[생활] 중국 부동산 살까? 말까?

[스프링]

요즘 중국인의 이재에 대한 화두로 단연 부동산을 1위로 꼽습니다. 그만큼 경기 활성화와 맞물린 부동산의 열기가 대단하다고 할 수있습니다. 북경,상해,청도 등 경기상승 도시에서는 년수익이 적게는 30% 많게는 100%를 넘어섭니다.

중국정부의 경기 연착륙을 위한 제일 큰 고민이 바로 건설,부동산에 있다고 볼 수있습니다. 주지하다시피 중국의 버블은 건설과 부동산, 그에 따른 장비,자재의 과열현상에 몰려있습니다. 기타 공산품과 생필품등은 공급과잉으로 오히려 디플레이션 상황에서 벗어나지 못하고 있는지가 벌써 몇 년째입니다.

건설과 부동산을 잡아 경기 연착륙을 시키려는 시도는 은행의 대출금과 건설경기가 지역경제에 미치는 연쇄효과 등을 고려할 때 그리 쉽게 칼을 댈수없는 문제인것입니다. 지역경제의 아킬레스건이 바로 건설과 부동산에 있기 때문입니다. 매년 경제성장율이 8~9%대인 중국에서 한쪽은 버블,한쪽은 디플레,이렇게 상반된 현상을 보이는 것에는 몇가지 원인이 있을것입니다.

일반 인민들의 기타 물가수준으로 볼때는 인민폐 환율인하가 정답이 될수는 없습니다. 어떤 에널리스트는 미국의 맥 가격과 중국의 맥 가격을 비교하면 중국의 맥 가격이 너무 저가로 평가되어있기에 공정게임에 어긋난다고 인민폐 평가절상을 요구해야 한다 합니다.일견 일리가 있는 말입니다만, 또 다른 견해로는 이제 갓 1천불인 중국인민이 먹는 맥 가격과 3만불 국민이 먹는 맥 가격을 어떻게 일률적으로 동일해야 하느냐 하는 말에 주의할 필요가 있는것입니다. 맥 가격에는 그 나라의 인건비와 자재,세금,기타 서비스비용이 다 고려되어 산정된 가격이기 때문입니다.

중국의 부동산 열기를 주도하는 그룹은 절대다수의 인민들이 아닙니다. 이들은 부동산을 소유의 개념으로 생각하지, 아직 자본주의 국가와 같이 거래나 축재의 개념으로 정착시키지 못하고 있습니다. 여기에는 여러 원인있겠으나, 우선 토지의 국유에 대한 인민들의 관념입니다. 또 은행대출로 일부자금을 조달할 수는 있으나 결혼해서 살기위한 주택마련에서 더 나아갈수없는 수입을 갖고있습니다. 부동산 경기를 이끌어가는 부류는 한정되어있다는 것입니다. 즉.

1. 제조,유통업으로 축재한 사람들의 재 테크 수단으로.

2. 불법자금의 은둔처.(현재 부동산보다 안전한 곳이 없습니다.)

3. 중개업소의 과 평가 유도.

4. 외국인의 부동산 투자 열기.

최근 2~3년 동안 우리나라 사람들의 중국부동산 투자에 대한 관심이 대단히 높습니다. 그기에는 메스컴도 큰 영향을 미치고 있는 실정입니다만, 한국내의 사정과 떨어질수없는 환경에서 비롯된것입니다.즉,

1. 한국내의 부동산 경기 위축.

2. 투명해진 자금거래.(지하자금이 갈 곳을 못 찾지요.)

3. 한국정부의 과도한 외화보유.

이런 환경에서, 마침 메스컴에서 중국의 부동산 열기를 집중 보도하면, 군침이 돌지않는 자금이 없을것입니다. 최근 몇 년사이에 한산한 한국부동산 시장에서 남아도는 시간을 중국에 와서 시장조사하고 투자지역을 분석하는 중개업소들이 많이 늘었습니다. 더불어 현지교민들도 가격 변동이 미미한 한국의 아파트를 처분하고 중국에 한 두채 주택을 사 놓은 사람들도 늘어갑니다. 이미 2,3년전에 주택을 구입해서 최근에 처분한 사람들 중엔 2배의 투자이익을 올렸다는 에피소드가 많습니다. 떠오르는 중국시장, 부동산 만큼 군침도는 재태크 수단이 더물겠지요.맨날 깨어지는 제조업이나 유통업보다 얼마나 신나는 일이겠습니까?

여기서 중국의 활화산같이 불붙은 부동산 환경을 떠나서 냉정하게 외국인으로서 분석하고 대비해야 할 몇가지 항목들이 있습니다. 그에 대한 답을 얻고 투자에 임하는 것이 안전합니다. 물론 고위험에 고수익이란 명제를 부정하고자 하는 것은 아닙니다만,

1. 지역정부의 입장.

각 도시의 정부로서는 합법적인 부동산 투자금을 독려해야 하는 입장에 있습니다. 그기에 외국자금이 무시못할 동인으로 되어있습니다. 지금 국내 인민들의 소득수준으로는 부동산경기를 이끌어 갈 만한 역량이 모자라기 때문입니다. 도시개발도 그렇습니다. 중국내의 큰 손들이나 개발상을 상대로 개발권을 주면, 이 사람들이 누구입니까? 손 안대고 코푸는 작업에 도가 트인 사람들입니다. 즉 자기자금으로는 하지않습니다.국가돈으로 할 수 있는 방법은 무궁무진하지요. 죽어나는 것은 은행입니다.

제일 만만하고 국익에 도움이 되는 자금이 바로 해외투자자들의 자금입니다. 들어오면 나갈수가 없다는 강한 자신감을 갖고있습니다. 어차피 토지는 국유입니다. 사용기간이 끝나면 최소한 외국인으로부터는 합법적으로 회수해서 능력있는 자국인에게 돌려줄수있는것입니다.

2. 외환관리국을 이용한 통제.

요체입니다. 지금 중국정부는 부동산 경기유지를 위해 외국인의 편법적 외화이동을 눈 감아 주고 있는 입장입니다. 모르고 있는 것이 아니라 알고있다는 것입니다. 다시말해 합법적으로 외국인의 자산을 회수할 칼 자루를 이미 쥐고있는것입니다.

더 자세히 말하면, 어떤 방식으로 부동산을 구매했건, 어느날 갑자기 부동산 소유 외국인을 상대로 자금입금 증명을 요구하면 대책이 없어집니다. 외국에서 달러가 들어왔다는 증명이나 또는 국내에서 인민폐로 구입했다면, 소득증명과 소득세 납부증명을 요구하면 꼼짝마라가 되어버립니다. 결국 음성자금으로 판정받으면 입이 열개라도 할 말이 없어집니다. 국제사회에 중국정부가 외국인의 자산을 강제로 회수했다고 호소할 근거가 없습니다.

만약 부동산에 투자후 1년후에 팔아서 투자이익이 생겼다고 합시다. 갖고나갈 방도가 없습니다. 법적으로는 정상적 투자금이 들어오고(은행입금증명), 매매차익에 대한 정상적인 양도세와 각종 세금을 납부하고( 양도세는 최근에 생겼습니다.), 그 나머지를 외환관리국에 승인을 받아 국외로 반출할 수가 있습니다. 불행하게도 이 조건을 만족시키며 빼 나갈 사람은 현재 한명도 없다고 할 수가 있습니다.(한국은행보고에 의하면 해외부동산 취득 명의로 신고한 사람이 아직 한 명도 없다고 합니다.)

그럼 이때까지는 어떻게 개인 투자자들이 자금을 이동시켰을까?

바로 속칭 환치기란 것을 이용했습니다. 한국아파트를 처분하고 환치기를 이용해 들여와서는 중국아파트를 사는 것입니다. 아파트를 판매후 수익금은 안전하게 또 그들을 이용해 나갈수가 있었습니다.

그러나 최근의 한국정부와 중국정부의 행정단속의 흐름을 예의 주시할 필요가 있습니다. 최근 10년동안 주로 한국의 관세청에서 자금중개인을 추적해 왔습니다. 주로 일반무역거래에서 언더벨류를 이용한 환거래가 이루어져 왔기 때문에 관세청이 그 선두에 선 것입니다. 관세청에서 자금중개인의 구좌를 추적해서 이것을 일선 세무국에 넘기게 되는것입니다. 여기에 리스트된 사람들은 일반 무역상뿐아니라 바로 해외 부동산 구입한 사람들까지 다 들어가 있는것입니다.

작년말부터 중국정부에서 중국내 자금중개인의 단속에 들어갔습니다. 십여년동안 모른척하고 있다가 일시에 단속을 시작했습니다. 일선 기관에서 실시한 단속을 지방정부에서 못 본척 눈감아 주는 그 속내를 예의주시할 필요가 있습니다. 바로 외국인의 편법자금이동을 단속해도 좋겠다는 정책판단이 그 기조에 자리잡고 있다고 볼수있습니다. 즉 이제는 부동산을  포함한 경기열기를 조금 다스려야 되겠다는 중앙정부의 시책과 일맥상통하는것일겁니다.

3. 부동산거래에 대한 법이 아직 완전하지 않습니다.

현재까지 취득한 부동산을 후발로 들어온 같은 한국인에게 팔았습니다. 아직 중국현지인에게 팔기에는 중국부동산 거래법이 완벽하지 않다는 반증이 될것입니다. 지역마다 세금과 기타 공과금의 납부가 일정하지 않는듯합니다. 전문가들이 연구해 볼 문제로 저도 숙제로 남아있습니다. 언제 지식을 얻게되면 한번 정리해볼 생각입니다.

그럼 한국에서 중국부동산을 합법적으로 개인이 취득할 방법이 없을까요?

방법은 있습니다. 지금 현지에 투자한 한국계 은행에서는 한국에 있는 구좌에 원화를 예치하고 중국에서는 그것을 담보로 달러나 인민폐로 대출형태를 취하고 있습니다. 나중에 부동산을 판매후 그 대출금을 상환하면 되겠지요. 비용이라야, 한국원화 저축이자율과 현지 대출이자율의 차이 정도가 될것입니다. 문제는 대출금 상환후 남는 자금은 어떻게 반출할수 있을까? 그냥 현지에서 잘 쓰면 될것입니다.ㅎㅎ.

중국의 부동산 경기는 확실히 매력적인 환경이 맞습니다.

그러나 외국인이 투자하기에는 이런 애로점이 있습니다.

환경만 좋다고 침을 흘릴일은 아닌것입니다.

기업형태로 펀드를 조성해서 투자하는것은 또 별개의 일이겠지요.

2005.04.04

[데이비드]

중국 에서 의 부동산 취득에 있어서...좋은 자료인것 같습니다...감사합니다.

[청양렌]

스프링님 좋은 글 올리셨습니다. 한국인이 구매한 부동산은 대부분 한국인이 재구매하게 되어 있습니다. 결국 어떤 문제가 발생하였을 때 한국인이 피해를 입게되겠지요. 그러다 보면 이 곳에서 열심히 살고 있는 모든 한국인들이 욕을 먹을게 분명하구요.

[박상진]

언제나 좋은 글 ..많은 정보얻고 있어 고맙다는 말 꼭 드리고 싶네요...

[잡초]

죤 정보 감사 합니다.."" 꼼꼼 다시 생각해 보겠습니다

[세상구경]

전 이미 부동산을 구입했는데 이런 문제가 있었군요.. 좋은 정보 감사합니다.

[vetman]

좋은 정보알려주셔서 감사드립니다.

[하얀나래]

지난 해 9월부터 11월까지 상해에 있었는데, 상해에서도 한국인들의 부동산투기가 많다는 이야기를 들었습니다. 제가 일을 하였던 북해조선소의,직원들도 대출로 개발구에 집을 사놓고 있었습니다. 저에게 금사탄 입구에 있는 아파트를 사라고 권하기도 하였는데, 한국에서 돈을 갖고와서 투자를 한다는 것에 별로 달갑지

[하얀나래]

않다는 생각을 하고 있어서 아파트를 구입하는 것은 두고두고 생각 할 문제인 것 같습니다. 좋은 글 잘 읽어 보았습니다.

[개고기행님]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[superstar]

일년 임대료가 3, 4만원인거 생각하면 안살 수도 없지 않나요? 명인광장에는 일년 집세가 8만원짜리도 있다던데..