자본적 지출의 범위

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① "자본적 지출액" 등으로서 대통령령으로 정하는 것은 필요경비로 공제한다(소세법 97 ① 2호).

② 소세법 97 ① 2호[위 ①]에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호[1)～7)]의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 *소세법 160의2 ②에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다(2018.2.13 개정, 2016.2.17 개정, 소세령 163 ③, 종전 94 ③).

*소세법 160의2 ②(경비 등의 지출증명 수취 및 보관)→현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서, 계산서

ⅰ) 소세령 163 ③의 개정규정(현금영수증 등)은 이 영 시행(2016.2.17) 이후 "지출"하는 분부터

적용한다(대통령령 제26982호, 부칙 11).

ⅱ) 이 영 시행(2016.2.17) 전의 자본적 지출액 등에 대해서는 소세령 163 ③의 개정규정에도 불구

하고 종전의 규정에 따른다(대통령령 제26982호, 부칙 24).

ⅲ) 소세령 163 ③ 각 호 외의 부분의 개정규정(금융거래 증명서류)은 2018년 4월 1일 이후 양도

하는 분부터 적용한다. 다만, 자본적 지출액 등으로서 2016년 2월 16일 이전에 지출한 분은 대

통령령 제26982호 소득세법 시행령 일부개정령 부칙 제24조[ 위ⅱ)]를 적용한다(대통령령

제28637호, 부칙 19).

※ 양도가액에서 공제할 자본적 지출액은 증명서류를 수취·보관한 경우에 "한"하여 인정하도록 규정하였는바, 청구인은 해당 증명서류를 수취·보관하지 않은 점 등에 비추어 처분청이 쟁점필요경비를 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨(조심 2017부2244, 2017.6.28).

◈ 공사비용이 "용도변경", "내용연수 증가"를 명확히 가져올 때 가능

자본적 지출액 등을 양도 필요경비로서 인정받기 위해서는, 공사계약서 및 대금 지급 증빙 등의 객관적인 입증을 통해 양도된 자산에 실제 소요된 비용으로서, 자본적 지출에 해당하는 것으로 법이 규정한 "용도변경"이나 "내용연수 증가" 등의 결과를 양도자산에 가져올 정도의 공사비용이라는 사실이 명확히 확인이 되어야만 필요경비로 인정할 수 있음[국승](대법원 2015두37990, 2015.5.28).

1) 자본적 지출액(資本的 支出額)

*소세령 67 ②의 규정을 "준용"하여 계산한 자본적 지출액은 필요경비로 공제한다(소세령 163 ③ 1호).

*소세령 67 ②(자본적 지출액 준용)

"자본적 지출액"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호[ⅰ)～ⅴ)]의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

ⅰ) 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

ⅱ) 엘리베이터 또는 냉·난방장치의 설치

ⅲ) 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

ⅳ) 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래의 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

ⅴ) 기타 개량·확장·증설 등ⅰ) 내지 ⅳ)와 유사한 성질의 것

※토지에 대한 자본적 지출이라 함은 토지의 가치를 현실적으로 증가시키는 데에 소요된 비용을 말함[국패](대법원 2006두11224, 2009.5.14).

◈ 고정자산에 대한 자본적 지출의 예시

소세령 67 ②[위 1)]에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각 호[ⅰ)～ⅹⅱ)]의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다(소기통 33-67…1, 2008.7.30 개정).

ⅰ) 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기 소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다.

ⅱ) 토지구획정리사업의 결과 무상 할양하게 된 체비지를 대신하여 지급하는 금액은 토지에 대한 자본적 지출로 한다.

ⅲ) 도시계획에 의한 도로공사로 인하여 공사비로 지출된 수익자 부담금은 토지에 대한 자본적 지출로 한다.

ⅳ) 자기 소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존 건축물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적 지출로 한다.

ⅴ)～ⅹⅰ) (생략)

ⅹⅱ) 부동산매매업자("주택신축판매업자"를 포함한다)가 토지개발 또는 주택신축 등 당해 사업의 수행과 관련하여 그 토지의 일부를 도로용 등으로 국가 등에 무상으로 기증한 경우 그 토지가액은 잔존 토지에 대한 자본적 지출로 한다.

2) 소송비용 등

양도자산을 취득한 후 "쟁송"이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액을 필요경비에 산입한다(소세령 163 ③ 2호).

3) 증액소송 비용 등

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 "제외"한 금액을 필요경비에 산입한다. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다(소세령 163 ③ 2호의2, 2015.2.3 신설).

[1] 개정 전 적용 여부

위 시행령의 개정을 통하여 토지 등이 협의매수 또는 수용되는 경우 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용을 필요경비라고 명확하게 규정하였는데, 이는 시행령 개정 전에도 인정되는 법리를 명문화한 것으로 볼 수 있어 시행령 개정 전에도 이와 동일한 결론을 "인정"하여야 한다[국패](대법원 2016두1059, 2017.4.7).

[2] 행정사에게 수용 재결 수수료를 지급한 경우

양도차익을 계산함에 있어 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 보상금 증액을 위한 수용 재결 관련 사무를 개인 행정사에게 위임하고 지출한 수수료는 양도자산의 "필요경비"에 해당하지 아니하는 것이다(재산-0015, 2015.7.22).

4) 용도변경 등

양도자산의 용도변경·개량 또는 이용 편의를 위하여 지출한 비용은 필요경비로 공제한다(소세령 163 ③ 3호, 종전 94 ②).

5) 개발부담금(開發負擔金)

「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금 상당액을 말한다)은 필요경비로 공제한다(소세령 163 ③ 3호의2, 2006.9.22 신설).

6) 재건축부담금(再建築負擔金)

「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금 상당액을 말한다)은 필요경비로 공제한다(소세령 163 ③ 3호의3, 2006.9.22 신설).

※2006.9.25 이후 최초 양도분부터 적용(대통령령 제19687호, 부칙 ①·②)

7) 기타 비용

① 소세령 163 ③ 1호 내지 3호의3[위 1)～6)]에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것은 필요경비로 공제한다(소세령 163 ③ 4호).

② 소세령 163 ③ 4호(위 ①)에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호[ⅰ)～ⅵ)]의 비용을 말한다(소세칙 79 ①).

ⅰ) 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금(受益者負擔金) 등의 사업비용(소세칙 79 ① 1호)

ⅱ) 토지 이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용(소세칙 79 ① 2호)

ⅲ) 토지 이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 "타인"소유의 토지에 도로(道路)를 신설한 경우의 그 시설비(소세칙 79 ① 3호, 2011.3.28 개정)

ⅳ) 토지 이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상(無償)으로 공여한 경우의 그 도로(道路)로 된 토지의 취득 당시 가액(소세칙 79 ① 4호, 2012.2.28 개정)

ⅴ) 사방사업(砂防事業)에 소요된 비용(소세칙 79 ① 5호)

ⅵ) 제ⅰ)호 내지 제ⅴ)호의 비용과 유사한 비용(소세칙 79 ① 6호)

③ 필요경비 인정된 경우

[1] 도로 개설비용

ⅰ) 토지의 이용 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여하여 양도하는 경우에는 그 도로의 취득가액을 "필요경비"에 산입한다(소기통 97-0…7 ①).

ⅱ) 위의 ⅰ)의 규정에서 "도로"라 함은 다음의 요건을 갖춘 경우를 말한다(소기통 97-0…7 ②).

㉮ 도로 신설의 뚜렷한 표시가 될 것(도로 부분과 일반토지가 구분될 것)

㉯ 도로 신설이 토지 이용의 편익에 공헌할 것

㉰ 국가 또는 지방자치단체에 대하여 도로 신설의 대가를 받지 아니할 것. 이 경우 도로에 충당된 토지를 국가·지방자치단체에 기부하였는지 혹은 그 토지의 지적공부상의 지목을 변경하였는지 여부는 불문한다.

※국가 등에 무상(無償)으로 이전한 경우만을 가리키는 것이 아니라 사실상 양도토지(讓渡土地) 내의 도로로 신설 제공되어 경제적 가치를 상실한 경우에 설비비와 개량비에 해당됨(대법원 86누779, 1988.12.31).

[2] 주택 출입을 위하여 축조한 교량의 공사비

거주자가 주택으로의 출입의 편의를 위하여 당해 주택의 부수토지에 바로 연접해 있는 하천에 교량을 축조한 경우 당해 주택과 부수토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어 당해 교량의 공사비(工事費)가 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에는 "필요경비"(必要經費)로 공제할 수 있는 것이다(서면5팀-330, 2006.10.4).

[3] 자기 토지에 도로를 신설한 경우

토지의 이용편의를 위하여 자기 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 기부한 후, 잔여 토지를 양도하는 경우 그 기부한 토지의 취득가액 및 지출비용(도로공사비용 등)은 필요경비에 산입된다(양도집행 97-163-36).

[4] 타인 토지에 도로를 신설하는 경우

토지를 양도한 경우로서 토지(맹지)의 이용편의를 위하여 타인소유의 토지에 진입도로 개설공사비로 지출한 비용은 필요경비에 해당한다(양도집행 97-163-37).

[5] 도로 개설 및 공장부지 조성

급경사·맹지(盲地)상태인 토지를 취득한 후, 개발비용을 투입하여 도로 개설 및 공장부지를 조성하고, 지목(地目)을 공장용지로 변경하였음이 매매계약서·등기부등본·재무제표 등에 의해 확인되므로 자본적 지출액으로 인정함이 타당하다(국심 2006중3506, 2007.6.8).

[6] 도로 신설을 위한 지적측량수수료

토지의 이용편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 "무상"으로 공여하여 양도하는 경우에 그 도로가 된 토지의 취득가액 및 토지를 분할하기 위하여 지출한 지적측량수수료는 양도자산의 필요경비에 해당한다(부동산-1470, 2010.12.14).

[7] 우회도로 신설비용

제출된 증빙의 내용이 상당히 구체적이고 서로 부합하여 신빙성이 있으므로 우회도로 신설비용을 지출한 사실을 "인정"할 수 있고 예금거래 내역 등 금융자료가 제출되어 있지 않다는 사정만으로 이와 달리 볼 수 없다[국패](대법원 2013두11734, 2013.9.12).

[8] 당사자의 진술에 의한 경우

토지의 양도차익 산정시 필요경비의 공제 주장에 대하여 도로 조성 등의 기반시설공사가 이루어졌다는 사실에 관한 당사자의 진술이 "일치"되었음에도 그 비용의 부담 여부와 액수에 관하여 심리판단을 하지 아니한 채 단지 그 비용이 지출되었음을 인정할 증거가 없다 하여 그 공제 주장을 배척한 원심판결을 자백의 성립 및 구속력에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있다 하여 파기한다[국패](대법원 94누2411, 1994.8.26).

[9] 법적 지급의무 있는 도로점용료

논·밭·임야 등에 건축허가를 낼 때 국가 소유의 도로를 점용함에 따라 해당 허가관청에 도로점용료를 납부하여야 건축허가를 받을 수 있는 경우 해당 관청에 납부한 도로점용료는 토지의 "취득가액"에 포함된다(양도집행 97-163-38).

[10] 부설주차장 설치비

「주차장법」 제19조 제5항에 따라 부설주차장의 설치에 갈음하여 주차장의 설치에 소요되는 비용을 시장·군수 또는 구청장에게 납부한 경우 해당 금액은 양도자산의 "필요경비"에 해당된다(양도집행 97-163-39).

[11] 불법건축 무허가건물 철거비용

토지소유자가 토지를 양도하면서 인도의무를 이행하기 위하여 그 토지상에 자신의 의사와는 아무런 관계없이 불법건축되어 있던 무허가건물을 매수·철거하는 데 부득이 비용을 지출하였다면 양도비에 해당하는 것이며, 그 중 특히 철거비용의 지출은 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용으로서 설비비 또는 개량비에도 해당한다고 보아야 할 것이고, 처음부터 토지만을 이용하고자 하는 목적에서 토지와 함께 무허가건물을 취득한 경우에만 그 철거비용 등을 필요경비로 "산입"할 수 있는 것은 아니다(대법원 92누15871, 1994.3.11).

④ 필요경비 인정 안된 경우

[1] 진입로 부지의 사용대가

진입로 부지의 사용약정은 토지 자체의 내용연수를 연장시키기 위한 것이 아니라 토지 출입을 위하여 사용하는 대가에 불과하므로 자본적 지출액에 해당하지 아니하고 토지의 이용편의를 위하여 지출한 비용이나 이에 준하는 비용에도 해당하지 아니하므로 필요경비로 공제할 수 "없다"[국승](대법원 2013두14146, 2013.11.14).

[2] 진입도로 부지 취득에 든 차입금 및 이자비용

진입도로 부지 취득을 위하여 들어간 차입금의 대출이자, 도시계획변경 설계 및 신청 과정에서 지출한 비용 및 그로 인한 이자는 "자본적 지출액" 혹은 "양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용이나 이에 준하는 비용에 해당하지 않는다"고 봄이 타당하다[국승](부산고법 2015누20084, 2015.5.15).

[3] 법적 지급의무 없는 도로점용료

실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법 시행령」에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 도로점용허가를 받은 자에게 법적 지급의무 없이 협의에 의해 지급한 허가비용 등의 일부는 양도자산의 "필요경비"에 해당하지 아니하는 것이다(부동산-1196, 2010.10.1).

‣ 철거된 건물의 필요경비 해당 여부

1) 공제 가능한 경우

① 토지이용목적

토지만을 이용하기 위하여 토지와 건물을 함께 취득한 후 해당 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거 후 남아 있는 시설물의 처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 "산입"한다. 다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득 당시의 기준시가에 개산공제(3%)의 금액을 가산한 금액을 양도하는 토지의 필요경비로 산입한다(소기통 97-0…8, 2011.3.21 개정).

※토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입하기 위한 것임[국승](대법원 89누53, 1990.1.25；대법원 92누7399, 1992.9.8).

② 멸실 후 신축

소유토지에 소재하는 건물을 멸실하고 새로운 건물을 신축하여 그 소유토지와 신축한 건물을 함께 양도하는 경우에도 토지·건물을 구분하여 "실지거래가액" 또는 "기준시가"에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 건물의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 때에 양도가액에서 공제하는 취득가액은 당해 건물 신축시 실지 소요된 가액으로 하고 종전 건물의 취득가액은 이에 포함하지 아니하는 것이며, 토지에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우에는 멸실된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 멸실건물의 잔설처분가액(殘屑處分價額)을 차감한 잔액을 필요경비에 "산입"한다(재산 46014-1146, 1998.6.24).

③ 매수인의 요구에 의거 철거한 경우

계약 후 매수인의 요구에 의하여 건물이 철거되었다고 하더라도 이는 쟁점부동산 전부를 양도한 것으로 보아야 하고, 양도자인 청구인이 쟁점건물을 멸실하고 쟁점부동산을 양도한 경우나 양수자가 쟁점부동산을 양수 후 쟁점건물을 멸실하는 경우에 매매가액에 변동이 없다고 할 것인바, 쟁점부동산의 양도소득금액을 계산함에 있어서는 양도가액에 "포함"된 쟁점건물의 가액에 대응되는 동 건물의 취득가액을 필요경비로 인정하는 것이 합리적이라 할 것이므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도소득금액 계산에 있어서 청구인이 신고한 실지취득가액을 부인하고 기준시가에 의하여 안분계산한 쟁점건물의 취득가액 및 필요경비 공제를 부인하여 청구인에게 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다(조심 2011서2361, 2012.6.7).

④ 천재지변으로 멸실

소유토지상의 건축물이 천재지변으로 인하여 멸실된 후 토지(土地)만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 멸실된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 멸실건물(滅失建物)의 잔설처분가액(殘屑處分價額)을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 "산입"하는 것이다(재일 46014-1303, 1997.5.26；재산-3788, 2008.11.14).

⑤ 불법 건축물의 철거비용

토지소유자가 토지를 양도하면서 인도(引渡)의무를 이행하기 위하여 그 토지상에 자신의 의사와는 아무런 관계없이 불법건축되어 있던 무허가건물을 매수·철거하는 데 부득이 비용을 지출하였다면 양도비에 해당하는 것이며, 그 중 특히 철거비용의 지출은 토지 이용의 편의를 위하여 지출한 "장애철거비용"으로서 설비비 또는 개량비에도 해당한다[국패](대법원 92누15871, 1994.3.11, 국심 1999중1154, 2000.7.25).

※무허가건물의 철거 및 정지비용 → 필요경비 해당됨[국패](대법원 83누470, 1984.5.15).

⑥ 기존건물의 철거공사비 매입세액공제 여부

건물이 있는 토지를 취득하여 그 건물은 사용하지 아니하고 철거한 다음 새로운 건물을 신축하여 분양하는 경우, 기존 건물의 철거공사는 토지만을 상가신축용 부지로 사용하기 위한 것으로써 "토지에 대한 자본적 지출"에 해당되므로 공제받을 수 있는 매입세금계산서로 볼 수 없는 것이다(심사 부가 2002-261, 2003.6.23).

2) 공제 불가능한 경우

① 상당기간 사용 후 철거

토지 취득 후 구건물을 신축하여 상당기간 사용하다가 이를 철거한 다음 신건물을 신축하였으므로 구건물의 취득가액은 양도자산인 신건물의 필요경비에 산입할 수 없고 구건물의 공사비는 구건물의 취득가액 또는 자본적 지출액이므로 신건물의 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입할 수 없다[국승](대법원 2013두18216, 2013.12.27).

② 건축물 중 일부 철거

건축물과 부수토지를 함께 취득하여 건축물 중 일부를 멸실한 후 잔여 건축물과 부수토지를 상당기간 동안 사용하다가 양도하는 경우로서 자산(資産)의 양도차익(讓渡差益)을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 멸실된 건축물의 취득가액 및 철거비용은 양도자산의 양도가액과 직접 대응되는 비용으로 볼 수 없으므로 필요경비에 산입되지 "않는" 것이다(재산 46014- 541, 2000.5.6).

③ 상속받아 멸실

건물과 그 부수토지를 상속받아 사용하다가 양도하면서 매수인의 요구에 따라 건물을 멸실한 후 그 부수토지만을 양도하는 경우 멸실된 건물의 취득가액은 필요경비에 해당하지 아니하며, 당해 직접 지출한 건물의 철거비는 필요경비에 포함되는 것이다(재산-1622, 2009.8.7).

④ 화재로 멸실

화재로 멸실된 구건물의 취득가액은 토지의 취득가액 또는 신축건물의 필요경비로 인정할 수 없다(조심 2011광0001, 2011.2.1).

⑤ 타인소유의 건물 철거

토지를 취득한 후 그 지상에 있는 타인소유의 건물을 철거하기 위하여 발생한 비용은 해당 양도자산의 필요경비에 해당하지 "않는" 것이다(부동산-12, 2015.1.8).

⑥ 건물 취득 후 일부를 철거하고 증축한 경우

토지와 그 지상건물을 함께 취득한 후 그 지상건물의 일부를 철거하고 "증축"하여 토지와 그 지상건물을 함께 양도하는 귀 질의의 경우 건물의 증축부분은 "새로운" 취득으로 보는 것으로서 자산의 양도차익을 산정할 때 취득시기가 다른 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 「각각」의 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 이 경우 건물 증축부분의 양도가액에서 공제할 필요경비에는 기존건물 철거부분의 취득가액은 포함하지 아니하는 것이다(부동산-931, 2014.12.11).

‣ 장애철거비용

1) 공제되는 경우

① 무허가건물을 매수·철거한 경우

토지소유자가 토지를 양도하면서 인도의무를 이행하기 위하여 그 토지상에 자신의 의사와는 아무런 관계없이 불법건축되어 있던 무허가건물을 매수·철거하는 데 부득이 비용을 지출하였다면, 그 철거책임을 매수인이 부담하기로 약정하고 매매가격을 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 비용은 "양도비"에 해당하는 것이며, 그 중 특히 철거비용의 지출은 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용으로서 "설비비" 또는 "개량비"에도 해당한다고 보아야 할 것이고, 처음부터 토지만을 이용하고자 하는 목적에서 토지와 함께 무허가건물을 취득한 경우에만 그 철거비용 등을 필요경비로 산입할 수 있는 것은 아니다(대법원 92누15871, 1994.3.11).

② 철거비 및 이주보상비

"쟁점비용"(철거비, 이주보상비)은 쟁점토지의 매매조건합의서에 의하여 청구외법인이 지출하였지만 동 비용은 쟁점토지의 양도가액에 포함된 금액으로 청구인이 지출한 것이나 다름없고, 동 비용은 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 부동산매매계약에 따른 채무를 이행하기 위하여 부득이하게 지출하지 않으면 안되는 비용으로서 궁극적으로는 쟁점토지에 대한 자본적 지출이거나 또는 쟁점토지의 이용편의를 위하여 지출한 장애철거비용으로 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 양도차익 계산시 필요경비로 인정함이 타당한 것으로 판단된다(국심 2003서3266, 2004.4.29).

2) 공제 안되는 경우

① 폐기물처리비용

토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용(障碍撤去費用)은 양도소득의 필요경비로 "공제"되는 것이나, 토지를 취득한 후 해당 토지를 방치함에 따라 발생된 폐기물을 토지이용의 편의와는 관계없이 처리함에 따라 소요된 폐기물처리비용은 해당 토지의 양도와 무관한 별개의 비용으로 자본적 지출 등에 해당하지 아니하여 양도소득의 "필요경비"로 공제되지 않는 것이다(재산-48, 2009.8.27).

② 이장(移葬)한 공원묘지에서의 납골묘 사용료

거주자의 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법 시행령」에 열거된 항목을 말하는 것으로, 양수인의 요구에 따라 묘지를 이장하는 경우로서 이장한 공원묘지에서의 "납골묘 사용료"와 "비석"의 취득·설치에 소요된 비용은 토지의 이용 편의를 위하여 지출한 장애철거비용에 해당하지 아니하는 것이다(부동산-702, 2010.5.18；부동산-130, 2014.3.11).

‣ 묘지 이장비

1) 양도소득

① 토지의 이용 편의를 위하여 지출한 묘지 이장비용은 양도자산의 "필요경비"로 산입한다(소기통 97-0…9).

② 분묘를 이장하는 조건으로 매매계약을 한 경우에는 그 매매가액 전부를 양도가액으로 하고 실제 묘지이장비는 필요경비로 산입한다(심사 양도 2011-180, 2011.8.26).

2) 기타소득

토지의 수용과 관련한 건설공사와 관련하여 토지소유자의 부지 내에 소재하고 있는 분묘를 이장하게 하고 이에 따른 불편을 감수한 것에 대한 사례의 성격인 이장비 또는 보상비 명목으로 지급받는 금액은 기타소득에 해당하는 것이다(서면1팀-1565, 2005.12.20.).

‣ 법무사 비용 및 컨설팅 비용

1) 등기시 법무사 비용

자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 취득가액은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하는 것이며, 이 경우 취득에 소요된 실지거래가액에는 자산을 "취득"하기 위하여 지출한 Consulting 비용 및 취득에 관한 등기를 하기 위하여 지출한 법무사 비용을 포함한다(재일 46014-3050, 1997.12.29).

2) 경매시 컨설팅 비용

거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 당해 부동산의 취득가액은 경락가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액이라 할 것이므로, 청구인이 쟁점주택 취득시 부담한 부동산컨설팅수수료는 자산을 "취득"하기 위하여 지출한 부대비용으로 금융증빙 등에 의하여 지급한 사실이 확인되는 이상 취득가액에 "포함"함이 타당한 것으로 판단된다(조심 2010중0125, 2010.8.18.).

‣ 택지초과소유부담금

필요경비에는 「택지소유상한에 관한 법률」에 의하여 납부한 "택지초과소유부담금"은 포함되지 아니한다(재일 46014-1303, 1998.7.14).

※ 택지초과소유부담금은 양도가액에 "대응"하는 양도자산의 객관적 가치를 증대시키거나 그 취득 및 양도에 든 비용이 아니므로 필요경비에 포함시키지 아니한 것은 타당함[국승](대법원 2001두7589, 2002.10.11).

‣ 개발부담금

양도토지에 부과된 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 "개발부담금"은 양도소득세를 실지거래가액으로 계산하는 경우에 한하여 필요경비로 공제되는 것이다(제도 46014-12126, 2001.7.14；서일 46014-11529, 2003.10.27.).

‣ 개발제한구역의 보전부담금

토지소유자가 개발제한구역 내에 소재하는 토지에 건축물을 신축함에 따라 「개발제한구역의지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제21조에 따른 개발제한구역 보전부담금을 부담하는 경우 해당 보전부담금은 토지소유자의 토지에 대한 자본적 지출액으로 보는 것이다(부동산-89, 2012.2.9.).

‣ 토지초과이득세

1) 필요경비 산입

토지초과이득세가 부과된 유휴토지를 토지초과이득세 "결정일"로부터 6년을 초과하여 양도함으로써 발생된 소득에 대한 양도소득세를 계산함에 있어서 이미 부과된 "토지초과이득세"는 「토지초과이득세법 폐지법률」 부칙(1998.12.31, 법률 제5586호) 제2조의 규정 및 「토지초과이득세법」 제26조 제4항의 규정에 의거 필요경비로 산입하는 것이다(재산 46014-76, 2000.2.12).

※토지초과이득세법

→1990.1.1(법률 제4177호, 1989.12.30 제정)～1998.12.31(법률 제5586호, 1998.12.28 폐지)

2) 공제한도

필요경비로 공제되는 토지초과이득세는 「토지초과이득세법」 제16조의 규정에 의하여 결정된 토지초과이득세를 말하는 것으로, 분납(分納)에 대한 "이자세액"은 포함하지 않는 것이다(서일 46014-10947, 2002.7.20).

3) 공제방법

토지초과이득세가 부과된 유휴토지를 토지초과이득세 결정일로부터 6년을 초과하여 양도함으로써 발생된 소득에 대한 양도소득세를 계산함에 있어서 기 부과된 토지초과이득세는 「토지초과이득세법 폐지법률」 부칙(1998.12.31, 법률 제5586호) 제2조 및 「토지초과이득세법」 제26조 제4항의 규정에 의거 납세자의 신고 유무 및 결정방법과 "관계" 없이 필요경비로 공제하는 것이다(서면4팀-669, 2007.2.21).

‣ 학교용지 확보 부담금

거주자의 실지거래가액에 의한 양도차익의 계산에 있어서 「학교용지 확보에 관한 특례법」 제5조의 규정에 의하여 공동주택을 분양받은 자가 납부하는 부담금은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하는 것이다(서일 46014-11206, 2002.9.18.).

‣ 하수도 원인자부담금

양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 소세령 163의 규정에서 정하는 바에 따라 공제하는 것이며, 당해 자산의 취득과 관련하여 국가·지방자치단체에 지출한 하수도 원인자부담금(下水道 原因者負擔金)은 그 자산의 취득가액에 "포함"되는 것이다(서면5팀-1624, 2007.5.22.).

‣ 기반시설부담금

① 자산을 양도한 자가 부담하여야 할 「기반시설부담금에 관한 법률」에 따른 기반시설부담금은 양도자산의 필요경비에 "해당"한다(서면4팀-1812, 2007.6.1).

② 일정면적을 초과하는 건축물을 신축함에 따라 「기반시설부담금에 관한 법률」에 따라 부과되는 기반시설부담금은 당해 "건축물"의 취득가액에 산입하는 것이다(서면2팀-2155, 2007.11.23).

‣ 농지 전용에 소요된 경비

1) 대체농지 조성비

사업자가 농지의 전용에 따라 농업진흥공사에 납부하는 농지 대체조성비는 당해 사업자의 수익자부담금으로서 당해 토지에 대한 자본적 지출에 해당한다(소득 22601-4024, 1989.11.6；국심 2000부2011, 2000.11.24).

2) 농지보전부담금

「농지법」 제40조에 따른 농지보전부담금(農地保全負擔金)은 토지에 대한 자본적 지출에 "해당"하는 것으로서, 건축물을 신축하기 위하여 임차한 농지를 대지로 지목변경함에 따라 토지의 임차인이 농지보전부담금을 부담한 후 필요에 따라 당해 토지를 취득하여 양도한 경우 동 농지보전부담금은 당해 양도자산의 필요경비에 해당하지 "않는" 것이다(재산-312, 2009.9.25；조심 2012부3523, 2012.12.12).

◈ 농지보전부담금의 반환받을 권리는 사업주체 변경시 당초 납부자에 있음

주택사업계획 승인에 따라 농지보전부담금 납부하고 사업주체 변경되었을 경우 주택사업계획 승인 취소에 따른 농지보전부담금 환급받을 권리는 주택건설사업계획 승인 자체와는 별개의 행정처분으로 이루어진 부과결정에 따른 부담금 납부자에게 환급받을 권리가 있음[국승](대법원 2015다250550, 2016.3.10).

3) 임차인의 농지전용부담금

子 명의 농지를 父가 임차하여 상가신축을 위해 父가 개발행위 허가를 받고 농지전용부담금을 납부한 경우로서 동 농지전용부담금을 농지소유자인 子가 실제 부담(변제한 경우 포함)한 경우에는 양도소득세 필요경비로 "인정"받을 수 있는 것이다(부동산-82, 2014.2.13).

‣ 주택의 샤시, 방 확장 등 내부시설공사비

1) 공제되는 경우

① 샤시·방 확장 등

주택의 이용 편의를 위한 베란다 샤시, 방 확장 등의 내부시설의 개량을 위한 내부시설공사비는 "자본적 지출액"에 해당하는 필요경비에 해당된다(국심 2001서1140, 2001.10.18).

② 배관 교체공사 및 창호공사

쟁점 자본적 지출금액 중 지출한 것이 확인되고 시설개체비용으로서 자본적 지출로 인정되는 보일러 및 배관 개체 비용과 자본적 지출로 인정되는 쟁점 창호공사금액 및 쟁점 양도비용을 쟁점 주택의 필요경비로 산입하여 쟁점 주택의 양도소득세를 경정함이 타당하다고 판단된다(심사 양도 2005-201, 2006.1.23).

③ 보일러 교체 및 베란다 확장공사

비록 금융증빙은 제시하지 못하나 소액으로서 현금을 지급하고 세금계산서를 교부받은 것으로 보이는 점, 처분청 또한 청구인이 주식회사 ○○○로부터 인테리어 자재를 구입하고, 주식회사 ○○○가 청구인에게 교부한 세금계산서에 대하여 부가가치세 매출신고를 하였다고 확인한 점, ○○○가 쟁점주택의 보일러 시공 및 교체, 베란다 확장 공사 등 인테리어 공사를 하였다고 진술한 점 등을 미루어 인테리어 공사비에 대해 필요경비 인정함이 타당하다(조심 2010중0038, 2010.6.29).

④ 전기공사비 및 도시가스공사대금

건물 설계비, 도로 점용료, 전주(電柱) 이설비, 전기공사료, 도시가스시설 분담금, 급수공사 분담금, 도시가스공사대금, 옥탑창호공사대금은 양도소득세 계산시 필요경비에 산입하는 것이 타당하다(국심 2007서3697, 2008.5.6).

⑤ 거실 확장공사와 함께 방마루공사

개별적으로 이루어진 방마루공사에 대해서는 처분청의 주장과 같이 수익적 지출로 보는 것이 타당할 것으로 보이나, 이 건 쟁점공사는 분양받은 아파트의 이용편의를 위한 거실(居室) 확장 등과 함께 이루어진 것이므로 거실 확장의 부수공사로 보아 자본적 지출에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다 하겠다(심사 양도 2009-117, 2009.6.29).

⑥ 리모델링 수준의 미장공사비와 목공사비

노후화된 쟁점주택을 리모델링 수준으로 개수(改修)하기 위하여 쟁점주택의 수리를 일괄 발주한 사실이 확인되고, 쟁점공사비 상당액을 주택 수리업자인 임△△의 계좌에 입금한 것으로 나타나며, 처분청이 바닥기포공사비 등 일부를 자본적 지출액으로 인정한 점 등에 비추어, 쟁점 필요경비 중 미장공사비와 목공사비는 자산의 가치를 현실적으로 증가시키고 그 내용연수를 연장하기 위하여 지출한 자본적 지출액으로 보인다(조심 2009서1473, 2009.11.2).

⑦ 주방 교체 등 리모델링 공사비

리모델링 공사 사실이 확인("현관" 및 "거실" 바닥을 대리석으로 교체, 주방 교체, 붙박이장 교체 등)되고, 청구인 예금계좌에서 쟁점금액 상당이 인출되어 수표로 발행된 것으로 나타나는 점, 공사업자 또한 문답서 등을 통하여 리모델링 공사를 실시하고 쟁점금액 상당을 공사대금으로 지급받았다고 진술하고 있는 점 등을 종합할 때, 쟁점금액 상당이 양도주택의 리모델링 공사대금으로 실제 지출된 것으로 보이므로 이를 필요경비에서 제외하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다(조심 2012서4420, 2013.1.14).

⑧ 건물 증축시 붙박이장 및 타일 등 공사비

처분청은 청구인이 쟁점주택을 증축하면서 지급한 공사비 중 욕실장, 싱크대 및 붙박이장, 양변기 및 세면기, 샤워부스, 조명기구, 도시가스·타일 등의 공사비는 자본적 지출이 아닌 수선비 성격의 공사비로서 필요경비 부인하는 것이 정당하다고 주장하나, 위 공사비는 당초 1층이었던 단독주택을 지하층 면적과 1층 면적을 넓히고 2층을 올려 다가구주택으로 증축하는 과정에서 지출된 여러 공사비 가운데 하나로서, 이는 「소득세법 시행령」에서 규정하고 있는 "양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용"이라고 할 것인바, 이를 수익적 지출로 보아 필요경비 부인한 처분청의 과세처분은 부당하다고 판단된다(심사 양도 2008-0097, 2008.6.30；기재부 재산-696, 2010.7.16).

⑨ 옵션계약에 따라 내장비품 등 시공

사전답변신청의 사실관계와 같이, 아파트 분양권을 취득한 자가 해당 아파트 공사 중 아파트 공급자와 체결한 옵션계약에 따라 아파트 구조와 일체가 된 내장비품 등을 시공받고 해당 공급자에게 지불한 비용은 「소득세법」에서 규정하는 필요경비에 "해당"하는 것이다(재산 2013-198, 2013.5.31).

2) 공제 안되는 경우

① 벽지·장판 또는 싱크대 교체비용, 옥상 방수공사비 등

정상적인 수선 또는 부동산 본래의 기능을 유지하기 위한 경미한 개량인 벽지·장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용, 옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비 등은 수익적 지출에 해당되므로 "필요경비"에 산입되지 아니한다(심사 양도 2011-76, 2011.7.4).

② 화장실·마루공사 또는 도장공사비 등

자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비는 자본적 지출액으로서 이를 양도가액에서 필요경비로 "공제"할 수 있는 것이나, 화장실공사비·도배공사비·마루공사비·주방가구비용 및 도장공사비 등은 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출로 보기가 곤란하고 수선비 성격의 수익적 지출에 해당된다고 판단된다(국심 2006서0062, 2006.5.9).

③ 도장공사·타일공사 등

현관 등 이미지 구현 공사와 도장 및 화장실 공사 등은 쟁점아파트의 원상회복, 거주환경 또는 그 외관을 보기 좋게 하기 위한 공사라 할 것이며, 그러한 공사가 베란다 개조공사 등과 관련이 있거나 부수되는 공사라 하더라도 그 성질이 베란다 개조공사 등과 동일하다고 볼 수는 없다(조심 2013중3662, 2013.11.11).

④ 거래처가 불분명한 경우

건물에 대한 배관공사·장판공사 등에 소요된 지출에 대해 거래처가 확인되지 아니하고 지출증빙으로 제출한 간이영수증은 객관적인 증빙이 될 수 "없어" 필요경비 공제에 해당되지 않는다(조심 2010중0727, 2010.4.21).

⑤ 견적서만 있는 경우

청구인이 인테리어 시공자라 주장하는 이는 미등록사업자로 사업내역이 확인되지 않고, 실제 공사사실을 입증할 계좌이체 내역 등 객관적인 금융증빙도 없으므로 필요경비를 부인한 처분은 정당하다(조심 2012중0085, 2012.3.8).

⑥ 도장공사와 옥상 방수공사

제출한 견적서상의 공사내용이 계단의 도장공사와 옥상 방수공사로 쟁점부동산의 원상을 회복시키거나 능률을 유지하는 등의 현상유지를 위한 수선으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점공사비를 필요경비에서 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다(조심 2015광1108, 2015.7.20).

‣ 신축과 관련된 설계비

1) 필요경비 인정된 경우

① 형질변경

임야를 취득하여 형질변경허가 및 건축허가를 득하였으나, 건물신축 없이 토지만을 양도한 경우 형질변경에 소요된 비용은 필요경비에 산입하는 것이나, "건축"과 관련된 설계비용 등은 필요경비로 공제받을 수 없는 것이다(재산-841, 2009.4.29；부동산-734, 2011.8.22).

② 토목설계비용

토목설계비용은 양도하는 토지에 대응되는 자본적 지출액(부가가치세 매입세액 불공제대상 금액)으로서 양도가액에서 공제하는 필요경비에 "해당"하는 것이다(부동산-37, 2014.1.21).

2) 필요경비 인정 안된 경우

① 건축설계비

ⅰ) 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우 건물신축 없이 대지만 양도한 경우로서 "건축허가"와 관련된 설계비, 면허세, 국민주택채권 구입비는 필요경비로 공제받을 수 "없는" 것이다(부동산-486, 2010.3.30).

ⅱ) 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 말하는 것이므로, "산림형질변경신청" 및 "건축허가"를 받았다 하더라도 건물의 신축 없이 쟁점토지만 양도한 경우 쟁점 설계비용을 토지 양도가액에서 공제되는 필요경비로 보기 어렵다(조심 2017광960, 2017.8.17).

② 용역설계비용

지연배상금은 매매대금 지급기일 지연으로 인해 추가로 발생한 이자상당액에 해당하므로 취득가액에 포함될 수 없고, 손해배상금은 양도자산 필요경비로 규정되어 있지 않으며 이를 지급한 사실도 없으므로 필요경비로 인정할 수 없으며, 용역설계비용은 자본적 지출에 해당하지 않아 필요경비에 포함될 수 "없다"[국승](대법원 2011두16100, 2011.8.26).

‣ 지적측량수수료

토지(과수원)를 경락받은 후 과수의 가액을 별도로 평가하여 토지의 취득가액과 구분하여 거래한 경우에는 당해 과수가액(果樹價額)은 토지의 취득가액에 포함되지 아니하며, 토지를 분할하기 위하여 지출한 지적측량수수료(地積測量手數料)는 필요경비에 해당한다(재산-1620, 2009.8.7.).

‣ 공사비

1) 공제되는 경우

① 경계벽 설치 등의 공사비

5개의 방으로 구분하는 공사를 하는 경우 경계벽 공사는 물론 이에 따른 출입문 제작, 전기공사 및 수도공사 등이 필요하다고 인정되며, 공사규모에 비해 청구인이 주장하는 공사대금 27백만원(쟁점금액)이 과다하다고 볼 수 없는 점 등을 감안할 때, 쟁점부동산의 양도에 대해 청구인이 주장하는 쟁점금액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다(국심 2007서1546, 2007.7.24).

② 성토작업 및 옹벽 설치공사비

성토작업 및 철근콘크리트조 옹벽 설치공사를 한 경우는 개량비(改良費)로서 필요경비 해당한다(대법원 84누590, 1985.7.23).

③ 토지조성비에 대한 부가가치세

지급 증빙이 확인된 토지조성비에 대한 부가가치세, 취득세, 부지조성설계비, 산림복구설계비는 자본적 지출로 보아 취득원가에 포함하는 것이 타당하다(국심 2006중3843, 2007.3.29).

④ 토목공사비

양도토지의 토목공사비 관련 계약서 및 세금계산서 등의 증빙으로 볼 때, 그 부담주체가 양도자가 부담한 것으로 확인되므로 동 토목공사비를 필요경비에 산입하는 것이 타당하다고 본다(조심 2010중2809, 2011.6.30).

⑤ 골프장 개량공사비

골프장을 운영하는 법인이 기존에 설치된 골프장시설의 노후 등으로 인하여 보수·개량공사를 실시함에 있어서 Bunker, Green 등의 위치 및 근본적인 구조변경 등으로 골프장의 가치를 현실적으로 증가시키는 데 소요된 비용은 골프장 토지에 대한 자본적 지출에 해당하는 것이나, 동 시설의 단순한 높낮이 조정을 통한 난이도 조정, 배수불량에 대한 배수공사비 또는 보수공사를 위한 수목이식 비용 및 원상회복 차원의 잔디이식 비용 등 당해 자산의 원상을 회복시키거나 능률을 유지하는 데 소요되는 비용은 수익적 지출에 해당하는 것으로, 귀 질의의 각 사례별 적용에 있어서는 그 실제 공사내용에 따라 사실판단하는 것이다(서이 46012-11565, 2002.8.22).

⑥ 타인 토지에 건물신축을 위한 부지조성 공사비

타인 소유의 토지에 대한 사용승낙을 받아 건물부지로 조성한 다음 그 지상에 건물을 신축한 경우 건물부지조성공사가 당해 건물을 신축하는 데 필요불가결한 준비행위라면 거기에 소요된 비용은 건물을 취득하는 데 필요한 부대비용으로서 당해 건물의 필요경비로 공제할 수 있다[국패](대법원 2007두15384, 2010.2.11).

⑦ 증빙 없어 감정한 추가공사비

필요경비의 발생이 명백한 경우에 있어서는 납세의무자의 입증이 없거나 불충실하다 하여 필요경비를 영(0)으로 보는 것은 경험칙에 반하므로, 필요경비의 존재가 분명한 경우 실지조사 또는 추계조사의 방법으로 산정이 가능한 범위 내에서는 과세관청이 과세처분취소소송의 사실심 변론종결시까지 그 금액을 입증하여야 하고, 다만 납세의무자가 이보다 많은 필요경비를 주장하는 경우에만 납세의무자에게 그 입증의 필요가 돌아가는 것이다[국패](대법원 2007두15384, 2010.2.11).

⑧ 기존건물에 부착되어 원형이 변하지 않게 설치된 시설물

기존건물에 부착되어 원형이 변하지 않게 분리될 수 없는 정도로 설치된 시설물로 건축물 자체의 경제적 효용가치를 증대시켜 부동산과 분리할 수 없는 것으로 자본적 지출에 해당하는 이러한 시설물의 설치비용은 건물의 일부로 보는 것이 타당하다(조심 2011전2067, 2011.8.19).

⑨ 유흥주점으로 용도변경

청구인이 쟁점부동산을 유흥주점으로 용도변경한 내부수리 공사를 시공하여 양도하였음이 인정되므로 처분청은 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하면서 쟁점부동산의 용도를 유흥주점으로 변경하기 위하여 지출한 비용을 재조사하여 필요경비로 공제함이 타당하다(국심 2000광0034, 2000.7.10).

⑩ 여관을 원룸으로 용도변경

실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이다(부동산-628, 2011.7.20).

⑪ 대수선 공사비

건물을 구입 후 건물 전체의 용도를 변경하거나, 대수선 공사를 한 경우에는 자산의 개량을 위한 지출비용으로 보아 필요경비에 산입된다(양도집행 97-163-33).

⑫ 장부기재가액

청구인은 여관을 운영하면서 작성한 장부 및 그 사본을 제시하였는바, 그 기재내용에 진정성이 있는 것으로 보이므로, 청구인이 보수공사비용으로 지급한 것으로 나타난 15백만원을 필요경비에 산입함이 타당하다(조심 2012중1205, 2012.5.22).

2) 공제 안되는 경우

① 대금계좌 입출금 내역만 있는 경우

제출된 개발비용 내역 통보서 및 예금계좌 입출금 내역만으로는 쟁점공사비를 실지로 지출되었다고 인정하기 부족하고, 실지로 필요경비를 지출하였다는 공사계약서, 세금계산서 등의 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하므로 필요경비 인정하기 어렵다(조심 2009중3361, 2010.3.19).

② 임의작성된 확인서

성토공사와 관련한 공사계약서나 세금계산서 등을 제시하지 못하고 있고, 사인간 임의작성이 가능한 확인서 및 영수증 외에 입증자료를 제시하지 못한 것에 대해 필요경비 제외한 처분은 정당하다(조심 2011전1830, 2011.6.23).

③ 주유소의 오염토지복원공사비

주유소를 운영하는 사업자가 주유소 토지의 기름 오염 정도를 조사하기 위한 오염검사비와 오염된 토지를 복원하기 위한 토지복원공사비를 지출한 경우 주유소를 경영하기 위한 사업비용이므로 "자본적 지출"에 해당되지 않는다(재산-2601, 2008.9.2；부동산-906, 2014.11.27).

④ 식당을 경영하기 위한 내장시설비

필요경비로서 지출하였다는 비용이 건물의 지하실에서 경양식 식당을 경영하기 위하여 그에 필요한 내장공사를 하는 데 소요된 비용으로서 건물이 매도됨에 있어 그 매수인에게는 그 내장시설물이 아무런 쓸모가 없어 매수인이 이를 모두 철거하였다면 위 비용은 건물 자체의 객관적 가치 증가를 위하여 지출된 비용이라기보다는 건물 지하실에서 경양식 식당을 경영하기 위하여 출연한 비용이라 할 것이므로, 이는 당해 자산 자체의 필요경비인 "설비비와 개량비"에 해당하지 않는다[국승](대법원 91누4294, 1992.1.21).

⑤ 음식점의 인테리어 비용

쟁점공사비용은 자본적 지출이라기보다는 음식점업을 영위하기 위한 인테리어 및 비품설치 비용 등으로 쟁점공사비용을 필요경비에 산입하지 아니한 처분은 정당하다(심사 양도 2014- 0063, 2014.6.10).

⑥ 공사가 완료된 후에 세금계산서 등을 받은 경우

주택에 추가 보수공사를 실시하고 수차례에 나누어 공사대금을 현금 또는 자기앞수표로 지급받은 후 위 세금계산서와 거래명세표를 발급해 주었다고 기재되어 있으나, 위와 같이 공사가 완료된 후 7개윌 이상이 경과한 뒤에서야 비로소 세금계산서를 발행하는 것은 상당히 이례적인 점 등으로 보아 필요경비로 볼 수 없다[국승](대법원 2014두4788, 2014.6.26).

⑦ 개발비용 산정기관이 산출한 공사비

쟁점공사비는 실제 지출한 개발비용이 아니라 개발부담금 산정을 위해 외부기관이 "사후"에 추정한 금액으로 보이는바, 처분청이 쟁점공사비를 쟁점토지의 취득가액에서 차감하여 이 건 양도소득세를 "과세"한 처분은 잘못이 없다(조심 2014부0847, 2014.4.23).

⑧ 토목공사비

토목공사 등이 실제 이루어졌다고 볼 수 없으며, "현장확인"이므로 세무조사에 해당 안되어 중복세무조사에 해당되지 않는 것이다[국승](대법원 2017두43203, 2017.7.27.).

‣ 법인세법에 따라 상여 등의 처분을 받은 경우

"거주자"와 거주자가 주주로 있는 "특수관계법인"이 소유하는 각각의 토지를 공동으로 개발하고 개발과정에서 발생한 자본적 지출액 상당액은 토지의 면적비율대로 "부담"하기로 약정하였으나, 특수관계법인에서 개발비용을 "전부" 부담하여 거주자가 부담하여야 할 자본적 지출액 상당액이 「법인세법」에 따라 거주자에게 배당으로 처분된 경우, "거주자"는 해당 자본적 지출액 상당액을 거주자의 양도차익에서 "공제"할 수 있는 것이다(재산-5528, 2017.5.19).