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출처: 세종시첫마을행운부동산사무소 원문보기 글쓴이: 행운
1.상권 분석
-상권조사는 일정한 시기에 정해진 스케줄에 의해 행해져야 한다.
기존 자료의 수집과 조사대상일로는 평일, 토요일, 휴일의 형태로 통행량과 고객수를 체크한다.
또한 각종 소비자의 특성, 즉 성별ㆍ연령별ㆍ가구별 특성, 주택ㆍ아파트 등의 주거형태, 소득수준, 교육수준을 중심으로 하여 설문조사하고 그 결과를 집계하여 자료통계분석을 실시한다.
-고객들의 거주 및 활동지역을 거리로 따져서 가까운 곳은 1차상권, 조금 먼 곳은 2차상권이 된다.
- 주변인구의 생활형태, 경쟁점의 입지 및 경합력, 주변지역의 지형, 지세, 도로 및 교통시설, 통행인의 성격, 상권의 규모, 형태, 수준 등을 감안하여 상권범위를 설정한다.
A. 1차 상권
-1차 상권은 이용고객의 60-70%가 거주하는 상권범위를 의미한다. 도보로 5분 이내의 거리로 반경 500m 이내를 일컫는다.
-식료품과 같은 편의품의 경우 500m 이내가 되며, 의류, 화장품 등 선매품의 경우는 버스나 승용차로 15분 내지 30분이 걸리는 지역이 된다.
B. 2차 상권
-상점 이용고객의 15-25%가 거주하는 상권범위로서,도보로 15분 이내의 거리로 반경 약 1km 이내이다. 편의품일 경우에는 2차상권 지역에서 약간의 고객밖에 흡인하지 못하지만 선매품의 경우에는 편의품의 2차상권까지가 1차상권일수도 있다.
C. 3차 상권
- 대체적으로 1,2차 상권 이외의 고객을 포함하는 범위로 약 2km 이내이다.
편의품 고객들은 거의 존재하지 않으며 선매품이나 전문품을 취급하는 점포의 고객들이 5-10% 거주한다.
( 선매품이 뭐지?? 제품을 구매하기전에 가격,형태,품질등을 따져보고 비교하여 선별적으로 구매하는 품목/ex:자동차,가구,등..)
D. 기생상권
-호텔 내의 상점, 쇼핑센터 내의 스넥바와 같은 점포는 독자적인 고객흡인력이 없기 때문에 호텔이나 쇼핑센터의 이용고객을 대상으로 한 기생상권을 갖는다. 이러한 상점들의 상권은 호텔이나 쇼핑센터의 절대적인 영향을 받는다.
2. 상권 및 입지분석도 작성
1단계. 상권 내 지역정보 수집
- 관공서의 인구통계자료 (단독주택?아파트 복합형)
- 상업통계자료 (주간상권?야간상권?고정상권?유동상권)
- 특정기관조사정보 (방송사, 신문사, 조사업체 자료 등)
- 지역관련 점포조사 (점포 수, 위치 등제2단계 지역상권지도 작성)
- 지구별 세대 수, 인구 수 (성별?연령별?시간대별?요일별 통행인구수, 통행객, 통행 성격, 통행객의 수준 파악)
- 소매업종별 점포 표시
- 교통기관별 표시 (역, 정류장 등)
- 관련 유통점 표시 (예상되는 경쟁점포의 이용객수, 계층?제품의 가격대 / 매장구성 장/단점 파악)
- 지형적인 특성
- 접객력이 있는 지역시설 (체육관, 금융기관, 관공서 등)
- 상권의 향후 전망조사 (주변 건물의 신축?철거계획 / 개발계획조사: 지하철역, 재개발/재건축, 백화점.할인점,도시계획 변경,횡단보도 설치등)
- 연령별로 구분하여 생활방식 표시
- 거주지, 주거형태, 거주년수, 차량소유 등을 통해 소득수준 파악
- 교통이용 현황을 통한 상권의 넓이 파악 (통행차량의 수와 어느 시간대에 많이 지나가는지 파악)
- 혼잡한 점포, 인기있는 점포 파악
- 쇼핑동선 파악
- 고객들의 생활방식 및 상품의 구매행동 파악
제3단계. 그룹 방문에 의한 인터뷰조사 (평가)
- 지형특성, 차량진입, 주차의 용이성
- 서비스, 접객태도, 영업시간, 종업원 수 파악
- 판촉활동의 영향력 파악
- 이동거리를 늘릴 수 있는 방안 조사
- 클레임처리, 신용도 체크
< 상권분석 체크리스트 >
점포형태 | |
발전성 | 높음 / 보통 / 낮음 |
건물외양 | 양호 / 보통 / 불량 |
배후지 세대수 | 세대 |
위험시설 | 유( ) , 무( ) |
소비성향 |
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통행량집중분포시간 | 명 |
소득수준 | 월평균 원 |
버스정류장 | 도달거리 m / 시간 분 |
직업 / 학력수준 | |
지하철역 | 도달거리 m / 시간 분 |
주 판매대상 | |
입지상태 | 양호 / 보통 / 불량 |
유동인구 | 주간 ( 명), 야간 ( 명) |
도로상태 | 편도 ( ) 차선( m) |
유동인구 연령 | |
접근성 | 양호 / 보통 / 불량 |
상권정도 | 도심중심 / 주변 / 기타 |
주요 업종 | |
공공시설 접근성 |
학교 ( m) 관공서 ( m) 시장 ( m) 상가 ( m) |
★상권지도의 작성★
?? 상권지도는 점포주변의 광역상권을 알기 위한 '광역지도'와 점포주변의 세부사항을 파악하기 위한 '세부지도'가 있다.
① 지도에 반경 0.5km, 1km, 1.5km, 2km의 원을, 그리고 반경 2km 부분이 중앙에 위치하도록 B4 사이즈로 복사한다.
지역 내 거주인구와 세대수를 조사하여 표시한다.
그리고 교통시설을 포함한 중요한 시설, 단체 등을 조사하여 종업원 수를 함께 표시한다.
② 점포를 중심으로 해서 500m 반경 내의 세부도를 준비한다.
상권 내 소비지출의 금액, 소득수준, 소비지출 동향 등에 대해 자료를 수집하여 분석한다.
③ 희망하는 업종과 관계있는 각종 시설은 굵은 사인펜으로 표시한다.
교육기관, 쇼핑센터, 레저시설, 정류장 등 많은 사람들이 모일 수 있는 각종 시설들을 조사ㆍ표시한다.
④ 개업하려는 업종의 매출액에 영향을 미치는 경쟁점은 굵은 사인펜으로 표시한다.
경쟁점의 매출액, 고객 수, 종업원 수, 자본규모, 점포형태, 판매방식 등에 대해 조사한다.
⑤점포 앞 보행자 및 차량의 통행량을 통행방향별로 구분하여 기입한다.
★상권선택시 고려사항★
① 점포입지를 먼저 선택하고 그 입지에 맞는 업종을 선택하는 것이 안전한 개점의 비결이다. 물론 업종을 선택하고 거기에 맞는 점포
를 선택하는 것이 일반적이지만, 그럴 경우 경제적 요인 때문에 오히려 사업착수의 장애요인이 될 수도 있다.
② 상권선택은 장기적인 안목이 필요하다. 사업을 시작해서 1-2년내에 승부를 내보려는 생각은 아주 위험하다.계속적 경영의 측면에서
아주 외진 곳이 아니라면 신설상권 또는 신축건물도 좋은 상권으로 가꾸어 갈 수 있다. 신축건물이나 새롭게 형성된 상권 내의 점포
는 권리금이 없기 때문에 자금을 개점기념품 준비 등 홍보비에 투자한다면 단골고객 확보가 용이하고, 단골고객이 늘어나면 자동적
으로 좋은 상권이 형성될 수 있다.
③ 업종에 맞는 상권선택이 중요하다. 업종선택을 하기 전에 점포를 먼저 구하는 것이 현실적이라는 점은 이미 언급한 바와 같다.
그러나 결과적으로는 업종과 상권이 일치하지 않으면 안된다.
④ 소매점을 개설하기 위해서는 점포 자체의 영업능력도 중요하지만, 전체적인 시장세력에도 관심을 갖지 않으면 안된다.
동일업종이 밀집되어 있는 지역에서 장사가 잘 되는 것은 그 곳에 바로 전체적인 시장세력이 있기 때문이다.
⑤ 음식점의 경우에도 동떨어진 곳에 개점하기보다는 시장세력이 밀집해 있는 곳이 적합하다. 고객의 입맛은 천차만별이기 때문에 그
곳에 가면 누구나 입맛에 맞는 음식을 골라 먹을 수 있다는 인식을 심어줄 수 있기 때문이다.
⑥ 상권에 못지 않게 중요한 것은 영업전략이다. 고객이 가장 원하는 것은 값이 싸면서도 우수한 상품과 친절함이다.
따라서 높은품질, 친절,상품의구색,저렴한가격 그리고 차별화된 영업전략이 점포입지의 취약성을 보완해 주는 최고의 방법이다.
3. 점포 입지 심층 분석
입지 = 상권이 상품이 판매되는 범위라 하면, 입지는 점포의 총체적인 위치를 의미합니다.
총체적인 위치라 하면, 점포가 가각에 위치에 있는가, 건물들 사이에 위치해 있는가, 골목에 있는가, 대로변의 위치인가 등을 말합니다.
관련 전문가는 상권보다 입지가 더 중요하다고 말합니다.
강남역의 구석진 골목에 입지한 점포보다 구로역의 최적의 입지에 있는 점포 매출이 더욱 크다는 의미입니다.(이런걸 용미사두 라고하나??ㅋ)
?? 하나의 상권에서는 호황업종이 다른 상권에서는 쇠퇴업종이 될 수도 있다.
?? 입지는 고정되어 있는 것이 아니라 주변 환경에 의해 변화한다.
?? 오히려 나쁜 조건의 점포를 피해나가는 것이 오히려 현명한 접근방법
- 점포 위치 특성, 접근의 용이성, 가시성 조사
★가시성★ 점포가 눈에 띄는 정도’라 생각하시면 쉽습니다. 입지 선정에 있어 가장 중요한 요인 중에 하나입니다.
참고로 가시성은 입지에 따라 차이가 크며, 매장 간판, 인테리어, 옥외 광고물로 그 정도를 높일 수 있습니다.
★접근성★ 점포에 출입하기 쉬운 정도’를 의미합니다. 이또한 입지 선정에 있어 가장 중요한 요인입니다.
아무리 다른 여건이 좋다 하더라도 점포에 들어갈 수 없는 자리에 있다면 다른 모든 요인은 무용지물이 되기 때문입니다.
- 해당점포의 임대가와 권리금 파악
(예정점포의 평균 월매출액의 크기를 계산하고, 임대조건 및 구입조건을 엄밀하게 분석하고 매출과 손익을 예측하여 무리한 점포계약을 하지 말자)
- 해당 점포의 구조와 모양 조사
(매장의 층별 입지에 따라서도 매출의 차이가 난다. 1층을 기준하면 지하층은 50-70%, 2층이 30-50%의 매출력을 가진다고 한다)
- 유사경쟁점 표시
- 유사경쟁점의 입지, 규모, 서비스, 접객태도, 영업시간, 종업원수 파악
(경쟁업체와의 차별화를 위한 점포 내외장 장식에도 신경을 써야 한다. 이것은 점포 분위기에도 커다란 영향을 미치며 성장률과도 연관성을 가진다)
3-1. 입지특성분석 (지역별입지 및 업종병입지)
업종별 입지특성
1) 점포형 도소매업 입지선정
?? 점포창업의 성공에 영향을 미치는 여러 가지 요인 중에서 가장 중요한 것은 물론 입지선정이다.
도ㆍ소매업의 점포위치가 좋으면 다소 비효율적인 경영을 하더라도 별 문제가 없으나 점포위치가 나쁘면 아무리 유능한 사업가
일지라도 그 능력을 발휘할 수 없게 되는 것이다.
?? 부지런히 다니며 살펴보면 예상외로 저렴한 비용에 목이 좋은 점포를 구할 수 있는 행운도 갖게 된다.
2) 외식업의 입지선정
?? 외식업 창업시, 저가형 메뉴선정시에는 고객접근의 용이성을 고려한 장소를 물색해야 한다.
사람들이 버스정류장이나 지하철 등의 교통을 이용하는 단거리 골목길이 오히려 우회하는 대로변보다 좋다.
?? 고급음식점 일식, 한식, 전문요리점이라면 도로가 넓고 주차공간이 넓은 시외 유원지 등도 좋다.
또는 동종업종이 몰려 있는 곳이 유리하다. 그만큼 소비자들이 많다는 것이다.
그리고 일반적으로 음식점은 통행로변 1층에 있는 것이 유리하며, 유동인구도 퇴근인구가 오는 쪽이 유리하다.
?? 외식업종의 특성
①외식행위는 식당이 많이 모인 곳으로 몰려드는 소비자 심리를 파악해야 한다.
②김밥전문점은 유동인구와 배후지 인구가 많은 오피스가, 대학가, 도심지가 좋다.
③라면전문점은 시장통,학교앞,역세권주변, 오피스빌딩가가 좋다.
④요리주점은 대학가 주변이 성황, 신세대 유동인구가 많은 곳이 좋다.
⑤업종, 업태에 따라서 이면도로나 2층이 좋을 수도 있다.
3) 피해야 할 입지
?? 모든 조건에 맞는 점포 입지선택은 현실적으로 어렵고 비용 또한 만만치 않을 것이다.
그러므로 투자금액에 맞추어 악조건의 점포를 피하는 것이 오히려 현명한 점포선택요령이다.
① 건물주가 현재 유사한 업종에 종사하는 경우는 피한다.
② 임대료가 싸거나 권리금이 없는 경우는 조심한다.
③ 요란한 광고와 분양을 하는 대형빌딩 특수목적의 상가는 피한다.
④ 주인이 자주 바뀌는 점포는 문제가 있다.
⑤ 주변에 식당이 없는 경우 들어가지 않는다.
⑥ 병원, 주유소, 경사진 곳, 지하실 등의 입지는 좋은 입지가 아니다.
⑦ 창업초보자는 신도시나 신축건물의 함정을 피하라.
⑧ 같은 업종의 큰 점포가 있는 곳에 작은 점포로 창업하는 경우 피한다.
⑨ 점포 맞은 편에 건물이 없는 곳은 매출이 부진하다.
지역별 입지특성
1) 아파트단지 상권
?? 아파트단지 상가는 초기자본금이 많이 들지 않아 소자본창업자에게는 유리한 상권이다.
?? 소비자들이 점포와 가까운 거리에 거주하기 때문에 업종이 안정적이고 예상수익을 보장받을 수 있는 장점이 있다.
?? 가능한 한 점포입지는 단지주민과 유동인구를 흡수할 수 있는 점포이어야 한다.
?? 단지 상가 1층은 생활밀착업종이 많다. 주민들이 대형할인점이나 백화점을 주로 이용하지만, 기본적 소비는 아파트단지 상가를 이용한다.
생활밀착형 업종으로는 쌀집, 슈퍼마켓, 세탁소,등이 있지만, 외식업, 배달전문점, 생활용품점, PC방 등으로 창업아이템들이 변하고 있다.
?? 조기교육열로 인해 아동방문미술교육, 방문피아노교육, 영어동화방, 컴퓨터공부방, 영어듣기동화방 등이 인기다.
?? 건강에 대한 관심이 높아지면서 화장실 악취방지업,허브전문점, 숯생활용품전문점이 아파트 상권으로 들어오고 있다.
A. 장점이 많은 신규 아파트단지 상가 : 권리금이 거의 없어 투자비 부담이 적다. 초보자도 익숙하게 시작할 수 있는 생활관련업종이 많다.
약 국, 제과점, 문구점, 책대여점, 세탁소 등이 있으며, 이 업종들의 특징은 특별한 노하우가 없고 친절함과 성실함이 중요하다.
아파트는 일반 단독주책가에 비해 젊은 층이 많이 살기 때문에 소비성향이 더 높다는 점도 무시할 수 없는 영업요소이다.
B. 가구 수, 평형별로 되는 업종이 다르다 : 가구 수가 많을수록 가능한 업종이 다양하고 가구 수가 적을수록 가능업종이 적다.
상가가 가장 잘 되는 아파트단지는 일반적으로 20-30평형대 아파트들이 많은 곳이다. 일반적으로 소득을 올릴 수 있는 곳은 보통 600가구
이상 되는 단지에 있는 상가이다. 600가구 안팎인 단지상가는 생활에 기본적인 업종에 안정적인 영업이 가능
C. 주의해야 할 점
① "가구수가 많으면 무조건 장사가 잘 된다"는 생각은 안된다.
전체 가구수가 많아도 상가가 여러 곳인 경우는 전체 가구수만 보고 점포를 내서는 안된다.
② 신도시라면 반드시 인근에 대형할인점이 들어서는지 확인해야 한다.
③ "1층점포는 무조건 장사가 잘된다"는 것도 편견이다.
가구수가 적으면 사람이 많이 왕래하는 통랭로에서 벗어나 있는 점포는 영업이 어려울 수도 있다.
따라서 초기에 임차부담이 높아도 가급적이면 사람이 많이 다니는 통행로변에 있는 점포를 임차하는 것이 좋다.
④ "정문입구 상가가 가장 좋다"는 생각도 상황에 따라서는 틀리다.
차가 많이 다니는 후문쪽이 더 발달되는 경우도 적지 않다. 따라서 앞으로 형성될 교통상황을 미리 예측해 봐야 한다.
⑤ 아파트상가는 10평 규모로 고가품이나 사치품이 아닌 일상생활용품을 취급해야 한다
2)번화가 및 상가
?? 간판, 상품, 진열 등에서 사업장의 특색을 최대한 개성화시킨다. 고객층은 고정고객보다 유동고객이 대부분이므로 친절을 중요시한다.
?? 초보창업자는 이런 상권에 입점해서는 안 된다. 경험부족으로 실패할 위험성이 크다. 장사경험이 많아야 이 지역에서 뿌리내리기 좋다.
?? 서울의 경우 종로, 명동, 신촌, 영등포, 강남, 잠실, 청량리 정도를 꼽을 수 있으며, 물건을 구입하고 먹으며 마시고 노는 상권으로 볼 수 있다.
?? 회피업종 : 치킨점, 세탁소, 사진관, 정육점 등
3)오피스빌딩
?? 사무실 밀집지역은 주로 요식업 분야가 차지한다. 주 5일 근무제로 토ㆍ일요일에 판매대상이 전혀 없다는 사실을 인지해야 한다.
?? 주간업무 인구가 대부분이므로 퇴근시간에 영업을 맞춰야 하며, 지속적으로 변화를 추구하면서 영업을 전개하여야 한다.
?? 5층 이상 건물이 10개 또는 10층 이상 건물이 5개 이상 300m 주변에 있으면 된다.
이 상권은 점심식사 음식점, 술을 판매하는 서비스업, 놀이문화 서비스업이 제격이다.
?? 회피업종 : 서점, 의류점, 신발점 등
4)주택가
?? 주택가는 소비형태가 도보로 이루어지며 배후지 세력이 다소 유동적이어서 생활수준 정도에 따라 영향을 많이 받는다.
따라서 주택가 상권의 창업아이템은 상대적으로 점포구입비가 저렴하고 생활지원형 소규모 자영업 업종이 많다.
?? 그러므로 주택가 상권에서 유행업종은 승산이 없고 생활필수품 관련 안전업종이 무난하다.
?? 맞벌이 부부 겨냥한 반찬전문점, 음식배달사업, 국배달전문점, 신선한 생산배달업, 기타 쌀ㆍ김치ㆍ생수 배달전문점 그리고 어린이를
겨냥한 엔젤치킨전문점 등이 있다.
?? 큰 돈을 벌긴 어렵지만 생계유지를 위한 고정적인 매출확보에는 적당한 상권이다. 번화가와는 달리 단골고객을 만들지 못하면 성공할 수 없다.
?? 이 지역의 상권은 버스정류장을 중심으로 형성돼 점포를 얻을 때 주변 100m 이내 1층에 10평형 점포나 2층에 30평형 점포가 유리하다.
?? 회피업종 : 고시원, 소주방 등
5)학원가/학교주변
?? 학원가는 대도시의 대학가주변, 지방캠퍼스 앞의 학생 주거지역이다. 주 고객층은 대학생과 재수생 등으로 구성된 신세대들이
주고객이다. 이런 상권에서 잘 되는 업종은 젊은 학생들이 먹고 쉬는 것과 관련 된 것들이다.
가벼운 주머니 사정을 감안해 고급스러운 레스토랑이나 카페보다는 저가형 음식점과 젊은이들에게 인기가 있는 인터넷게임방이
나 문구점, 액세서리점, 팬시용품점, 서점 등이 무난하다.
?? 학생들의 취향과 구매형태를 고려한 전문점이 필요하다.
?? 학생들은 선택의 폭이 한정적이어서 고객관리가 우선되어야 한다. 특히 업종의 선택에 있어서 인허가 사항을 사전 체크해야 한다.
?? 무엇보다도 가격에 예민한 점을 감안하여 가격면에서 중저가품을 취급하고 학교의 성격과 잘 부합해야 하며, 고가품은 피하는 게 좋다.
?? 회피업종 : 고급음식점, 규제대상업
6)대로변
?? 우리나라 현실에 비하여 도로점유율이 낮은 점을 감안한다면 교통체증은 당연한 것이다. 도심지 도로변에 위치한 점포는 시계성
으로는 상당히 유리해 보이나 의외로 여러 문제점이 있으므로 주차공간 확보가 필요한 입지다. 고객진입의 간편성, 분위기의 편
리성, 제공 스피드가 요구된다. 주차공간과 차량출입의 편리성(차량출입의 안정성 배려), 전방 100-300미터 전방에 간판 또는
플래카드로 점포위치 안내, 주차안내원을 배치하여 고객차량의 추돌사고를 방지하는 전략도 생각해 볼 수 있다.
7)위락지, 유원지
?? 유원지 또는 관광단지는 외식업이 대부분이며 기념품점, 편의점 및 오락관련 업종이 대부분이다. 외식업 점포 특성은 관광버스
또는 자가용 이용고객이 대부분이며 메뉴의 종류나 품질도 천편일률적이다. 점포분위기를 일치시킨 차별화 판촉전략을 구사한다.
8)지하철역주변 상권
?? 도심의 교통체증현상이 지하철역 상권을 강화시킨다.
?? 지하상가는 화려하게, 노면점포는 청결과 친절을 생명으로 한다. 그리고 통행인구의 습성과 특징을 고려하여 중ㆍ저가품을 취급한다.
?? 점포의 크기는 5평 규모로 패션관련 판매업이 주종이다. 요즈음은 생활필수품을 파는 점포도 늘고 있다.
?? 일본의 경우 지하철역 상권은 성업중이다.
?? 지하철역을 끼고 있는 500m 주변 상권도 좋다. 판매업종이 좋고 20대를 겨냥하는 게 좋다.
?? 회피업종 : 미니슈퍼, 문구점, 떡집, 당구장, 비디오숍 등
4. 점포 입지의 타당성 분석
- 매출액추정 : 상권인구를 감안한 예상매출액을 산정함으로써 계속적인 사업성장 및 사업규모의 확대를 기대해 볼 수 있다.
상권실사는 다소 시간이 많이 걸리기는 하지만, 점포주변의 상권을 걸어다니면서 주위 상권을 살펴보아야 한다.
평일과 주말 및 휴일의 차이는 얼마나 나는지 분석하고 통행인의 질도 고려해야 한다.
점심시간대 등의 매출시간별 점포의 영업력도 계산하여 하루 매상에 점유하는 비율을 계산한다.
- 투자대비수익률분석
- 손익분기점분석
5. 점포 계약 체결
- 점포권리양도양수계약
- 점포임대차계약