지역주택조합 가입시 알아야할 사항 (주택법 시행령 제40조) 등

[K doctor]

지역주택조합 피해방지 홍보문

최근 사업기간이 짧고 건설비용이 저렴하다는 장점이 있는 지역주택조합제도를 활용한 주택건설을 추진하는 과정에서 주민들이 지역주택조합제도에 대한 이해가 부족하여 피해발생이 우려됨에 따라 아래사항을 홍보하고자 합니다.

❍ 주택법 및 주택법시행령, 시행규칙

1. 지역주택조합설립

ㆍ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등)

ㆍ 주택법 시행령 제37조(주택조합의 설립 인가 등)

ㆍ 주택법 시행규칙 제17조(주택조합의 설립인가 신청 등)

2. 조합원의 자격(주택법 시행령 제38조)

ㆍ 지역조합설립인가지역 내 6개월 이상 거주한 자

ㆍ 주택조합 설립일로부터 조합주택입주일 까지 무주택자

(세대원 중 60㎡이하 주택 1채 이하 소유 인정)

※ 세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되지 않은 자 포함

3. 조합설립인가 요건(주택법 시행령 제37조)

ㆍ 조합설립인가 세대수의 50%이상으로 조합원 구성(20명이상)

ㆍ 사업 대상 부지의 80%이상 소유 또는 대지사용승낙

❍ 조합원이 아닌 자가 조합원 모집 등을 하여서는 안 됨

- 조합설립인가 전후를 막론하고 조합원이 아닌 업무대행사 등이 조합원 가입관련 알선ㆍ모집광고를 대행하여 그로 인해 금품을 받는 경우에는 위법사항임

- 조합설립인가 전 사업계획이나 사업부지의 타당성이 확보되지 않은 상태에서 “업무대행사”를 통해 “가칭 00주택조합”등의 명칭으로 홍보관ㆍ전시관ㆍ견본주택ㆍ신문 등 다양한 수단으로 조합원을 모집하고 그와 관련한 수수료, 금품 등을 받는 사례는 위법사항임.

- 조합가입 영수증에 프리미엄을 붙여 거래하는 사항은 위법사항임

	<주택법 제97조 (벌칙) 제7호>
< 2년이하 징역 또는 2천만원이하 벌금 > ㆍ 주택법 제32조에 따라 설립된 주택조합의 조합원이 아닌 자로서 주택조합의 가입을 알선하면서 주택가격 외의 수수료를 받거나 그 밖의 명목으로 금품을 받는 자

* 업무대행사가 조합원 가입 관련 알선․모집을 대행하고 그로 인해 수수료 등 금품을 수수하는 용역계약을 조합 또는 가칭 조합설립추진위원회와 체결하고 이를 조합규약, 분양계약서 등에 명시한 경우라고 할지라도 계약내용의 민사상 효력유무와는 별개로 주택법 제97조에 따른 처벌대상임

❍ 조합설립인가 후부터 당해 사업의 사업계획승인을 받고 주택건설대지 소유권의 전부를 확보하기 전에는 조합원이 주택을 공급받을 수 있는 지위를 양도․양수할 수 없음

(주택법 제39조, 동법 시행령 제39조제1항)

- 이러한 요건이 불비함에도 불구하고 조합원 주택을 공급받을 수 있는 지위를 양도․양수․알선하거나 양도․양수․알선의 목적으로 광고하는 사례

	<주택법 제96조 (벌칙) 제1.2호>
< 3년이하 징역 또는 3천만원이하 벌금 > ㆍ 주택법 제39조(공급질서 교란 금지) 제1항 및 제41조의 2(주택의 전매행위 제한 등) 제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

❍ 주택조합은 주택조합 설립인가를 받은 후 2년 이내에 사업계획승인을 신청하도록 규정 (주택법 시행령 제40조제1항)

- 주택조합이 설립인가 이후 2년이 초과된 경우에도 사업계획승인신청을 하지 않는 경우, 주택조합 설립인가 취소

검토, 필요시 조치

	<주택법 시행령 제40조(주택조합의 사업계획승인 신청 등>
ㆍ 주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년이내에 법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 신청하여야 한다.

지역주택조합이란 무엇인가 ?

1. 지역조합의 장단점

① 장점

- 청약제도를 따를 필요가 없음

- 일정자격만 갖추면 좋은 입지의 주택마련 기회 마련

- 지역조합아파트는 관리여하에 따라 저렴한 가격이 유리

② 단점

- 토지매입이 완료되지 않은 상태에서 추진 시 토지비 크게 상승으로 인한 분양가 상승요인을 작용과 사업추진 지연

- 지역조합원은 서로 연고가 없는 것이 대부분, 결속력 약화

- 조합의 조합장 및 임원들 대행사 주도로 구성

2. 부지선정 시 확인하여야 할 중요도 순서

① 조합아파트를 건립할 수 있는 지역인가 ?

 토지이용계획 확인원에 의한 용도지역 확인 (담당자 전화)

 주택조합은 주택건설등록사업자 부지에는 주택을 건설할 수 없음

※ 다른 인가를 득한 주택조합의 대지에 중복인가 불가

② 어디까지 사업부지로 포함시킬 것인가 ?

 도로 및 공공시설 등 기부채납부분까지 검토

③ 노후도를 충족 하는가 ?

 서울 등 수도권에서만 해당

④ 주변에 유해시설(공해 시설, 고압선 등)이 없는가 ?

 사업부지 주변에 있는 시설 중 주거생활에 영향을 미칠 부분이 있는지 검토

3. 토지계약 시 유의사항

지역주택조합은 사업 부지를 100% 확보해야 가능

※ 사업계획승인 시 토지소유권원을 확인

① 목적물의 표시 : 소재지, 면적, 소유자

 현지와 목적물이 동일한 것인지 확인

② 매매대금 및 지급방법 : 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금 및 지급방법(시기)

 현지와 목적물이 동일한 것인지 확인

③ 계약의 해제 및 손해배상 : 해제사유 및 시기

 예) “전 필지 계약완료 후 계약금 지급” 등 검토

④ 매도인, 매수인 날인

 가장 쉬우면서도 가장 간과하기 쉬운 사항으로 계약당사가 누구인지(소유자, 대리인), 직접 날인여부 등 확인

4. 매도청구(주택법 제18조의 2)

① 지주의 무리한 고가의 토지대 요구로 사업지연

 주택조합과 등록사업자(등록사업자, LH공사, 지방공사)가 공동으로 사업시행시 95%이상 토지권원확보 후 5%에 대해서는 매도청구 가능

※ 매도청구권은 소송을 통하여 개인의 재산권을 강제로 취득

5. 조합원의 자격(주택법 제32조, 제38조)

① 무주택 세대주

가) 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자

※세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 않은 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함

② 당첨자 지위(주택공급에 관한 규칙 제2조 제13호) : 조합원자격 없음

가) 청약에 의해 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급 신청이 무효로 된 자 포함

나) 지역ㆍ직장주택 조합에 의한 주택에 대하여 당해 사업계획 승인일 당시 입주 대상자로 확정된 자

다) 재개발로 건설되는 주택에 대하여 해당 관리처분계획 인가일 당시 입주대상자로 확정된 자(도시 및 주거환경정비법)

라) 예비 입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자

마) 주택상환사채를 매입하여 주택을 공급받은 자

바) 대한토지주택공사 또는 사업주체가 취득한 지위를 양도 받은 자

사) 일정기간 경과 후 분양주택 등으로 전환되는 임대주택을 공급 받은 자

아) 임대주택의 입주자가 퇴거함으로서 사업 주체에게 명도된 주택을 공급받은 자

③ 주거전용면적 60㎡이하 1채 소유(주택법 시행령 제38조)

가) 60㎡이하 주택을 1채 소유한 경우 무주택 해당

나) 가족구성원 중 주거전용면적 60㎡이하 주택을 2채이상 소유하고 있을 경우, 해당되지 않음

다) 주택공급에 관한 규칙 제6조 제3항에 따라 주택전산망 검색

(세대주인정기간의 산정 및 주택소유여부 판정기준)

1) 세대주 인정기간

㉮ 세대별 주민등록표상에 세대주로 등재되어 있는 기간에 따라 산정

㉯ 세대별 주민등록표상에 세대주로 등재되어 있지 않은 기간이라도 다음과 같은 경우 전후기간을 합산 산정

ㆍ 세대별 주민등록표상에 주민등록말소 등으로 세대주로 등재되지 않은 기간이 있는 경우 말소 등으로 등재되지 않은 기간

ㆍ 장애인 복지법 제58조 제1항제1호에 따른 장애인 생활시설에 거주하는 장애인의 경우 해당시설 거주기간

2) 세대주변경 기간 합산

㉮ 변경전 세대주의 세대주 인정기간을 변경 후 세대주의 세대주인정기간으로 합산 후 변경된 세대주의 세대주 인정기간으로 함

- 결혼으로 세대주가 변경된 경우 각각의 세대주 인정기간을 합산하되 중복기간은 한번만 계산

ㆍ 세대주가 사망한 경우

ㆍ 세대주가 결혼 또는 이혼한 경우

ㆍ 세대주의 배우자 또는 세대원인 직계존ㆍ비속으로 세대주가 변경된 경우

3) 주택소유 판단

㉮ 주택의 공유지분을 소유하고 있다고 하더라도 주택을 소유하고 있는 것으로 봄

㉯ 주택을 소유하고 있지 않은 것으로 보는 경우

- 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 조합원 부적격자로 통보 받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

- 도시 지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역에 건축되어 있는 주택으로서 다음에 해당되는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택 건설지역으로 이주한 경우

ㆍ 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택

ㆍ 85㎡이하의 단독주택

ㆍ 소유자의 가족관계의 등록 등에 관한 법률에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

- 개인 주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양완료 하였거나 사업주체로부터 조합원 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우

- 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

- 20㎡이하의 주택(아파트는 제외한다)을 소유하고 있는 경우, 다만 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.

- 60세이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우

- 건물 등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가 이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서, 사업주체로부터 조합원 부적격자(주택공급에 관한 규칙 제2조의2. 주택의 전산검색 및 세대주 등의 확인)로 통보 받은 날부터 3개월이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

- 무허가 건물을 소유하고 있는 경우

④ 동일시군에 6개월 이상 거주

가) 동일 시.군에 6개월 이상 거주한 자에게 조합원 가입자격 부여

나) 투기과열지구내에서는 조합신신청일 1년전부터 무주택요건을 갖춘 자 만이 가능

※ 세대주 인정기간 산정(주택공급에 관한 규칙 제6조)

6. 조합원의 변경

① 설립인가를 받은 경우 원칙적으로 조합원의 교체, 신규가입 불가

② 다만

가) 조합원 수가 설립인가당시의 사업계획서상 주택건설 예정 세대수를 초과하지 않는 범위내 시장.군수로부터 추가모집승인을 득한 경우 예외

나) 결원발생 충원의 경우

1) 조합원의 사망

2) 조합원의 자격양도. 증여 또는 판결 등으로 변경된 경우

※ 투기과열지구로 전매가 금지되는 경우 제외

3) 조합원의 탈퇴 등으로 조합원이 20인 미만이 되는 경우

4) 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우

③ 조합원의 자격요건충족은 당해 주택조합설립인가 신청일 기준으로 해야 함

7. 조합집행부

① 추진위원회

가) 사업부지를 확보하기 위한 활동

나) 사업자금을 마련할 목적으로 조합원을 모집

※ 추진위원회 법률행위 조합주택설립이후 효력문제 내재

② 조합장과 임원선출

가) 추진위원장과 그 임원이 조합의 조합장과 임원으로 되는 경우 많음

나) 조합 창립총회 시 조합규약에 따라 추진과정을 거쳐야 조합장과 임원으로 하자 없음

※ 시행사가 조합원과 임원을 내세워 관리, 감독 및 감시 소홀로 문제 야기사례 유의

다) 조합장과 임원은 조합원 개개인의 권익보호를 위해 선량한 관리자로서 의무를 다해야 함에 따라 합리적인 인물선택과 합리적인 급여 및 보수 책정이 관건

8. 조합규약

가) 조합의 조직이나 운영에 관한 기본적인 절차를 정한 자치 규범을 조합규약이라 함

① 조합의 명칭 및 소재지

② 조합원의 자격에 관한 사항

③ 주택건설대지의 위치 및 면적

④ 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항

⑤ 조합임원의 수, 업무범위(권리ㆍ의무를 포함), 보수, 선임방법, 변경 및 해임에 관한 사항

⑥ 조합원의 비용부담시기ㆍ절차 및 조합의 회계

⑦ 사업의 시행시기 및 시행방법

⑧ 총회의 소집절차ㆍ소집 시기 및 조합원의 총회 소집요구에 관한 사항

⑨ 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차, 이 경우 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항은 국토해양부령으로 정함

⑩ 사업이 종결된 때의 청산 절차, 청산금의 징수ㆍ지급방법 및 지급 절차

⑪ 조합비의 사용내역과 총회 의결 사항 공개, 조합원에 대한 통지방법

⑫ 조합규약의 변경 절차

⑬ 그밖에 주택조합의 사업추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항

나) 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항

① 조합규약의 변경

② 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환 방법

③ 예산으로 정한 사항외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결

④ 시공자의 선정ㆍ변경 및 공사 계약의 체결

⑤ 조합임원의 선임 및 해임

⑥ 사업비의 조합원별 분담 내역

⑦ 조합해산의 결의 및 해산 시의 회계 보고

9. 조합주택 선택시 고려할 점

① 자녀들의 통학 및 학교문제 (초.중.고. 대학 등)

② 교통문제(시내버스 및 도로망, 접근성 등)

③ 생활편익시설(상가, 운동시설, 문화시설 등)

④ 분양가격의 확정분양가, 추가부담금 등

⑤ 조합장 및 임원들의 업무추진비 등 관리비

⑥ 건설 후 재산가치 등

⑦ 지장물로 인한 건축기간 연기 개연성

⑧ 단지의 규모, 평형별세대수, 건물의 방향 등

⑨ 용적율은 적당한가(주거환경 및 재건축 등)

⑩ 공동주택의 구조(계단식, 복도식, 판상형, 탑상형)

⑪ 아파트의 평형과 안목치수 등

⑫ 사업주체ㆍ시공사의 대외신인도, 재무구조

⑬ 조합장의 사업추진능력 및 자격 검증(사회적, 법률적 문제 등)

⑭ 자금관리, 조합원의 납입금 객관적 관리

⑮ 토지대금, 건축대금지출 등 관리

입주 및 착공, 사업계획승인신청, 승인일자

신청 및 계약시 구비서류

분양가 납부일정, 토지대금 및 건축비 납부금액, 납부일정

대출ㆍ대출알선, 대출은행

대출금액, 이율, 상환방법, 대출시점

대출시 신규로 적금 가입

입주와 동시 주택을 담보로 대출연장 가능 여부

미분양주택에 대한 처리방안

미분양상가에 대한 처리방안

조합설립인가 내용

10. 주택조합추진절차 및 자격

추진절차	항목	내용
		- 동일지역 주민들이 내집 마련을 위해 조합을 구성, 85㎡이하의 국민주택규모 주택을 건설
추진위원회 구성	근거	- 주택법 제32조, 제38조 등
	목적	- 무주택자들에게 국민주택규모의 주택 공급
조합설립인가

시공사 선정	사업주체	- 건설예정세대수의 1/2이상 무주택자들로 구성된 조합(‘07. 09. 1부터 시행)
	
사업계획승인	세입자 대책	- 집주인과 임대차계약에 의해 정리 (세입자 입주권 및 보상 없음)
	조합설립요건	1) 조합설립 - 20인 이상, 건설예정주택수의 50%이상 - 사업부지의 80%이상 확보하여 설립 인가
이주 및 철거

착공 및 분양	조합원의 자격	1. 무주택자(배우자 및 세대원 전원)이면서 세대주인 성년 2. 주거전용면적 60㎡이하는 무주택자로 인정 3. 조합설립인가신청일 현재 해당지역에 6개월 이상 거주하여 온 자 4. 투기과열지구내의 경우 주택설립인가신청일 1년전부터 무주택자 5. 분양권을 가진자는 무주택자에서 제외

청산 및 해산