재개발,재건축 무었이 달라지나?

[김진수]

재개발, 재건축 이명박정부에서 무엇이 달라지나?

 새해를 시작으로 우리는 새 대통령과 새 정부를 맞이한다.

경제대통령을 표방하는 새 정부의 개막으로 우리는 많은 경제의 변화를 기대하고 있지만, 그중 그가 공약으로 내걸었던 “도심지내 재건축․․재개발 사업화를 통한 주택가격 안정화”가 단연 우리 모두의 이목을 집중시킨다.

향후 내놓게 될 이명박정부의 부동산 정책이 구체화되어 있지는 않지만, 벌써 일부에서는 규제완화를 예상하며 웃음꽃을 피우고 강남 일대 재건축시장은 하루가 다르게 들썩이고 있다.

 

2008년 재개발․재건축사업은 재정비촉진지구 내 정비사업이 본격적으로 시행되고, 민간택지에서는 분양가상한제 적용 아파트가 선보이는 등 올 한해 다양한 변화가 예상되고 있다.

이와 맞물려 부동산 정책에 반영되어야 할 핫이슈들이 떠오르는 등 사업과 밀접한 조합원 및 각 업체, 투자자의 관심과 주의가 더욱 필요하다.

▶ 용적률․층수 완화여부가 관건

 

규제 완화의 가장 큰 출발점은 용적률 완화이다. 즉, 층수를 어느 정도 허용해줄 것인지가 사업의 성패를 가늠한다고 할 수 있다.

조합원으로서는 높은 용적률을 원하는 것이 사실이나, 이는 벌써부터 도시 고층화에 대한 우려로 현재 서울시 반대에 부딪힌 상태로 향후 어떤 결론이 내려질지 끝까지 지켜봐야 하는 대목이다.

▶ 촉진지구 시대에 편승

 

기존 재개발․재건축사업과는 달리 <도시재정비 촉진을 위한 특별법>이 제정․시행된 후 만 2년이 되어간다.

서울시 홈페이지를 통해 올해 안으로 촉진계획이 고시되는 현장들을 확인할 수 있으며, 고시되는 구역들은 구역지정이란 단계를 건너뛰기에 사업의 완성이 빠르면 2년 길게는 5년이 걸린다.

재개발․ 재건축사업 기간은 기본 5년에서 10년으로 대부분 장기적인 시간이 필요한데 이것은 대부분  구역지정 단계에서 오랜 기간을 소요하기 때문이다. 따라서 사업진행이 빠른 곳을 노려 주거환경개선 및 재산가치 상승, 투자이익을 노려볼 수 있다.

▶ 조합설립 동의율 80→75% 하향 조정

 

지난해 12월 12일 재개발․ 재건축사업 조합설립 동의율이 80→75%로 하향 조종됐다.

 

5% 하향이 대수냐 하겠지만, 일선 반대가 심하거나, 조합원 참여가 부족한 일선 구역에서 75%는 단비이다. 법률개정으로 사업의 박차를 가하고 사업시행을 시작하는 현장들이 많다.

이는 각 구청의 홈페이지를 통해 알 수 있으며 이 현장들은 이제 준비단계를 마치고 본격적인 조합으로서 사업성 여부를 결정짓게 된다. 또한 각 구역의 현황파악 및 조합원의 재산 감정 등 본격적인 업무를 실시해 구체적인 사업 성패가 나타날 것이므로 그 귀추를 주목해 볼 필요가 있다.

▶ 분양가 상한제 시행에 따른 수익성 제고

 

분양가상한제 시행을 앞두고 지난해 11월 30일까지 관리처분계획수립을 마친 구역들은 부랴부랴 관리처분 신청서를 각 구청에 제출했다. 일단 일반분양 물량의 규제를 피해보자는 데서 시작됐지만, 앞으로는 분양가 상한제를 피할 길이 없다.

예전에는 높은 일반분양가 책정에 수익이 곧 조합원 부담으로 이어졌지만, 분양가 상한제 적용을 받게 되면 그 수익이 낮아져 사업을 포기하거나, 재건축사업은 현금 청산자들이 늘면서 미분양이 늘 것이 뻔하다.

실수요자들에게는 절호의 기회이나, 투자자들에게는 조심해야 할 대목이다. 조합원수와 일반분양의 계획가구수 차이가 없는 구역 투자는 한번 더 신중을 가해야 할 것이다.

이명박 당선자는 새 시대를 열어가겠다고 했다. 향후 주요 쟁점 및 주의사항을 살펴보았으나, 이는 구체적인 정책이 구체화돼야 보다 정확한 진단이 나올 것이다.