[토론] 1가구 1주택 양도소득세 부과

[★카리스마★]

▼집 한채로도 양도소득 엄청나…세금 매겨야 ▼

과거 1가구 1주택에 대해 양도소득세를 면제해주던 때와 현재는 여건이 너무나 변했다. 다시 말해 서울 및 수도권에서의 부동산 가격이나 상승속도가 엄청난 차이가 나고 있는 것이다. 서울에서도 지역에 따라 부동산 매매차익은 하늘과 땅 차이다. 따라서 앞으로는 가구당 주택의 소유 개수에 따른 양도소득세 부과는 물론, 1가구 1주택이라 하더라도 양도차익이 얼마냐에 따라 세금을 부과했으면 한다. 물론 이렇게 할 경우 일부 극소수의 사람들이 억울하다고 항의를 할 수도 있다. 그러나 집 한 채로 다른 사람들에 비해 큰 이익을 얻는 사람들이 적지 않다는 점에 문제가 있다. 1가구 1주택 면세를 이용해 엄청난 양도소득을 얻는 경우를 강남이나 일부 투기지역에서 쉽게 볼 수 있기 때문이다. 그들은 본의든 아니든 많은 양도소득이 생긴 만큼 반드시 세금을 내야 한다.불로소득에 대한 세율을 많이 올려야 열심히 사는 서민들에게도 힘이 될 수 있을 것이다.<박광희 부산 금정구 구서1동>


▼실거래가 부과로 부동산에 돈 고이지 않게 ▼

자본주의 체제에서 이익 추구는 지극히 개인적이고 이기적일 수밖에 없는 속성을 갖고 있다. 따라서 이것이 국민전체의 이익이 될 수 있도록 국가의 경제구조와 제도를 생산설비와 기술투자에 집중되게 해야 한다. 최근 부동산에 돈이 몰리는 것도 그렇다. 자금이 그 목적가치인 생산성과 삶의 발전을 창출하지 못하고 어떤 한계에 머물러 덩치만 커지고 있다면 그것은 정상적인 경제 상황이라고 볼 수 없다.

정부는 5·23 주택가격 안정대책 이전에도 수많은 방침과 대책을 내놓았지만 부동산 시장의 고질적 병폐를 고치지 못하고 있다. 그 이유는 주택정책에 대한 확고한 공개념 의지가 부족했기 때문이다. 1가구1주택 양도세는 꼭 부과해야 하며 그것도 철저하게 실거래가 기준으로 해야 한다. 정부는 부동산 정책에 있어 공공의 이익에 무게중심을 두어야 하며, 이와 함께 부동산에 돈이 고여 있지 않도록 투자의 활로를 열어주어야 할 것이다. <한경옥 halloween@ewha.ac.kr>


▼현행 '6억초과 주택 양도세' 손질로 충분 ▼

주택 가격을 잡기 위해 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 재고하겠다는 정부의 방침은 세금을 더 걷겠다는 의미보다는 모든 주택 거래가액을 양성화해 실제 거래가액에 의한 과세가 이루어지게 하겠다는 고육지책으로 해석된다. 그러나 1주택 비과세는 양도소득세의 도입 시점부터 반세기 동안 유지된 정책으로, 이를 폐지할 경우 국민 대부분이 잠재적 납세 의무자가 된다는 점에서 문제가 있다. 1가구 1주택 비과세란 모든 가구에 대해 한 채의 주택에서는 양도차익을 얻더라도 세금을 물리지 않겠다는 것이어서 언뜻 보기에는 공평한 혜택인 것처럼 보인다. 그러나 실제로는 빈부 격차를 심화시킨 가장 불공평한 제도다. 그 좋은 예가 서울강남지역 큰 평수 아파트들이다. 이들 아파트의 양도차익은 엄청난 수준이어서 세금 한 푼 없는 불로소득으로 졸부들을 양산했던 것이다. 따라서 현재 매매가격 6억원을 초과하는 고가 주택의 경우 초과분에 대해서는 1주택에 해당하더라도 양도소득세를 부과하고 있는데 이같은 고가 주택의 기준을 조금 낮추는 수준에서 개선안을 마련할 필요가 있다. <차형수 서울 송파구 신천동>


▼1가구 장기거주자에게 왜 책임 떠넘기나 ▼

정부가 부동산 투기를 잡기 위해 재산세 종합토지세의 과표를 올리는 것 외에 1가구 1주택에까지도 양도소득세를 부과할 것을 검토한다고 한다. 이러한 발상은 현재의 1가구 1주택 비과세 제도를 실거래가(實去來價) 과세를 통한 투기이익 환수를 가로막는 가장 큰 걸림돌로 인식하기 때문인 것 같다. 그러나 이는 다수의 실거래가 매매를 모두 이중매매로 보는 불신에서 오는 것이다. 만약 실제로 이중계약거래가 많다면 그 자체가 불법이므로 이중계약거래를 단속하면 될 것이다. 사실 지금의 부동산 가격의 급등과 투기는 정부가 조장한 면이 크다. 국제통화기금(IMF) 체제 이후 경기를 부양한답시고 분양권 전매제한 폐지, 청약통장 가입요건 완화, 임대주택사업자 등록요건 완화 등 꼭 필요한 규제를 모두 풀어버렸기 때문이다. 또한 건설회사의 분양가도 턱없이 높다. 당국의 조변석개(朝變夕改)식 주택정책으로 서민들만 피해를 보는 셈이다. 1주택 장기거주자를 우대하면서 분양가를 규제하고 다주택 보유자를 대상으로 중과세해야 할 것이다. <이강규 서울 송파구 송파동>

<찬성>

세제는 국가의 대계(大計)이다. 너무 현실에 초점을 두거나 대중인기에 영합하는 것은 금물이다. 원칙을 지켜야 한다. 1가구 1주택 과세전환 여부가 그런 문제이다. 이는 그 내용은 어떻게 구상하느냐에 따라 개악도 개선도 될 수 있다.

1가구 고가주택 보유자 비과세 불공평

첫째, 현행 1주택 비과세에는 다음과 같은 문제점이 있다.

①불공평하다. 값싼 2주택을 소유한 자가 그 중 하나를 팔면 남은 이득 몇 천만원에도 2주택이기 때문에 과세된다. 반면 준고가주택을 팔아 수 억원이 남아도 1주택에 해당하면 비과세된다. 사실은 국민주택 규모 이하의 집 2채 내지 3채의 가액과 준고가주택 한 채의 값과 거의 같은데도 그렇다.

②양도세제의 합리화에 걸림돌이 되고 있다. 즉, 양도세를 조세의 본질에 맞게 실지가액과세로 전환하는데 장애가 된다. 산 사람은 1주택에 해당되면 그 실지취득가액을 많게 또는 적게 신고하거나 관계없이 팔 때 세금부담이 없으므로 산사람은 등록세 취득세를 줄일려고 하고, 판사람은 양도세부담을 줄일려고 하기 때문에 답합해서 계약서를 두가지로 작성하게 되기 때문이다.

③비과세 요건의 불비로 서민층의 세부담이 과중되는 경우가 많다. 신주택 취득 후에 구주택을 1년 후에 매각했기 때문에 과세되기도 한다. 이는 대개 호화주택의 소유자가 아닌 서민층이며, 조세마찰의 원인이 된다.

비과세 요건 미비로 서민층 부담 과중

둘째, 주택세제의 개혁방안은 소득세 본질에 충실하여 응능한 부담이 되면서도 단순하되, 국민의 주택복지에 대한 침해가 최소화되는 것이어야 한다. 몇 년 전 미국과 일본도 세제를 단순화 합리화하기 위해 주택양도세에 공제방법을 도입했다. 우리도 그렇게 하는 것이 바람직하다.

①주택공제는 단기차익을 노리는 주택투기를 막기 위해 3년간 보유한 주택에만 공제하도록 한다.

②공제금액은 중산층 이하가 주택양도에 따른 세부담이 없도록 3억원내지 4억원 정도로 넉넉하게 설정해야 한다. 그 금액은 일본 미국의 공제액 수준이다.

③공제단위는 부부단위가 적합하다. 개인기준으로 하면 공제액이 너무 많아 주택투기가 일어날 것이고, 가구단위로하면 과세상 관리가 어렵게 될 것이다.

④ 주택공제기간은 3년으로 한다. 예컨대 부부가 각각 3년간 보유한 1주택씩을 소유하다가 그 중 한 채를 팔아 2억원의 이득이 생겼고 그 후 3년이 되는 해에 다른 집도 팔아서 1억5천만원의 이득이 생겼을 경우 주택공제가 3억원이라면 먼저 판 것은 면세되고 나중에 판 집의 차익은 5천만원에 대해서만 세금을 내도록 하는 것이다. 만약에 주택 하나에 대해서! 만 공제하도록 하면 국민주택 규모 보다 작은 2주택을 수유한 사람이 그 중 하나를 팔아 9천만원의 이득이 생긴 경우 그 이득은 주택공제보다 적기 때문에 면세되지만, 3년내에 나머지 한 채의 주택을 팔아 다시 1억원의 이득이 생기는 경우 이에 대해서는 세금을 내야 한다. 이는 불공평하다.

과표 기준 개인 부담 능력에 따라야

위와 같이 하면 현행 1주택 비과세제도보다 중산층이 집을 크게 늘이는 것을 돕게 되고, 크고 비싼 집을 파는 사람에게만 과세하게 된다. 이는 양도세가 본연의 모습을 회복하는 것을 의미한다.

주택과세제도의 개선은 이를 오도하면서 무턱대고 반대할 일이 아닌 것이다. 최명근(강남대 석좌교수·조세법학)

<반대>

최근 정부는 ‘1가구 1주택 양도세 부과’ 방침을 발표했다. 이는 부동산 투기를 억제하고 또한 ‘소득이 있는 곳에 세금을 부과’한다는 공평과세를 강조한 것이다. 일견 타당성이 있어 보이나 주택의 특성을 고려하여 신중히 결정하여야 할 것이다.

자가주택 정책 포기로 받아들여 중산층 불안

정부는 지난 40여년 동안 주택부족을 해소하기 위하여 주택공급 확대를 추진해 왔다. 이와 동시에 자가주택을 촉진하여 중산층을 육성하기 위하여 1가구 1주택에는 일정 요건을 갖추면 양도소득세를 면제했다.

1가구 1주택에 대한 양도세 과세는 자칫 자가주택 정책을 포기하는 것으로 받아들여질 우려가 있다. 우리나라의 주택보급율은 지난해 1백%를 달성했으나 자가소유율은 54%에 불과하다. 일본이나 미국의 65% 수준에 훨씬 못미치고 있는 실정이다. 자가소유율을 선진국 수준으로 높이기위해 양도세의 비과세는 유지되어야 한다.

자가주택의 촉진을 통한 중산층의 육성은 사회안정과도 밀접한 관계가 있다. 우리나라와 같이 남북이 대치하고 있는 상황에서 사회안정이라는 측면은 매우 중요하다.

부동산 거래 위축→신규주택 미분양 악순환

부동산 투기를 양도세의 강화로 차단할 수 있는지도 의문이다. 최근 부동산 가격이 급등한 이유는 IMF 이후 주택공급의 감소와 시중의 풍부한 부동자금 때문이다.

돈 있는 일부 부유층이 투기적인 투자를 할 뿐 대부분의 국민은 관망자이며 피해자일 뿐이다. 정부는 최근 매매가격이 6억원 이상인 주택에 대해 1주택 여부에 관계없이 양도세를 부과하고 있다. 여기에 양도세를 강화하면 수십년간 한집에 살아온 서민에까지 세금을 부과하는 부작용이 발생한다. 1가구 1주택에 대한 양도세 부과는 ‘빈대 잡으려 초가삼간 태우는’ 것에 비유할 수 있다.

현행 양도세의 문제점은 1가구 1주택 비과세가 아니다. 명목세율은 9 - 36%로 매우 높으나 실거래가격이 반영되지 않아 실효세율이 매우 낮다는 것이다. 실거래가격을 파악하는 제도적인 장치를 마련하여 양도세의 실효세율을 높이면 소기의 투기억제 목적을 달성할 수 있을 것이다.

일반적으로 양도세의 부과는 주택가격에 전가된다. 투기를 억제하기 위한 대책이 자칫하면 주택가격과 전세가격을 올리는 역효과를 가져올 수 있음을 유념하여야 한다. 양도세의 강화는 동결효과도 있다. 가능한 한 부동산을 장기간 보유하려는 경향이 나타난다는 뜻이다. 바꾸어 말하면 부동산 거래가 위축되면서 신규주택이 분양되지 않는 악순환이 발생한다. 결과적으로 신규주택공급은 감소하고 중ㆍ장기적으로 주택가격은 상승할 것이다.

주택 소유자 세금 부담 늘어 조세저항 클 것

다음으로 고려하여야 할 것은 조세저항이다. 참여정부의 부동산관련 조세정책의 방향은 보유과세는 강화하고 거래과세는 완화하는 것이다. 최근 정부는 향후 3년간 재산세의 과표를 매년 3%포인트씩 상향조정하기로 결정하여 주택소유자의 세금부담은 늘어날 것이다. 여기에다 1가구 1주택 양도세 과세는 필연적으로 조세저항에 직면할 것이다. 아무리 좋은 정책이라도 시기가 중요하다. 이는 또한 정부의 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 중ㆍ장기 세제개편 방향과도 맞지 않는 것이다.

참여정부의 부동산 정책은 가격의 안정이다. 최근 일련의 부동산 투기억제대책은 시장을 위축시켜 단기적으로 가격을 안정시키는 효과를 가져올 수는 있으나 중ㆍ장기적으로는 시장에 부정적인 영향을 미칠 것이다. 바쁠수록 돌아가라는 옛말이 있다. 신중한 판단이 요구되는 시기이다. 고철(주택산업연구원장)