판결:중개사고사례 미등기주택 임대차 중개시 확인·설명 의무

[김해수[청풍]]

등록일		2006-04-17		조회수		673
제 목		미등기주택 임대차 중개시 확인·설명 의무
유형
미등기주택 임대차 중개시 확인·설명 의무 미등기 사실 외에 사용승인 여부까지 설명해야 Ⅰ. 사안 (1) Y는 00시에서 00부동산이라는 상호로 부동산중개업을 영위하는 공인중개사이다. X는 2003. 2. 11. Y의 중개로 00시에 소재한 밭 403제곱미터의 소유자인 A와의 사이에 위 밭에 건축되어 있는 A 소유의 사용승인이 나지 않은 미등기건물 4층 403호에 대한 임대차계약을 중개하고 계약서를 작성하였다. (2) 위 임대건물에 대하여 보증금 4천만원 임대차기간 2003.2.22부터 2005.2.22.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약이 체결한 후 임차인 X는 2003. 2. 22. 임대건물에 대하여 주민등록전입신고를 하였고, 같은 날 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. (3) 그런데 Y는 임대차계약체결 당시 X에게 이 미등기건물에 사용승인이 나지 않았다는 사실을 확인하여 설명하지 않았다. (4) 또한 임대차계약 체결 후인 2003. 8. 14. X가 이 임대건물에 전입신고를 마치고 다른 곳으로 주소이전을 하지 않는 이상, 이 미등기건물이 미등기상태로 유지되다가 경매가 진행되더라도 보증금을 돌려 받는데는 전혀 문제가 없고 이를 책임지기로 한다는 내용의 확인서를 작성해주었다. (5) 그러나 2005. 3.31. 이 건물의 토지에 대하여 00지방법원에서 임의경매절차가 개시되었고, X는 임대차계약기간이 경과되었음에도 현재까지 임대인인 A부터 보증금을 반환받지 못하였다. (6) X는 Y를 상대로 부동산중개업법의 규정에 따라 중개대상물에 관하여 성실하고 정확하게 확인·설명하여야 할 의무가 있음에도 이를 위반하였다는 이유로 손해배상청구를 하였다. Ⅱ.판결 (1) 손해배상책임의 인정 = 미등기건물의 경우 그 건물에 관한 소유권보존등기가 이루어지지 않는 한 경매절차를 진행할 수 없어 미등기건물의 임차인에게 우선변제권이 인정되지 않고, 또한 미등기건물과 소유자가 같은 그 대지에 대한 경매절차에서도 보증금을 우선변제 받을 수 없다고 할 것인바(대법원 2001.10.30.선고 2001다39657 판결 참조), 중개업자가 미등기건물을 중개함에 있어서 이러한 법률적 문제까지 거래당사자에게 설명할 의무는 없다고 할 것이나, 일반적으로 거래당사자가 미등기건물에 관하여 임대차계약을 체결하는 경우 그 건물에 소유권보존등기의 전제가 되는 사용승인이 났을 것이라는 점을 당연히 전제할 것이고 가까운 시일 내에 건물에 관하여 소유권보존등기가 경료 될 것이라고 예상할 것이므로 중개업자로서는 중개대상물인 건물이 미등기라는 사실을 확인·설명하는데 그치지 않고 그 건물에 관하여 사용승인이 났는지에 대해여도 확인하여 이를 설명해 줄 의무가 있고, 앞서 본 부동산중개업법 시행령 규정에 의하더라도 이는 중개업자가 확인·설명할 의무가 있는 중개대상물에 대한 기본적인 사항에 해당한다고 할 것이다. 그렇다면 이 사건에 관하여 보건대 위 인정사실을 종합해보면 Y는 이 사건 임대차계약체결 당시 이 사건 미등기건물에 사용승인이 나지 않았음에도 X에게 사용승인이 났는지에 대하여 아무런 확인·설명을 하지 않아 사용승인이 난 것으로 믿은 X가 이 사건 임대차계약을 체결하게 되었고, 결국 이사건 미등기건물은 임대차계약기간 만료일로부터 약 1년이 지난 현재까지 등기가 되지 않아 X로서는 사실상 이 사건 미등기건물 및 이 사건 토지에 대한 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금을 배당받을 가능성이 없어졌다고 할 것이므로 Y는 부동산중개업자로서 중개행위를 함에 있어 임무를 위배하여 X에게 발생한 임대차보증금 상당의 손해를 배상할 의무가 있다. (2) 책임의 제한 = 임차인 X도 미등기건물에 관하여 임대차계약을 체결하는 경우 전입신고를 할 건물이 사용승인이 났는지에 관하여 확인해 본 후 계약체결여부를 결정했어야 할 것 임에도 불구하고 이러한 확인을 하지 않은 과실도 결코 적다고 할 수 없다 할 것인바, 이러한 X의 과실은 손해의 발생 및 확대의 한 원인이 되었다 할 것이므로 Y가 배상하여야 할 손해액을 산정함에 있어 이를 참작하기로 하되 그 비율은 위 사실관계에 비추어 30%정도로 보는 것이 상당하다.
예방책
Ⅲ. 실무상 참고할 점 미등기 주택에 대해서 임대차 중개를 할 때 실무에서는 흔히 미등기주택에도 당연히 주택임대차보호법이 적용되니까 대항요건만 제대로 갖추고 확정일자를 받아 놓으면 선순위가 되므로 걱정할 것이 없다고 하면서 중개를 하는 경우가 많이 보게 된다. 물론 미등기 주택에도 주택임대차보호법이 적용된다고 하는 것은 틀린 설명은 아니다. 그러나 미등기주택의 임차인에게 주택임대차보호법의 전부가 적용되는 것은 아니라고 하는 점이다. 미등기주택의 임차인이 최후에는 보증금을 반환받으려면 임대인 소유의 주택과 대지를 경매할 수밖에 없게 된다. 그러나 임차주택이 미등기라고 한다면 경매를 청구함에 있어 제약이 따르게 된다. 또한 대지가 먼저 다른 채권자의 경매로 매각되는 경우에도, 대지매각대금에서 대지에 대한 저당권 설정 이전에 건물이 존재하고 있었다면 주택임차인은 배당을 받을 수 있다. 그러나 이는 등기된 건물의 주택임차인에 한하는 것이며, 미등기 건물의 주택임차인은 그 경우에도 토지의 저당권자등 다른 채권자의 기대이익보호 문제 때문에 배당을 받을 수 없다. 따라서 이러한 점을 숙지하고 정확하게 설명해주어야 할 것이다. 미등기건물에 대해서는 임차인에게 대항력은 인정되지만 우선변제권은 인정되지 않는 것이다. 미등기 주택의 임차인에게 중개대상물확인·설명을 할 때는 단순히 미등기건물이라는 사실만 설명해주는데 그쳐서는 않된다. 그 미등기건물의 사용승인 여부까지도 확인·설명해주어야 한다. 만약 임차주택인 미등기 건물이 사용승인까지 받았는데도 미등기라면 그때는 대위에 의한 보존등기를 하고 그 건물을 경매하여 환가하거나 대지에 대한 매각대금에서도 배당을 받을 수 있기 때문이다. 또한 이 사안에서는 관련된 대법원 판례 내용 등에 대해 정확하게 알지 못하고 자신있게 책임을 지겠다는 각서까지 써 주었는데 이는 다시 한 번 생각해볼 문제이다.