대지조성사업

[이태영]

설명에 앞서서 대지조성사업은 큰범주에서 보면 부동산개발사업(일반적 명칭)에 속하며 부동산개발사업은 다시 주택건설사업(공동주택등 아파트건설시)과 대지조성사업(주택부지개발시)으로 구분할 수 있습니다. 보통의 경우 대지조성사업은 전원주택단지개발을 목적으로 사업이 추진되는 사례가 많습니다.

법적인 측면에서 접근해보면 대지조성사업은 주택부지를 조성하여 분양하는 사업으로서 주택건설촉진법33조 및 동법시행령 32조의 규정에 의거 사업이 가능하며 부지면적이 10,000제곱미터이상(산림 또는 농지)을 개발하는 경우 대지조성사업계획승인을 받아야 합니다. 단 본 사업을 영위하고자 하는 사업주체는 대지조성사업자등록을 한 이후에 본 사업추진이 가능합니다.

참고로, 사업부지(주택지를 조성하여 분양)가 10,000m2이상일 경우는 대지조성사업계획승인을 받아 주택부지의 분양이 가능하지만 반대로 10,000m2이내인 사업부지를 설정하는 경우 상기 법적용대상이 아니므로 개별법에 의하여 소규모로 개발되는 사례가 많습니다. 물론 소규모로 개발시에도 제반 개별법령(개발행위허가 또는 산림형질변경, 농지전용허가 등)규정에 부합되어야 합니다. 현재는 이러한 소규모개발이 어렵도록 모법(국토의계획및이용에관한법률)을 제정한 상태입니다.

따라서, 사업부지를 선정시에는 사업부지의 규모도 중요한 사안이나, 입지적인 측면 및 제반 법규정상 문제는 없는지 여부를 사전에 면밀히 조사분석하여야 합니다.

이상으로 간략히 대지조성사업을 설명해 보았습니다. 좀더 깊게 이해하시려면 지명도 있는 전원주택개발업체에 문의하시는 편이 좋습니다.

대지조성사업으로 조성된 전원주택단지

단지로 조성된 전원주택을 분양 받았을 경우 소유권이전에 문제가 생길 수 있다.


이런 문제를 해결할 수 있는 것이 대지조성사업을 통한 전원주택지 분양이다.


대지조성사업으로 전원주택단지를 형성, 분양하였을 경우에는 여러가지 장점이 있다.


일정비율 이상 건축 공정이 진행되어야 등기이전이 가능한 단지형 전원주택과는 달리 토목공사만 마무리되면 바로 대지로 형질변경이 가능하여 건축이전에 등기가 가능하다.


단 IMF이후 거의 모든 지자체에서 토목준공만 나면 대지로 지목변경을 해주기 때문에 대지조성사업의 이런 장점은 없어졌다.


그러나 전용 후 농지의 경우는 2년. 임야는 1년 이내에 건축을 하여야하는데 대지조성사업으로 분양을 받게 되면 이러한 의무조항이 없다.
건축을 하고 싶을 때 언제든지 신고만으로 60평까지 집을 지을 수 있다.


대지조성사업으로 전원주택을 분양하려는 업체는 자금력이 있어야 하므로 업체의 신뢰도가 높다.


대지조성사업이 가능한 업체는 종합건설면허(사업자등록상 대지조성면허)를 획득하고 토목기사(2급) 1명 이상 보유하고 있어야 한다.

대지조성사업의 절차는


①사업부지매입
②사업승인 신청(소요시간6개월)
③사업승인 획득
④토목공사 시작
⑤분양시작
⑥토목공사 준공
⑦지적공부정리(지번 부여, 지목 '대'로 변경) 등이다.
3만평 50가구까지 주촉법ㅇ 의하여 건립
농지법 산림법 형질변경 3천평 까지