스크랩 공유자 우선 매수 청구권

[꿈의숲루첸카페지기]

하나의 부동산은 반드시 한 사람만 소유할 수 있는 것은 아니다. 여러 사람이 각각 자기의 지분만큼 하나의 부동산을 공동으로 소유할 수 있는데 이런 경우 ‘공유’라 하고 공유하고 있는 부동산을 ‘공유물’이라 한다. 근래에 들어서는 부부가 주택의 소유권을 공동의 명의로 등기하는 경우가 많아졌는데 이런 경우가 공유의 대표적인 예라 할 수 있다.

공유물이 경매로 매각되는 경우 그 공유물 전부가 매각의 대상이라면 단독 소유인 부동산을 매각하는 경우와 달라질 것은 없다. 그러나 만약 공유자 중 한 사람의 지분만을 매각하는 경매라면 민사집행법은 나머지 채무자 아닌 공유자에게 ‘공유자우선매수청구권’이라는 특별한 권리를 인정하고 있다.

공유지분의 경매에 있어서 그 공유물의 채무자 아닌 다른 공유자는 매각기일 당해 경매사건의 입찰절차가 종료되기 전까지 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 입찰보증금을 제공하고 최고가 매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수 하겠다는 청구를 할 수 있다. 공유자의 우선매수 청구가 있는 경우 법원은 다른 사람의 최고가 매수신고(입찰)가 있더라도 우선매수를 청구한 공유

자에게 매각을 허가한다.

공유자우선매수청구권을 이해하기 위해서는 그 규정을 둔 취지를 살펴볼 필요가 있다. 가령, ‘갑’과 ‘을’이 아파트를 1/2씩 공유하고 있다고 보자. 이런 상태에서 을의 지분만 경매되고 개찰 결과 공유자 ‘갑’과 생면부지의 ‘병’에게 낙찰이 된다면 이 아파트를 사용하는데 또 다른 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없다. 그래서 집행법원은 기왕이면 ‘갑’이 ‘을’의 지분을 낙찰 받아 그 아파트 전체를 단독으로 소유할 수 있도록 배려하는데 이 규정이 바로 공유자우선매수청구권에 관한 규정인 것이다.

그런데 이때 그 가격을 ‘갑’ 일방의 의사로 결정할 수 있도록 한다면 ‘갑’은 당연히 최저가격으로 매수하려 할 것이고 그렇게 된다면 ‘을’지분의 낙찰대금으로 배당을 받게 될 채권자들이 손해를 볼 수도 있다. 따라서 ‘갑’에게 우선매수의 권리를 인정하면서도 그 가격은 자유경쟁입찰의 결과에 따라 정하는 것이다.

공유자가 우선매수를 청구하면 법원은 매각물건명세서 상에 그 내용을 기재하고 그렇게 되면 대부분의 입찰자들은 입찰을 포기할 수밖에 없다. 최고가격으로 입찰하더라도 소유권을 취득할 수 있다는 보장이 없는 한 입찰준비에 시간과 노력을 투자할 사람은 없을 터이기 때문이다. 예전엔 공유자가 이러한 맹점을 악용하는 경우가 많았다. 즉, 공유자우선매수를 청구하여 다른 입찰자들이 입찰을 포기하도록 하고 보증금을 납부하지 않는 방법으로 우선매수청구의 효력을 상실시켜 거듭 유찰이 될 수밖에 없도록 한 후 최저매각가격이 시세에 비해 현저히 저감된 후 지분을 헐값에 취득하는 것이다.

그러나 근래에는 이러한 행위는 허용되지 않아 공유자는 1회에 한하여 우선매수를 청구할 수 있고 보증금을 납부하지 않아 우선매수청구의 효력을 상실하면 같은 경매사건에서는 재차 우선매수를 청구할 수 없도록 하고 있다. 공유자우선매수청구권은 그 경매사건의 매각절차가 종료되기 전까지만 하면 인정되고, 매각절차의 종료시점은 집행관이 다음 개찰할 사건번호를 호창함과 동시다.

따라서 공유물 지분 경매사건에서 입찰자가 아니라 공유자로서 매수를 원한다면 미리 우선매수청구를 하지 말고 입찰 당일에 법원으로 가서 개찰과정을 참관한 후 입찰자가 아무도 없어 유찰이 된다면 그냥 돌아와 다음 매각기일을 기약하고, 만약 입찰자가 있어 최고가 매수신고인이 지정된다면 그 때 바로 공유자우선매수를 청구하는 방법이 가장 저렴한 가격으로 나머지 지분을 취득할 수 있는 방법이다. 우선매수청구의 방법은 경매를 진행하는 집행관에게 큰 소리로 “우선매수청구 하겠습니다.”라고 외치는 것으로 충분하다.

단, 집행관이 다음 개찰할 사건번호를 호창한 후로는 청구할 수 없으므로 지체함이 없어야 한다. 우선매수를 청구하는 방법도 일반 입찰과 같으므로 ‘입찰가격’만을 공난으로 두고 입찰표를 작성하여 보증금도 동봉해서 기다리고 있어야 우선매수청구의 절차를 신속하고 간단하게 진행할 수 있으니 참고하자.

공유자 우선매수청구는 매각 대상 부동산 전부에 대한 공유자만 할 수 있다. 가령, A, B, C 세 필지의 토지가 있다고 보자. 이 때 A토지와 B토지를 ‘갑’과 ‘을’이 절반씩 공동으로 소유하고 있고, C토지는 ‘을’이 단독으로 소유하고 있는 상태에서 ‘을’의 지분(A, B토지의 각 절반과 C토지 전부)만 일괄매각 하는 경매사건이라면 ‘갑’에게 공유자우선매수청구권은 인정되지 않는다. 매각 대상 부동산 전부를 공유하고 있어야 하는데 C토지에 대해서는 공유지분을 소유하고 있지 않기 때문이다.

물론 A토지의 지분, B토지의 지분, C토지의 전부를 각각 물건번호를 달리하여 따로따로 매각하는 개별매각 사건이라면 A토지의 지분과 B토지의 지분에 대한 우선매수청구권은 인정된다.

(출처:지지옥션/김재범강사)