임대사업자 및 다주택자 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화-2019.01.08

[dream박대표]

정부는 집값이 오르는 것을 막기 위해 지난 1월 7일 1가구 1주택 비과세 요건을 강화하기로 발표했습니다.

너무 조용~조용하게 발표해서 하마터면 모르고 지나갈 뻔~~~

다주택자에 대한 과세 정상화 차원에서 검토한 것이라고 하는데  이미 많은 다주택자들이 임대사업자로 등록한 상태여서 취소 비용을 물면서까지 매도할지 의문입니다. 

더군다나 9.13 대책 이후 가격이 많이 빠진 상태여서 결정이 쉽지 않을 것 같습니다.

그렇다고 그냥 보유하자니 보유세(재산제, 종부세) 인상과 와 대출 금리에 부담 백배~입니다.

당초 약속과 달리 최초 거주 주택 양도 시에만 1회 양도세 비과세 혜택을 준다고 하니

이러지도 저러지도 못하고  고민이 깊어질 것 같습니다.

임대사업자 취소 시 과태료가 3000만원(아직은 1000만원인가요?)인가요?

의무임대 기간 주택을 무단 처분할 경우 과태료도 5천만원까지 늘어난다고 합니다.

어쩌라고????

혜택도 없는데 과태료 내고 그냥 취소해?

부담이 없는 분들은 *존버~~하셔도 될까???

임대사업 기간이 짧거나 개인적인 사정이 있는 분들의 매물은 시장에 나올 수도 있을 것입니다.

법 시행을 하게 되면

2021년 1월 1일부터 시행으로 유예기간 2년이 있으니 매도할 수 있는 시간은 있습니다.

*존버 : 존나 버티기라는 신조어로 욕 같기도 하고 외계어 같기도 한데 요즘 일반적인 의사소통 언어로 알아두는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다.

★〓다주택자 양도세 비과세 요건 강화

(기존) 다주택자가 택을 팔 때 매도일 현재 1가구  1주택만 보유할 경우,

주택 매입 당시부터 보유 기간 2년이 지나면 양도세 비과세 혜택을 받았습니다.

(개정) 

○ 다주택자가 다른 주택을 매도하고 최종적으로 1주택이 된 날로부터 2년을 보유해야

비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

○ 개정 시행령은 2021년 1월1일 양도분부터 적용됩니다.

ex)개인적인 사정으로 둔촌주공과 잠실주공5단지 둘 중 한 채 매도해야 할 경우 

취득시기, 양도가액에 따라 다르지만 일반적인 경우 입주권 상태인 둔촌주공을 매도하는 것이 양도세가 적게 나옴.(입주권 양도세 중과 없음, 주택 양도세 중과 2주택 10%, 3주택 20%)

★★〓장기임대주택 보유한 다주택자

(기존) 장기임대주택을 보유한 다주택자가 본인 거주 주택을 팔 때 2년 이상만 거주하면 횟수 제한없이 양도세 비과세 혜택을 받았습니다.

(개정) 

○ 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 최초 거주 주택을 양도하는 경우에 1회만 비과세 혜택이 있습니다.

○ 주택임대사업자가 임차인에게 임대료를 연 5% 이하로 올려야 양도세 특례를 받을 수 있습니다.

○ 85㎡·기준시가 6억원 이하 소형주택 임대사업자도 임대료 증가율이 연 5% 이하인 경우에만 임대소득세·법인세 감면를 받을 수 있습니다.

○ 현재 일부 임대주택사업자는 종부세 과세표준 계산 시 임대주택 보유분은 제외하는 혜택을 받는데, 앞으로는 임대료 증가율이 연 5% 이하여만 혜택을 받을 수 있습니다. ) 

○ 임대사업자가 임대소득세와 종합부동산세를 감면받을 때 임대차계약 신고확인서를 제출하도록 해 5% 이내로 된 임대료 증액제한 의무를 제대로 준수하는지 검증한다고 합니다.

○ 임차인이 등록 임대주택을 쉽게 확인할 수 있도록 등록임대주택 부기등기제가 도입되며,

 법령 개정 이후 신규 등록하는 주택은 등록시 부기등기를 해야 합니다.

○ 기존 등록주택의 경우 2년간 유예기간을 부여하고, 부기등기를 하지 않으면 500만원의 과태료를 부과할 예정입니다.

○ 임대사업자의 임대료 증액제한 위반 시 과태료를 기존 1천만원에서 3천만 원으로 상향한다고 합니다.

○ 특히 의무 임대기간 내 주택 양도금지 위반 등에 대한 과태료는 기존 1천만원에서 5천만원으로 상향하는 방안을 추진한다고 합니다.

※  종합소득세 합산 배제, 취득세 감면, 양도세 중과 배제, 건강보험료 감면 등의 혜택을 준다며 임대사업자 등록을 유도했으니 병 주고 약 주는 정책이라고 할 수 있는데...임대사업자들이 어찌 대처할지는 지켜봐야 할 것입니다.

★★★〓상속받은 다주택자 세부담 완화(?????) 방안 신설

○ 정부는 지난해 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택자에게 종부세율 0.1~1.2%포인트 상향하는 방안을 발표했습니다.

○ 이번 시행령 개정안을 보면 상속 받은 주택이 있는 일부 다주택자는 예외 규정의 적용을 받습니다.

상속 받은 주택의 지분이 20% 이하이고 지분의 공시가격 환산액이 올해 6월 1일 기준 3억원 이하일 경우 종부세율 적용 시 주택 수 계산에서 제외하기로 했습니다.

○ 개정안은 또 종부세율 적용을 위해 주택 수를 계산할 때 다가구주택은 1채로,

공동소유주택은 각각 1채씩 소유한 것으로 보기로 했습니다.

★★★★〓종부세율 강화
○ 종부세 완충 역할을 했던 공정시장가액비율이 점차적으로 상향 조정하며

시행령 개정안에 따르면 주택·토지에 대한 공정시장가액비율이 현행 80%에서 올해 85%,

2020년에는 90%,

2021년 95%, 2022년 100%로 상향 조정됩니다.

○ 시행령 개정안은 29일까지 입법 예고를 한 뒤 차관회의·국무회의 등을 거쳐 다음달 12일에서 15일 사이 공포·시행된다

임차인 주거안정성 제고 위한 등록 임대주택 관리 강화

(붙임) 등록임대주택 관리강화방안(관계부처 합동).hwp (106Kbyte)
[보도자료] 180109 등록임대주택 관리강화 방안.hwp (48Kbyte)

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 [보도자료] 180109 등록임대주택 관리강화 방안.pdf (196Kbyte)

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이상 둔촌주공 드림공인 조폭마누라가 1세대 1주택 양도세 비과세 강화 요건을 정리해봤습니다.

2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책과 연계된 보합적인 요소가 너무 많아 어렵습니다.

제대로 퍼 왔는지도 모르겠습니다.

혹시 실제와 다른 부분이 있거나 추가할 부분 있으면 주저하시 마시고

전화, 문자, 카톡, 댓글 달아주세요.

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