건설교통부는 신·증축한 뒤 올해 1~5월 입주한 공동주택 11만2000여 가구에 대한 공시가격을 10일 발표했다. 건교부는 8월 30일까지 의견을 받은 뒤 9월 28일 공시가격을 최종 확정, 공시할 계획이다.
공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 보유세 산정의 기준이 된다. 그러나 이번에 발표된 신·증축 주택의 공시가격은 올해 분 보유세 산정에 활용되지 않는다. 재산세는 7월 부과되는데 이번 공시가격은 9월 말 최종 확정되기 때문이다.
공시가격 확정 안돼 '임시사용 공시가격'
그럼 어떤 가격을 기준으로 보유세가 부과될까? 바로 자치단체가 보유세 부과를 위해 자체 산정하는 ‘미공시가격’이 기준이 된다.
미공시가격은 상반기 중 해당 주택의 사용승인이 나면 자치단체가 한국감정원에 의뢰해 산정한다. 미공시가격은 공시가격이 나올 때까지 임시로 사용하는 '시가표준액'이다. 상반기 중 신·증축해 공시가격이 없는 경우에 자치단체는 바로 이 미공시가격을 토대로 주택의 보유세를 부과한다.
그런데 이 미공시가격은 건교부가 발표하는 공시가격과 약간의 차이를 보인다. 건교부 역시 한국감정원에 의뢰해 공시가격을 산정하지만, 공시가격은 사용승인 이후 거래된 실거래가와 입주자가 부수적으로 설치한 시설물까지 모두 감정평가하기 때문에 대개 미공시가격보다 높은 편이다.
실제로 올해 3월 입주를 시작해 이번에 공시가격이 발표된 서울 광진구 자양동 더샵스타시티의 경우 대체로 미공시가격이 공시가격보다 낮다.
미공시가격, 공시가격보다 대체로 낮아
광진구에 따르면 243㎡ 한 가구(D동 45층)는 공시가격이 18억4000만원이지만 광진구가 한국감정원에 의뢰해 산정한 미공시가격은 16억8000만원이다.
D동 45층의 또 다른 집(100㎡)은 공시가격이 7억5800만원이지만 올해 분 보유세는 6억6100만원을 기준으로 납부한다. 미공시가격이 바로 6억6100만원인 때문이다.
반면 미공시가격이 공시가격보다 높은 경우도 있다. 실제로 더샵스타시티 C동 50층의 한 가구(139㎡)는 이번에 발표된 공시가격이 10억5000만원인데, 미공시가격은 10억5800만원으로 미공시가격이 오히려 800만원 더 비싸다.
이 같은 미공시가격은 공시가격과는 달리 정정을 할 수가 없다. 공시가격은 일정 기간 동안 의견 수렴 기간을 갖고 이 기간 동안 이의신청을 하는 가구에 대해 다시 감정평가해 공시가격을 정한다.
미공시가격은 바로 이러한 과정이 없다. 광진구청 세무과의 한 관계자는 “미공시가격은 관련 법상 공시하지 않고 지방세 납부 기준으로만 삼는다”며 “공시하지 않기 때문에 주민들의 의견을 받아 정정할 수 있는 공시가격과는 다르다”고 전했다.