스크랩 제10강) 유치권자의 간접점유 3

[몸살림]

아래의 판례를 읽어 보시지요.

대법원 2002. 11. 27. 자 2002마3516 결정 【부동산인도명령】

[공2003.1.15.(170),220]

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【판시사항】

소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유가 구 민사소송법 제647조 제1항 단서 소정의 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것인지 여부(소극)

【결정요지】

유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항 단서에서 규정하는 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것이라고 볼 수 없다.

【참조조문】

구 민사소송법(2002.1.26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항(현행 민사집행법 제136조 제1항 참조), 민법 제324조 제2항

위 판례를 사례에 한번 적용해 볼까요?

예비응찰자가 물건을 검색하다가 감정가의 50%에 육박하는 거액의 유치권이 설정된 물건에 관심을 갖

습니다.  유치권자는 건설회사인듯 하고 피담보채권은 신축공사대금입니다.

이 물건에는 세입자가 있었는데 자신의 보증금으로 배당요구까지 해 놓았습니다.

여기서 예비응찰자는 의문을 갖습니다.

유치권이 성립되려면 유치권자의 점유가 있어야 하는데 유치권자가 아닌 다른 사람이 임차인으로서 점

유하고 있습니다. 

혹시 임차인이라는 자가 건설회사의 직원인가라는 의문을 가져보지만 건설회사 직원이 점유보조자로서

회사를 대신하여 직접점유하고 있는 것이라면 보증금이 있을리 없고 배당요구를 했을리 또한 없습니다.

임차인이 소유자로부터 임대를 받은 것이라면 임차인의 점유가 인정되고 건설회사의 점유는 인정될  것

같지 않습니다.

물건명세서를 보니 임차인은 소유자가 아닌 유치권자와 임대차계약을 체결했다고 기재되어 있습니다.

그렇다면 유치권자는 임차인을 직접점유자로 하여 이 건물을 간접점유하고 있는 상태인 듯합니다.

직접점유든 간접점유든 유치권자가 점유를 하고 있고 신고한 공사대금 액수 또한 신축공사대금이라면

적정한 금액으로 보여 결론적으로 유치권은 성립하는 것 같습니다.

포기할까 하다가 유치권자가 소유자의 동의없이 목적물을 임대하는 경우 유치권의 소멸청구 대상이 된

다는 내용이 얼핏 떠올라 현장조사 해보기로 합니다.

현장조사 결과 이 물건은 유치권자가 신축공사대금을 피담보채권으로 하여 직접 목적물을 점유하고 있

다가 관리비나 인건비를 아낄 목적으로 소유자의 동의없이 임대를 준 것이었고 건물에는  실제로 임차인

이 거주하고 있습니다.

임차인을 만나보니 소유자가 아닌 유치권자로부터 임대를 받았다고 확인을 해 줍니다.

그렇다면 예상했던대로  실제는 임차인이 건물을 점유하고 있어 유치권자의 직접점유는 없지만 유치권

자는 위 임차인을 이용하여 간접적으로 점유하고 있는 상황입니다.

건물을 공사한 것이 틀림없고 비록 간접점유이긴 하지만 점유 또한 하고 있으니  종국적으로 유치권은

성립되는 듯합니다.

그럼에도 예비응찰자는 응찰을 결심합니다.

유치권때문인지 경쟁자는 없었고 예비응찰자가 최저가로 낙찰받았습니다.

잔금 납부후 곧바로 예비응찰자는 임차인을 상대로 인도명령을 신청합니다.

인도명령 신청서상의 내용은 '임차인은 전소유자의 동의없이 유치권자와 임대차계약을 체결한 후 거주

하고 있는 것으로  유치권자는 유치목적물을 처분할수 있는 권한이 없는 자인 바, 그렇다면 처분권한 없

는자와 체결한 임대차계약의 효력을 임차인이 낙찰자에게 주장할수는 없는 것으로 결국 임차인은 낙찰

자에게 대항할수 없으니 인도명령 대상자에 불과하다'는 내용입니다.

쟁점자체가 명백한만큼 점유자 심문등의 절차없이 일주일만에 인도명령결정이 났고 임차인이 항고를

포기하여 인도명령은 확정됩니다.

인도명령을 집행하려 하자 임차인이 이사비만 주면 곧바로 나가겠다고 알려와 이사비 지급받고 건물

을 명도받았습니다.

자 여기까지는 유치권자와 관계없는 임차인에 대한 명도의 과정입니다.

이 다음에는 유치권자를 상대로 지루한 협상을 벌여야 하고 협상이 결렬되면 장기간 소요되는 명도소송

을 진행하여야 합니다.

더구나 유치권자의 유치권은 진정한 유치권으로 보여 자칫 소송에서 패소할 수도 있습니다.

자 여기까지 읽은 현재 회원님들 각자의 느낌은 어떠한가요?

앞으로 넘어야 할 산이 많아 보여 답답한 마음입니까? 아니면 모든 것이 끝나 보여 홀가분하십니까?

답답하신 분들은 공부를 좀 더 하셔야 할듯하고 홀가분하신 분들은 이제 고수의 경지가 눈앞에 보이는

분들입니다.

결론부터 말씀드리면 임차인으로부터 건물을 명도받는 순간 이 사건 유치권은 동시에 해결되어 버린 것

입니다.

즉 직접점유자인 임차인의 점유를 자발적인 명도로 넘겨 받는 순간 유치권자는 직접점유를 잃게 되었고

직접점유없는 간접점유란 생각할 수없는 관계로 유치권자는 종국적으로 점유를 잃게 된 것입니다.

유치권의 생명은 점유인데 점유를 잃었으니 유치권은 더이상 성립하지 않는 것이고 그 막강한 힘은 자연

히 소멸된 것이지요

유치권자의 간접점유가 유치권자에게 독이 되어 돌아온 경우입니다.

예비응찰자는 명도소송을 통하여 해결해야 할 유치권을 인도명령을 통하여 간단하게 해결하였고 유치

권 신고금액만큼 물건을 싸게 잡아 나름 대박을 터뜨렸습니다.

이 모든 것들이 유치권에 대하여  꾸준히 공부하고 경험한 덕이겠지요.

여러분들도 열심히 공부하여 조만간 대박한번 터뜨리기를 진심으로 기원합니다.^^

다음에 계속..