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1. 미국 REITs의 운영방식
1) REITs의 기본구조
부동산투자신탁 또는 REITs제도는 소액 부동산 투자자에게 투자의 기회를 제공하고 투자 수익을 공평하게 분배하며 무엇보다도 손쉽게 소액자금으로 대규모 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하기 위해서 고안된 제도이다. 이 제도는 기업구조 조정법에서 의도하는 페이퍼컴퍼니(Paper company)인 DRV(Corporate Restructuring Veicle)와는 구조면에서 다른 점이 있는 영속회사 형태이며 법인으로서의 이사회 등의 기관과 기구가 모두 구비되어 있는 법인체로 설립하고 운영된다.
REITs 회사의 운영에 관한 의사결정은 일반 주식회사의 경우와 크게 다르지 않지만 이 회사의 설립목적과 투자대상이 부동산 또는 부동산관련 유가증권이라는 점이 일반회사와 다른 셈이다. REITs회사의 기구를 그림으로 표시하면 다음 그림과 같다.
REITs회사의 다음 그림과 같은 기본 구조형 리츠보다는 UPREITs(Umbrella REITs)와 Down REITs회사 형태로 운영되는 것이 일반적이고 또 업무의 능률화, 효율화를 도모할 수 있다고 한다. 대형 REITs의 경우 즉 호텔 REITs나 병원 REITs 등에서는 결합 REITs(Paired Share REITs)형태로 REITs가 운영되기도 한다. 결합 REITs는 재산 소유자산인 REITs와 사업운영자(Corporation)가 결합된 형태이다.
또한 결합 REITs가 일부 변형된 클립 REITs(Paper-clip REITs)는 결합 REITs의 부족한 부분을 상당히 보완한 형태의 REITs이다.
REITs회사의 지배구조는 일반 주식회사와 약간의 차이가 있을 수 있다. 즉 주주총회에서는 이사를 선임하여 이사회를 구성하고 이사회는 부동산 관리회사를 선정 또는 지정할 수 있다.
관리회사는 실질적으로 REITs자금의 운용자산 즉 부동산을 관리하고 투자자산으로부터 발생한 임대소득과 자본이득을 REITs회사에게 수혜하게 하며 이사회는 배당과 자본이익을 조절하는 기능을 담당한다.
2) UPREITs(Umbrella REITs)의 구조
UPREITs는 REITs회사의 변형된 형태로 기본적인 형태의 REITs회사가 부동산을 직접 소유하는데 반하여 UPREITs는 직접 부동산을 소유하지 않고 운영 파트너쉽(Operating Partnership)의 지분을 소유한다. 즉 UPREITs회사는 운영 파트너쉽의 운영권, 지배권 또는 지분권을 가지고 운영 파크너쉽이 부동산을 직접 소유하는 형태이다.
UPREITs는 운영 파트너쉽의 매수와 합병(M&A)을 통하여 특정 부동산에 집중 투자할 수 있고 사업을 대형화하고 관리를 용이하게 하는 이점이 있다. 또한 UPREITs는 부동산의 소유권 이전을 운영 파트너쉽이 전담하므로 부동산의 소유권이전에 필수적으로 부과되는 각종 세금의 지급시기를 조절할 수 있게 된다.
따라서 UPREITs는 과세 이연의 효과가 있어 조세부담을 회피하려는 부동산 사업자 또는 투자자에게 유용하게 쓰이게 되었다. 미국에서는 1992년 이후 UPREITs가 가장 보편적인 REITs회사의 구조가 되었으며 특히 1993-1994년간에 기업 공개된 REITs의 약 75%가 UPREITs구조이었다.
UPREITs의 구조를 그림으로 표시하면 다음과 같다.
주) 하부구조는 부동산자체 또는 파트너쉽(또는 LLC)를 말한다.
자료 : Scheinfeld, S.G. and Hall, B.H(1999), p50
UPREITs에서는 기관 및 개인투자자는 REITs의 주식을 소유하고 REITs는 직접적으로 자산을 소유하지 않는다. 그 대신에 운영 파트너쉽의 지분을 소유하게 된다. 여기서 운영 파트너쉽의 지분은 옵션의 형태를 띠는데, 한 주의 주식에 한 개의 운영 파트너쉽 단위가 교환되도록 옵션화 되어있다. 부동산 파트너쉽들은 보유자산을 운영 파트너쉽에 매각하고 그 대가로 운영 파트너쉽의 유한(Limited partnership)지분을 받게된다. REITs는 운영 파트너쉽의 무한 파트너쉽(General partnership) 지분을 소유하는 형태로 부동산 파트너쉽의 매수와 합병이 이루어진다. UPREITs 구조에서는 부동산을 운영 파트너쉽에 매각한 파트너가 사망한 후 상속자가 매수와 합병 당시의 과세기준으로 소득세를 납부하면 되기 때문에 그 기간동안 과세 이연(tax deferred)의 효과를 얻게 된다.
이외에도 UPREITs구조는 유동성이 없는 파트너쉽 지분을 유동성있는 투자수단으로 만드는 역할을 한다. 또한 REITs가 파트너쉽이 보유한 부동산을 쉽게 매수할 수 있도록 기여하고 있다. 그러나 UPREITs 구조는 소득세법에서 공식적으로 인정한 것이 아니기 때문에 세부적인 사항에 대해서는 세무 전문가의 도움을 받아야 할 것이다.
이런 UPREITs 구조는 과세 이연의 효과는 있지만 한편으로는 부동산을 운영 파트너쉽에 제공하는 파트너와 REITs 주주간의 이해상층(Confict of interest)이 발생될 소지가 많다. 예를 들면 부동산 가격이 상당히 매력적일 정도로 상승하였을 때 조차도 부동산을 제공한 파트너는 세금부담 때문에 자산매각을 반대할 수 있다. 이때 독립이사들은 주주의 권리가 최우선이 되도록 노력하기 때문에 주주, 그리고 대리인 독립이사와 부동산을 제공한 파트너간에는 이해상층이 벌어질 가능성이 있다.
3) Down REITs의 구조
UPREITs에서는 하나의 Umbrella Partnership이 모든 REITs의 부동산을 직접 또는 간접으로 소유하는 형태이다. 이에 반해서 Down REITs에서는 각 부동산의 Portfolio를 위해서 각각으로 분리된 Down REITs가 조직되며 REITs는 부동산을 직접 소유하거나 또 다른 Down REITs를 통하여 부동산을 소유하게 된다.
즉 Down REITs는 REITs가 직접 부동산을 소유하게 되므로 Down REITs의 Partnership은 다른 투자자와 합작 운영 형태를 가지게 된다.
UPREITs는 모든 무동산의 운영 파트너쉽을 소유하므로 Down REITs는 UPREITs와 병행해서 존재할 수도 있다. 따라서 Down REITs는 UPREITs보다 부분적인 부동산 취득을 할 수 있는 형태이고 Down REITs는 대부분 부동산의 소유를 목적으로 만들어진다. Down REITs의 구조를 그림으로 표시하면 다음과 같다.
자료 : Scheinfeld, S.G. and Hall, B.H(1999), p51
4) REITs의 내부조직
REITs는 회사내의 내부운영조직과 외부관련조직으로 대별하여 구조를 살펴볼 수 있다. REITs의 내부조직으로는 주주총회, 이사회, 감사위원회 등이 있고 필요에 따라 운영조직을 별도로 둘 수도 있다.
(1)주주총회
주주총회는 일반 상법상 주식회사와 마찬가지로 REITs의 최고 의사 결정기관이다. 주주총회는 실질적으로 REITs를 운영하는 이사들을 선임하는 기구이고 REITs의 중요 의사를 최종적으로 결정하는 최고 의결기관이다.
(2)이사회
이사회는 REITs의 운영 전반에 대하여 의사결정을 하고 운영에 대하여 책임을 부담하는 기관이다. 즉 이사회는 REITs의 자산을 안정적으로 운용하고 보전할 책임이 있고 지속적인 수익을 창출하여야 한다. 또한 사업의 전략과 목표를 정하고 자산의 운용 정책을 결정하여야 하며 자산 운용회사를 선정하고 지도, 감독할 책임을 진다.
REITs회사는 경영진의 경영 능력에 따라 회사 자체의 명성과 신뢰도 등이 결정된다. 따라서 REITs회사의 경영진의 경영능력은 올바른 정보로 확실하고 객관적인 방법으로 투자자에게 표시되어야 하고 투명한 경영으로 이해관계인에게 오해를 주어서는 안된다. 특히 자기관리형 REITs(Self Managed REITs)는 부동산의 운용과 취득, 매각 및 관리를 REITs회사가 직접적으로 부담하므로 자산과 부채의 운용을 합리적으로 수행하고 행정적 절차를 분명히 하여야 하며 REITs자산의 운용에 대한 감시를 확실하게 하여야 한다. 또한 REITs회사의 경영진은 지시된 사업내용을 객관적으로 감독하고 그 성과를 평가하여야 한다.
(3)감사위원회
REITs회사는 독립적인 이사들로 구성된 감사위원회를 구성하고 외부의 회계감사인들의 의견을 검토하여 그들의 의견이 합당하고 독립적인 것인지를 판단한다. 즉 REITs의 감사기능은 내부 감사위원회와 외부의 독립 감사인들에 의해서 수행되는 것이다.
5) REITs의 외부조직
REITs의 내부조직은 비교적 단순하다 할 수 있으나 외부조직은 상당히 중요하기도 하고 실질적으로 REITs의 운영을 전담하는 전문회사들로 구성된다.
(1)부동산관리회사(Property Management Company)
REITs회사는 부동산을 취득하거나 개발할 경우에 그 부동산을 전문적으로 관리할 부동산 관리회사가 필요하게 된다. REITs회사가 부동산의 관리를 자기관리형태(Self Managed System)로 부동산을 운용한다해도 보통은 부동산 관리회사를 자회사 형태로 운영하는 것이 일반적이다.
부동산 관리회사는 부동산의 관리를 위탁한 REITs회사의 경영 방침을 충실히 이행하여야 하며 부동산 관리회사는 관리의 대행에 대한 보수를 받게 된다. REITs회사와 부동산 관리회사간의 업무는 일반적으로 업무대행을 계약에 의거하게 되며 보통 부동산 임대료 수입의 4% 정도를 부동산 관리회사가 관리비용으로 징수하게 된다.
(2)신용평가회사(Credit Rating Agency)
REITs회사는 실물자산 즉 부동산 등을 운용하여 수익을 발생시키기도 하지만 REITs회사 자체가 증권 시장에 상장되는 기업 공개 회사가 되어야 한다. 따라서 REITs회사의 경영상황과 수익발생구조, 장래성, 경영능력 등을 종합하여 판단하고 자산의 건전성을 객관적으로 평가하여 공개할 신용평가회사의 존재는 REITs회사의 가치를 결정하는 중요한 요소이다.
신용평사회사는 REITs회사와는 독립적으로 운영되고 사회적인 신뢰도가 담보되는 회사이어야 한다.
(3)부동산 정보회사(Property Information Servicer)
부동산의 투자지표를 선정하기 위한 부동산 정보회사의 존재는 필수적이다. 부동산 정보회사는 부동산 산업과 경제 동향 전반을 예측하여야 한다. 부동산 산업은 자본 회임 기간이 길고 투자기간이 장기적이므로 경제동향의 예측은 필수적이다. 부동산 종류별 시장상황, 현존 건물의 공실율(Vacancy Rate)과 흡수율(Absorptior, Rate)등의 지표를 부동산 투자자에게 정보를 제공함으로써 투자자의 판단에 도움을 주게된다.
미국의 경우 BOMA(Building Owners and Managers Association)같은 단체가 각종 부동산 정보를 객관적으로 제공하고 있고 일본의 경우에는 Sumitomo의 부동산 정보와 일본 부동산 연구소의 부동산 정보가 유용하게 쓰이고 있다.
(4)자산보관회사(Asset Custodian Company)
REITs회사는 자기 소유자산을 운용하여 투자자에게 수익을 분배하도록 설립된 일종의 도관체(Pass Through)이므로 회사 소유자산을 회사 자신의 필요에 따라 일방적으로 처분하는 등의 행위를 해서는 안된다. 따라서 REITs소유자산을 투명하고 객관적으로 운용, 관리하기 위해서는 REITs가 보유한 자산을 보관하는 회사가 필요하게 된다.
우리나라의 부동산 투자회사법에서는 자산 보관회사로 한국토지공사, 대한주택공사, 한국자산관리공사 등의 공기업을 지정하여 자산 보관기업의 안정성을 도모하고 있다.
(5)주식주간사(Leading Management for Underwriting Company)
REITs회사의 주식은 공개되어야 하고 IPO(Initial Public Offering)를 거쳐 공개 모집하게 된다. 또한 추가 자금의 필요에 따라 증자와 채권 등의 발행을 하게 되는데 이 업무를 효율적으로 수행하기 위해서 주식 주간사가 필요하게 된다.
주간사의 성격은 일반 상법상의 주식회사와 근본적인 차이는 별로 없다.
2. REITs의 성격
1) REITs의 기본성격
REITs는 부동산 시장과 자본시장이 상호 연계되도록 고안된 상품으로서 부동산이나 부동산 담보채권을 기초로 하여 증권을 발행하여 유통시키는 구조인 자산담보부 증권(ABS, Asset Backed Security)이나 MBS(Mortgage Backed Security)와는 기본 성격이 다르다. 즉 ABS나 MBS는 자산의 운용형태가 수익의 창출과 배분에 목적을 둔 특정 목적회사(SPC, Special Purpose Company)인 페이퍼 컴퍼니에 의해서 운영되는 형식이나 REITs는 실제 회사가 부동산 등의 소유권을 가지고 운용하여 수익을 발생시키고 직접 개발 또는 관리하는 형태이며 이 회사의 주식은 주식시장에 직접 상장 되게 된다.
즉 REITs회사는 채권적인 성격인 부동산 소유권의 보유에서 발생되는 수익과 주식 시장에서 거래되는 주식가격의 등락에서 발생되는 수익을 동시에 얻게 된다. 따라서 REITs는 채권과 주식의 결합체로 설명되기도 한다.
우리나라는 1990년대에 접어들면서 부동산의 유동성 확보에 관심을 가지게 되었고 부동산에 대한 일반 투자자들의 간접 투자기회가 열리기 시작하였다. 이것은 부동산 시장의 다양화와 새로운 부동산 투자상품의 기획이 가능하게 하는 계기가 되었으며 부동산 시장을 선진화시킬 수 있는 유인이 되고 있다. 또한 부동산의 실제 수요자와 건설업자 또는 부동산 임대업자 등에게도 다양한 시장선택의 기회를 제공하게 하였으며 특히 부동산 투자 자금의 건전성 도모에 이바지하게 된 것이다.
특히 REITs는 상업용 부동산 시장을 선진화하게 만드는 계기를 제공할 것으로 기대되며 CMBS(Commercial Mortgage Backed Security)가 활성화되지 않은 국내 상업용 부동산 시장에 유용한 투자 수단이 될 것이다.
2) REITs의 시장성
REITs는 상업용 부동산에 투자하여 얻은 투자수익을 투자자에게 여과없이 배분하는 제도로 흔히 Conduit Body(도관체)라고 여겨진다. REITs는 수익이 발생하는 상업용 부동산 즉 아파트, 소매점, 사무실용 빌딩, 임대주택, 공업용 임대 부동산 등에 투자하여 정기적이고 장기적인 임대 소득을 기대하는 부동산 투자 회사이다. 또한 이와 같은 부동산을 신규로 개발하거나 체인화 하여 특화된 수익을 기대하기도 한다.
REITs 회사는 상업용 또는 수익을 발생시킬 수 있는 부동산을 보유하거나 개발하여 투자자에게 수익을 배분하므로 REITs 자체의 시장성이 투자자에게는 투자의 관점이 된다. 미국에서의 REITs는 사실상 1960년에 시작되었으나 수차례의 부침이 있었으며 현재의 미국 REITs는 한국의 부동산 투자회사법과는 약간의 차이가 있다.
3) 미국 REITs의 붐
(1)제1차 REITs Boom
1968년과 1969년에 걸쳐 미국의 REITs 시장은 상당한 시장성의 확보와 REITs Boom을 겪었고 REITs 회사들은 고율의 수익성을 얻게 되었다.
이때의 REITs Boom은 마국의 FRB(Federal Board, 연방 준비제도 이사회)가 만연된 Inflation을 안정시키기 위해서 이자율을 높임으로서 가능하게 된 것이다. 즉 저축대부조합(S&L, Saving and Loans)등은 예금된 자금을 적절히 운용하기 어려웠으며 따라서 S&L등은 마침 활발히 움직이고 있던 건설 시장에서 자금의 운용처를 찾게 되었고 주택 및 건설 경기의 활황에 따라 Mortgage REITs가 급성장을 하게 된 것이다.
이 시기에 Associated Mortgage Investor, General Mortgage Investor 및 Public Mortgage Investor등이 등장하게 되고 Major Insurance Company와 Commercial Banks, Financial Services Firm등이 이에 가세하게 된다. 따라서 1969년에 약 10억불에 불과하던 REITs 투자자금이 1970년에는 약 130억불로 투자자금이 확대되면서 시장은 급팽창하게 된다.
Conneticut General(1억 2천만불). MONY Investor(1억불)등의 대형 REITs회사가 탄생하였으며 Chase Manhattan Bank, Bank와 America, Wells Fargo, Philadelphia National등이 REITs에 적극 참여하게 되었다. 이에 따라 Mortgage REITs는 1970년 초에도 계속 높은 수익률을 기록하고 번창하였으나 1973년에 시작된 국제적인 석유위기(Oil Embargo or Oil Crisis)로 인하여 Mortgage REITs는 극심한 타격을 입게 된다. 1973년에는 154개의 REITs회사가 있었으나 1975년에 와서는 68개의 REITs회사로 줄어들 만큼 REITs사업은 심각한 타격을 받게 된다.
담보 대출에 주 투자처를 확보하고 있던 Mortgage REITs회사는 대출금리와 예금금리의 역전현상인 역스프레드(Spread, Margin Profit)현상이 발생하여 대부분 파산하게 된 것이다. 이런 현상은 단기 예치자금은 금융자산을 장기 투자자산인 부동산에 투자함으로써 겪게 되는 사건이었다. 우리나라에서도 IMF의 구제금융을 받던 1997년-1999년 사이에 부동산 신탁회사들에게 공통적으로 들어닥친 현실이었고 그 결과 부동산 신탁사업은 큰 곤란을 겪게 되었다.
제1차 REITs Boom 시기의 REITs는 대부분 자기 관리형 REITs가 아니고 제3자에게 자산의 관리를 위탁하는 수동적 구조의 REITs이었으며, 그 결과로 제3자관리 체제로 인한 도덕적 해이(Moral Hazard)가 REITs회사에 만연하였다. 따라서 자기 관리형 REITs(Self Managed REITs)가 고안되기 시작하였고 조세회피형 REITs 즉, 면세지향적 REITs가 소득지향적 REITs로 발전하는 계기가 되었다. 자기 관리형 REITs가 발전하면서 REITs는 직접적인 관리, 운영체계를 확보하기 시작하였고 투자자들은 투자의 수익시기, 자금 회수 시기등을 예측하고 자금을 운용할 수 있게 되었다. 이것이 FREITs(Finite Life REITs)로 발전하였으며 FREITs는 REITs의 확산에 큰 공헌을 하게 된다.
(2)제2차 REITs Boom
제1차 REITs Boom이 세계경제를 뒤흔들 만큼 큰 충격을 주었던 석유위기로 인하여 수많은 REITs 회사를 파산하게 하였다. 따라서 1980년대 초에는 REITs보다 합자형태의 투자조합(Limited Partnership)이 미국 부동산 투자 시장의 투자원류를 형성하게 되었다.
미국 의회는 1981년에 경제회복을 위한 세법(The Economic Recovery Tax Act of 1981)을 제정하였는데 이 법은 기업 자산의 감가상각 기간을 단축함으로써 기업의 손비 인정폭을 크게 하였고 그 결과로 세금을 납부해야할 기업의 이익금 중 일부가 기업에 유보되는 결과를 초래하게 되는 효과가 있었다. 따라서 부동산 시장은 급격히 소득 지향적 시장으로 이동하게 되고 1986년 조세개혁법(Tax Reform Act of 1986)이 제정될 때까지 약810억불이 기업의 감가상각 손비로 인정되어 기업에 유보되게 되었다.
한편 1986년의 조세개혁법의 제정으로 부동산 가격은 급락하게 되고 부동산 투자자들은 부동산 매매시장의 급격한 쇠퇴로 나락의 길을 걷게 되었으며 수많은 투자은행과 소매은행들이 부실 채권 자산의 증가로 파산을 겪게 된다. 이때 정보에서는 REITs 회사에게 직접적인 부동산의 개발과 운영을 허용하였고 본격적인 자기관리형 REITs의 탄생을 유도하였다. 이 결과로 수많은 REITs 회사들이 부동산 개발사업을 과도하게 집행하여 부동산 시장이 공급 과잉 상태에 빠지게 되고 무리한 부동산 매입이 REITs 회사의 경영수지를 악화시켰다. 결국 1986년의 조세개혁법은 REITs 회사의 수익성을 급격히 악화시키는 결과를 초래하였고 결국 부동산 시장의 공급 과잉과 이에 따른 부동산 가격의 폭락으로 REITs 회사뿐만이 아니라 금융업계가 대 파산의 위기를 맞게 된다.
(3)제3차 REITs Boom
미국의 금융위기는 1986년의 부동산 가격 폭락으로부터 시발되어 1990년까지 지속되었으며 이 여파는 부동산 업계 전반에 영향을 미치는 결과를 초래하였다. 1980년대의 부동산 공급 과잉은 임대수입의 감소와 부동산 가격 자체의 하락으로 이어지게 되고 REITs 주식 가격은 1991년과 1993년 사이에 급격히 하락하게 되었다.
미국은 1989년 정리 신탁회사(RTC, Resolution Trust Corporation)를 통하여 금융기관의 부실채권을 대량으로 매각하였다. (이것을 흔히 Bulk Sale이라고도 한다) 이때 REITs 회사는 저 평가된 부동산을 대량 매수함으로써 소위 단기간의 자본소득 (Capital Gain)을 얻을 수 있는 계기가 마련되었다. 1991년의 미국 상업용 부동산 시장에서의 REITs 회사가 차지하는 비중은 4%이하로 보고되고 있으나, 1993년 이후부터는 CMBS와 더불어 REITs는 급격한 성장(Historical Growth)을 이룩하게 된다. 즉 100개 미만이던 REITs 회사의 수가 200개 이상으로 급성장하고 REITs 회사의 자산규모도 440억 달러에서 1,400억 달러로 급격하게 신장된다. 이 시기의 미국 상업용 부동산 시장규모는 약 3조2,000억 달러로 추정되는데 REITs 회사의 자산규모가 1,400억 달러이므로 상업용 부동산 시장에서의 REITs 자산의 비율은 약 4.4%에 달하게 된다.
한편 주식 시장에서의 REITs 회사의 자산가치는 주식 가격 기준으로 약 90억달러에서 약 1,000억 달러 규모로 확장되게 되며 이때부터 지분 소유형 REITs(Equity REITs)가 주요 투자대상이 되기 시작하고 개방형 REITs로 진입되는 단초가 시작된다.
1993년 미국 REITs 업계는 재 도약기를 맞이하게 되었으며 정리 신탁회사(PTC)등을 통한 저가 매수 부동산 가격이 회복되기 시작하면 자본소득이 발생하고 은행의 대출 이자율의 급격하게 낮아짐으로서 REITs에 부동산 투자자금이 집중되기 시작하였다. 1993년과 1994년에는 REITs 회사의 주식공개(IPO)가 러시를 이루게 되고 1996년과 1997년에는 급팽창된 REITs에 주식투자자금이 투자되기 시작하였다. 1994년에만 95개의 REITs 회사가 기업공개를 하였으며 기업 공개된 금액은 약 450달러에 이르게 된다.
한편 기존의 Mortgage REITs와 Hybrid REITs 형태의 REITs 회사는 퇴조하게 되고 이때부터 본격적인 지분형 REITs인 Equity REITs가 REITs 시장의 주류 형태로 자리잡게 된다. 또한 REITs 회사는 부동산을 소유하고 개발하면서 부동산을 자기 관리 형태로 관리, 운용 및 수익 사업화 하게 된다. 이제 다라 필연적으로 REITs 회사의 투자사업 전문영역이 구체화되기 시작한다. 즉 임대주택 전문REITs, 상가전문REITs(Retail), 오피스빌딩 전문REITs 등이 발생하게 되고 특화된 REITs가 속속 전문 영역을 차지하게 된다.
이 여파로 UPREITs 와 Down REITs 및 결합 REITs(Paired Share REITs), 클립 REITs(Pape Clip REITs)형태의 REITs가 만들어지며 REITs의 대형화와 매수, 합병(M&A)이 시작되었다.
(4)조정기
미국 REITs는 1997년 이후 조정기를 맞이하고 있으며 부동산의 임대수익 감소로 인한 REITs 투자수익성이 감소하고 있는 형편이다. 또한 REITs 회사간의 경쟁이 격화되면서 부동산 시장이 공급과잉 상태이고 가격이 필요이상으로 상승하였다.
따라서 1999년에는 REITs 회사의 배당요건을 수익의 95%에서 90%로 환원하였으며 자회사의 완전소유권(지분 100%)을 가질 수 있게 하였다. 또한 미국 주식시장의 전반적인 침체로 인하여 REITs시장 또한 뚜렷한 침체기를 겪고 있다. 현재 미국 REITs는 조정기로 판단되며 미국시장은 REITs의 대성공(Boom) 후에는 부동산 가격과 투자수익이 하락시기가 도래하는데 이것은 미국 부동산시장의 일반적인 경향으로 관측된다.
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