임차인 강제경매 및 낙찰 법률상담[생생법률쇼 김기윤변호사 인터뷰]

[변호사 김기윤]

안녕하세요. 김기윤 변호사입니다.

오늘은 임차인 강제경매 및 낙찰에 관하여 살펴봅니다.

Q. 선순위 임차인이 강제경매를 신청하면 어떻게 되나요?

저는 1순위 임차인입니다. 그런데 임대인이 연락두절이라 보증금을 못 받게 되어 보증금반환청구 판결문으로 부동산강제경매를 신청했습니다.

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1. 보증금은 2억인데 만약 1억 5천만원에 낙찰되면 어떻게 되나요?

2. 나머지 5천만원에 대해서는 따로 추심할 수 있나요?

A. 먼저 등기부등본을 발급받아 내가 1순위에 해당하는지 정확한 확인이 필요합니다. 누구는 '임차인이 낙찰받으면 나머지 돈은 못 받는다, 낙찰받아도 나머지 돈 받을 수 있다' 말씀하시는데 그 이유는 순위에 따라 달라지기 때문입니다. 1순위로 낙찰받으면 주택임대차보호법 제3조에 의하여 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 따라서 내가 보증금을 내 줄 사람임과 동시에 보증금을 받을 사람이 됩니다.이러한 것을 민법에서는 혼동이라고 합니다.

이렇게 내가 보증금을 받을 사람이자 줘야하는 사람되면 나머지 보증금을 기존의 임대인에게 청구하기 어렵습니다.

그리고 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호를 보면 같이 인수한 채무액도 취득가액에 포함되어야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서 2억원의 취득가액으로 계산해야 합니다.

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