직업으로서의 경매 나 홀로 경매족 휴대폰의 앱을 이용하여 유료 사이트에 접속한 후 입찰할 물건을 뽑아낸다. 물건들을 실제 답사한 후 혼자 입찰에 임한다. 사무실 없이 얼마든지 경매를 할 수 있다. 주말을 이용하거나 아니면 저녁 시간을 이용해서 틈틈이 물건조사를 할 수 있다. 입찰은 가족 중 시간 많은 한사람을 대신 보낸다. 명도도 직접하며 집수리 후 부동산에 매물로 내놓는 일을 시간 날 때마다 한다. 자신의 본업에 영향을 주지 않고 주말이나 저녁 시간을 이용하여 물건을 조사하거나 부동산 중개업소에 내놓으면 된다. 부족한 자금은 대출을 받아 해결하고 일년에 한두 개씩 낙찰 받는다. 틈틈이 시장조사를 하면 되니 자신의 시간을 얼마든지 계획적으로 이용할 수 있고 정년도 없다. 남녀노소와 관계없고 배움의 정도와 상관없다. 오로지 성실함과 부지런함, 그리고 어느 정도의 지식만 있으면 가능하니 이만한 소호 업종도 없다. 그러나 이러한 나 홀로 경매족도 약점이 많다.
첫째, 교류할 대상이 없으니 정보에 어둡게 된다. 인근 부동산 중개업소만 거래하니 폭넓은 정보나 깊이 면에서 부족하기 쉽다. 특히 거시적인 부동산 정책이나 그 정책이 시장에 반영되는 것을 알기 어렵고 부동산의 흐름이나 미래에 대한 예측이 어려워서 늘 낙찰 받는 물건만 반복하기 쉽다.
둘째, 입찰물건이 제한된다. 자본의 열세로 입찰할 수 있는 물건들이 제한되다 보니 늘 소형 아파트나 빌라만 입찰하게 된다. 따라서 다른 종류의 부동산이나 장기투자를 요하는 토지는 쳐다보지도 않게 된다. 아무리 오래 경매를 해도 실력이 늘지 않는다.
셋째, 전문적인 공부를 하기 어렵다. 끊임없이 자기개발을 통한 공부를 계속해야 하는데 시간상 쉽지 않고 늘 접하는 물건이 아닌 다른 종류의 부동산에 대하여는 관심도 엷어져서 따로 전문적인 공부를 하는 것은 쉬운 일이 아니다.
넷째, 대형사고를 치기 쉽다. 모든 일을 혼자 처리하다 보면 어느 순간 착각하기 쉽고 몇 번의 성공 후에 자만심이 커져서 권리분석에서 실수를 하게 된다. 종류에 따라 다르지만 한 번의 실수가 돌이키지 못할 정도의 손실을 불러 올 수도 있다. 위험과 수익이란 같은 말이므로 수익률을 올리기 위해 위험도가 큰 물건에 손댈 경우 치명상을 입을 수 있는데 나 홀로 경매를 하다보니 이런 경우 통제할 수 없어서 결국 문제가 발생하고 이로 인해 그동안 번 돈을 모두 잃을 수 있다.
경매 컨설팅업 경매는 공부하기가 어려운 것이 아니다. 본인이 노력만 하면 변호사 못지않은 실력을 갖출 수 있다. 문제는 그런 실력을 제3자에게 인정받기 어렵다는 것이다. 어느정도 경매 실력이 늘어 본인의 종자돈으로 입찰을 하게 되면 낙찰 후에는 아무 할일이 없게 된다. 입찰할 돈이 없기 때문이다. 누구나 자신의 자금은 한계가 있다. 경매에 대한 지식이 있다고 하더라도 자금이 있어야 입찰장에 갈 수 있지 않은가? 따라서 자신의 실력을 믿고 투자할 수 있는 사람이 필요하다. 모든 부동산 중개업자 및 모든 경매 컨설팅업자들의 고민이 바로 투자자의 문제이다. 안정적인 투자자를 확보하면 어느 업종이나 발전할 수 있겠지만 그게 그리 쉬운 일이 아니다. 투자자에게 인간적 신뢰와 경매에 대한 실력을 보여 주어야 하기 때문이다. 주위의 인맥으로 투자자를 유치했어도 투자지를 만족시키기는 어렵다. 투자자의 기대 수익률은 엄청나게 높은데 실제로 경매를 통해 벌수 있는 수익률은 너무나 낮다. 시간도 최소 6개월로 장기간 투자가 불가피하다. 이런 점으로 힘들게 투자를 유치했다고 해도 지속적인 투자유치가 불가능하다. 경매를 배우면 저절로 투자 유치가 되는 것이 아니므로 여기에서 대개 좌절하게 된다. 전 세계에서 주식투자를 제일 잘 한다고 하는 워렌 버핏도 연 수익률이 30%에 불과한데 경매는 몇 백%를 기대한다. 한번 잘 투자하여 몇 배 수익이 나는 물건은 다른 사람들이 포기할만한 위험을 안고 있다. 남들이 포기한 위험을 자신이 항상 극복할 수는 있다는 확신은 거의 오만이라고 봐야 할 것이다. 본인의 노력에 의해 남들과는 다른 노하우를 가지고 지속적으로 높은 수익률을 낼 수 있는 경매를 한다는 것은 말처럼 쉬운 일이 아니다. 또 오래 기다려 주지도 않는다. 2~3회 이내에 낙찰시켜주지 않으면 기다려 주지 않는다. 따라서 대부분 1회 입찰로 끝나게 되며 지속적인 관계를 유지하기 어렵다. 이렇게 컨설팅업을 한다고 하는 것이 쉬운 일이 아니므로 본인의 실력이 상당한 수준에 이를 때까지는 섣불리 개업하는 것은 무리가 있다. 차근차근 준비하며 내공을 키워야 올바른 컨설팅업을 할 수 있다.
컨설팅 업체가 지탄의 대상이 되는 경우 전세를 얻으려고 다니는 사람에게 전세금으로 내 집 마련할 수 있다는 경매는 커다란 유혹이 될 수밖에 없을 것이다. 그러나 경매를 하려고 해도 처음에는 경매에 자신이 없기 때문에 전문가에게 의뢰하는 경우가 많이 생긴다. 아무래도 전 재산을 입찰하여야 하고 경험도 없기 때문에 조금의 실수가 있을수 있고 그런 실수가 보증금을 날리는 등 피해가 크다는 것을 알기 때문이다. 그렇다면 컨설팅 업체의 입장에서는 어떨까? 어떻게 만났든 컨설팅을 의뢰하는 사람이 항상 영원히 내 편이 될 수는 없고 언제든 다른 컨설팅업체로 갈 수 있기 때문에 어떻게 하든 빠른 시간 안에 낙찰을 시켜야 할 것이다. 낙찰을 확실하게 시키는 방법은 남들이 입찰해도 낙찰될 수 있도록 가능하면 높은 가격을 쓰도록 유도한다. 만일 3~4회 이상 계속 낙찰되지 못한다면 실력이 없는 입체로 낙인 찍혀 고객이 모두 떠난다는 강박관념을 갖게 되고 또 자꾸 물건조사를 한다는 것은 귀찮은 일이며 비용이 발생되기 때문에 조속히 낙찰시키려 하게 된다. 따라서 물건에 대한 평가를 최고로 하며 높은 경쟁률로 의뢰인을 압박하게 된다. 어차피 컨설팅 업체가 돈 내는 것이 아닌데 무슨 부담이 있겠는가? 하지만 2등과의 차이가 많이 난다면 의뢰인은 수수료 지급을 거절하거나 의뢰한 것을 후회하게 될 것이다. 하는 수없이 컨설팅 업체에서는 차 순위로 직원들을 시켜서 소위 대포를 쏘게 한다. 한 사람은 불안해서 두 사람 이상을 투입하는 경우도 많다. 어차피 1등만 매수 신청 보증금만 확인하기 때문에 2등부터는 빈 봉투를 넣기도 하고 종이를 오려서 수표처럼 넣기도 한다. 아무것도 모르는 의뢰인은 몇 십만원 내지 몇 만 원 차이로 낙찰되었다고 기쁜 마음으로 즉시 수수료를 지급하게 된다. 그러나 며칠 몇 달 가지 않아 경매로 사도 급매물보다 그리 싸지 않다는 것을 알게 되고 명도비, 수리비, 수수료 등을 감안하면 오히려 비싸게 샀다는 것을 알게 된다. 입찰 법정에 가서 낙찰되는 것을 유심히 보면 10명이 들어왔을 때 2~3사람의 선두 그룹이 형성되고 가격차가 많이 나서 2등 그룹이 형성되는 것을 심심치 않게 볼 수 있다. 이런 악덕 컨설팅 업체는 컨설팅을 의뢰한 사람이 다음에 또 자기를 찾는다는 것이 불가능하다는 것을 알고 있으며 기대도 하지 않는다. 경매 컨설팅업체를 시작하거나 직원으로 일할 때 과연 이런 악덕 컨설팅으로의 유혹에서 자유로울 수 있는 사람이 몇 명이나 있을까? 하는 생각이 든다. 다른이 사람의 신뢰와 나의 이익 앞에서 담대해 진다는 것은 참으로 어려운 일이다. 지금 경매 법정에 가면 고액 낙찰이 속출하고 장래의 피해자가 줄지어 발생하고 있다. 이제 경매에서 컨설팅하는 사람들은 모두 정직하지 못하다는 인식이 보편화되고 더이상 속는 사람들이 없게 될 때까지 혼란은 계속 될 것이다. 돈 앞에서 양심을 지키는 일은 참으로 힘든 일이다.
'미래인재교육재단/부천경매' 밴드로 초대합니다. https://band.us/n/a6a022c4M6d0a미래인재교육재단/부천경매출처 : 지도 | 네이버 지도http://naver.me/GgxhUrLw