1. 재건축추진위원회구성
▶ 노후·불량주택 소유자들이 재건축추진위원회를구성,재건축을 추진할 수 있다. ▶ 재건축추진위원회는 재건축을 추진하고자 하는 소유자들이 재건축조합을 설립하기 위해 결성하는 임의단체로
재건축조합이 설립되면 자동적으로 소멸된다. ▶ 추진위원회의역할 - 재건축결의를 위해 재건축사업을
위한 요건점검 및 기초자료 수집 - 구분소유자들로부터 동의서를 받아 조합원 모집 - 사업계획, 행정절차, 권리관계 등 검토·준비
- 규약초안작성, 창립총회 준비 - 창립총회를 개최하여 재건축조합을 발족 - 재건축조합설립인가 서류준비
2. 재건축결의
▶재건축결의는 재건축사업을
추진하는데 가장 기본적이며 중요한 사항. ▶재건축사업대상요건을 갖춘 주택에서, 주택단지안의
전체구분소유자 및 의결권의 5분의4 이상의 결의 와 각 동별구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의가 이루어져야 한다.
▶재건축결의시 다음 사항을 결정해야 한다. - 신건물의 설계 개요 - 건물의 철거 및
신건물 건축에 소요되는 개략적인 비용 - 비용의 분담에 관한 사항 - 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항
3. 안전진단
▶안전진단이란 -
안전진단은 주택의 노후·불량 정도에 따라 구조의 안전성여부, 보수비용 및 주변여건 등을 조사하여 재건축가능여부를 판단하는 작업. ▶안전진단 절차 - 안전진단 신청(진단의뢰서 작성·신청) → 접수→ 안전진단기관지정 →안전진단 실시→
안전진단결과 통보 ※ 재건축허용여부 결정(시장?군수?구청장) - 안전진단결과와 도시계획및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 결정
▶안전진단기관 - 건설교통부장관의 지정을 받은 안전진단전문기관 또는 시설안전기술공단,
한국건설기술연구원에서 실시. ▶진단사항 - 건물의 구조안전 및 설비에 관한 사항 -
건물의 가격, 수선유지비및 관리비에 관한 사항 - 재건축에 따른 토지이용도및 경제성 판단에 관한 사항 - 재해의 위험여부에 관한
사항 - 도시미관, 토지이용도, 난방방식, 구조적 결함 또는 부실시공 등의 여부 - 재건축에 관한 종합의견
4. 창립총회
▶재건축결의 요건을 갖추면
창립총회를 개최. ▶총회는 통상회의 개최 7일전까지 회의목적, 안건, 일시 및 장소 등을 기재한
통보서를 발송하여 소집. ▶창립총회에서는 다음 사항을 결의. - 재건축결의, 조합규약 승인,
조합장 및 임원 인준, 기타 안건
제 2 단계 <시행단계>
1. 재건축조합 ▶ 재건축사업을 추진하기 위해 기존 주택과 복리시설의 소유자가 설립한 조합을 말함. ▶ 재건축조합은 10인 이상의 조합원으로 구성하여야 하며, 20가구 이상을 건설해야 함. ▶ 재건축조합원 - 재건축조합원의 자격 기존 노후불량주택(대지 포함) 소유자, 복리시설(대지 포함) 소유자
- 재건축조합원의 권리 주택 등의분양 청구권, 총회의 출석권, 발언권 및 의결권 임원 및 대의원 선출권 및 피선출권,
손실보상 청구권 - 재건축조합원의 의무 부과금, 청산금및 지연손실금 납부의무 관계법령, 조합규약, 총회 의결사항의 준수의무
등 ▶ 조합규약의 제정 재건축사업을 추진하기 위해서는 조합규정이 필요. 그래서 재건축조합은
조합원이 될 사람 전원이 연명으로서명 날인한 조합규약을 작성하여야 함. 이 조합규약은 바로 재건축조합의 정관이 됨. ※
조합규약기재사항 및 표준규약 ▶ 규약에 반드시 포함되어야 할 기재사항 - 주택조합 명칭 및
주소 - 조합원자격에 관한사항 - 조합원의 제명ㅗ탈퇴 및 교체에 관한 사항 - 사업시행지역 위치 및 면적 -
조합임원의 권리ㅗ의무 및 그 선임방법 - 조합의 비용 부담과 조합회계 - 사업연도 및 사업시행방법 - 총회의 개최 및
조합원의 총회소집 요구에 관한 사항 - 총회의 의결을 요하는 사항과 그의 결정족수 및 의결절차 - 사업이 종결된 때의 청산절차 및
방법 - 조합규약의 변경절차 ▶ 기타기재사항 - 조합임원의 자격요건에 관한 사항
- 조합원재산의 조합명의로의 신탁등기에 관한 사항 - 관리처분계획에 관한 사항 ▶
건설교통부 표준규약 가까운 시·군·구청이나 건설교통부 홈페이지(www.moct.go.kr)에서 구할 수 있다.
2. 재건축조합설립인가 ▶ 절차 재건축조합 설립인가신청 →검토
→설립인가
3. 시공업체선정 시공사 선정은안정적인 재건축사업의추진을
위해무엇보다 중요한작업입니다.
구분 |
공개경쟁입찰 |
지명경쟁입찰 |
내용 |
신문공고 등의 방법으로 입찰 참가회사를 공모하는 방법 |
시공능력 등을 고려, 가장 적격이라고 인정되는 3-5개 사를 선정하여 입찰에 참여시키는
방법 |
장점 |
-시공사에 균등한 기회를 제공 -담합가능성과 정실 개입 여지가 적음 |
부적격사에 낙찰될 가능성이 낮음 |
단점 |
과당경쟁으로 부적격사의 낙찰소지가 있음 |
-입찰참가자간에 담합 우려 -정실개입소지가
많음 | ▶ 선정절차 조합설립인가 →입찰통지(시공사
공개모집)→ 견적서접수(사업수지분석) →사전심의(대의원회) →조합원총회(시공사 참여사업설명회) →시공사 선정 ▶ 시공사 선정방법 시공사 선정은 공개경쟁입찰과 지명경쟁입찰에 의해 실시되는데, 조합의 실정에 맞는 방법을
선택하여 업체를 선정. ▶ 시공사와의 계약방식 시공사와의 계약방식에는 도급제와 지분제가 있다.
도급제 - 평당건축비를 정하여 도급공사 계약을 체결하는 방식 지분제 - 조합원의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의
아파트면적을 조합원에게 제공하고, 나머지 주택과 상가, 복리시설 등을 매각하여 공사비로 충당하는 방식
※ 도급제와 지분제 비교
구 분 |
도 급 제 |
지 분 제 |
용어 정의 |
사업에 필요한 공사비를 계약시점 기준으로 공사금액을 책정하여 계약하는
방식(공사도급방법) |
시공사 책임으로 모든 사업을 수행하고 계약시 조합원의 무상지분을 확정하여 계약하는
방식 |
사업 한도 |
시공사 : 공사에 필요한 직접비용책임 조 합 : 공사에 필요한 간접비, 부대비용
및 제세공과금 등 책임 |
시공사: 공사에 필요한 모든 경비책임 조 합 : 각 조합원에게 부과되는 제세공과금
책임(취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등) |
공사비 조정 |
공사중 일정율 이상의 물가 상승 및 설계변동 수반시 공사비 조정요구 |
사업중 공사비 조정 없음 |
품질 |
공사진행 중 자재 및 아파트 문화의 변화에 유동적으로 대처, 최상의 아파트 품질을
보상받을 수 있음 (마감자재 수준을 조합측에서 결정하여 선택할 수 있어 고품질의 아파트건립으로 준공후 타사에 비하여 프리미엄의 상승효과
발생) |
-초기 조합원의 지분확정으로 변화에 능동적인 대처가 어려움 - 인·허가시 계획보다
사업규모가 축소되거나 상승할 경우 시공사의 손실보전을 위하여 아파트 품질이 저하될 수 있음 |
공사 진행 |
도급계약서에 의한 조정 및 협의체제가 잘 되어 공사 속도가 빠름 |
사업규모 변동에 따른 시공사의 부담 가중요인으로 공사진행 속도가 느림 |
시공사 관계 |
상호협조가 잘 되어 시공사와의 관계가 원만함 |
사업규모 축소에 따른 시공사의 부담가중으로 조합과의 관계가 악화될 소지가
있음 |
조합원 지분변동 |
사업의 변화에 따른 조합원 무상지분 증감이 있음 |
초기지분확정으로 사업의 변화에 따른 조합원 무상지분의 변동이 없음 |
사업의 정산 |
사업으로 발생된 이익금은 100% 조합으로 귀속됨 (추가 사업비 부담 : 각 조합원
부담) |
계약시 확정된 지분이외의 이익금은 100%시공사로 귀속됨(추가 사업비 부담 : 시공사
부담) |
사업 이익 증감요인 |
-토지감정평가의 증감 -건물 층고의 증감 -부대비용의 절감
-물가상승 등 |
-사업연면적의 증감 -물가변동의 증감 -일반 분양가격의 상승
| ※ 시공사선정 및 계약체결시 유의사항 -시공사선정은 공개적으로 진행
-사업전반에 대해 가능한 자세한 사항(조합현황, 사업대지위치, 참여조건, 계약방식, 난방방식, 마감자재 수준등)을 제시하여 참여희망업체로
하여금 정확한 사업계획서를 제출하도록 해야 한다. -제출된 견적서는 계약시 계약조건이 되므로 견적서 내용을 면밀하게
분석·검토해야한다. -회사별로 품질과 서비스품목 등에 차이가 있기 때문에 시공사별사업참여 단가를 종합적으로 비교검토해야 한다.
-착공후에 불분명한 추가정산금이 없도록 초기 계약단계에서 명확하게 규정.
4.
신탁등기 ▶ 신탁등기의 내용 -신탁등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위하여
조합원소유로 되어 있는 대상토지 또는주택 등에 대하여 일정기간 동안 조합에 관리처분을 시키는 것. 신탁등기를 하게 되면 실질적인소유권은 조합원이
갖지만 형식적인 소유권은 조합에게 신탁됩니다. -조합은 신탁된조합원의 재산권을 재건축사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며,
재건축사업이종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 반환 해야 합니다. ※ 신탁등기는 조합원 상호간의 권리를 보호하고, 사업을 원활하게
추진하기 위해 실시합니다. ※ 신탁등기를 하지 않으면, 다음과 같은 불편이 있습니다. 신축아파트의 면적이 이전면적보다 클 경우 조합원의
대지지분 변동에 따른 등기절차복잡 -일반분양자들에 대한 지분등기이전 절차가 매우 복잡할 뿐만 아니라 많은 비용이 소요 신탁등기를 하지
않을 경우 조합원 개개인이 사업시행자가 됨으로 일반분양자의 분양계약서에 조합원전원의 날인이 필요함 -건물준공후 일반분양자에 대한소유권
이전등기시조합원 전원의 매도용 인감증명서를 첨부해야 함 ▶ 신탁등기의 실시시기 일반적으로
조합설립인가후 주택건설사업계획승인신청을 준비하면서 신탁등기를 합니다. ▶ 신탁등기관련 서류
-등기권리증(분실자는 확인서면으로 대체) -주민등록등본1부(최근 3개월이내 발급분) -인감도장 -인감증명서1부(용도
: 신탁등기용, 최근 3개월이내 발급분) ▶ 첨부서류 - 신탁원부(부동산등기법 제123조 및
동법 시행규칙 제67조) - 등기원인증서 - 주무관청의 허가서(신탁법 제65조의 규정에 의한 공익신탁의 경우) - 대위원인을
증명하는 서면 및 신탁재산임을 증명하는 서면
※ 재건축미동의자에 대한 소송 ▶
매도청구 매도청구권은 재건축에 참가하는 구분소유자 등이 재건축결의에 불참한 구분소유자에 대하여 일정한절차를 거쳐 구분소유권의 매도를
청구하는 권리입니다. 즉 재건축은 구분소유자 중 한사람이라도 재건축에 불참하게 되면, 이후의 사업진행을 적법하게 진행할 수 없게 되므로
이들을 구분소유관계로부터 합법적으로 배제시키는 작업이 바로 매도청구입니다. ▶ 매도청구의 시기
매도청구권은 재건축결의 후에 발생하며, 통상적으로 조합설립인가후 소송을 제기하게 됩니다.
5. 주택건설사업계획승인 ▶ 주택건설사업계획승인의 내용
주택건설사업계획승인은 주택건설사업에 관한 일체의 사업내용(주택이나 복리시설의규모ㅗ배치와 배분기준, 잔여건물의 처분방법 등)을 최종적으로
확정하고 승인하는 절차. ▶ 사업계획변경을 위한 조합원 동의 2000. 6. 17 이후
사업승인을 받는 재건축사업은 사업계획승인후 '주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액'과 '세대당 단위규모 및 대지지분의 변경'을 위해서는
조합원 4/5이상의 동의가 있어야 가능합니다. (2000.6.17 이전에 사업승인받은 조합은 조합원 전원의 동의가 있어야 변경 가능)
6. 관리처분계획 ▶ 관리처분계획의내용
관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준을 말하는 것으로, 사실상
새건축물과 대지지분이 얼마이며, 재건축종료 후 부담하여야 할건축비 등의 부담금이 얼마인지, 그리고 정산받을 금액은 얼마인지를 가늠할수 있는
기준이 됩니다. ▶ 관리처분계획시행절차 관리처분계획 수립→ 조합원통지 →조합원총회 의결→
관할구청에 보고
7. 이주 ▶ 이주절차
-조합원은 조합이 정하여 통지하는 이주기간내에 퇴거합니다. 세입자나 임시거주자 등도 이때 함께 퇴거하여야 합니다. -조합은
이주계획이 확정되면 조합원으로부터 이주기간 내에 이주한다는 내용의 이주각서 등 이주와 관련된 제반서류를 받습니다. ▶ 이주비대여 및 상환 -조합은 이주비의 대여를 희망하는 조합원에게 시중은행
또는 시공회사를 통하여 대여 받을 수 있도록 알선하기도 합니다. -조합원은 건축시설의 완공후 입주지정기간 내에 대여금을 대출자에게
상환하여야 하며, 이 상환을 지연하는 조합원은 대여원금 또는 이자와는 별도로 미상환 원리금에 대한 지연이자를 추가로 상환하여야 한다.
※ 미이주자처리문제에 대한소송 미이주 조합원에 대해 다음과 같은 조치를 할 수 있다.
구 분 |
내 용 |
건물 명도소송 |
-타인이 점유하고 내어주지 않는 건물이나 토지를 소유권자인 자신에게 넘겨 주도록 법원에
신청하는 행위 -재건축결의 및 조합규약에 따른 조합원으로서의 제반업무, 특히 소유권에 관한 신탁등기 및 이주의무를 이행하지 않는데서
기인. -미이주 조합원에 대해 '신탁을 원인으로 한 소유권 이전등기의 소'와 '명도소송'을 제기. |
처분금지 가처분소송 |
-재건축불참자나 미이주조합원의 구분소유권 등에 대한 제3자의 개입에 따른 법률관계의
복잡성을 사전에 방지하기 위한 행위. -재건축 불참자가 그의 구분소유권을 제3자에게 매도하거나 그 재산권에 대하여 여러가지 권리자가
나타나게 되는 경우를 방지하기 위한 소송. |
손해배상 청구소송 |
-이주비 금액과 대여조건, 조합에 대한 불만 등으로 이주를 거부하는 조합원 때문에
건물철거 및 공사착공의 지연이 발생하여 조합이 시공사에 전체 이주비 총액을 기준으로 막대한 이자를 물어야 하는 폐단 발생 -전체
조합원에게 손해를 끼친 미이주 조합원에 대해 조합은 이주 및 공사지연에 따른 손해배상청구소송. |
매도청구 소송 |
조합규약의 절차에 따라 미이주조합원을 제명 조치한 후 조합원 자격을 박탈하는
행위. |
8. 철거및 멸실신고 조합은
기존건축물철거계획서를 첨부하여 재건축을 위한사업계획승인을 받고 철거 예정일 7일전까지 철거및 멸실신고를 한 후 건축물 또는공작물 등을 철거하게
됩니다.
9. 착공 건축공사를 착수하기전 경계측량을 하고 건축물 철거 및
멸실신고, 착공신고를 관할 구청장에게 하여야 합니다.
10. 감리
-주택건설사업계획승인권자는 감리자를 지정하여야 합니다. -감리자는 각종검사와 관련 시정할 사항이있을 때에는조합장에게 지체없이 그
내용을 보고하고 즉시 시공사로 하여금 보완시공 또는 재시공토록 한후 다시확인을 하여야 하며, 그 내용을 사업계획승인권자와 조합장에게 보고하여야
한다. |
제 3 단계 <완료단계>
1. 공급(분양) 주택 또는건축시설 등을 분양
받고자하는 조합원은 조합에서 정하여 통지하는 분양신청기간 내에 토지 및 건축물에 관한등기부등본 등 그 권리를 입증할 수 있는 증명서류를 첨부한
분양신청서를 조합에 제출해야 합니다. ▶조합원분양절차 - 분양신청계획수립 - 조합원에게
우편통지 및 게시판 게재 - 분양신청서접수 - 조합원분양신청서 접수결과 및 총회일정 안내 ▶일반분양 재건축 조합원에게 공급하고 남는 초과분이 20가구 이상일 경우에는 일반공급이, 20가구 미만일
경우에는 임의공급이 가능합니다.
2. 사용검사 주택건설사업이 완료된 경우에는
사용검사를 받아야 합니다. 사용검사는 사업계획 승인내용대로 건축되었는지 그 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 건물을 사용할 수 있도록 하는
절차입니다.
3. 회계감사 ▶회계감사내용 조합의 비리를 예방하고, 감독하기 위하여 회계감사제도를 실시합니다. ▶회계감사의 실시시기 조합은 다음에 해당하는 날부터 20일 이내에 감사인의 회계감사를 받아야 합니다. -
주택건설사업계획승인일부터 3월이 경과한 날(제1차 회계감사) - 사용검사또는 임시사용승인을 신청한 날(제2차 회계감사) ▶회계감사결과보고 - 회계감사를 한 공인회계사는 감사종료일 후 15일이내에 감사결과를 해당 시장과 조합에 각각
통보해야 합니다. - 회계감사 결과를 통보 받은시청(또는 구청)은 감사내용을 검토하고 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정할때에는 그
내용을 당해 조합에 통보하고 시정을 요구할 수 있습니다. ▶조합원열람 주택조합은 회계감사결과를
3개월이상 조합사무실에 비치하여 조합원이 열람할 수 있도록 해야 합니다.
4. 입주
▶입주절차 - 입주예정일통보(통상 30일전) - 입주통지(사용검사필증 교부받은 후)
- 잔금정산 조합원: 분담금 및 대여금, 대여금이자 일반분양자: 잔금 및연체이자 - 입주 -
조합의무관리개시(주택관리업자 선정)
5. 청산및 해산 ▶확정측량 조합장은 재건축주택건설사업으로 인하여 토지의 이동이 있을 경우 그 사업의 착수변경 또는 완료 사실을
구청장에게 신고하여야 합니다. ▶조합해산절차 총회소집 →비용정산 →해산신청 ▶조합해산인가 조합장은 총회에서 해산결의를 하였을 때에는 관할구청에 조합해산인가를 신청하여 인가를 받아야
합니다.
6. 제세금 ▶재건축사업관련 세금
재건축사업과 관련된 세금에는 사업주체가 내는 세금과 재건축조합원 개개인이 내는 세금이있습니다. ▶세금종류 사업소득세, 부가가치세, 양도소득세, 취득세, 등록세 등
▶공공기관의 재개발∙재건축
컨설팅업무 1. 공공기관 컨설팅배경 조합과 시공사간의 계약 및 비용부담과 관련된 문제발생의 주요원인은 조합의 전문성 결여에 따른
설계및 시공사들의 비정상적인개입 등에 있음. 따라서 공신력과 재개발∙재건축사업에 대한 노하우 및 전문성을 갖춘 공공기관에서 준비단계부터
준공∙청산단계까지 사업이 올바로 추진되도록 지원∙자문 및 관리해주는 역할 수행이 필요 2. 공공기관 컨설팅의영역 사업초기
단계부터사업완료시까지 전문성과경험이 부족한 조합을 대신하여 사업성판단, 설계업체 및 시공업체 선정, 조합운영, 관리처분계획수립,공사비 증감내역,
시공의 적정성 등 성공적인 사업수행을 위한 검토, 자문, 지도 3. 공공기관 컨설팅의효과 조합과 조합원간의
불신해소 조합집행부비리방지 등 투명한 조합운영 적정설계업체 및 시공업체 선정 신속하고 효율적인 사업추진
|
부동산연구소 http://cafe.daum.net/choijonson
|