생활 | 낙찰자 선정 후 입찰포기각서 제출···입찰보증금 지급의무 있어 | 광주아파트총연합회

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■ 낙찰자 선정 후 입찰포기각서 제출···입찰보증금 지급의무 있어

▶ 보험금청구권 소멸시효 2년 경과해 권리행사 못해

서울중앙지법 판결

아파트 용역업체 선정 입찰에서 낙찰자로 선정됐으나 업체가 입찰포기각서를 제출해 계약이 성사되지 않은 것과 관련해 법원이 입찰 당시 제출토록 한 이행보증보험증권에 의거 보증보험사는 아파트 입주자대표회의에 입찰보증금을 지급해야 한다고 판단했으나, 관련 법 개정 전 2년의 보험금청구권 소멸시효 완성으로 입찰보증금을 받을 수 없게 됐다.

서울중앙지법 제10민사부(재판장 박병해 부장판사)는 최근 서울 노원구 A아파트 입주자대표회의가 “입찰보증금 1200만원을 지급하라”며 보증보험사 B사를 상대로 제기한 보험금지급청구소송 항소심에서 원고 대표회의를 청구를 기각한 제1심 판결을 인정, 대표회의의 항소를 기각했다.

이 아파트 대표회의는 2014년 1월 경비용역업체 선정을 위해 ‘입찰예정금액의 5% 이상에 해당하는 금원 상당의 이행(입찰)보증보험증권을 제출해야 하고, 제한경쟁입찰에 따라 입찰자격에 결격사유가 없는 업체 중 최저가 업체 선정 등의 내용을 담아 입찰공고를 했고 이 입찰에 참여한 14개 업체 중 C사를 낙찰자로 선정했다.

하지만 C사는 대표회의에 ‘입찰 참가시 제출한 서류 중 일부에 오류가 있어 입찰을 포기한다’는 내용의 입찰포기각서를 제출했다.

경비용역업체 C사는 2014년 1월 B사와 1200만원의 입찰보증금 보험계약을 체결, 이행(입찰)보증보험증권의 보통약관에서는 ‘응찰자인 계약자가 보험증권에 기재된 계약(주계약)을 위한 입찰에 응찰해 낙찰됐음에도 불구하고 보험기간 안에 주계약을 체결하지 않음으로써 피보험자가 몰수·귀속시켜야 할 입찰보증금(주계약 체결여부와 관계없이 관계법령에 정한 바에 따라 귀속시켜야 할 입찰보증금을 포함)을 보상한다’고 규정하고 있다.

재판부는 판결문에서 “이 사건 보험계약의 계약자인 C사가 입찰에 응찰해 낙찰됐음에도 입찰포기각서를 제출하면서 원고 대표회의와 경비용역계약을 체결하지 않았으므로 이 사건 보험계약 및 그 약관에 따라 입찰보증을 한 피고 보증보험사 B사는 입찰보증금 1200만원 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다”고 밝혔다.

이에 대해 B사는 “대표회의가 C사에 낙찰자 선정통보를 해주지 않아 낙찰자 지위를 취득한 바가 없으므로 C사가 입찰포기각서를 제출하면서 주계약을 체결하지 않았어도 보험사고가 발생한 것은 아니다”라고 주장했다.

그러나 재판부는 “C사에 낙찰자 선정통보가 이뤄졌는지 여부와 관계없이 C사는 입찰에서 한 청약을 마음대로 철회할 수는 없다”며 “이 사건 입찰공고에 따르면 입찰절차에서 입찰공고인인 원고 대표회의가 ‘입찰참가자들이 입찰 참가자격을 갖추고 입찰서류를 제대로 제출했는지 등 입찰의 유·무효’를 심사해 입찰이 유효한 입찰참가자 중 최저가로 응찰한 입찰참가자를 낙찰자로 선정하는 것이므로, 최저가로 응찰해 이 아파트 대표회의 정기회의에서 낙찰자로 선정된 C사가 이 입찰에서 낙찰자로서의 지위에 있었으므로 이에 반하는 피고 B사의 주장은 이유 없다”고 지적했다.

하지만 대표회의의 보험금청구권은 소멸시효 완성으로 발이 묶였다.

재판부는 “이 사건에서는 C사가 원고 대표회의에 입찰포기각서를 제출한 2014년 1월 24일 보험사고가 발생했다고 볼 것이고, 그때로부터 2년이 경과한 2016년 3월 25일에야 이 사건 소가 제기됐음은 기록상 명백하므로 원고 대표회의의 피고 B사에 대한 보험금청구권은 소 제기 전에 이미 시효로 소멸했다”고 밝혔다.

이어 “원고 대표회의는 이행보증보험증권에 포함된 보통약관에 의거 보험계약에 기한 보험금청구권의 소멸시효기간은 3년이므로 소멸시효가 완성되지 않았다고 주장하나, 보통약관은 상법이 2014년 3월 11일 개정됨에 따라 그 이후 신설된 조항으로 보일 뿐, 이 법률 부칙의 해석상 보험금청구권이 개정법 시행일 전에 발생한 경우에는 여전히 소멸시효가 2년이므로 원고 대표회의의 주장은 이유 없다”고 설명했다.

출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 대표회의 구성원 과반수 참석 만장일치 결의···

소집절차 하자 있어도 무효화 안 돼

서울고법 판결

입주자대표회의 회의 소집절차에 경미한 하자가 있었다 하더라도 구성원 과반수가 참석해 만장일치로 안건을 결의했다면 회의를 무효화할 수 없다는 법원의 판결이 나왔다.

서울고등법원 제13민사부(재판장 조한창 부장판사)는 최근 경기 동두천시 A아파트 전 관리소장 B씨와 B씨가 소속된 전 위탁관리업체 C사가 A아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 위탁관리업무재개 및 관리소장 복직청구 등 청구소송 항소심에서 “피고 대표회의는 원고 관리소장 B씨에게 287만3884원, 원고 C사에게 42만2182원을 지급하고, 제1심 판결 중 이를 초과해 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하며, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구와 피고 대표회의의 나머지 항소를 기각한다”는 판결을 내렸다.

A아파트 전 관리소장 B씨와 관리업체 C사는 “A아파트 대표회의가 구체적인 해지 사유 없이, 또한 입주자대표회의의 적법한 의결 없이 일방적으로 계약 해지 의사를 표시했고, B씨를 관리사무소에서 위력으로 끌어내는 방식으로 더 이상 위탁관리계약에 따른 업무를 수행하지 못하도록 했다”며 대표회의가 위탁관리수수료와 관리소장 급여, 퇴직금, 연차수당 등 임금 지급을 중단한 2014년 9월 17일부터 계약 만료일인 2014년 12월 31일까지의 미지급 위탁관리수수료 등 지급을 요구하며 소를 제기했다.

이에 1심 재판부는 B씨와 C사가 청구한 대로 “피고 대표회의는 원고 C사에 487만8556원, 원고 관리소장 B씨에게 1385만9900원을 지급하라”는 판결을 내렸다.

재판부는 “피고 대표회의는 구체적 사유를 명시하지 않은 채 원고 C사의 추상적인 의무 위반만을 주장하며 이 사건 계약을 해지한다는 의사표시를 했으므로 이 사건 계약이 적법하게 해지됐다고 볼 수 없다”고 판단했으며, 또한 “이 아파트 관리규약상 대표회의 구성원은 17명인데, 그중 12명이 선출되고 1명은 결격사유에 따라 당선무효결정이 이뤄진 가운데, 이 사건 계약 해지에 관한 임시회의 의결 당시 위 11명 중 8명만이 참석해 구성원 과반수가 이 사건 계약 해지에 찬성한 것으로 볼 수 없고, 구성원 중 2/3가 선출된 상황도 아니어서 선출된 구성원 과반수의 찬성만으로 의결할 수도 없으므로, 이 사건 계약의 해지에 관해 적법한 의결이 있었다고 보기 어렵다”고 밝혔다.

A아파트 대표회의는 1심 재판부의 판결에 불복해 항소를 제기했다.

2심 재판부도 임시회의 의결에 관해서는 적법하지 않다고 판단했으나, 대표회의의 계약 해지 자체의 부적법성 등에 대해서는 1심과 판단을 달리 했다.

재판부에 따르면 A아파트 위탁관리계약에 의해 피고 대표회의는 ‘원고 C사 또는 C사의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 인해 입주자 등에게 손해를 입혔을 때, 원고 C사가 특별한 사유없이 계약을 불이행한 때’ 계약을 해지할 수 있고, ‘피고 대표회의가 원고 C사에게 팀장급 이상(관리소장 포함)의 교체를 요구할 시 노동법에 위배되지 않는 범위 내에서 1개월의 유예기간을 두고 원고 C사는 즉시 교체한다’는 내용이 특약사항으로 기재돼 있으며, A아파트 관리규약은 ‘관리주체는 대표회의에 입주자등의 제안, 질의 민원사항 처리결과를 보고할 의무가 있고, 그 업무를 선량한 관리자의 주의로서 집행할 책임과 의무가 있는 것’으로 정하고 있다.

이에 따라 재판부는 “원고 관리소장 B씨는 피고 대표회의가 공청회 또는 임시회의를 진행하려는 것을 알고도 대표회의실 열쇠를 소지한 채 퇴근하고, 입주자대표회의에의 참석을 요구했음에도 이에 불응함으로써 입주자대표회의의 진행을 방해한 사실, 피고 대표회의가 원고 C사에 이 사건 계약의 특약사항에 따른 관리소장 교체요구를 했음에도 C사가 이를 거부했고, 원고 C사가 관리기간 중 예산 및 회계 처리의 부적정 등으로 경기도 및 동두천시장으로부터 시정 통보 등을 받았을 뿐만 아니라, 원고 C사에 대한 회계감사 결과 역시 원고 C사의 회계 및 업무처리에 문제가 있는 것으로 확인된 사실, 원고 관리소장 B씨가 그네 설치를 거부함에 따라 피고 대표회의에게 154만원의 손해를 입힌 사실을 인정할 수 있는 바, 위와 같은 사유는 이 사건 계약에 따른 해지사유에 해당한다고 봄이 상당하다”고 밝혔다.

또한 재판부는 “피고 대표회의가 이 사건 해지통지를 할 당시 해지의 근거로 ‘위탁관리계약 제9조 및 제13조’를 명시하고, ‘관리주체로서의 책임과 의무를 다하지 못해’, ‘이 사건 아파트 부실관리로 발생된 재산상 손해 및 민·형사상 책임은 원고 C사에게 있다’는 내용을 기재함으로써 해지사유를 구체적으로 명시한 이상, 원고 C사의 추상적인 의무 위반만을 주장해 이 사건 계약을 해지했다는 원고들의 주장은 이유 없다”고 밝혔다.

C사는 대표회의가 2014년 8월 22일 열린 정기회의에서 구성원 14명 중 참석자 12명의 만장일치로 ‘위탁관리업체 해지추인 건’을 의결한 것에 대해 “이 사건 정기회의는 A아파트 관리규약에 따른 회의소집절차를 위반했으므로 부적법하다”고 주장했다.

이에 대해 재판부는 “피고 대표회의는 2014년 8월 18일 회의일시, 장소, 회의안건을 기재한 ‘8월 정기 입주자대표회의 소집 공고’를 했다”며 “위 공고는 관리규약에서 정한 바와 달리 정기회의일로부터 5일 전에 이뤄지지 않았고 회의 목적 사항에 명시적으로 ‘위탁관리업체 해지 건에 대한 추인 건’이 기재되지 않았으나, 회의의 목적 사항을 기재하도록 하는 취지는 구성원이 결의를 할 사항이 사전에 무엇인가를 알아 회의 참석 여부나 결의사항에 대한 찬반의사를 미리 준비하게 하는 데 있는 이상, 위 공고에 포함된 ‘위탁관리업체 선정을 위한 긴급 입찰 공고 추인안’은 기존의 위탁관리업체인 원고 C사를 배제하는 내용을 전제로 하는 것이어서 ‘위탁관리업체 해지 추인’에 관한 안건이 포함돼 있다고 볼 수 있고, 분쟁 경위 등에 비춰 볼 때 피고 대표회의 구성원들로서는 그 당시 ‘위탁관리업체 해지 추인’에 관한 안건이 회의에서 논의될 수 있다는 점을 알 수 있었을 것으로 보인다”고 밝혔다.

이어 “위탁관리업체 해지 추인과 관련된 사항은 관리규약 제25조 제1항의 ‘같은 목적으로 회의를 다시 소집하는 경우’로써 회의개최 일정을 단축할 수 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당한 점에 비춰 그 소집절차에 위법이 있었다고 보기 어렵고, 설사 소집절차에 하자가 있다 하더라도 피고 대표회의 구성원 14명 중 12명이 참석해 만장일치로 위 안건을 결의한 이상 그 하자가 경미하다 할 것이어서, 2014년 8월 22일자 정기회의 자체가 무효로 된다고 보기는 어렵다”고 밝혔다.

재판부는 해지의 효력 발생에 대해서는 “이 사건 임시회의에서 이뤄진 이 사건 계약의 해지에 관한 결의는 이를 적법하게 추인하는 결의를 한 이 사건 정기회의 날부터 유효하다 볼 수 있지만, 이 사건 계약 제13조 제2항에 따르면 원고 C사나 피고 대표회의가 계약을 해지하고자 할 경우에는 계약해지 30일 전까지 상대방에게 서면으로 그 내용을 통보해야 한다고 규정하고 있다”며 “원고 C사는 2014년 7월 24일 피고 대표회의로부터 구체적인 해지사유가 기재된 이 사건 해지통지를 받았고, 또한 2014년 8월 26일 피고 대표회의에 ‘이 사건 정기회의에서 심의 의결한 사항 중 관계 규정을 위반해 의결된 의결사항에 대해 재의결을 요청한다’는 내용의 내용증명을 보냈으므로 적어도 이때에는 피고 대표회의가 원고 회사에 계약해지의 의사를 통보한 것으로 볼 수 있다 할 것이므로, 그로부터 1개월이 경과한 2014년 9월 26일에는 이 사건 계약의 해지 효력이 적법하게 발생했다고 봄이 상당하다”고 밝혔다.

재판부는 “이에 따라 피고 대표회의로서는 2014년 9월 26일 이후에는 원고들에게 대한 위탁관리수수료 및 급여 등의 지급의무를 면하는 것이나, 위탁관리수수료 등의 마지막 지급일 다음날인 2014년 9월 17일부터 9월 25일까지 발생한 위탁관리수수료 및 급여 등은 지급할 의무가 있다”며 그에 대한 지급을 명했다.

출처 : 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■ 부적절한 수의계약 남발 관리소장에 자격정지처분 ‘적법하다’

◆ 긴급한 경우 아니어도 수의 계약

☛ 200만원 초과 예상됨에도 수의계약 후 공사 확장

☛ 법령위반·재산상 손해 인식 고의성 없다는 1심 판단 뒤집어

부산고법 판결

긴급한 경우가 아닌데도 수의계약을 하거나 공사금액이 초과할 것이 예상됨에도 한도이하금액으로 수의계약을 한 후 공사를 확장하는 방법으로 각종 공사를 시행해 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 관리소장에 대해 내린 주택관리사 자격정지처분은 적법하다는 항소심 판결이 나왔다.

항소심 재판부는 고의성이 없다는 1심 판단과는 달리 주택을 잘못 관리해 입주자·사용자에게 재산상 손해를 입혔음이 인정된다고 판단했다.

부산고등법원 제2행정부(재판장 손지호 부장판사)는 최근 부산 사하구 A아파트 관리소장 B씨가 부산시장을 상대로 청구한 주택관리사 자격정지처분 취소 청구소송 항소심에서 “피고 시장이 지난해 1월 5일 원고 B씨에 대해 한 주택관리사 자격정지 6개월의 처분을 취소한다는 제1심 판결을 취소하고 원고 B씨의 청구를 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

이 아파트에서 2010년 11월부터 2015년 12월 말까지 관리소장으로 근무했던 B씨는 부산시가 2015년 8월 10일부터 같은 달 28일까지 실시한 특별감사 결과

▲12건의 아파트 공사에 대해 공동주택관리정보시스템에 공고 없이 아파트 게시판에만 공고 후 입찰 실시

▲200만원 이상의 공사·용역에 대해 수의계약

▲4건의 공사에 대해 계약서 없이 공사 시행 등 법령 위반의 사유로 2016년 1월 5일 주택관리사 자격정지 6개월 처분을 내렸다.

이에 B씨는 “관련 법령의 시행일이 6개월 유예된 것으로 착오해 공동주택관리정보시스템에 입찰공고를 하지 않고 대한주택관리사협회 부산지회 홈페이지에만 입찰공고를 했다”며 “공동주택관리정보시스템에 입찰공고를 하지 않았다고 해 소유자·사용자에 재산상 손해를 입혔다고 할 수 없다”고 주장했다.

이 사건 제1심 재판부인 부산지법 제2행정부는 지난해 12월 9일 이같은 B씨의 청구를 받아들여 “원고 B씨가 고의로 공동주택을 잘못 관리했거나 그로 인해 이 아파트 소유자들에게 재산상 손해를 입혔다고 인정하기 부족하므로 이 사건 처분은 위법하다”며 원고 승소 판결을 내렸다.

하지만 항소심 재판부의 판단은 달랐다. 관리소장 B씨에 대한 처분사유를 살펴보면 B씨는 2013년 4월 대한주택관리사협회 부산시회 홈페이지에 우수관로 교체공사 입찰공고를 해 입찰에 참여한 3개 업체 중 D사를 선정, 2013년 5월 1342만원의 공사계약 체결 후 예상보다 파손된 관이 많다는 이유로 858만원의 추가공사계약을 했고 총 2200만원의 공사대금을 지급했다. 또 B씨는 2013년 12월 화단축소 폭을 정하기 어려워 입찰을 실시하기 곤란하다는 이유로 다른 공사를 위해 단지 내 상주하던 중기업자 C씨에 나무 이전 작업을 맡기고 추후 견적서를 받아 공사계속여부를 결정하기로 했고 2013년 12월 공사금액 956만7250원이 견적서를 받아 공사를 계속한 다음 이를 지급했다.

2013년 10월 배수관 막힘 교체공사에서는 D사로부터 견적서를 제출받고 다음 달 198만원의 공사계약을 체결했는데 배수관 부식 정도가 심각해 공사를 마무리할 수 없다는 이유로 추가공사를 하도록 한 후 2014년 2월 추가공사대금 3520만원을 지급했다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “원고 B씨는 공사금액이 200만원을 초과하고 경쟁입찰에 붙일 여유가 없을 정도의 긴급한 경우가 아님에도 수의계약을 하거나, 경쟁입찰 방법으로 사업자를 선정한 후 당초 공사범위에 미포함된 공사를 추가로 맡기고, 공사금액이 200만원을 초과할 것이 예상됨에도 공사금액을 200만원 이하로 정해 수의계약을 한 후 공사를 확장하는 방법으로 각종 공사를 시행함으로써 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반, 원고 B씨가 선량한 관리자의 주의를 다해 이 아파트를 관리했다고 볼 수 없다”고 밝혔다.

또한 재판부는 “주택관리사 자격정지처분은 주택관리사가 입주자·사용자의 권익을 보호해야 할 의무를 위반한 경우에 가해지는 행정상의 제재로 민사상 손해배상 책임과는 구별된다”며 “이 사건 처분의 근거법률인 구 주택법 제57조 제1항 제2호의 재산상 손해를 해석함에 있어 구체적·현실적으로 손해가 발생한 경우로만 한정해 해석할 필요는 없고 여러 정황을 통해 입주자·사용자에게 재산상 손해가 발생했다고 합리적으로 추단할 수 있다면 족하다”고 지적했다.

따라서 “원고 B씨는 2013년 5월부터 2014년 12월까지 약 1년 8개월 동안 여러 건의 부적절한 수의계약을 했고 그 계약상대방도 D, E, F사로 집중돼 있을 뿐 아니라 공사금액 총 1억4651만7250원에 달한다”며 “원고 B씨의 행위로 입주자·사용자에게 재산상 손해가 발생했음을 추단할 수 있고, 원고 B씨는 자신의 행위가 선정지침에 위반되고 재산상 손해를 입힐 수 있음을 인식한 채 고의로 주택을 잘못 관리해 입주자·사용자에게 재산상 손해를 입게 했으므로 나머지 처분사유를 살펴보지 않더라도 피고 시장의 이 처분은 적법하다”고 판단했다.

한편 B씨가 이같은 항소심 판결에 불복, 상고를 제기하면서 주택관리사 자격정지처분을 위한 재산상 손해 해석도 대법원의 최종 판단에 달리게 됐다.

출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

2.민원회신

● 장충금, 사업계획·예산안에 포함해야

문 : 장충금 사용여부

장기수선계획에는 2017년에 공사하는 것으로 계획해 놓고 정작 2017년 예산안에는 예산을 잡아놓지 않은 경우 장기수선계획에 근거해서 장기수선충당금을 사용해서 공사를 해도 문제가 없는 것인지.

답 : 장기수선충당금의 경우에도 사업계획 및 예산안에 포함해야

공동주택관리법 시행령 제26조 제1항에 따르면 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 다음 회계연도에 관한 관리비 등의 사업계획 및 예산안을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출해 승인을 받아야 하며, 승인사항에 변경이 있는 때에는 변경승인을 받아야 한다라고 규정하고 있고, 장기수선충당금의 경우 같은 법 시행령 제23조 제2항에 따라 관리비 등에 해당한다.

따라서, 장기수선충당금의 경우에도 공동주택의 사업계획 및 예산안에 해당 내용을 포함하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

출처 : 국토교통부 전자민원, 주택건설공급과.

● 아파트 단체보험 계약자 명의 별도 규정 없어

문 : 아파트 단체보험

화재보험 등 계약시 계약자가 관리주체로 돼야 하는 것인지.

답 : 단체보험 계약자 명의 별도 규정 없어

공동주택관리법 시행령에 따라 보험계약 등은 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항으로 규정하고 있으나, 보험계약자 명의 및 피보험자 등에 관한 사항은 위 법령에서 별도 규정하지 않고 있다.

출처 : 국토교통부 전자민원, 주택건설공급과.

◆ 공동주택관리법령 등에 의한 관리운영정보 자료 공개 및

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