서울 지방 등과 디커플링, 부산 지방 등 낙후된 지방 부동산 시장 대세 상승.

[해야해야]

bebe

2020.3.27.

오두막 지기 A 그룹.

1년 전인 2019년 3월의 통계청 자료에 따른다면, 그것도 인당 기준이 아닌 가구당 기준으로 순자산이 1억도 안되는 가구가 32.1%, 3억 미만의 가구가 63.2%다.

순자산이 10억을 넘는 가구는 6.8%고 3억 이상 10억 미만의 가구는 대략 29%쯤 된다.

문 가카와 그 패거리들의 지역 양극화 심화, 지역 불균형 발전 노력으로 서울 등 일부 지방민들의 자산이 폭등하여 상기한 통계청 자료는 많이 달라졌겠지만,

일부 서울 촌것들은 집 하나만으로 십억, 수십억 타령을 하고 있는데, 우리 국민 절대다수를 차지하고 있는 낙후된 지방민들과 흙 수저들은 평생 억대, 심지어 수천만 원의 자산을 모으기도 힘든 것이 현실이다.

언제쯤이면 주택 등 실물 자산 편중도가 유달리 높은 우리 국민들 중에서 무자산, 저 자산 계층의 절대다수를 차지하고 있는 낙후된 전국 지방민들의 자산이 보다 많이 늘어날 수 있을까?

낙후된 지방민들 중 일부만이라도 향후 몇 년간 수천만, 억 원 이상의 실물 자산을 늘릴 수 있는,

낙후된 전국 지방 부동산 시장이 전 고점을 뚫고 훨훨 날아가는 대세상승장은 언제쯤이면 가능할까?

약자의 편이라는 자칭 진보 문가 패거리들은 서울 지방 집값은 하늘 높은 줄 모르고 계속 올렸고,

반대로 대전, 세종을 제외한 충청, 전라, 경상, 강원, 제주 등의 지역 산업, 지역 일자리, 자영업은 물론 집값조차 하염없이 아래로 처박았다.

지역 피폐, 공급 물량 과잉 등을 이유로 낙후된 지방 집값을 장기간 하락 시켰으면,

아무리 수요가 빈약한 낙후된 지방이라 해도 중장기 공급 급감한 일부 지역이나 도시, 주거환경 개선이 뚜렷한 일부 지역만이라도 부동산 시장은 활성화되었어야 했는데...

언제쯤이면, 낙후된 지방의 집값이 빠르게 전 고점을 돌파하고 훨훨 날아갈 수 있으려나?

오랜 기간 거듭된 과제 수행에도 불구하고, 문가 패거리들의 각종 부동산 대책들은 미약한 낙후된 지방 부동산 수요조차 서울, 경기로 향하게 해 전 고점 회복조차 쉽지 않구나.

그럼에도 언제쯤이면 낙후된 지방민들, 특히 비선호 소형, 헌 아파트 등 1~3억 대의 저가 주택을 소유한 지방민들이 낙후된 지방 부동산 활성화를 체감할 수 있을까?

아무리 노력해도 낙후된 지방 부동산 시장은 워낙 수요 여력이 빈약한 까닭에 쉽지 않을 것 같고, 특히 상기한 이유로 문가 정권에서는 보다 오랜 기간을 기다려야 할지도 모르겠다.

가랑비에 옷 젖듯, 지역 산업 발전과 일자리 증가, 그리고 도시, 주거환경 개선에 비례하여 낙후된 지방 집값이 장기간 상승하는 것이 바람직하나,

지방 핵심, 거점지역을 중심으로 서울 등 외지 투기꾼들을 포함하여 단기 투기꾼들이 많이 설쳐대고 있으니, 낙후된 지방들 중에서도 집값이 급등하는 일부 지역, 소지역들이 많아질 수도 있을 것이다.

그러나 비록 장기간 소요되고 느리게 진행될지라도 낙후된 지방에서 대다수를 차자하는 저가 주택들은,

언젠가는 시범 케이스 지방, 지역의 동심원적 파급효과를 누릴 수 있을 것이다.

시범 케이스 지방의 지역 산업 발전과 도시 및 주거환경을 글로벌 최고로 만들어 놓으면 집값도 이에 비례하여 오르게 될 것이고 그 집값의 파급효과는 낙후된 지방 전체로 퍼져나갈 거란 말이다.

예를 들어, 10년 후 2030년 경, 전용 면적 25평을 기준으로 워터프론트 영구 오션 뷰의 삼익 비치, 대연 비치, 삼익타워의 가격이 30~40 되면 울산 남구 문수로 아이파크, 창원 용지 아이파크 용지 터 샵 등등의 가격은 최소 10~20억으로 오르게 되지 않겠나?

낙후된 지방 부동산 대세 상승 시점에 대해 보다 구체적으로,

시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장은 공급 물량이 급감하게 되는 2020년 가을부터 2021년 가을까지 마치 2009~2011년 상승기 때처럼 도심 핵심지역을 중심으로 부산 전 지역이 집값, 전 월세값 동반 상승을 수반하여 크게 활성화될 가능성이 높다.

부산보다 앞서 2019~2020년 초부터 아파트 공급 물량이 부산보다 더 오래, 더 급감하게 되는 울산, 창원 등 다른 낙후된 지방 부동산 시장은 부산보다 더욱 빨리 더 활성화되어야 정상이겠지만 수요층이 더 빈약하여 이 또한 의문이다.

2020.06.17. 17:06답글쓰기

bebe

2020.5.12.

오두막 지기 A 그룹.

이제 눈치코치조차 없는 어중이떠중이들 하류 인생들과 탐욕에 절은 투기꾼들만 설쳐대고 있는 우리나라 각종 부동산 여론 시장은 서울, 경기 일부 외 지방은 촉수 엄금, 오로지, 닥치고 서울, 먹는 건지 뭔지 모를 수도권만 외치고 있구나.

서울, 경기 등의 부동산 시장은 몇 년 더 상승할 수 있어도, 종부세, 재산세의 달콤함을 뼈저리게 느끼게 될 무렵, 지난 2007년부터 2014년 때처럼 중장기 침체 가능성이 더 높을낀데?

반면에 낙후된 지방은,

장차 각종 지역 개발, 지역 산업 발전부터 도시, 주거환경 발전까지 천지개벽하게 될, 시범 케이스 소지역인, 광안, 용호 일부를 포함한 남천, 대연 도심 해변 지역.

남구, 진구 일부를 포함한 문현 금융 단지와 북항 1, 2, 3 단계 주변 원도심 지역.

기타 지역 산업과 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전하는 낙후된 지방, 지역들의 집값은 앞으로 향후 5, 10, 20년간 꾸준히 오르게 될 것이기에,

부산 등 낙후된 전국 지방 일부 지역의 실물 자산 투자 수익률은 서울 지방의 그것을 압도하게 될 것이다.

우동 3구역 재개발, 대우, 경남 마리나 재건축 등 일부를 제외하고 도시 및 주거환경 개선이 거의 마무리 단계인 해운대구의 실물투자 수익률도 분양한지 10년이 넘도록 가격 변동이 미미한 마린시티 아이파크, 제니스 등등까지 앞으로는 서울 못지않게 될 것이다.

머지않아 해운대구 우동, 중동의 중소형 분양권, 새 아파트들인 마린시티 자이, 중동 리인, 캐슬 스타, 센텀 푸르지오 등등의 전용 25평이 앞서 15억을 돌파하며 인근 트럼프 월드 센텀, 해운대 자이 1, 2차와 어깨동무하거나 이끌면서 시범 케이스 소지역인 남천, 대연 도심 해안가 아파트 가격이 20억, 30억으로 향하는데 길앞잡이 역할을 하게 되겠지.

도시, 주거환경 개선이 마찬가지로 천지개벽하게 될 준 시범 케이스 지역인 시민공원 촉진 지구 주변지역의 투자 수익률도 서울의 그것을 능가할 것이며,

도시, 주거환경이 비약적으로 개선될 온천 2, 4 구역과 거제 2구역, 연산, 양정, 복산 1, 낙민 1, 수안 1, 2, 3일대의 부산 도심 내륙지역,

부산에서도 낙후된 서부산 괴정 5구역과 그 주변지역, 기타 등등 낙후된 지방의 대규모 주택 재정비 사업 지역의 투자 수익률은 서울의 그것을 능가하거나 못지않게 될 것이다.

실물 자산 투자 수익률과 관련하여, 상기 예시한 지역들 중에서 지난 5, 10, 20년간 수 배, 열 배 오른 곳도 있지만, 앞으로도 5~20년간 수 배, 열 배 이상 오르게 될 것이기 때문이다.

그 이유, 근거로 구체적이고 세부적인 예를 몇 들어 본다.

10여 년 전인 2010년 전후 삼익비치 전용 면적 84의 실거래 가격은 3억 대 초반에 불과했는데 지금은 10억 대,

입주 무렵이면 워트 프론트 바다 영구 조망권을 반영하여 20~30억 대, 혹은 그 이상도 가능하게 될 것이다.

삼익비치 전용 43의 십 년 전 국토부 실거래 가격은 한때 삼익 비치 보다 비쌌던 인근 대연 비치 전용 66의 2004년도 가격과 비슷한 1~1.3억이었는데 지금의 최고 가격은 6억 대다.

몇 년만 지나 삼익비치 일반분양 혹은 인근 대연 비치, 삼익 타워 입주할 무렵이면 10~15억, 혹은 그 이상도 가능할 것이다.

현재 인근 삼익 타워 전용 면적 13평, 43 제곱미터의 현재 실거래 최고 가격이 6.7억이기 때문이다.

또한 올해 초 14~15억의 매물로 등재되었다가 사라진, 대형 평형 혹은 펜트하우스를 신청한 삼익 타워 43이 만약 거래되었다면?

현재 3, 4억 대인 동일 평형 삼익 비치, 3억 내외인 뉴비치의 조만간 가격 급등은 누구라도 예상 가능하겠지?

인구 30만 명도 안 되는 소도시 여수시의 바다 조망권을 가진 웅천 디아일랜드의 현재 프리미엄이 2~5억,

펜트하우스의 프리미엄이 10억 이상이라 하니...

내륙 중형 단지 명륜 힐스테이트 56평 펜트하우스의 프리미엄도 현재 5억에 가깝다 하니,

2026~2027년경에 완공될 삼익 비치 펜트하우스의 예상 분양가와 프리미엄은?

2020.06.17. 18:25답글쓰기

bebe

2020.5.12.

오두막 지기 A 그룹.

그 이유, 근거로 또 다른 구체적인 예를 추가한다.

준 시범 케이스 소지역인 시민공원 촉진 3구역 내 동원, 시민 아파트 등 연일 신고가를 갱신하게 될 소형 단지들의 실거래 가격도 동원 전용 43의 가격이 거의 5억 등 불과 8개월 만에 두 배로 오른 것 같더라.

아직 사업승인도 거치지 않아 갈 길이 먼 시민공원 촉진 3구역과 조만간 착공 예정인 인근 양정 1, 2, 3구역의 프리미엄도 2~2.5억이고 매물도 귀하더라.

영도 뉴타운 5구역, 흰 여울 마을 내 영선 아파트의 가격은 1~2년 전만 해도 수십 년간 1~3천만 원으로 변동이 없었는데 최근의 국토부 실거래 가격은 1억 대 초반, 중반이고 항간의 소문으로 2억이 거래되었다 한다.

1~2년 만에 열 배 수익률이고 몇 년 후 열다섯 배 수익률 가능성을 뉘 부정할 수 있으랴?

꼬리가 몸통보다 훨 더 큰 부산의 인기 재개발 지역들.

감정 평가액 수천만 원에서 1억 대에 불과하고 조합원 분양가가 각각 2.5. 3.25, 3.9, 4.3억에 불과한,

전용 면적 29, 84. 101, 114의 거제 2구역 재개발 입주권은 프리미엄만 해도 중소형은 3억 대, 중대형은 5~7억을 호가하고 있다.

인근 온천 2구역 분양권 프리미엄과 인근 온천 4구역 재개발의 그것도 거제 2구역과 비슷하다.

게다가 상기한 촉진구역, 뉴타운과 더불어 앞으로 더 많이 오를 가능성이 훨 크다.

시범 케이스 지역인 남천, 대연 지역과 그 주변 지역 내 조만간 바다 영구 조망권을 가진 삼익 타워, 대연 비치의 현재 프리미엄은 매물이 없지만 5~6억 대쯤 되는 것 같은데, 10억대를 돌파하기까지 그리 오래 걸리지 않을 것 같다.

온리 서울만 외치는 찌질한 언론, 전문가 등은 가리늦게 호들갑 대겠지만.

조만간 입주 예정인 광안 재건축 자이, 10개월 전에 분양한 남천 재개발 더 샵의 현재 프리미엄 최고 가격은 4~5억 대를 호가하고 있고 그리 오래지 않아 실거래가에 등재될 것으로 보인다.

인근 광안 재개발 SK 뷰 프리미엄은 3~4억, 심지어 미분양이었던 에일린의 뜰의 프리미엄도 1~2억 대를 호가하고 있다.

불과 10개월 전만 해도 프리미엄이 수천만 원에 불과했던 대연 3구역 재개발의 프리미엄도 현재 거제 2구역의 그것과 비슷하고. 대연 4구역의 현재 프리미엄은 2억 대다.

10개월 전 프리미엄이 없거나 마이너스였던 우암 1구역, 2구역, 감만 1구역의 현재 프리미엄은 각각 1.5억, 1.2억, 0.5억쯤 되는 것 같다.

이 지역 또한 시범 케이스 소지역 중 하나기에 상기한 프리미엄이 두 배로 오르기까지 그리 오래 걸리지 않을 것이고 조옷도 모리면서 봉알보고 탱자탱자하는 찌질한 언론, 전문가 등의 호들갑도 마찬가지 일 것이다.

십억, 수십억도 우스운 서울 지방과 달리 낙후된 지방은 수천만, 수억 원도 큰돈이고 그 수천만 원이 열 배 올라도 지금의 서울 집값보다 부족한 수억, 수십억일뿐이다.

2020.06.17. 19:13답글쓰기

2020.6.28에 모니터링된 언론 등의 자료 일부.

bebe

2020년 6월 국토부 실거래가로 살펴본 서울 아파트 신고가 갱신사례 몇.

용산구 한남동 소재 초고급 빌라인 '한남더힐' 전용 233.062㎡는 이달 8일 53억원(8층)에 거래돼 신고가를 경신했다. 직전 신고가였던 50억8000만원(7층)보다 2억2000만원 높게 팔렸고 한강로 3가 시티파크 2단지 전용면적 145는 1억, 이촌동 삼익 145도 8천만원

서초구 방배동에 있는 '삼호한숲' 전용 114.52㎡도 전고점을 돌파한 거래가 체결됐다. 이 단지는 직전 거래가격이었던 10억원(5층)에서 14억5000만원(6층)에 손바뀜했다. 거래가격이 한 번에 4억5000만원,

서초구 잠원동 녹원한신 1층이 12층보다 7000만원 높게, 서초동 서초 현대 84도 1억 가까이 높게 거래되었다.

강남구 압구정동에 있는 '현대2차' 전용 161.19㎡는 이달 1일 직전 거래가격이었던 32억원(10층)보다 2억7000만원 높은 34억7000만원(12층)에 계약됐고 대치동 캐슬리버 121은 거의 2억이나 뛰었다.

실거래가 아닌 호가이긴 하지만, 인근 대치 래미안 전용 84는 30억, 은마 84는 24억 대, 76은 21억대를 호가하고있다.

송파구 잠실 주공 82는 거의 3억이나 뛴 것 같고, 도봉구 창동 주공 90은 3~4억 올랐다.

노원구 상계동 상계주공 3단지 84와 금천 캐슬 골드파크 84도 거의 2~3억으로 거의 두 배 가까이 올랐다.

2억 대 시가인 금천 시흥 건영 61도 억대 상승률을 자랑하고 있다.

기타 송파구 잠실동 트라지움, 오금동 송파 레미니스, 용산구 신계동 용산 이편한세상, 성동구 금호동 2가 래미안 하이리버, 서대문구 북아현동 이편한세상 신촌2단지 등등도 소폭이나마 신고가 갱신 대열에 동참하고 있다.

2020.06.16. 16:59답글쓰기

bebe

용인 규제하니 분당이 뛴다

28일 부동산업계에 따르면 최근 성남시 분당구 아파트값이 잇따라 최고가에 거래됐다. 현지 중개업소에 따르면 지난 17일 이후 수내동 양지마을 금호1단지 전용면적 133㎡가 16억2000만원에 손바뀜하며 신고가를 경신했다. 14억원대 초반이던 기존 평균 시세에서 단숨에 2억원가량이 올랐다.

수내동 파크타운 대림아파트 전용 101㎡도 최근 14억원에 실거래된 것으로 전해졌다. 지난달 12억6500만원에 거래된 주택형으로 한 달 만에 1억원 넘게 뛰었다. 이매동 청구아파트 전용 194㎡도 17억원에 거래돼 기존 신고가(16억4000만원)를 넘어섰다. 이외 수내동 양지마을 한양5단지, 서현동 효자촌, 구미동 무지개4단지, 정자동 한솔한일 등에서 이전 고가보다 최소 2000만~5000만원 이상 오른 신고가가 잇따르고 있다.

전세가도 마찬가지고, 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 수내동 양지마을 5단지 전용 84㎡는 지난 22일 7억5000만원에 세입자를 구했다. 4월에 비해 전세 가격이 7000만원가량 뛰었다. 인근 비슷한 주택형 전세 보증금 시세는 현재 8억~9억원에 달한다.

강남3구의 아파트 전세시장은 6.17 대책에 즉각 반응했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84.8㎡ 전세 매물은 이달 1일 8억5000만원에서 대책이 나온 직후인 18일 9억5000만원으로 올랐다가 25일에는 11억2000만원까지 뛰었다. 한달도 안돼 2억7000만원이 오른 셈이다.

인근 단지인 리센츠 역시 전용 84.99㎡가 이달 10일 고층 기준 9억원에서 20일에는 12억원까지 찍으며 3억원이 뛰었다.

서초구 반포동 반포자이 전용 59.98㎡도 대책이 나온 17일 10억5000만원에 거래되며 같은 달 4일 거래된 가격인 9억5000만원에서 1억원이 올랐다.

강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 94.49㎡ 전세 매물도 호가 기준 18억원 수준으로 1억원이 올랐다.

천안 등도 마찬가지다.

28일 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격 동향(6월 22일 기준)에 따르면 계룡 아파트 매매 가격이 1.2%, 천안시는 0.42% 오른 것으로 나타났다. 특히 대전과 인접한 계룡은 지방 비규제지역 가운데 유일하게 매매 가격 상승률이 1%를 넘었다. 이는 2012년 5월 7일 한국감정원 주간 동향 통계가 제공된 이래 계룡의 가장 높은 상승률이다.

실제로 계룡 두마면 '계룡더샵아파트' 전용면적 156㎡가 지난 24일 4억1000만원에 거래되며 두 달 전 최고가 대비 2000만원 올랐다. 인근 중개업소 관계자는 "6·17 부동산 대책이 나오자마자 투자 문의가 빗발치고, 집을 보지 않고 계약금을 넣은 사람도 있다"며 "집주인들이 매물을 거두면서 단지별 매물이 손에 꼽힐 정도로 적다"고 말했다. 집값 상승에 계룡의 개발 호재도 한몫 한다. 계룡은 14년 만에 개발된 계룡대실 도시개발과 충청권 광역철도 개통 예정, 이케아 입점 예정 등 개발 호재가 있다.

충남 천안도 6·17 대책 풍선 효과로 가격이 껑충 올랐다. 지난주 매매 가격이 0.14% 올랐는데 대책 발표 이후 0.42% 상승했다. 천안은 규제지역인 수도권 남부와 세종, 청주와 붙어 있다. 실제로 천안 서북구 '불당호반써밋플레이스센터시티' 전용면적 84㎡는 지난 21일 6억5500만원에 거래되며 두 달 전 최고가 대비 2700만원 올랐다.

bebe

강남권 고가 아파트 가격도 내려가지 않는 것으로 파악된다.

이번 규제로 1년간 토지거래허가구역으로 묶인 송파구 잠실동에서도 신고가 경신 소식이 들린다.

잠실동 리센츠 전용 85㎡는 토지거래허가구역 발효 전날인 22일 16층이 23억원에 매매돼 신고가를 기록한 데 이어 다음날 같은 아파트 전용 28㎡가 11억1천만원(5층)에 매매되며 최고 매매가격을 경신해 규제 이후에도 가격이 오히려 오른 것으로 확인됐다.

잠실동에 인접했지만, 이번 규제에서 벗어난 신천동 파크리오의 경우 전용 144㎡가 15일 5층이 19억원에 거래됐는데, 대책 이후인 20일 2층이 19억8천만원에 매매되고 26일 30층이 22억4천만원에 거래돼 신고가 기록을 다시 쓰는 등 풍선효과가 나타났다.

국토교통부 실거래 정보를 보면 24일 노원구 상계동 미도 전용면적 87㎡는 6억5천만원에 거래된 것으로 신고돼 역대 최고 매매가격을 기록했다.

같은 동 벽산 전용 59㎡는 22일 4억3천만원에 매매가 이뤄져 역시 신고가 기록을 다시 썼고, 중계동 중계그린1단지 49㎡는 20일 4억3천300만원에 신고가로 매매됐다.

노원구 중계동 한화꿈에그린 전용면적 125㎡는 6·17대책 발표 직후인 지난 18일 8억6천만원(5층)에 매매 계약됐다. 이는 지난 2월 중순 같은 면적이 8억500만원(8층)에 거래된 것보다 5천500만원 오른 역대 최고가다.

중계동 경남아너스빌 84㎡의 경우 올해 들어 한 번도 매매가 없다가 대책 발표 이후인 20일 6억5천만원 신고가에 거래된 것으로 확인됐다.

구로구 개봉동 현대홈타운 전용 84㎡는 20일 6억9천만원에 신고가 거래가 이뤄졌고, 구로구 천왕동 천왕이펜하우스4단지 85㎡는 6억2천700만원에 거래돼 역시 신고가 기록을 깼다.

김포시 풍무동 풍무센트럴푸르지오 전용 84㎡의 경우 24일 6억800만원에 매매된 데 이어 최근 6억5천만원 신고가에 거래가 이뤄지는 등 대책 발표 이후에도 수천만원 오른 가격에 거래가 이뤄진 것으로 전해졌다.

김포 운양동 한강신도시롯데캐슬 전용 85㎡는 규제가 발표된 17일 이후 1주일간 19건 매매가 이뤄진 것으로 국토부에 신고돼 5월(11건)의 2배를 훌쩍 넘길 것으로 추산된다.

파주 운정신도시 역시 비슷한 분위기 속에 투자자 문의가 이어지고 있다고 현지 중개업소들은 전했다.

2020.06.28. 17:52답글쓰기