Re:서신동 감나무골에 대해서...

[캐치온]

Re:서신동 감나무골에 대해서
번호 : 17	조회 : 49   스크랩 : 0   날짜 : 2006.09.26 19:05

 

 상당히 난해한 질문이고 정확히 답변드릴 수 없는 내용이기에 고민을 했습니다. 제가드리는 말씀은 순수하게 저의 의견이며 제가 스스로 추측하여 계산하였음을 먼저 말씀드립니다.

 매도자는 230-280만원선을 이야기하며 매수인의 의뢰도 간간히 있는것으로 알고있습니다. 급격한 시세의 변화로 거래가 많이 이루어지지는 않았습니다.

 우선분양 대상자가 되려면 몇평을 소유하여야 하는지에 대한 질문은 제가 구체적으로 답변드릴 수없습니다. 조합원과 시행사간의 협의에 의해 결정되어 지기 때문이며, 언제나 유동적입니다. 

 이렇게만 답변을 드리면 질문하신분이 저를 나무라시겠죠? '그런말은 나도한다'라고 하면서........

그래서 예측을 해보았습니다. 감나무골의 재개발가능 면적은 3만7천평정도입니다. 이 면적을 한 시공사가 시행 또는 시공을 하지는 않겠죠? 현실적으로 어려움도 있고요. 그렇다면 내가 매입 하는 곳이 꼭 원하는 시행사가 시행을하여 내가 그 회사의 조합원이 될수는 없겠죠? 하여튼 내가 매입한 곳이 제대로 진행이 된다고 가정합시다.  

 저는 삼성이 시공을 한다면 적정한 면적을 1만5천평으로 잡았습니다. 이 정도 규모가  중대형 아파트의 기준이라고 생각했기 때문입니다. 또한 이지역은 건폐율50%에 용적율230%이며, 고도제한이 12층 입니다.

 분양가 역시 추측하여야하고 분양평형도 추측하여야 합니다.  저는 38평 200세대, 42평 350세대, 52평 200세대를 분양한다고 보고 분양가는 680만원, 700만원, 730만원으로 예측하고 계산을 하였습니다.

 이경우 용적율은 218%로 무난한 %입니다.

부지매입비는 인허가절차와 부동산수수료를 감안하여 350만원을 책정하였으며, 건축비는 평당300만원을 책정하였습니다. 이때 총 소요비용은 1800억정도 소요되며 수익은 500억정도입니다. 수익률로보면 28%정도로 양호합니다. 그러나 이렇게 되면 조합원의 부지는 대략 토지건물 합하여 평당 300-320만원에 매입하고 조합원의 혜택을 주지 않은 경우입니다. 따라서 조합원의 혜택을 추가하겠습니다.

 이부분 역시 많은 가정이 필요합니다. 제가 계산시 적용한  값은 대지70평, 건평40평의 조합원이 130인 이라고 가정하였습니다. 이때  상기의 조합원에게 38평의 아파트를 우선분양하여 준다고 합시다. 이런경우 대지70평/건평40평을 평당 300만원에 인수하면 2억1천만원에 각종비용까지 2억1천5백만원이 소요됩니다. 그러면 조합원은 4300만원의 이득을 보게 됩니다. 그러나 이자비용(조합원은 무이자 분양을 잘하지 않는 것을 감안하면) 제하면 3800만원의 이익을 보게 됩니다. 또 한가지 고려해야 할 사항은 분양을 언제하느냐 입니다. 몇년은 기본적으로 소요 된다고 보는게 맞습니다. 그러면 2억1천5백만원을 투자하여 수년(3-5년정도)동안에 3800만원의 이익을 보는 겁니다. 제가 보기에는  바로 시행한다고 하면 300만원이 적정하지만 기간이 유동적인 지금으로서는 목에 찾다고 판단됩니다.

 이때 건설사의 이익은 24%이하로 떨어지게 됩니다. 위의 분석은 주변 경기 상황을 고려하지 않은 것임을 감안하시기 바랍니다.

또한 재개발지역에서 1만5천평은 상당히 큰 규모입니다. 일반 지방업체라면 상당히 축소하였겠지만 1군업체이다는 점을 감안하여 산정한 것입니다.