장기수선충당금적립의 법률적 해석과 운영실태

[白面居士]

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장기수선충당금적립의 법률적 해석과 운영실태

공동주택 등(사업계획승인, 주택규모, 승강기설치유무, 난방방식, 건축법 제11조의 주상복합 등)의 장기수선계획은 주택법 제47조 (장기수선계획) 및 동법시행령에 의하여 법률로 정해져 있다. 다만 규모에 따라 사용검사권자와 시행자 그리고 소유자의 권한과 의무에 약간의 차이가 있을 뿐 공동주택 등은 반드시 초기 건설주체인 사업주체에 의해 장기수선계획을 수립하여 장기적 적립액을 계량화하여 사용검사권자와 관리주체에 이관을 한다.

따라서 관리주체에서는 입주지원을 시작하여 고유관리비 및 사용료를 입주자편의를 위하여 합산병과를 진행하면서 동 장기수선충당금의 적립은 주택법시행령 제66조 3항에 의거 “사용승인일로부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립하여야 한다”. 라는 강행규정에 의해 관리비고지서를 통하여 부과와 함께 적립을 하고 있다.

여기까지는 우리 입주자분들이 모두 알고 있는 사항이라고 생각한다. 다만 부과금액의 산정을 어떻게 하여야 할 것이냐?

실제로 정부에서 장기수선계획수립과 충당금의 적립은 매우 중시하는 분야로서 주택법 제47조 및 51조 와 시행령 63조 및 66조를 살피면

1. 적립요율의 기준제시와 입주자의 의사를 존중하고자 하고 있으며,

2. 공정성과 투명성확보 및 제도의 이해를 위하여 관리소장에게 교육 권장과,

3. 주기적으로 장기수선계획을 조정할 수 있도록 하고 있고,

4. 단기 조정이 필요시 입주자의 동의를 구하여 조정할 수 있도록 하고 있으며,

5. 징수절차와 사용방법 및 사용처를 지정하고 있다.

여기서 우리아파트 입주자대표회의에서 입주자의 의견을 수렴하여 적립액의 산정을 하는 것이 바람직 할 것이나 법의 테두리 내라는 잣대를 들이대고 명품아파트 만들기라는 미사여구를 통하여 자기합리화 하고자 한 것은 아니었는지 생각해 보시라....

명품아파트의 추구는 돈을 들여야만 명품아파트를 만들 수 있다는 사고는 지양하여야 한다. 즉 명품이란 대중이 인정하고 기꺼이 그 명품비용을 지출하여도 만족하다는 공감대가 형성될 때 진정 명품아파트의 반열에 올라 갈 수 있다.

여기에는 고정적인 부동산가치와 사회적요소의 가미에 관리의 투명화와 관리서비스의 선진화, 입주자의 선진의식에 더하여 커뮤니티활성화를 통한 공동체의 소통의 장을 통한 입주자주거복지 만족도가 높아질 때 진정으로 명품아파트가 될 것이다.

입주자대표회의 주장을 보면 사업주체의 장기수선계획수립에 의한 적립금액과 국토부의 권장금액, 수원시의 평균적립데이터를 강조하며, 5~6년 후 장기수선도래시 적립액부족으로 인한 시설물의 슬럼화를 들고 있으며, 여기에 더하여 사업주체의 미 분양된 주택에 대한 적립액이 높아야 입주자의 이익을 확보할 수 있다는 논리를 펴고 있다. 틀린 말은 아니지만 간과하고 있는 것이 있어 이를 해소 할 수 있는 대안을 제시해본다.

그렇다면 우리는 장기수선충당금의 적립을 어떻게 하여야 할 것인가?

아파트비리라고 신문이나 방송 등을 통하여 보도된 내용을 잘 알고 계실 것이나 대부분 장기수선충당금의 사용을 통한 대수선공사에서 사업자와 아파트단체 등의 유착관계가 드러나고 있음이 매우 안타까운 현실로서 이는 공정성과 투명성의 미확보, 소수에 의한 밀실결정, 단체의 비전문성, 입주자의 참여부재, 감시와 감독의 허술 등을 들 수 있을 것이다.

이장에서 장충금사용절차 등은 시간적여유가 있음으로 적립에 대한 의견을 제시하자면

1. 합법적 범위 내에서

2. 입주자의 공동의견을 모아야 하며,

3. 입주자의 부담을 최소화하고

4. 입주자의 고통분담을 요청하여야 한다.

첫째- 합법적 범위 내 라 함은

시행령 제63조 2항에 건설소요비용을 감안하도록 되어있으며, 시행령 제66조 1항과 시행령 제57조에 그 적립요율은 입주자의 과반이 찬성하면 효력이 발생하는 관리규약에 정하도록 위임되어있다. 따라서 입주초기에서 10년차까지 주택법에 의한 년차별 하자보수의무에 의해 사업주체에서 보수의무를 지고 있고, 특히 3년차 이내까지가 입주자의 주거생활에 밀접한 하자가 발생함으로 사업주체에서 빠르든 늦든 진행하고 있어 장기수선계획상 충당금의 사용주기와는 상충하는 부분이 발생하고 있어 통상 입주5년차 까지는 적립요율을 낮추고 건령이 늘어남에 따라 고통분담의 당위성을 적극 홍보하여 적립요율을 높이는 것이 바람직하다.

우리아파트관리규약 제66조의 장충금적립 기준요율을 살피니 2016년까지 장기수선계획의 10%적립규정을 위반하여 과대적립하고 있음을 확인하였다. 장충금 관련 카페에 게시된 입대의 설문조사 공고문을 살피면 사업주체의 ㎡당 531원 국토부 권장 400원으로 공지된바 이의 10%는 53원이어야 하고 국토부 권장으로 한다 해도 40원을 넘지 않는다.

둘째 입주자의 공동의견이란

관리규약의 요율산정에 필요한 과반수의 동의 외 대다수의 입주자의 의견이 반영되는 것을 말한다. 여기에는 충분한 사전설명이 있어야 하며, 민주적 절차에 의해 개별적 의견이 자유롭게 표현되면서 공통분모를 찾아가는 모습이 되어야 할 것이다.(공청회나 카페를 통한 의견수렴 등) 적립요율의 변경과 장기수선계획의 조정(예 도장공사 등 수선주기의 연장)을 통하여 진행하면 될 것이다. 관리주체와 입대의에서 확인하여 볼 것으로 사업주체에서 작성한 장기수선계획안에 전용부분에 대한 수선계획이 작성 될 수도 있음으로 이를 삭제하여 순수한 공용시설에 대한 장기수선계획으로 입안되도록 살펴야 할 것이다.

셋째-입주자부담의 최소화란

입주자대표회의는 가계경제가 다들 어려운 현실임을 인지하여 적립요율의 제안을 현실경제에 맞추어 관리규약에 담을 수 있도록 하여야 한다.

주변에 ㎡당 15원원은 지나치게 낮게 책정됨으로 피하는 것이 좋다는 의견을 제시하며, 통상 3년차까지는 ㎡ 당 30원 정도를 권하고 싶다. 이후 년차별 10원씩 증액하여 권장 적립요율에 근접할 수 있도록 하되 입주자기여분의 잡수입의 전액을 장기수선충당금으로 적립을 하는 것이 바람직하다.

여기서 주의 할 것은 초기 사업주체에서 인수한 장기수선계획의 조정이 필요하다.

넷째- 입주자의 고통분담호소는

아무리 좋은 제도를 구축하고자 하거나 관리서비스를 제공하고자 하여도 받을 사람이 준비가 안 되어 있다거나 거부한다면 소용이 없다. 공동주거자로서 공동의 이익과 공동의 손실발생에 대한 충분한 이해를 구하고 절차에 의해 입주자의 알권리 충족을 통하여 단지의 발전이 개인의 부동산가치증진과 양질의 주거복지서비스의 수혜대상자가 될 수 있음을 적극 홍보하여 운영한다면 년 차적 증액에 큰 거부감은 없으리라는 생각이다.

결어

단언하건데 사용승인 5년 이내에는 장기수선충당금을 사용할 일들의 발생은 전무하다.

법적인 하자보수권리인 건축비의 3%가 예치되어있는 금원을 입주자에게 돌려줄 수 있도록 관리주체와 입대의는 입주자의 참여를 유도하여 협상을 통하든 조정을 통하든 소송을 통하든 준비를 하여야 할 것이다. 필자는 우리나라 건설․건축기술이 세계적으로 손색이 없을 정도로 발전하였다고 인정하더라도 100점짜리 건축은 있을 수 없다. 는 의견을 제시하면서 분양가에 포함된 건축비의 하자보수율 3%에 대한 권리를 찾아야 한다는 것을 강조하고 싶다.(약 100억이 넘지 않을까 추산)

또한 입주자대표회의는 입주자의 법익보호단체로서 사단법인격을 보장받고 있다.

따라서 입주자의 대의기관으로서 입주자의 권리가 침해되지 아니하도록 전문성을 갖추어야 하며, 스스로 준법을 철저히 지켜야 할 것이다. 장충금 문제는 관리규약의 개정권자가 입주자임으로 입주자과반의 찬성을 통하여 확정된 규약의 해당규정에 의하여 ㎡ 당 53원을 적립하였다면 과대계상이라는 입주자의 질책을 줄일 수 있었으리라 하는 아쉬움이 남는다.

끝으로 공고문의 해석상 오류가 있음을 지적하고자 한다.

장충금적립율을 입주자대표회의에서 의결로 매년 변경할 수 있다. 라고 안내하였으나 이는 또한 법규를 위반하는 행위이다. 매년 변경하고 싶다면 입주자대표회의 의결을 통하여 입주자에게 관리규약의 본조문의 개정을 제안하고, 입주자의 과반찬성을 통하여 관리규약의 본 조문을 개정하여야 함을 인식하여야 한다. 이는 매우 소모적인 일이 될 수밖에 없다.