ⅵ. 관리비 부정 유형과 방지대책 1. 관리비 부정 발생원인 /25 2. 관리비 비리 방지대책 /26 광주 관리비 실태, 부정유형과 방지대책 한 재 용 총무이사 전국아파트연합회광주․전남지부 Ⅰ. 관리비 분석결과 검토(2003년 1월분) 1. 들어가는 말 아파트는 일반주택과 비교해 저렴한 관리비와 편리함 때문에 급격히 늘어나 아파트인구가 광주지역은 약 70%정도다. 최근 주택건축 비율도 단독주택은 1%미만이며 아파트가 99%이상을 차지하고 있다. 그래서 앞으로도 계속 늘어날 추세다. 아파트는 공동비용을 공동주택관리령(제 15조)의 사용자 공평 부담의 원칙에 따라 관리규약에 의거 가구수와 평형규모에 따라 매달 관리비를 부과하고 있다. 그러나 입주자 대부분은 관리비 산출이 어떻게 되는지에 대해서는 잘 모르고 있다. 뿐만 아니라, 약간 많이 부과되어도 “얼마 안되니까!” “그것쯤이야!” “누군가 알아서 하겠지!” 하는 등 무관심으로 지나쳐 버리는 경우가 허다하다. 설문조사 결과, 관리비 부과내역서를 살펴보고 관리비를 납부한 세대는 절반 미만이었다. 입주자들의 이런 무관심 때문에 관리사무소에서 불필요하거나 과다 경비를 지출하는 사례가 간혹 발견된다. 그렇지만 대부분 관리사무소는 적은 비용으로 주민에게 쾌적하고 편리한 생활을 영위하도록, 씀씀이를 절약하면서 합리적으로 운영하고 있다. 그런가 하면 홍보부족과 관리비 사용내역이 불분명하여 이를 둘러싸고 잦은 마찰이 발생한다. 그래서 관리소장이 쫓겨나거나 동대표가 구속되는 일이 있다. 그래서 매년 이지역 단지별 규모와 항목별 부과방법 등 관리비용 전반에 대해 비교 분석하여 문제점과 개선점을 도출, 주민들이 양질의 서비스를 받을 수 있는 방안을 모색하고 모든 아파트가 보다 객관성과 투명성 확보를 위해 앞으로『표준관리비부과내역서』를 활용, 합리적인 관리비 부과와 효율적인 관리로 입주민들이 관리사무소에 대한 의혹과 불신을 해소, 공동체의식 함양으로 “살기좋은 아파트마을”을 조성하는데 모두가 관심을 갖는 계기가 되었으면 한다. 2. 관리비 내역 분석표(2003년 1월분) 가. 조사대상 광주지역 500여개소, 전남지역 30여개소 아파트 단지에『2001년 2월분 관리비부과내역서』를 당 연합회에 제출토록 공문 발송과 전화독촉을 하였으나, 8월말까지 제출된 자료(125개 단지)와 미제출한 단지는 방문과 입주자를 통해 수집한 275개 단지 관리비부과내역서 중 150세대 이상 아파트 중 평수별 비교분석이 가능한 232개소 관리비부과 내역서를 조사. 나. 조사방법 ◇ 아파트마다 월별(계절별), 관리비 지출내역이 각기 달라 편차를 줄이고, 기준을 정하기 위해 매년 1월분(2월에 부과)관리비를 조사. ◇ 아파트단지의 규모별, 형태별로 세분(18개 유형)하여 입주민들이 자기 아파트와 비슷한 유형과 쉽게 비교할 수 있도록, 개인난방 세대별(300세대이하, 301～500세대, 501～700세대, 700세대이상)로, 층수에 따른 저층과 고층(5층이하, 6～15층, 16층이상), 승강기유지비와 전기료를 파악하기 위한 출입구 활용에 따른 복도식과 계단식, 경비원 인건비를 조사하기 위한 경비초소 운영방법(공동경비, 라인경비)별로 세분하여 조사. ◇ 중앙난방도 세대별 300세대 이하, 500세대, 501～700세대, 700세대 이상으로 분류하여 난방연료(방카C와 등유, 가스)와 층수에 따른 평당 관리비를 기준으로 조사. 다. 문제점 및 개선점 □ 문제점 1) 관리비 자료공개 기피 ◇ 광주․전남지역 500여개소 아파트단지에 자료제출을 요구하였으나 ¼인 정도인 125개소에서만 자료를 제출한 원인 ․관리비 집행에 있어 과다 및 불합리한 점이 있다는 점을 알면서도 입주민들의 무관심과 관행에 따라 시정을 하지 않았기 때문. ․관리비 공개로 인해 인근 아파트와 비교시 입주민들의 민원발생 우려. ◇ 관리비를 절대 공개(전화)를 하지 않는 아파트 : 광산구 H아파트 외 20여개소 2) 관리비내역서 애매모호 및 공개 미흡 ◇ 총괄표만 인쇄하거나 비용산출내역이 애매모호하여 입주자가 쉽게 알아볼 수 없게 작성한 아파트 : 월곡동 B아파트, 주월동 S, 두암동 B 아파트 등 20여개소 ◇ 관리비 내역서를 자체복사하고 전 주민에게 배부하지 않고, 게시판에만 부착한 아파트 : 용봉동 J 등 3) 관리비 비목별 부과방법 천차만별 관리비 비목별 구성내역이 공동주택관리령 제 15조 별표로 규정돼 있다. 즉 일반관리비는 직원의 인건비, 상여금, 복리후생비, 제사무비, 피복비, 자치회 임원과 관리소장 업무추진비, 보험료, 위탁수수료 등인데도 피복비나 업무추진비, 경비용역비, 위탁수수료 등을 다른 항목으로 부과한다던가 승강기검사비와 수선유지비를 일반관리비로 통합부과 하여 입주민이 비목별 관리비를 쉽게 비교할 수 가 없는 아파트가 아직도 절반 정도다. 그동안 잘못된 관행을 바로 시정해야 할 시점이다. 4) 관리비부과내역서 작성시 주의사항 1. 공동주택관리령에 의한 세목별 적용 명확 구분 ․일반관리비에 청소원 인건비를 부과 ․공동전기료와 승강기전기료를 합산부과 ․위탁수수료, 업무추진비, 보험료 등을 별도 세목으로 부과 ․승강기검사비를 일반관리비에 부과 ․각종 선임비를 별도 세목으로 부과 ․수선유지비에 특별수선 충당금을 합산하여 부과 2. 세목별 평형별 부과 및 세대별 부과방법 명확표시 3. 세대별 평수, 부과방법과 총관리 평수, 관리소 직원수를 기재 4. 비목별 관리비를 세대별로 부과하더라도 평당 단가를 기재 5. 세목별 관리비를 세대별로 부과하더라도 평당 단가를 기재 6. 급탕비 내용을 보다 알기 쉽게 산출 7. 예산제와 정산제(정액제)구분을 명확히 표시 □ 개 선 점 1. 관리비를 부과할 때는 지금까지 관행적으로 부과했던 방식을 개선하기 위해 공동주택관리령에 명시된 각 항목별로 사용자 공평부담의 원칙에 따라 관리규약을 개정하여야 함(30쪽 : 표준관리부과내역서 참조). 2. 관리비내역서는 회계를 모르는 입주민들이 쉽게 알아볼 수 있도록 “표준관리비내역서”를 사용해 전월과 금월의 관리비 증감 사유와 항목별 평당 산출내역과 세대별 부과액을 상세히 기록하여 인근아파트나 전국 모든 아파트와 비교를 쉽게 할 수 있도록 작성해야 한다 3. 관리비내역서를 단지소식지로 제작 ․입주자대표회의 결의사항 ․반상회 건의사항 ․부녀회 활동사항 ․단지내 미담 및 행사계획 ․자치단체 소식 ․관리사무소의 업무추진사항과 금후계획 ․건강상식 등을 다양하게 게재하여 입주민들이 참여와 관심을 갖도록 유도해 신뢰성을 쌓도록 한다. 4. 모든 아파트의 관리비 내역서를 인터넷 홈페이지에 공개하여 정보교류를 함으로서 의혹과 불신 해소는 물론 다양한 정보교류로 업무능력 향상 사. 기타 관리비 조사 내용 ◇ 수선유지비 : 사용검사 년도에 따라 차이. 최저 - 0원, 최고 - 359원 ◇ 공동수도료 : 개별난방 최고 - 02년도 평당 61원, 03년도 200원 공동난방 최고 - 02년도 평당 127원, 03년도 60원 ◇ 음식물수거료 : 최저 - 32원(신가동 H), 최고 - 43원(쌍촌동 I 2차) - 대체적으로 1세대 또는 32평 평당 30원 내외, 세대당 900～1,100원 정도임 - 부과방법은 세대별 〉 라인별 〉 평형별 〉 세대 구성원수로 부과 순 ◇ 특별수선충당금 = 개별난방 최고 - 500원, : 사용검사 년도에 따라 차이 공동난방 최고 - 400원 ◇ 위탁수수료 = 최저 - 15원, 최고 - 38원 매년 인하추세(위탁관리 점차 증가) ◇ 유선 및 케이블TV = 최저 - 660원, 최고 - 2,200원(비아 H) ◇ 상여금 = 대부분 300%씩 지급하나, 200%나 400%지급한 단지가 약간 있으나 인근단지 전체 임금과 형평을 유지하는 경향임. ◇ 관리소장 업무추진비 : 300세대 미만 단지 5만원～20만원 300세대 이산 단지 10만～30만원 정도 ◇ 입주자대표회의 업무추진비 : 300세대 미만 10만원～30만원 300세대 이상 20만원～60만원 정도 ◇ 동대표 회의 참석비 : 매회 2만원～3만원을 지급한 단지가 점차 증가추세. 아. 기타 검토내용 ◇ 관리비 산정방법중 대부분 아파트는 매월 발생하는 비용을 그 달에 부과하는 정산제를 이용하고 있는 반면, 상무J아파트 등은 피복비, 소독비, 화재보험료, 물탱크청소비 등 일부 항목을 정액으로 부과하는 예산제를 활용한 단지는 이번 조사시 관리비가 약간 높게 나타나는 경향을 보였다. ◇ 아파트, 건축물 경과 년수가 다른 아파트 등을 세분하지 못하여 일반관리비와 수선유지비, 특별수선충당금 등은 일방적인 비교가 곤란한 항목이었다. ◇ 아파트 관리비는 건축물의 부실시공, 불량자재 사용 등 사후 관리문제, 건축물의 경과년수, 위치와 방향, 단지규모, 복도식․계단식 구조상 차이, 관리방법 등에 따라 관리비가 상당히 차이가 나타났다. ◇ 항목별 관리비가 과다지출 되었더라도 입주민들이 양질의 서비스를 받아 편리하고 쾌적한 주거환경이 조성되었으며 안전관리를 잘했느냐가 중요하므로 각 항목별 관리비가 적정하게 부과되고 사용되었는지 정확한 내용을 확인하는 것이 가장 어려운 문제이다. 3. 규모별 관리비 실태 요약 : 별첨표 요약 관리비가 가장 저렴한 평형 : 16층이상 계단식 공동경비, 개별난방 ◇ 개별난방 중 일반관리비가 가장 싼 규모와 층수(16층이상, 470세대) ․상무동 J1차 아파트 : 공동경비 일반관리비 472원(작년 451원) ◇ 개별난방 중 일반관리비가 가장 비싼 규모와 층수(16층이상, 690세대) ․라인 경비인 중흥4동 M아파트 20층 : 일반관리비 1,706원(작년 1,639원) ◇ 공동난방 중 일반관리비가 가장 싼 아파트(16층이상 700세대 이상) ․계단식 운남동 J5단지 : 1106세대, 일반관리비 716(작년 712원) - 자치관리 ◇ 공동난방 중 일반관리비가 가장 비싼 아파트(15층이하 700세대 이상) ․복도식 두암동 J4단지 : 1,080세대, 일반관리비 1,643원(작년 1,756원) : 위탁관리 4. 관리비 구성 항목 검토사항(공동주택관리령 제15조) ① 일반관리비 일반관리비는 전체 관리비의 50～70%정도를 차지하므로 관심있게 살펴보아야 하고 가장 절약을 많이 할 수 있는 항목이다. 일반관리비는 관리소 직원의 인건비, 상여금, 복리후생비, 제사무비, 피복비, 자치회 임원과 관리소 직원 판공비, 보험료, 위탁수수료 등 다양하며 계산이 복잡하다. 그래서 다음과 같이 일반관리비 항목을 포함하지 않고 별도 부과하여 인근단지와 비교하는데 어려움이 많다. ․입주자대표회의 업무추진비 별도부과 : 일곡동 C, 송정 R, 상무동 H 등 ․피복비․도서인쇄비를 별도부과 : 소촌동 S 등 ․위탁수수료를 별도로 부과 : 문흥동 U, 첨단 D, 운암동 U, 상무J 등 ․퇴직충당금 및 각종 보험료를 별도 부과 : 일곡동 H, 첨단 M, 등 수개소 ․각종 선임비를 별도 항목으로 분류 : 진월동 H 등 ․경비용역비를 별도 부과 : 송정 R 등 수개소, ․갑근세와 관리소 난방비를 별도부과 : 봉선동 R 등 ․관리평수나 세대별 평수를 기재 않음 : 월계동 H, 매곡동A 등 10여개소 ․산재보험료를 별도부과 : 봉선동 M 1단지 2차 ․승강기검사비와 수선유지비를 일반관리비로 통합부과 : 용봉동 H, 송정동 S 등 ◇ 따라서 표와 같이 공동경비인 경우에는 개별경비보다 일반관리비가 싸다. 이는 경비원 수에 따른 인건비 차이 때문이다. ◇ 전 주민의 합의하에 개별경비를 공동경비로 바꾸면 인원을 ⅔가량 줄일 수 있다. 규모에 따라 다르겠으나 경비원 1인당 매달 15천원 정도를 절감할 수 있다. 그래서 이 지역에서는 그동안 개별경비를 하다가 공동경비로 경비초소를 신축하는 단지가 계속 늘어나고 있는 추세이다. ◇ 중앙난방식은 700세대이상 대단위 아파트를 조성했을 때만 일반관리비 면에서 효과적이라고 판단된다. ◇ 같은 조건인데도 일반관리비가 최저치 아파트나 평균치 보다 배 가까이 높게 차이가 난 단지는 원인을 분석하여 관리비 절감에 관심을 가져야 할 것이다. 이번 관리비분석표를 검토하면 관리비를 절감하는데 큰 도움이 될 것이다. ◇ 사업주체가 의무관리기간중인 경우에는 자치관리하는 아파트보다도 인원을 과다 채용하거나 인건비를 높게 책정하고 업무추진비, 판공비, 전화료, 용역비 등 모든 경비를 과다 지출한 경우가 많다 ◇ 최근 입주한 대부분 아파트들은 입주 2～3개월만에 입주자대표회의를 구성하여 불필요한 인원감축과 인건비를 인하하여 매달 세대당 2,000～20,000원 정도의 관리비 절감효과를 얻었다. ※ 검토사항 1. 최근 시공한 대형(41평형～80평형, 5백세대)아파트도 인건비를 줄이기 위해 경비실을 동별로 하지 않고 단지전체에 2개정도만 설치한 결과 일반관리비가 6백원 미만인 경우가 꽤 많았다. 2. 전화료는 단지 규모에 따라 약간 차이가 있으나 보통 2만～4만원정도 였다. 그러나 6만～10만이상 부과 단지는 관리소에서 전화를 사적인 사용과 핸드폰을 사용하는 경우가 허다하기 때문이다.. 3. 일정규모 이상의 아파트에는 설비기사, 환경기사, 전기기사, 방화기사, 보일러기사 등을 반드시 채용 및 선임하도록 되어 있다. 그러나, 관리소장으로 하여금 각종 기술자격증을 취득케 하면 선임비를 관리소장에게 지급하여 봉급인상 효과를 얻는다. 이렇게 되면 관리소장도 평생직장으로 근무의욕이 높아지고 책임감도 훨씬 높아질 것이다. 실제로 광주시내 300세대 이하 아파트에서는 대부분 이런 방식으로 운영하고 있다. 4. 공동경비는 개별경비보다 인건비가 일반적으로 적게 지출되므로 일반관리비가 적게 부과되어야 한다. 그러나 공동경비를 함에도 일반관리비가 높게 부과한 단지에서는 불필요한 지출요인이 있는지? 철저한 검토가 요구된다. 5. 회계감사는 ’98년 12월31일 공동주택관리령이 개정되면서 공인회계감사 의무조항이 철폐되어 공인회계사에게 감사를 받지 않아도 된다. 그러나 상당수의 아파트에서는 관리소장이 선호하여 감사비를 1회 150～840만원씩이나 들여 공인회계사에게 의뢰하는 사례가 꽤 많다. 지금까지 공인회계감사 결과 회계처리의 감사는 철저하지만, 공사비나 용역비 과다지출 등 부정을 밝혀내지 못하여 도리어 면죄부 주는 경우가 허다하다. 연합회나 인근단지와 정보교환을 하여 자체감사를 통해서도 공사 내용과 비용, 구입한 물품대금을 확인하는 추적감사를 해야만 실질적인 감사로 비리가 근절되고 관리비가 절감될 것이다. 관리소장들이 공인 회계감사를 선호하고 연합회의 회계지도를 업무발전의 계기로 이해하지 못하고, 음해와 악선전을 하고 있으나, 앞으로 연합회는 회계 및 업무전반에 대한 전문가를 더욱 확보, 회계 등 업무전반에 대한 지도를 보다 활성화 할 계획 입니다. 수시 문의하고 활용하시기 바랍니다. 6. 화재보험료나 소독비, 물탱크청소비 등 일시에 큰 부담액인 아닌 경우에는 12개월 균등분배 부과하는 것보다 계약 당월에 부과해야 부정과 오해의 소지를 없앨 수 있는데 예산제가 아닌 단지에서도 12개월 균등 부과하는 단지가 있다. 한편, 화재보험 계약시 관리소장 명의로 하면서 통상적으로 지급되는 할인 금액을 입주자대표회의에 보고도 하지 않았을 뿐만 아니라 잡수입으로도 처리하지 않는 단지도 있다. 7. 비슷한 평형․규모․방식에서 일반관리비가 최고치를 나타난 아파트는 각종 용역비나 청소비도 높은 경향이었다. 그 원인은 관리소장의 경력이 일천해 전문지식이 부족하고 동대표 임기가 1년인데다 자주 교체되어 정보공유를 하지 않는 아파트가 대부분 이었다. 8. 관리비 외에 얻어지는 다양한 잡수입(임대료, 은행이자, 곤도라 사용료, 수도료 잉여분) 지출내역서를 매월 공개하여 입주자의 의혹을 없애야 한다. 9. 부녀회 활동상황 및 회계보고는 극소수 아파트에서만 관리비부과내역서에 하고 있었다. 부녀회가 활성화되어야 “살기좋은 아파트마을”이 조기에 조성된다. 부녀회사업과 회계관리를 관리비 부과내역서에 자세히 주민에게 알려 모든 주부들이 동참하도록 해야 진정한 부녀회라 할 것이다. ※ 참고사항 ◇ 대부분 관리사무소장들은 당 연합회가 매년 분석 검토한 관리비 분석표나 용역비 내역을 집행에 활용 및 참고하는 자세보다, 단지 특성과 여건이 다르다고 궁색한 변명만 하는 관리직원이 많고 관리비내역을 공개하지 않는 단지가 있는 한 입주자대표회의가 감독만 하는 시점이 늦어질 수밖에 없다고 판단된다. ◇ 말썽과 오해의 소지가 있는 공사나 용역비는 집행이 다소 지연되고 의견이 상충되더라도 사회적 경륜이 많은 동대표와 입주민, 관리소직원이 삼위일체가 되어 함께 협의하여 집행하는 것이 가장 바람직한 방법이 될 것이다. ② 청소비 아파트 안팎을 청소하는 미화요원에게 소요되는 인건비와 피복비, 청소용품비 등 청소에 직접 소요되는 비용이다. 그러나 상당한 아파트들은 관행적으로 항목 규정을 지키지 않고 부과하여 비교하는데 어려움이 많다. ․음식물쓰레기 수거료를 청소비에 부과한 운남J, 우산J 아파트 ․청소원 인건비를 일반관리비에 합산부과 : 농성동 S, 오치 K, 상무동 J, 문흥동 D, 화정동 M, 삼각동 S, 봉선 M, 운림동 R, 백운동D 등 50여 개소. 청소비는 용역회사별 평당 단가가 다를 뿐더러 아파트 자체에서 미화요원을 직접 채용해 청소비를 줄이는 아파트가 대부분이다. ․최저 41원(운암동 우미 468세대 - 전년도 42원) ․최고 229원 (방림동 L) - 전년도 : 210원) 청소 방법에 따라 비용의 차이가 날 수 있겠으나 평당 150원 이상을 지출한 아파트는 청소 방법을 검토해 볼 사항이다 ③ 소독비 전염병예방법 제40조 제2항에 규정된 의무사항이므로 살충, 살균, 구서작업을 위한 소독용품비 등 실제 소독에 소요되는 금액이다. 용역회사별, 소독약제별 단가가 달라 가격차이가 크다. 년 4회중 2회 정도는 관리소에서 직영하면 평당 25원 정도다. 도포식은 평당 최저 50원(전년도 80원), 평균 120원, 최고 140원(전년도 : 170원)보다 절감효과가 큰 항목이다. 또 1년 단위로 계약하는 것 보다 소독할 때마다 계약하는 것이 부정을 방지할 수 있다고 한다. ④ 승강기 유지비 승강기 운행에 소요되는 제 부대비용과 자재비로 구성되며, 승강기 운행에 사용되는 전기료는 공동전기료에 포함되므로 승강기유지비에서는 제외된다. 용역회사별로 점검비 차이가 다양하므로 계약시 유의해야 한다. 승강기 수리시에는 일반인이 잘 모르는 부품은 고가로 계산하여 턱없이 높게 수리비를 챙기는 사례가 허다하다. 세심한 관찰과 정보공유가 요구된다(평당 최저 30원(전년도 31원), 최고 161(전년도 179원)원으로 차이가 크다). 평수별, 세대별 부과방법과 유지비 1～3층 면제 또는 기본료 2,000원 부과방법 등은 관리규약에 따라 적용하면 된다. 그러나 주변 인근단지와 같은 방법을 적용하여 층별 입주자간 분쟁이 발생하지 않도록 관심을 갖고 부과하여야 한다. ⑤ 난방비 난방 및 급탕(욕실,주방의 온수)에 사용된 유류대, 보일러실의 동력전기료와 급탕 사용 용수에서 급탕비를 제외한 금액이며, 열사용량 계측기가 설치된 경우에는 월간 사용량에 의한 비용을 세대별 계측기에 의해 배분한다. 이지역은 모든 단지가 계량기의 부정확으로 난방비를 계량기에 의한 계측치로 부과하지 않고 분양 평수(또는 전용면적)로 계산하여 부과하고 있어 난방비 절감이 어려운 실정이다. 난방비는 보일러 시설의 노후도, 아파트 위치나 경과년수 등에 따라 연료비용이 차이가 크겠지만 같은 경과년수와 15층 복도식, 방카C유를 사용하면서도 연료비가 평당 하남 우산 주공은 최저 2,412원(전년도2,006원,) 운남 J 2단지는 최고 3,597원(전년도 2,800원)으로 금년에는 방카C유값 인상과 주민의 여론에 밀려 난방비가 평당 797원으로 전년도 보다 22.2% 난방비가 인상되었다. 가스를 사용한 경우도 평당 최저 2,640원(전년도 2,180원), 최고 3,692원(전년도 3,503원)으로 차이가 1,052원(전년도 평당 1,350)으로 난방요령에 따라 32평인 경우 월 33,660원 정도의 난방비 차이가 크다 난방비를 줄이기 위해 난방온도, 난방방법과 연료구입 등 전반적으로 검토해야 할 과제이다. 난방과 급탕에 사용된 전기료와 수도료가 공동전기료와 공동수도료에 이중 부과되지 않도록 유의한다 ⑥ 온탕비 욕실, 주방 등에서 사용한 온수의 유류대, 동력 전기료, 수도료를 말한다 온탕비 부과시에는 산출을 규정대로 적용해야 한다. 똑같은 방카C유를 사용하면서 온탕비가 평당 1,000원～2,000원, 가스사용시에는 1,000원～4,200(전년도 1,500원～4,200원)으로 단지별로 차이가 크게 발생하는 원인을 검토, 온탕비의 표준화된 산출공식을 정해야 할 것이다. ⑦ 수선유지비 계획 수선공사를 할 시간적 여유가 없는 긴급공사와 공동주택관리령 제9조의 규정에 의해「관리규약」으로 정하는 금액 이하의 소규모 공사에 쓰이는 비용으로 보수용역시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비가 이에 해당한다. 정화조청소비, 난방시설 청소비, 소화기 충약비 등 공동이용시설의 보수유지비 및 제반 검사비 등이 포함된다. 그러므로 각 아파트별 노후도 및 형편에 따라 평당 단가가 다르므로 년간 사용계획을 수립후 부과해야 한다. 수선유지비는 대부분 평수로 부과하고 있다. 아파트마다 제각각 부과방법이 다르다. 화정동 M아파트와 같이 세대별로 부과한 아파트도 상당하다. 또한 ․음식물 쓰레기 수거료를 수선유지비에 부과 : 월산동S , 봉선동M, 운림동RK ․전기안전점검비를 수선비에 부과 : 진월 H 등 ․특별수선충당금과 분리하지 않음 : 송정동 H, 백운동 S아파트 등 ․일반관리비에 포함한 첨단지구 R아파트 ․특별수선충당금과 구분하지 않은 등 항목 적용을 잘못한 아파트는 앞으로 반드시 시정해야 할 것이다. 입주 1년이내의 아파트는 정화조청소비와 전구, 유리창 파손 등 경미한 수리비만 해당된다. 그러나, 하자나 부실공사로 인한 수리비는 시공회사로 하여금 보수토록 해야 하는데도 관리소가 수리하여 수선유지비를 과다 지출하는 경향이 있다. 특히 정화조청소비는 평당 보통 30원～70원 정도나 세대당 800원～2,000원 남짓을 매월 부과하여 적립하였다가 1년에 한차례씩 정화조 청소비에 사용하고 있다.(단지에 따라 매년 2백만원～1천만원이상 지출 : 세대당 연 12,000원 정도) 연합회가는 93년부터 정화조청소시 전체용량을 처리하여 과다한 요금을 지불한다던가 정화조청소시 입회를 하지 않아 수거용량을 과다 청구하는 사례를 홍보를 하였으나 대부분 아파트는 전체용량을 청소하여 적립금을 모두 사용하는 실정이다. 그러나 봉선동 S아파트(756세대)는 전체용량 7백톤을 펴내 8백여만원의 청소비로 지출했지만 98년도 부터는 오니저류조, 오니농축조 등 법적 청소용량인 240톤만 청소해 5백여만의 정화조청소비를 절감하고 있다. 그동안 관심있는 관리소에서는 정화조내부 스컴과 찌거기만 주기적으로 제거하고, 또는 청소차량 용량을 확인하여 년간 수백만원씩을 절감하고 있다. 한편, 각종 수선공사시에는 말썽과 잡음이 많으므로 대형공사나 도색 등 공사비가 천만원 이상 소요되는 공사는 공개입찰과 감사 및 입주민들이 참여토록 하는「공사추진위원회」를 구성하여 투명하게 운영, 주민의 의혹을 배제해야 한다. ⑧ 공동전기료 계단등, 복도등, 비상전원, 보안등, 펌프실, 관리소, 노인정, 경비실, 가스배출기, 인양기(곤도라) 등에 소요되는 전기료이다. 산정방법은「한전고지액 ÷ 총 분양평수 × 세대별 분양평수」로 계산한다. 승강기 사용전기료는 별도로 부과하여야 한다. 계량기 수량이 많은 경우 관리소에서 복잡하게 계산하여 입주자가 쉽게 알 수 없도록 산출한 단지가 많은 실정인 바 간단 명료한 표준화된 내역서를 작성하여 누구나 쉽게 알아볼 수 있도록 한다. 그리고 라인별로 계량기가 설치되어 라인별로 사용한 만큼 부과가 가능한데도 공동으로 산출하는 단지가 대부분인데 절전 효과가 나타나도록 라인별로 부과하여야 한다. 16층이상 고층아파트 개별난방 공동 전기료가 최저 39원(전년도 35원), 최고 301원(전년도 204원)으로 7배이상 차이가 나는 것은 전력계약방법, 절전 문제 등 세심한 관찰이 요구된다. 공동전기료 과다 부과 현황 : 중앙난방 제외 단위 : 평당 / 원 ※작년이나 금년 모두다 공동전기료가 과다하게 부담됨 ※한전에 계약관계 확인하여 요금을 줄이도록 조치 요(특히 북구와 광산지역) ⑨ 승강기 전기료 승강기에 소요되는 전기료는 공동전기료에 포함되지 않으며 별도의 계량기 검침에 의거 라인별로 부과한다. 산정방법은「한전고지액÷라인 분양평수×세대별(세대별 분양평수)」로 계산하고, 1～2층 거주 세대는 대부분 부과하지 않고 있다. 라인별 계량기에 의한 사용량으로 산출하지 않고, 관리소 직원이 편의성만 고려하여 산출시「1일, 몇시간 사용한다」는 추정치로 전체 세대에 부과한 단지가 많다. 라인별로 산출한 15층 계단식 고층아파트 승강기 전기료는 보통 45～80원 정도인데 봉선동 M아파트는 승강기설치(대수×5,5kwh×1일 5시간사용×30일)=7,143kwh. 1kwh당 요금 151.24원×7,143kwh = 1,080,125원÷3층이상 사용평수(9,423평) = 평당 115원을 분양평수별로 부과한바, 라인별 승강기 전기사용량을 계측하여 부과한 단지보다 33평형인 경우 평당 전기료를 30～50원 정도를 더 납부하여 1～2층 세대에 비해 월 1,500원 이상을 더 부담하고 있어 즉시 시정해야 할 과제다. 라인별로 계량기를 사용하여 부과한 아파트도 승강기 전기사용량이 공동전기료 사용량보다 많을때는 승강기 전용 계량기가 승강기 이외(복도등, 소방시설 등)의 전기선이 연결되었는지 또는 계약용량이 과다한지를 세밀히 살펴 정상적인 승강기전기료를 부과해야 할 것이다.(주월동 H 아파트 등 30여개소) 승강기전기료가 공동전기료 보다 과다부과 단위 : 평당 / 원 ※ ( )은 작년도 전기료임 앞으로 라인별 승강기 전기계량기가 설치되지 않는 단지는 라인별로 부과한 같은 유형의 단지 승강기전기료를 분석후 승강기전기료를 정확히 계산하여 부과해야 할 것이다. 라인별 절전효과를 높이고 공평부담의 원칙에 따라 라인별 전기사용량을 공지해야 할 것이다. 또한 승강기전기료 부과방법도 천차만별이므로 아파트 자체관리규약에 의한 사용자공동분배 원칙에 준하여 제정 운영하여 입주민간 갈등과 분쟁을 줄여할 시점이다. ․승강기 전기료를 전세대에 부과 : 동림동 S, 용봉동 U, 진월동 S, 진월동 R 외 ․승강기전기 사용량을 계량하지 않고 공동전기료의 35%～70%정도를 적용 부과 (95년이전 사용검사 아파트) : 봉선동M 등 50여개소 ․승강기전기료를 1～2층에도 기본료 1,000원씩 부과(진월동 R 외) ․승강기 유지비, 청소비, 공동전기료만 세대별로 부과하고 일반관리비 등 여타 항목은 평수별로 부과 (동림동 S, 소촌동R, 지산동 S, 일곡동 H아파트 외) ⑩ 공동수도료 관리사무소, 노인정, 경비실 등에서 소요되는 수도료를 말한다. 사용량이 극히 적어 매달 부과하지 않는 단지가 대부분이다. 공동수도료는 물탱크 청소한 달에 합산하여 부과하는 경우가 많다. 개별난방인 소촌동 S, 봉선동 M, 주월동 H, 금호동 S, 화정2동 K 등 50여개소 단지에서는 평당 3～200원까지 부과하고 있다. 공동수도료를 과다․매달 부과 현황 : 중앙난방 제외 단위 : 평당 / 원 ※ 상기 표와 같이 작년도 1월과 금년도 1월에 같은 금액이 부과된 아파트는 수도료 부과방법을 재검토해야 할 문제라고 판단됨 ※ 공동수도료를 매달 부과한 아파트는 물탱크 누수여부와 메인 계량기 및 세대별 수도계량기 고장여부와 수도관 파손여부 등을 철저히 확인해야 한다. ※ 공동난방인 주월동 H아파트(평당 60원)나 여타 아파트도 공동수도료 부과에 문제점이 없는지 다시 한번 점검해야 할 문제다. ⑪ 특별수선충당금 공동주택의 내용 년수를 늘리기 위해 공용부분과 입주자 공동소유인 부대시설, 즉 옥상 방수공사비, 승강강기 보수비, 외부 도색비와 복리시설의 장기수선에 쓰이는 비용으로 건축년도 및 평형별, 규모별, 노후도에 따라 부담액의 차이가 많지만 1년이내 신축 아파트를 제외하고는 보통 평당 50～200원을 부과하고있다. 그러나 입주 1년후에도 특별수선충당금을 부과하지 않고 평당 50원 미만을 부과한 진월동 S, 우산동 H, 동림동 P, 첨단 U아파트들은 최소한 평당 100원이상 부과해야 할 것으로 분석된다. 특별수선충당금 적립방법은 매월 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비를 합한 금액의 3/100에서 20/100이하의 금액을 입주자대표회의 결의에 따라 징수하고 있는 실정이다. 특별수선충당금은 예치금액이 많고 장기간 적립하므로 은행 및 적립방법에 따라 이자율 폭이 크다. 정확한 수선계획을 수립하여 정기적금으로 예치하여야 한다. 또 장기계획을 수립하여 적정한 금액을 매월 부과하여 일시에 많은 금액을 부과하는 사례가 없도록 하여야 한다. 10년이 넘는 아파트는 평당 300～500원정도 징수하는 것이 바람직 할 것이다. ⑫ 음식물 수거료 ․대부분 세대별로 부과 ․평형별로 부과 : 두암동 B 등 ⑬ 케이블TV 시청료 ․최저 세대당 660원 ․보통 1,000원 1,700원 ․최고 2,200원 Ⅱ. 공정거래위원회 조사 전국 관리비 현황 단위 : 원(평 기준) ※ 32평 기준 공정거래위원회 조사 : 작년 11월 공정거래위원회가 발표한 전국평균의 월 관리비는 77,360원, 수원지역은 63,968원으로 전국 평균의 82%이며 광주지역은 50,048원으로 전국평균의 64.7%로 조사가 되었다. ※ 광주지역의 관리비가 가장 저렴한 이유 1. 관리소직원 인건비가 가장 저렴하다.(관리소장 봉급이 전국에서 가장 저렴, 유능한 소장은 이직을 하고 있으며, 최근 설문조사 결과 70%정도가 전직을 고려) 2. 각종 용역비가 저렴하다.(최저가 이하 입찰로 부실용역 발생건수 증가) 3. 대형공사는 추진위원회를 구성 운영해 비리 발생 근절. Ⅲ. 개별난방 임대아파트 관리비 현황 (단위 : 평, 원) ※ 대부분 개별난방 임대아파트는 관리비가 높게 부과되고 있다. 그러나 임대아파트를 많이 건설한 호반과 주공아파트는 관리비가 전반적으로 저렴하게 조사되었다. Ⅳ. 주공 임대아파트 관리비 현황(1월분) 뉴하이징 - 영세민 위한 효율적인 관리방안 모색 난방비 세대당 월 1만5천원 줄였다 ․그동안 대한주택공사 자회사인 전문관리업체안 뉴하이징이 위탁관리한 영세한 임대아파트 관리비가 이 지역 주택공사가 일반 분양한 규모나 여건이 비슷한 아파트 보다 관리비가 턱없이 높다는 당 연합회의 지적에 따라 작년부터는 뉴하이징의 부단한 연구와 불필요한 비용 절감으로 주공이 분양한 자치관리한 아파트와 비교해 현저히 관리비가 절감되고 있는 추세다.(별첨 3개년 관리비 비교표) ․금년 일반관리비는 직원 급료인상과 물가상승으로 관리비 인상 요인이 발생하였는데도 직원감축 등으로 5개단지 일반관리비가 인하되어 작년 평당 1,474원보다 38원이 인하된 1,436원이었다. 부단히 노력한 결과라 사료되나 아직도 평당 1,500원이 넘는 아파트는 더욱 효율적인 방법을 개발해야 할 것으로 분석되었다. ․난방비는 작년에는 평균 평당 1,605원(38%)이나 큰 폭으로 인하, 세대당 1만5천원이상을 절감하였다. 그러나 금년에는 391원(12.8%)인상 되었으나 연료비 인상으로자치관리 아파트도 615원인상(20.8%)되었음은 난방비 절감에 노력한 성과였다. ․관리비 절감도 중요하지만 모든 단지가 임차인대표회의를 구성, 주민들의 의견을 수렴하여 보다나은 관리서비스를 제공하는 방안을 연구검토가 있어야 할 것이다. ․공동전기료 절감을 위해 전자식 계량기로 교체, 산업용 기본요금을 35～69%인하 ▣ 주공임대․자치관리 3개년 관리비 분석표(1월분) (단위 : 평, 원) Ⅵ. 관리비 부정 유형과 방지대책 1. 관리비 부정 발생원인 ▣ 현 황 ◇ 대부분 아파트는 관리규약에 의거 매달 입주자대표회의를 개최, 적정한 관리방법으로 입주민들 위해 열심히 노력하고 있음.(명예회복과 위상정립이 필요) ◇ 아직도 입주민들의 무관심과 관리소장의 경험부족으로 일부 동대표가 시공 및 보수공사(용역)업자와 결탁한다던가, 또 패거리를 조성 자치회를 독선적으로 운영 비리를 저질러 모든 관리소가 복마전으로 회자되는 현실임. □ 비리발생 원인 가. 입주민들의 무관심한 아파트 ․동대표는 누구인지도 모르면서 이기적인 입주민이 대부분인 아파트 ․덕망있는 분은 동대표직 기피현상 - 잘해야 본전이라는 아파트 ․절차를 거치지 않는 동대표 선출 - 반 공개식 동대표를 선출한 아파트 나. 동대표들의 자질이 부족한 아파트 ․관리업무 전반에 관한 전문성 부족 - 관계법령 미숙 - 회의진행 능력과 리더쉽 부족 - 관리실무 능력 결여 - 관리소에 대한 지휘․감독 능력부족 - 계약관련 실무능력 부족 ․사명감 및 책임감 결여된 동대표가 선출된 아파트 - 동대표가 단순 명예직으로 간주, 업무에 소극적(업무추진비나 수령) - 책임 회피 경향(관리소장에게 위임) 다. 문제 인물의 의도적인 동대표 진출을 방임 ․직업과 명예도 없는 무직자가 동대표를 반 직업적으로 관여 - 무직자 고령자 등 추종 세력 형성 관리소에 군림 - 추종세력(패거리)을 감사에 진출시켜 감사 기능의 무력화 ․규약 규정 무시 집행 - 회장 또는 소수인에 의한 주요사항 결정 집행 ․주요 의사 결정 및 집행결과에 대한 비공개 ․관리소장을 하수인으로 활용 비리자행 ․회장, 감사, 관리소장의 묵계에 의한 비리 자행 라. 관리규약 및 각종 규정의 미비 ․회장 단독 처리 가능 - 회장 감사, 관리소장 담합, 비리 자행시 적발 곤란 ․모범 관리규약 제정 기피 - 자체 단지 특성을 이유화 마. 형식적인 위탁관리 채택 ․책임회피 또는 책임전가용으로 위탁 관리제도 채택 ․회장이 실질적인 업무관여 권한 행사 ․위탁 관리와 자치관리 차별성 없음 2. 관리비 비리 방지대책 가. 주민 참여도 제고를 위한 홍보활동 강화 ․적법한 절차에 따른 공정한 동대표 선출(비밀 무기명 투표로 선출) ․사명감과 봉사정신이 투철한 동대표선출 ․각 분야별 전문가를 동대표 선출 ․음해와 중상모략 근절(시공업자나 용역업체와 친인척인 동대표 배제) 나. 동대표 전문성 제고를 위한 교육 및 지역별 연합회 활성화 ․지장자치단체에서 동대표 선출시 의무교육 실시 - 행정기관과 아파트연합회 공동 실시 - 모범 관리규약 및 각종 규정 - 사명감 및 책임감 고취 - 동대표에 회의비 등 수당지급 ․지역별 권역별 입주자대표 연합회 활성화 - 단지별 정보교환 - 문제점 공동해결 - 지방행정 추진업무 협조 등 다. 지방자치단체 우수단지 표창 등 ․우수 관리단지 소개 ․인센티브제 도입 라. 관리의 투명성 확보를 위한 제도 보완 ․관리규약 보완 및 각종 규정제정 - 계약 및 물품구매 규정 등 마. 투명한 관리비내역서 사용 및 감사기능 강화 ․표준관리비내역서 사용 의무화(형식적 부과 지양) - 자치회결의사항, 부녀회사업 및 회계내용, 공사(용역)방법, 업무계획 등 ․감사인원 보강(감사위원회 구성후 활용) ․동대표의 책임범위 명시 - 변상 및 고발 바. 위탁 관리업체의 전문성 확보 - 비리업체 허가취소 사. 아파트관리비 비리센터 운영 및 수사 당국의 지속적인 단속 활동전개 ․당 아파트연합회 아파트관리비 비리센터 운영(☏512-0032) ․당 연합회 홈페지(www.aptu.or.kr)이용 비리신고 접수 ․아파트 단지내 고발함 설치 ․주부리포터 및 명예기자 지속적 활동</DIV>