[경제플러스]“건물보다는 땅을 갖고 있는 수익형 부동산이 대세”

[알사장(안병훈)]

한은 `초저금리시대 성공적 부동산 자산관리 전략' 특강

한국은행 강원본부(본부장:강순삼)는 지난 5일 본부 강당에서 김규정 NH투자증권 부동산연구위원 초청, 지역민 대상 경제특강을 실시했다. `초저금리시대, 성공적인 부동산 자산관리 전략'이란 주제로 특강을 펼친 김규정 연구위원은 “부동산 자산관리에 있어 보유가치가 떨어질 것은 팔거나 갈아타기 전략이 필요하다”며 “좋은 것은 극대화할 필요가 있다”고 말했다. 김 연구위원은 현재 서울시주택정책심의위원으로도 활동하고 있으며 우리투자증권 100세시대연구소 부동산 연구위원, 부동산 114 리서치센터장 등을 지냈다. 독자들이 성공적인 부동산 자산전략을 세우도록 돕기 위해 김 연구위원의 특강 내용을 정리해 지면에 게재한다.

최근 개인 꼬마빌딩 투자 증가

2분기 중소형빌딩 매매 1조2,000억

50억원 이하 거래건수 72.5% 차지

장·단점 공존하는 오피스텔

1월 기준 임대수익률 연평균 5.55%

저금리 속 소액투자자들 관심 지속

올해 권역별 아파트가격 동향을 살펴보면 지난해 대비 가격 상승 폭은 둔화됐고 전세시장도 안정세를 띠고 있다. 서울지역 매매가격이 상대적 강세이며 지방은 약보합세로 양극화가 나타나고 있다.

올해 8월 아파트 판매가격 상승률은 강원권의 경우 지난해 4%에서 올해 2%를 기록하고 있다. 전세가격 변동률도 지난해 3%대에서 1%대로 하락해 진정 국면을 보이고 있다. 8월 누적기준 기간 전국 주택매매거래량은 66만1,000건으로 전년 동기 대비 18.9% 감소했다. 수도권 주택시장 기대감이 높아지면서 3분기 주택거래량은 증가할 것으로 기대된다. 5년 평균 대비 올해 8월 누적은 7.9% 증가했으며 8월은 45.1% 증가했다.

■주택공급=올해 8월 기준으로 주택 인허가는 41만6,000건으로 지난해 같은 기간 대비 8.8% 증가했다. 같은 기간 주택준공실적도 28만2,000건으로 늘었다. 주택인허가 증가와 주택준공실적 증가는 서울과 경기 인천 등은 감소한 반면 지방에서 증가했기 때문이다.

아파트공급량은 전년 대비 둔화 기대가 무색할 정도로 증가해 1분기 분양계획물량이 39만1,000세대에서 하반기 46만여세대로 늘어났다. 올해 아파트공급계획량은 46만3,769가구로 수도권 분양계획이 52%를 차지한다. 도시별로는 경기 서울 경남 부산 인천 경북 충남 강원 충북 대구 순으로 공급량이 많다. 도의 경우 1만7,000건이다.

올해 분양계획은 3월부터 가을에 집중돼 있다. 특히 추석 이후 9~10월 가을분양시장의 공급계획이 증가하고 있다. 올해 7월 기준 전국 미분양 주택현황을 살펴보면 전국 미분양주택이 6만3,127호이며 이는 전달 대비 5.2% 증가한 수치이며 준공 후 미분양은 1만1,527호로 이는 전월 대비 6.9% 증가한 것이다. 수도권이 2만1,393호이며 강원도의 경우 3,061호를 기록했다.

이 가운데 올해부터 2018년까지 아파트입주물량은 증가가 예상된다.

이 기간 전국 새 아파트 입주물량은 100만호를 상회하고 있으며 경기도를 중심으로 수도권 입주량은 2017년부터 뚜렷하게 증가하고 5년째 지속되는 지방아파트의 입주량도 유지될 전망이다.

입주물량은 특히 경기와 충남 경남 지역 아파트 입주물량이 증가할 것으로 보인다.

■전망과 변수=아파트 거래량의 감소 폭은 예상보다 둔화 가능성이 있을 것으로 예상된다. 올해 5월 누적기준 전국주택매매거래량은 37만5,000건으로 전년 동기 대비 25.1% 감소했지만 8월 누적기준 전국 주택거래매매량은 66만1,000건으로 18.9% 감소로 둔화했다.

이는 저금리 속에 유동성장세가 영향을 미치는 것으로 보인다.

연 1.25% 사상 최저금리에 실물부동산시장에 자산이 유입되고 9월 현재 한국은행 기준금리는 3개월째 동결된 상태다. 이에 따라 주택구입, 건설자금 대출금리도 인하했다. 디딤돌대출 서민주택자금, 행복주택, 임대주택건설자금 등은 0.2%포인트 인하했으며 부동산시장의 소비심리지수는 상승 국면을 유지하고 있다. 전국적으로 분양가 상승과 전세난에 의한 가격 하락을 방어하고 있다. 서울 강남의 재건축아파트 분양가격은 단위당 5,000만원 시대를 열었으며 전국 아파트 전세 비중은 75%를 기록하고 있다. 주택시장에서 임대거래시장의 월세 비중이 꾸준히 증가하고 있다. 저금리가 지속되면서 월세화가 가속돼 전세가 부족한 현상을 보인다. 올해 입주물량이 증가하는 반면 지방과 재고주택은 가격이 둔화할 것으로 보인다. 신규분양이 약 46만세대이지만 입주물량은 28만세대로 예상된다. 서울 등 수도권은 상대적으로 강세를 보일 전망이다. 이는 주택사업 체감경기 양극화를 가져와 지방은 침체국면이 예상된다.

가계부채와 부동산 추가 규제와 구매력 저하도 변수로 작용할 전망이다.

올해 6월 기준 가계부채총액은 1,257조3,000억원으로 상반기 54조2,000억원이 증가했다. 은행권 주택담보대출은 여신심사 강화 이후 증가세가 둔화하고 있다.

정부에서도 추가 규제에 대한 가능성을 남긴 만큼 가계부채대책도 예상되며 과열상품 시장 미분양 등 지역상황에 따라 맞춤형 규제 가능성에 대비해야 한다.

■부동산상품별 투자전략=재건축 분야를 보면 서울지역 재건축아파트 매매가격 현황은 2014년부터 2015년까지 꾸준한 상승세로 2011년 1분기 매매시세의 97%까지 회복했다. 전국적으로 사업인가 이후 단계의 정비사업도 가속화하고 있다.

분양아파트는 8월 이후 계획이 21만호로 예상된다. 또 부동산의 유동화에 따라 수익형 부동산에 대한 관심이 지속되고 있다. 수익형 부동산은 저성장과 고령화 효율적인 자산승계를 위한 상속-증여 플랜에 적합하다.

수익형 부동산도 매각차익이 기본이다.

목표와 투자기간에 따라 적합한 수익형 부동산이 따로 있다. 결국 총수익률을 결정하는 것은 매각차익이다. 특히 건물보다는 땅을 갖고 있는 수익형부동산이 대세다. 수치화된 비용과 세후수익률이 중요하다. 산업, 비즈니스, 마케팅, 소비자 트렌드를 놓치면 실패하게 된다.

오피스텔의 경우 장단점이 공존한다.

오피스텔은 최근 5년간 약 5만실씩 공급이 지속된다. 올해 1월 기준 오피스텔 임대수익률은 연평균 5.55% 수준으로 둔화 추세지만 저금리와 소액투자자 관심이 지속된다.

예를 들어 서울 영등포구 역세권 오피스텔(1억5,000만원)과 소형아파트(3억5,000만원)를 사서 임대할 경우 수익률과 차이점을 비교해 보면 연세수입은 오피스텔이 600만원, 아파트가 900만원이다. 임대수익률은 오피스텔이 6%로 아파트 3.6%보다 높지만 자본수익률은 아파트가 20%로 오피스텔 3.3%에 비해 높다.

최근에는 개인들의 빌딩 투자도 증가하고 있다. 올해 2분기 중소형빌딩 매매금액은 1조2,000억원 규모로 같은 기간 개인들의 꼬마빌딩 거래가 증가하고 있다. 개인비중이 75%이며 50억원 이하 거래건수가 72.5%를 차지하고 있다. 소액으로 빌딩을 소유하는 간접부동산투자시대가 개막했다. 민간임대시장의 육성과 함께 장기간 부진했던 리츠 활성화 가능성이 높아지고 있다. 이 밖에 공모형 부동산펀드가 출시, 인프라펀드 수익형 부동산투자도 있다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원