경매 리모델링 콤비, 수익도 두 배

[유니짱]

몇 년 전부터 낙찰 후, 리모델링을 통해 건물의 자산가치를 높이는 '경매 리모델링 재테크'가 커다란 인기를 모으고 있다. 최근 경기가 예년보다 나빠지면서 상대적으로 좋은 물건이 경매시장에 쏟아져 나와 그 열기가 뜨거워진 상태다. 일단 경매로 건물을 구입하면 시세보다 5~15% 정도 저렴해 경제적이다. 단독주택의 경우는 시세보다 20% 낮아 원하는 물건을 저렴한 비용으로 구입할 수 있다. 하지만 단순히 시세 차익만을 노린 재테크는 커다란 수익 창출을 할 수 없다. 낙찰을 받은 건물은 경매기간 동안 방치된 경우가 많아 보통 제가격을 받지 못한다. 즉 리모델링이 필수적이다. 상가건물은 내부 개.보수 뿐만 아니라 건물 외장만 바꿔도 건물 가격이 올라간다. 또한 주거 건물도 가족 구성원의 연령대나 성향을 고려해 리모델링을 하는 것이 좋다. 그러나 모두 경매 리모델링 재테크에 성공할 수는 없다. 일반 시세보다 저렴한 가격으로 건물 낙찰을 받는 만큼 경쟁자도 많고 실패 부담도 따른다. 이런 위험 수치를 줄이고, 성공하려면 경매가 무엇인지, 안전한 낙찰을 위해 사전 조사햐애 할 것은 무엇인지, 또 낙찰 받은 건물을 어떻게 리모델링을 할지 등을 철저히 분석해야 한다. 여기서는 안전한 경매 재테크를 위해서는 무엇이 필요한지, 실지 사례와 전문가들의 분석을 통해 살펴보았다.

■ CASEⅠ 월 1억 8,000만원의 순수익 창출

서울시 K구에 위치하고 있는 J상가 건물은 경매를 통해 건물을 매입, 리모델링을 함으로써 부동산 가치를 향상시킨 사례이다. 이 상가의 경우 분양 및 임대를 계획 했으나 주변환경을 분석한 결과, 사우나 시설이 제일 적합하다는 판단 아래 직영 및 임대를 고려해 사우나 리모델링을 진행했다. 공사기간은 3~4 개월이 소요됐는데, 하루 이용객은 500명~1,500명에 육박할 것으로 추산된다. J사우나 빌딩은 1,2층을 임대하고 지하층은 헬스, 골프장등의 여가시설을 갖췄다. 분양만을 목적으로 했을 때는 외관 3억원, 내관 2억원의 공사비용이 들었다. 그 후 임대 및 직영을 위해 리모델링 과정을 거치면서 7,000만원 사우나 리모델링 공사비 4,800만원과 더불어 기타 비용까지 포함 총 18억원의 공사대금이 들었다. 리모델링을 마치고 빌딩 운영이 정상화 되면서 2억 5,000만~3억원의 월 수익이 예상되며 1억8,000만원의 순수익을 창출할 것으로 예상된다.

■ CASEⅡ 경매로 마련한 신혼집

예비 신혼부부들의 가장 큰 고민 중 하나는 신혼집 마련이다. 작년처럼 부동산 가격이 폭등한 시기에는 결혼 날짜를 잡고도 신혼집을 마련하지 못해 발을 동동 구르는 커플들을 쉽게 찾아 볼 수 있었다. 예비신랑인 회사원 P씨 역시 전세로 소형 아파트를 구하려고 동분서주했다. 하지만 전세값이 매매가의 60~70%에 달해 수중에 쥔 돈만으로는 어려웠다. 어떻게 해야 할지 몰라 막막해 하던 그는 시세보다 저렴하게 건물을 구입할 수 있는 경매에 도전하기로 했다. 모자라는 돈은 금융기관에서 경락잔금대출과 주택담보로 충당하기로 했다. 아파트는 명도가 쉽고 환금성이 뛰어난 이점 때문에 경쟁이 치열하고 낙찰가율 (감정가 대비 낙찰가)이 높았다. 그는 하는 수 없이 경쟁률이 낮은 다세대 주택으로 눈길을 돌렸다. 다세대 주택은 환금성과 주거환경 수준이 떨어져 투자자들 대부분이 외면하기에 종종 두 차례 이상 유찰되므로 자신의 한정된 금액으로 노려봄직했다. 그는 출퇴근을 고려해 대중교통을 손쉽게 이용하고, 주거환경도 비교적 양호한 지역을 물색하다 송파구 문정동의 다세대 주택을 발견했다. 17평으로 신혼부부가 생활하기에는 알맞은 공간이었다. 최초 감정가는 9,000만원 했는데 그의 예상대로 한 차례 유찰 후 감정가의 80%인 7,200만원으로 입찰에 붙어졌다. 그는 9,200만원을 써 5명의 경쟁자를 물리치고 최고가 매수자가 됐다. 임차인 한 명이 거주했으나 후순위 소액 임차인이라 낙찰 시 명도 부담이 없었다. 이사비용 250만원에 합의를 보자, 임차인은 순순히 집을 비워 한달여 만에 잔금을 치르고 소유권이전등기까지 마쳤다. 그의 투자비용은 낙찰대금 9,200만원에 세금 및 명도 비용 약 800만원과 리모델링 비용 300만원을 포함해 총 1억300만원이 들었다. 경락잔금 대출로 5,000만원 융자를 받은 것을 제외하면 실투자금액은 5,300만원이다. 한편 주택이 위치한 곳은 장지지구 인접지역으로 서울시에서 개발에 대한 청사진을 발표하자, 부동산 가격이 상승해 현 시세는 1억 3,000여만원선에서 거래되고 있다.

회사원P씨의 경우 경매로 산 건물을 목적에 맞게 리모델링해 부동산 자산가치를 향상시킨 사례다. 그는 남들보다 한발 빠른 투자전략으로 내 집 마련은 물론 3,000만원 이라는 시세차익까지 올림으로써 요즘 동료들의 부러움을 한몸에 받고 있다. 그러나 P씨처럼 모두 성공할 수 없다는 점을 명심해야 한다. 경매로 물건을 구입할 때, 실패하지 않으려면 몇 가지 주의사항을 잊지 말아야 한다. 특히 신혼집이라면 시간적인 여유를 충분히 가져야 한다. 임차인이 점유한 경우에는 명도가 늦어져 입주가 지연될 수 있기 때문이다. 입주 예정일과 점유자의 명도일 불일치로 제때 입주하지 못해 자칫 낭패를 보기도 한다는 사실을 명심하자.

■ 경매란 무엇인가?

위 두 사례는 재테크 목적으로 경매를 통해 산 건물을 단순 시세 차익에만 두지 않고 리모델링을 함으로써 몇 배의 수익을 창출해 낸 경우다. 이런 면에서 경매 리모델링은 매력적이지만, 위험 부담률도 높다. 그렇다면 어떻게 해야 안전한 경매 리모델링을 할 수 있는지 경매 절차부터 주의사항까지 살펴 보기로 하자.

■ CASEⅢ 기본을 버리면 원숭이도 나무에서 떨어진다.

<재테크 귀재 J씨, 임차인 분석 소홀해 낭패>

'경매사고'가 경매 초보자에게만 적용되는 것은 아니다. 종종 전문가를 자처하는 사람들도 " 원숭이도 나무에서 떨어질 때가 있다"는 말처럼 실패를 맛보곤 한다. 경기도 수원에서 학원을 운영하는 J씨는 '재테크'의 귀재로 불린다. 그의 성공비결은 남들보다 한발 앞서 정부의 정책 변화에 발 빠르게 대처해 움직이는 것이다. 하지만 지난해 8월 그는 법원 경매에서 임차인 분석을 소홀히 해 쓰라린 실패를 맛보았다. 그의 눈에 띈 물건은 동작구 사당동에 위치한 3층짜리 다가구 주택이었다. 대지 60평에 건평 115평으로 1층과 2층은 각각 방이 4개, 3층은 방 3개, 지하층에 방 4개로 모두 7가구가 거주하는 임대용 주택이었다. 대중교통 사정이 그런대로 좋고 지은지 5년 밖에 안돼 건물상태가 깨끗해 임대는 잘 될 것 같았다. 건물은 최초 감정가 3억8,000만원에서 한 차례 유찰 3억원으로 내려와 있었다. 전세 보증금만으로 3억5,000만원에 예상되는 우량 물건이라 입찰하기로 마음 먹었다. 임차인 7명은 모두 근저당 설정일보다 전입일자가 늦을 뿐만 아니라 배당요구를 해 인수대상은 아닌 것으로 판단됐다. 이에 최저가보다 1,000만원을 더써 3억 1,000만원에 낙찰을 받았다. 그러나 그는 낙찰 허가 후 잔금을 치르려고 금융기관과 협의하다가 뜻밖의 얘기를 들었다. 후순위로 분석된 임차인들이 모두 선순위라는 청천벽력 같은 소리를 들은 것이다. 96년 금융기관에서 첫 근저당권 설정 당시에는 토지와 건물에 공동으로 담보가 설정됐는데 97년 건물을 멸실하고 다가구주택으로 신축하는 과정에서 토지와 건물의 근저당 설정일이 임차인의 전입일자보다 늦어지게 된것이다. 토지와 건물의 선순위 저당권 설정일자가 다를 경우, 임차인의 대항력 판단 기준은 건물만을 기준으로 하기에 그는 배당 과정에서 순위에 밀려 한푼도 못 받는 세사람의 전세보증금만 1억4,000만원을 고스란히 떠 안아야 했다. 낙찰가 3억1,000만원에 세금 및 부대비용으로 3,000만원을 더해 인수금액 1억 4,000만원을 합하면 모두 4억 8,000만원으로 시세가 3억 8,000만원임을 감안하면 입찰 보증금 3,100만원을 잃는 것이 낫다고 판단, 결국 잔금 내는 것은 포기를 하고 말았다. 입찰 당일 입찰 명세서를 열람한 5명 가운데 4명이 입찰에 참여하지 않은 이유가 바로 대항력 있는 임차인이었던 것이다.

<기사제공:월간 리모델링월드>

[부자세상]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[britz]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[캡사이신]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[지땅]

3번째 케이스가 가슴을 쓸어내리게 하네요. 이런 것을 확인하려면 어떻게 해야 하죠? ~~ 고맙습니다.