===질문내용=== 안녕하세요,, 경매를 한번 해볼까 하는데,, 관심을 가지고 있는 물건이 갑자기 집행정지가 되었네요,,, 집행정지가 되는 사유들에는 어떤 것들이 있는지 알고 싶습니다. 그리고 집행정지 된 물건은 경락을 받지 못하는지 아니면 일반 매매로 사야 되는지,,궁금합니다. 알려주시면 감사 하겠습니다.
=== 답변 내용 === 채무에 관하여 다툼이 있어서 소송을 하는 경우가 대부분 입니다 소송결과에 따라서 경매가 취하되거나 계속 됩니다
===질문내용=== 연일 답변에 감사드립니다.
임차인 관계에서 임의경매신청인 보다 전입일자.확정일자가 뒤애 되있으며
배당요구도 하였습니다.(보증금3,500만원)
이 경우 임차인 보증금 부족 분에 대하여 경락인이 인수하는지요. 또 배당요구를 하지않았다면 시셋말로 세입자는 손털고 나가는건지요
왕 초보 질문에 죄송합니다.
=== 답변 내용 === 대항력이 없으며 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않습니다
===질문내용=== 저는 잔금납부전의 낙찰자입니다. 1) 저와 같은 위치에 있는 사람은 민사집행법 제127조(매각허가결정의취소신청)의 필요에 따라 사건기록을 열람할수있는 지 알고 싶습니다. 제9조(기록열람,등본부 여)에 의하면 이해관계인은 가능하다는 의미만 있습니다. 2) 잔금을 납부하고 배당기일에는 낙찰자도 참석하여 배당표를 받아 볼수있는 자격이 있는지 문의드립니다. 제149조,제151조(배당표에 대한...)
=== 답변 내용 === 1.열람 가능 합니다 2.교부 받으실수 있습니다
===질문내용=== 저는 사무용 건물의 1/3 지분을 가진 소유자 입니다. 현재 제 지분 앞으로 매매예약 가등기가 걸려 있습니다.(1994.2.15) 근저당 이나 이러한 사항은 없구요.
그런데 최근에 공유물분할청구소송이 걸려 경매에 가게 되었습니다.
이때 제게 걸린 가등기는 어떤 영향을 미칠 수 있는것인가요?
경매후 자연소멸되는지 아니면 먼저 가등기를 풀어야 하는지요?
10년이 경과하여 본등기가 성립되지 않으면 가등기 풀기가 쉽다고 하던데........
답을 주시면 감사하겠습니다.
=== 답변 내용 === 귀하지분의 가등기는 낙찰자에게 승게됩니다.
===질문내용=== 안녕하세요.
사이트 개편을 축하드립니다.
다름이 아니라, 저는 얼마전 빌라를 경매를 통해 낙찰을 받고, 소유권이전등기를 마친 상태입니다.
그러나, 실제 거주하고 있지 않는 사람이 전입신고와 몇가지 물건을 놔둔 상태라 인도명령을 신청하였습니다.
그런데, 공교롭게도 빌라를 매수하겠다는 사람이 나타나 몇가지 질문을 드릴려고 합니다.
낙찰자인 저는 금일 부동산 인도명령신청을 하였습니다. 현재 집을 사겠다고 한 사람과는 부동산인도명령 신청에 대한 판결문을 갖고, 매수자가 인도명령 강제집행을 하기로 하였습니다.
부동산을 인도명령 강제집행전에 제3자에게 양도하는 경우, 양수자가 채권을 승계할수 있다고 들었습니다.
채권승계신청을 낙찰자인 제가 하는것인지, 아니면 부동산을 양수받은 양수자가 되는것인지 궁금합니다.
그리고, 인터넷상에서 검색을 해도 정식명칭이 나오지 않는군요.
정확하게 어떤 명칭인지 궁금합니다.
=== 답변 내용 === 낙찰자가 인도명령결정을 받고나서 소유권이 변동(이전)된다면 새로운 취득차가 인도명령결정문에 승계집행문을 부여받아 강제집행을 할수 있습니다. (인도명령결정을 받기전에 먼저 소유권이 이전 된다면 새로운 소유자는 점유자를 상대로 인도명령 신청을 할수 없고 명도소송은 가능 합니다) ===질문내용=== 안녕하십니까? 감정평가서,암차인관계,에는 임차인 미상으로 되어있으나 송달내역에보면 각 채권자등에게 발송 내용이 있듯 임차인 누구 누구에게 발송이라 명시 되어있는데
입찰자 입장에서 임차인 관계가 있다고 봐야하는지요. 계속된 질문에 죄송합니다.
=== 답변 내용 === 법원의 입찰물건명세서등 기록은 참고사항에 불과 합니다 실제로 임대차 현황등을 판단함에 있어서 법원의 기록이 정확치 않다고 판단될 경우에는 본인이 직접 현황을 조사 하셔야 합니다 (특히 감정평가서에 기재된 임대차내역은 맞지않는 경우가 많습니다)
===질문내용=== 시골에 있는 집과 농지 약간인데 오빠가 사정이어려워서 경매나왔어요 저는친동생이고 결혼한지는 20년정도되었어요 제가입찰을보고싶은데 낙찰시 불허사유가되나요 (여자동생임)감사합니다 참고로 불허되는관계는 어디까지인지요?
=== 답변 내용 === 가족(혹은 친척)이 입찰해도 상관 없습니다
===질문내용=== 저는 현재 창동에 아파트를 가지고 있었는데,보증으로 인해서
집이 경매로 진행되고 있습니다.
경매일이 잡혔는데 너무 싼 가격으로 경매금액이 잡혔는데 그런경우 이의신청을
어디에 언제까지 해야하는건가요?
그리고 이의신청을 하면 제 가격을 받을수 있는건가요?
이의신청을 하면 경매가 진행중에 정지가 가능한가요?
이의신청이 받아드려지기까지 기간은 얼마나 걸리나요?
그외에 이의신청을 제가 직접해야 하나요?혹은 다른곳에 의뢰가 가능한가요?
궁금합니다....답변부탁드립니다.
=== 답변 내용 === 이의신청을 할 수는 있으나 통상 감정평가금액이 낮다는 이유로 경매절차가 정지 또는 연기되지는 않습니다 (이의신청의 실익이 없는 경우가 대부분임) 귀하의 신청이 타당하여 재감정이 필요하다고 판단되면 재감정을 하게 됩니다
===질문내용=== 변호사님 안녕하세요
경매가 현재 진행중인 부동산의 채권자인데요...2003년 5월10일까지 배당신고하라고 우편이 어제 왔더라구요 경매는 2003년 2월7일에 시작되었습니다. 그렇다면 경매진행은 언제부터 진행되서 배당은 언제 받게 되나요?
그럼 좋은하루되세요
=== 답변 내용 === 배당요구 종기일이후에 법원의 사정(사건수등)에 따라서 기일이 지정됩니다 그리고 낙찰자가 잔금을 납부한 후에 배당기일이 지정됩니다
===질문내용=== 빌라에소유잇고임차인은없는데소유자주민등록조차전입되어잇지않은페문부제인집을경락받을시소유자에소지품이있는지없는지모르는상태에서개문하여입주할수있는방법은어떤절차가있나요/?그리고개문하여입주하기까지비용은얼마나들어가나요참고로그집은8평짜리작은빌라이거든요질문은서툴지만답변해주시면감사하겠습니다
=== 답변 내용 === 통상 주거를 하지 않음이 명백할 경우에는 입회인을 입회시켜 개문하느것은 법률적으로 킨 문제는 없습니다 개문결과 내부에 점유나 거주흔적이 없으면 무관하나 만약 거주하고있는흔적이나 살림살이등 짐이 있다면 정상적인 명도절차를 거쳐서 집행하여야 합니다(집행문,집행관)
===질문내용=== 안녕하세요..
저는 경매진행중에 있는 세입자로 있는 사람입니다..제가 살고있는집은 2가구가 함께 있고요 그런데 그 집을 제가 낙찰을 받고 싶은데 .....개시결정후 4개월이 지났습니다.저는 올해 11월경이 되어야 낙찰받을 돈을 생길것 같습니다.
갑구 압류:구청(세금) 가처분: 사해행위취소에 의한 소유권원상회복청구권 (기업은행) 매매금지사항임 있음...기타일체의 처분금지
을구 1순위:국민은행 채권최고액 1억1천3백만원 2순위:조흥은행 채권최고액1천3백만원 3순위:우리은행 채권최고액 1천3백만원
질문
1.만약 경매개시결정이 떨어져서 낙찰이 진행되어 낙찰허가결정전에 임의경매를 신청한 은행에 돈을 갚는다면 다른 채권자가 있을경우 다시 경매를 진행하려면 다시 처음부터 시작해야하나요?(다시 처음부터 시작해서 6개월이 걸리는지 궁금하네요)
2.중간에 채권자은행에 돈을 대신갚을경우 현재 1300만원채권최고액이 되어있는데 그외에 금액을 상환해야하나요?(혹은 경매비용으로 들어간 금액까지 상환해야하나요?)
3.혹은 경매를 진행중인 은행에서 경매를 진행중이면서...다른 은행에서도 경매를 또 진행할수 있나요?
4.그리고 경매진행을 제가 낙찰받을 돈이 생길때까지 늦출수 있다면 어떤방법이 있을까요?(송달을 계속 받지않으면 늦춰지나요? 세입자가 늦게 받아야 하나요? 집주인이 늦게 받아야하나요?)
5.그리고 낙찰을 받을경우 최소인원만 낙찰에 참여하게 할 수있는 방법이 있을까요? (그리고 위에 있는 사해행위취소에 의한 소유권원상회복청구권 (기업은행)건에 대해서 다른 문제는 없을까요?낙찰받을경우)
존경하는 관리자님 답변좀 부탁드립니다.
=== 답변 내용 === 1.그렇습니다 2.채무금전부(원금 이자 집행비용)를 상환하여야 합니다 3.이중경매신청을 할수 있습니다 4.임차인은 무관하며 소유자에게 개시결정문이 송달되지 않으면 경매는 진행되지 않습니다
===질문내용=== 바쁘신 줄은 알지만 너무 궁금해서 염치 불구하고 질문드립니다.
임의경매개시 결정일자와 동일한 날에 전입과 전세권 확정일자를 받은
소액임차인 입니다.
경매개시 결정일자 이후에 전입한 소액임차인은 소액임차인으로서 우선
변제권을 행사할 수 없다고 들었습니다.
동일한 날일 경우도 변제권을 행사할 수 없는지요 ?
=== 답변 내용 === 점유와 전입은 그 익일 대항력이 발생하므로 동일자는 인정되기 어렵습니다.
===질문내용=== 1. 경매 현황 강제경매개시 : 2003.2.5 청 구 채 권 : 50,000,000원 경 락 대 금 : 40,000,000원
2. 전입자 현황 임대차 계약 : 2002.5.20 주민등록전입 : 2002.5.21 확 정 일 자 : 2003.2.22 임대차 금액 : 30,000,000원(기타 시지역)
위 사건의 경우 1. 채권자에게 배당되는 금액은? 2. 전입자가 보증금전액을 배당받지 못한다면 낙찰자에 대한 대항력이 발생하는지? 3. 근저당권자가 있는경우는 사례가 많으나, 근저당권자가 없는경우의 사례가 없어 질의를 하게 되었습니다. 4. 근저당권이 없는 경우의 강제경매 사건과 관련한 배당순위 및 대항력...등에 관한 자료를 어떻게 찾아야 하는지도 알수 있었으면 좋겠습니다.
=== 답변 내용 === 1.소액임차인 우선변제 1200만원으로 보여 집니다. 2.나머지 매득금중(집행비용을 공제하면 2,500 - 2,800 정도 되겠지요)임차인(1800만원)과 경매신청채권자가 채권금액에따라 안분하여 배당됩니다.
===질문내용=== 2066번의 추가질문인데요. 만일 세입자가 배당요구를 하였을 경우는 배당금후 나머지 보증금 부분은 경락인이 인수하지 않나요.
또한가지는 법원 공부상 감정서에서 세입자관계 " 미상 "이라고 되있고 세입자 내용에선 "세입자 진술임" 이라고 되있는데 정확한 점유권리가 아니라봐도 되는지요.
질문이 너무 집요하고 귀찮게해서 죄송합니다. 너그럽게 용서바랍니다. 감사합니다.
=== 답변 내용 === 대항력있는 세입자가 배당요구를 한 경우에는 해당세입자가 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 인수합니다 그리고 법원의 입찰물건 명세서는 참고로 할뿐이며 법률적인 판단은 입찰자가 하여야 합니다
===질문내용=== 경매중 입니다 1.압류 : 2001.5.20일 2.전세 : 2002.3.15일 3.경매 : 2003.2.20일 1번 압류자 경매신청. 4.압류만 한 상태의 경매를 한경우 세입자는 대항력이 있는지요.
=== 답변 내용 === 대항력이 없습니다
===질문내용===
항상 신속하고 정확한 답변에 감사드립니다.
2056의 추가건입니다. 땅주인이 땅을 임대하여주고 건물을 신축하고여 임차인 명의로 등기하여주고 법정지상권을 인정하는 계약이 있었을 경우에도 땅과 건물의 처음 소유주가 다르다는 이유로 법정지상권은 성립이 안되는지요?
그리고 건물의 감정가는 2억정도이고 제가 구입한 것은 1억원인데 땅소유주에게 매수청구는 얼마정도로하여야 하는지요?
=== 답변 내용 === 토지소유자가 아닌 사람이 건물을 신축하고자 할 경우에는 반듯이 토지소유자의 토지사용 동의를 받아야 합니다 그러나 법적지상권이 임의로 인정되는것은 아니고 토지사용계약에 의해 건물을 사용하는 것입니다 매수청구는 법률적인 요건을 구비해야 합니다
===질문내용=== 경매 물건중 선순위 근저당권과 후순위 근저당권이 설정되어 있는데 후순위 근저당권자가 경매신청한경우 선순위 근저당권은 어찌 되나요?
=== 답변 내용 === 말소 됩니다 ===질문내용=== 질문을 드린적이 있었는데요.. 그럼 낙찰을 받은후에 전소유자의 선순위 가압류등이 소멸되지 않으면 어찌되는건가요? 그럼 낙찰받아도 그아파트는 저와 상관없이 압류가 되어있는건가요? 그럼 제가 낙찰 받을 곳의 등기부등본을 한번 보고 참가하는것이 더 안전한가요? 첨 해보는것이라 이런저런 질문이 많아도 너그러이 봐주세요 제가 말소를 신청할경우 비용이 대충 얼마나 드나요? 보니까 그아파트에 임차인도 있고 세입자도 있구 좀 복잡한거 같은데 어떻게 확인할방법은 없는건지요.. 답변바랍니다
=== 답변 내용 === 말소되지 않는 가등기등은 낙찰자가 인수하는 것 입니다 따라서 경매하기전에 권리분석이 매우 중요하구요 잘 모를경우에는 전문가에게 물어봐야 합니다 말소비용은 많은비용이 소요되진 않습니다
===질문내용=== 상가 주택이 경매 [2003.11.28(잔금납부)] 되었습니다. 건물을 잠궈놓고 비워둔 상태였는데 낙찰자가 인도명령없이 임의로 일부 물건을 치우고 사용하고 있습니다. 이미 일부 물건은 훼손되거나 멸실된 것도 있습니다.
1. 이런 경우 어떻게 대처해야하나요? 2. 주거침입죄나 재물손괴죄에도 해당되는지요? 3. 이런경우 법적으로 소송을 제기하면 실익이 있을 수 있는지요? 4.낙찰자 명도 소송을 하면 시일은 얼마나 걸리는지요? 그에 따른 소송비용과 명도 비용은 누가 부담하는지요? 5.명도소송은 잔금납부후 6개월부터인지요? 많은 질문을 드려 죄송합니다.
=== 답변 내용 === 1,2,형사 고소할수 있으며 죄에 해당합니다 3,실익이 없는 경우가 대부분 입니다 (대부분 대항력이 없고 또한 법률적인 정당한 권리없이 낙찰자에 대한 악의적인 목적으로 명도를 거부하기 때문입니다, 다만 명도를 거부할 정당한 권원이 있는 경우에는 그러하지 아니 합니다) 4.기일은 최소한 4개월이상 걸립니다, 그리고 비용은 낙찰자가 부담한후 나중에 청구해야 합니다 5.명도소송 제기는 잔금납부후 바로 가능합니다 (단, 인도명령 신청은 낙찰잔금 납부후 6개월이내에 제기해야 합니다)
===질문내용=== 늘 성의에 답변에 감사드립니다. 아래와 같이 여쭙고져합니다.
아래
서대문 현저동 다세대 지층1호 최초경매가 4,000만원
근저당 03.1.16 왕규* 2,000만원 가압류 03.2.27 심규* 1.800만원 압류 03.5.15 은평구 가압류 03.6.29 김은* 600만원
임의경매 채권자 황규* 03.6.1
세입자 전입일자:02.8.16 확정일자:미상 배당요구일:없음 보증금:2.000만원.
질문: 위 와 같이 세입자와 경락자의 관계는 어떻게 되는지요. 1)확정일자가 없으므로 세입자는 최우선소액만 받고 나머지는 경락인이 인수 않하는지요. 2)아니면 배당요구가 없으니 그 지상권을 경라인이 감안해야하는지요.
두서없는 질문에 죄송합니다. 답변 부탁드리며 간단한 위에 대한 물건감정을 주시면 더욱 감사하겠습니다.
=== 답변 내용 === 이른바 대항력있는 임차인입니다 배당요구신청을 하지 않았으므로 낙찰자가 보증금 전액을 인수합니다
===질문내용=== 본인은 40대 중반으로 언니가 세대주입니다. 고양시 소재 아파트를 2002.11 전세(7800만원) 후 서울 아버지 명의의 주택에 거주(아버지는 지방 농가 주택에 거주)하다 금년 1월에 단독주택을 경매로 취득 (41300만원)하였습니다. 1.단독주택 주소지로 단독 세대 구성 전입신고한 뒤 등기촉탁을 하여야하는지요? -현재 점유자가 명도 뒤 본인이 1층 제부식구가 2층 거주예정입니다.- 2.경매 주택의 소요 자금 중 일부는 제부와 체결한 전세임대차계약서(자금 거래 사실은 통장으로 확인 가능, 이사후 전입신고및 확정일자 받을 예정) 제3자와 체결한 고양시 소재 아파트의 임대차계약서,통장 잔액등으로 소요자금 출처를 증명 가능 한지요? 전문가님의 고견부탁드립니다.
=== 답변 내용 === 제가 답변할수도 있으나 이건 질문은 세무사나 회계사의 도움을 받으세요 ===질문내용=== 안녕하세요 다름이 아니오라 담주에 부동산경매에 참가할생각입니다. 아파트인데요 동수와 층수에 따라서 가격이 다 다르더라고요 우선은 부도가 난아파트인데 입주자들이 살다가 나간거같더라고요 만약에 낙찰을 받은 아파트에 근저당이나 가압류 머 이런게 있으면 그런거는 낙찰받은 사람이 말소를 해야하고 비용도 부담해야 하는지요.. 낙찰받음과 동시에 해결이 되는건지 궁금합니다. 또한가지는 이럴경우 제가 경매볼 아파트의 등기부등본을 봐야하나요? 왜 같은 아파트인데 가격이 다다른지 꼭좀 알려주세요
=== 답변 내용 === 감정평가 금액은 평가기관의 소관입니다 감정시기 또 층별여건등을 감안하여 감정금액이 상이할수도 있습니다 그리고 기본적으로 낙찰에 의해 등기부상 권리는 모두 소멸됩니다 (전소유자의 선순위 가압류, 최선순위 가등기, 최선순위 가처등 일부 소멸되지 않는 권리도 있슴) 말소신청은 낙찰잔금을 납부한후 소유권이전등기 촉탁신청시 말소촉탁신청을 같이 하면 법원의 촉탁에의해 등기소에서 말소 합니다(비용은 납부하여야함)
===질문내용=== 전세계약이 남편이름으로 되어 있는데 경매를 남편이름으로 해야하는지 아니면 제 이름으로 해도 상관이 없는지 알고 싶습니다 아무리 부부라도 전세계약 당사자 명의로 해야하는지요 ..( 남편이 시간이 없어서 ... 아니면 대리인으로 신청을 해야하나요) 남편이름으로는 분양받은 아파트가 있어서 제 이름으로 할려고 하는데
=== 답변 내용 === 낙찰자와 임차인이 동일인이면 상계신청을 하시면되고 만약 계약당사자가 아닌 사람 명의로(부인)으로 낙찰받은 경우에는 임차인(남편)의 동의서(인감증명서 첨부)를 첨부하여 "채무인수신청"을 하시면 됩니다.
===질문내용=== 지금 살고있는 집이 경매에 넘어갔는데 1차 경매기일은2.24일이고 2차 매각기일이 3월18일 인데 전세만기일이 3월11일 이며 끝나는데 저희가 2차 매각기일에 경매낙찰을 받을려고합니다 . 그런데 전세만기일이 지나서 경매낙찰을 받아도 법원에 2순위로서 상게신청을 할수 있나요 전세기간이 존속되는지 알고 싶습니다. 참고로 은행이 15,600,000 근저당(1순위이고 35,000,000 전세 -2순위입니다.
=== 답변 내용 === 부동산 경매가 개시되고 임차인이 권리신고 및 배당요구 신청을 하게되면 계약서상 임대차 잔여기간이 있다고 하더라도 계약은 종료된것으로 보면 됩니다 (확정일자부 임차인은 우선순위에 의해 배당되고 배당요구 신청을한 대항력이 있는 임차인이 배당받지 못한 경우에는 보증금반환과 명도가 동시이행 관계이므로 보증금반환과 동시이행으로 집을 명도해 주면 됩니다, 다만 임대차 잔여기간이 있는 대항력 있는 임차인이 배당요구 신청을 하지 않은 경우에는 낙찰자가 잔여 임대차 기간을 승계합니다) 따라서 귀하가 권리신고및 배당요구신청을 했다면 우선순위에 의해서 배당받을수 있고 상계신청도 당연히 가능 합니다.
===질문내용=== 안녕 하십니까? 늘 감사드리고 있습니다 질문 1. 토지 사용승락을 받은 후 건축을 하지 않은 상태로 오래 되었는데 시효가 있는지 요? 2. 토지 사용승락을 해 주었으나 수년이 지나도록 건축을 않은 상태에서 토지 주가 바뀐 뒤의 사용승락의 효력이 계속 되는지요? 3. 토지사용승락을 해 주었으나 건축을 하지 않은 상태에서 경락이 되어 주인이 바뀐뒤의 사용승락의 효력은 계속 되는지요? 4. 경락 받은 새 주인이 토지사용승락을 취소할 수 있는지요? 답변주시면 고맙겠습니다 안녕히 계십시요 2004. 2. 10. 정 상 용 드림
=== 답변 내용 === 행정기관( ===질문내용=== 아까질문을 했는데 또 질문을 하네요 그임차인이 배당요구도 하지 않고 이사를 갔는데... 혹시 확정일이 근저당날짜보다 선수위 라서 안심을 하고 이사를 한건지 의심이 갑니다.. 경매에 참여해도 상관이 없는지요... 이럴경우에는 전입일에 상관없이 배당요구를 하지 않은 임차인에게 전세금을 반환해 주어야하는지요
=== 답변 내용 === 임차권등기를 하지 않은 상태에서 점유를 상실한 경우에는 낙찰자에게 대항할수 없으며 배당에서도 제외됩니다
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