부재지주 양도소득세 장기보유특별공제 혜택은?

[김종성]

                                       부재지주 양도소득세 장기보유특별공제 혜택은?

⎕  부재지주 ‘양도소득세 중과(重課)’

  1949년 6월 농지개혁 이전 과거 농지 소작제도(小作制度)가 있을 때에 지주가 농지가 있는 곳에 거주하지 않고 농토를 소작인에게 경작시키고 소작료(小作料)를 받는 지주(地主)를 부재지주(不在地主)라고 하였다.

농지 소작제도에 대해서는 본문 먼저 아랫 글 “조선후기 이후 토지제도 변천과 농지개혁 연혁(沿革)”에서 언급한 바와 같이 토지거래에 있어서 “부재지주(토지의 소유자가 스스로 토지를 사용 · 수익하지 않고 타인에게 임대해 주고, 토지의 소재지에 거주하지 않는 지주)”라는 용어는 이미 광복 이후 제정된 법률(1949.6.21. 법률 31호)인 농지개혁법[農地改革法]에 의해 농지 소작제도(小作制度)는 금지되었고, 지주(地主)라는 용어도 잘 사용하지 않고 있어 "부재지주" 역시 적절히 사용되는 용어는 아닌 것 같다.

그러나 실제로 부재지주(不在地主)라는 용어는 그 의미에 있어 대부분 쉽게 받아들여지는 용어라서, 아직도  부재지주 ‘양도소득세 중과세’ 등으로  사용되고 있다. 
   
부재지주 양도소득세 중과(重課)의 의미는 헌법에 의한 농지법에 따르면 농지는 자경(自耕)하는 자에게 분배함을 원칙으로 하고, 농지 소유자는 농사를 지을 자경의무(自耕義務)가 있다. 따라서  부재지주의 경우 자경의무를 하지 않았다는 의미로 농지양도에서 발생한 ‘양도차익 중과세’ 라는 취지가 있는 것이 아닐가  이해 할 수 있다.

부재지주에 대한 해당 개념은 농지에만 있지 않고 임야, 목장용지,  나대지, 잡종지 등 범위에 까지이므로 토지거래에서 세수증대와 투기방지 측면에도 효과를 기대하는 것으로 보인다.

소득세법 상의  “부재지주 양도소득세 중과(重課)”에 해당하는 대상으로는 ‘비사업용 토지’ 가 이에 해당한다.

⎕ 부재지주 대상 [비사업용 토지]
   
   양도소득세가 중과되는 부재지주 대상 토지는 농지(전, 답, 과수원), 임야가 대표적이며, 이들 토지에는 재촌, 자경, 보유기간 등의 부재지주를 가리는 판단기준이 있다. 그 외에 목장용지, 나대지, 잡종지에는 재촌과 보유동기 및 사용현황 이용면적 등의 실질적 판단기준이 있다.  소득세법에서는 이들 모두를 묶어 ‘비사업용 토지’로 부르는데, 통상 부재지주라고 하면 이 중에서 농지와 임야만을 말한다.

부재지주 농지는 생략[아랫글 “비사업용’로 보지 않는 토지”에서 참고], 임야의 기준은 임야, 소유자가 재촌(在村)하지 않음, 농지와 달리 자경(自耕)-산림경영을 요건으로 하지 않는다. 일정 기간 이상 보유할 것에 미달 : 소득세법시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준), 예외로 부재지주 대상이 아닌 임야 : 그린벨트, 군사보호구역, 백두대간, 상수원보호구역 등 공익용으로 제한받는 임야와 상속농지(3년 이내), 자연휴양림, 산림경영계획인가를 받아 시업(施業) 중인 임야 등 광범위한 예외를 인정한다.

⎕ 부재지주 중과, 장기보유특별공제 시행 등 변화
 
부재지주 장기보유공제 신설 소급 인정 - 부재지주도 자산 취득일로부터 장기보유특별공제 인정(최고 30%), 부재지주 양도세 10% 중과는 변동 없음(16%~50%)

•  2015년 이전 :  부재지주에 장기보유공제 불인정
•  2016년(개정) : 부재지주라도 2016년1월1일 이후분부터 장기보유      특별공제 인정
•  2017년(개정) : 부재지주라도 쥐득시부터 소급하여, 장기보유특별공제 인정
 
2015년 말 소득세법 개정으로 부재지주 양도세 중과 내용에 약간의 변화가 있었다. 2015년 말 까지 유예되었던 양도세율 중과가 2016년부터는 살아나고, 대신 2015년 이전에는 인정하지 않았던 장기보유특별공제가 신설되었다.  다만 장기보유특별공제는 2016년1월1일 이후부터 적용됨으로서, 부재지주의 과거 보유기간은 적용되지 못하게 되었다.

이하 새로운 소득세법에 따라 2016년에 적용되는 부재지주 양도세 중과세의 대상과 내용을 간략히 정리해 본다.

《 2016년 양도세 중과 및 장기보유특별공제 시행 》

   2016년 1월1일부터 거주용이나 사업용이 아닌 ‘비사업용 토지’는 양도차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받는다. 다만 3년 이상 보유할 때부터는 장기보유특별공제 혜택을 받게 된다. 10년 이상 장기보유하면 양도차익의 최대 30%를 공제받을 수 있다.
   
  ■ 2015년보다 달라진 내용

① 단계별 양도세율이 일반양도세율(6%~38%)에 비해 10% 인상   16%~48%
② 장기보유특별공제 인정
  다만 장기보유특별공제는 2016년1월1일부터 적용​

       [ 양도소득세율 인상 ]

  

    [장기보유특별공제율]

<소득세법>

제95조제4항/ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.  <개정 2014.1.1., 2015.12.15., 2016.12.20.>

제95조제4항 단서 중 “기산하며, 제104조의3에 따른 비사업용 토지로서 2016년 1월 1일 이전에 취득하여 보유하고 있는 자산인 경우에는 2016년 1월 1일부터 기산한다.”를 “기산한다.”로 한다.

제95조(양도소득금액)① ∼ ③(생 략)④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하며, 제104조의3에 따른 비사업용 토지로서 2016년1월 1일 이전에 취득하여 보유하고 있는 자산인 경우에는 2016년 1월 1일부터 기산한다.(삭제) 

⎕ 단기보유 토지의 양도소득세

   참고로 부재지주 토지의 양도세 중과 불이익은 양도세 부과대상 토지의 보유기간이 2년 이상일 경우에만 해당하는 것이며, 만일 보유기간(토지양도싯점 기준)이 2년 미만일 경우에는 부재지주 여부를 불문하고 획일적으로 40~50%로 중과된다. 단기보유기간 부동산 양도세율(소득세법 제104조제1항)
 •  소득세법 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 : 양도소득 과세표준의 100분의 40
•  그 보유기간이 1년 미만인 것 : 양도소득 과세표준의 100분의 50
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※ 참고정보 출처 : 가야컨설팅  http://www.higaya.net