둔촌주공 관리처분인가 이전 구입으로 수익성 높이기, 소형2채(19+19평, 19+23평) 및 50평(134㎡) 분양받기 전략

[dream박대표]

둔촌주공 관리처분인가 이전 구입으로 수익성 높이기,

소형2채(19+19평, 19+23평) 및 50평(134㎡) 분양받기 전략

봄을 시작을 알리는 입춘도 지나고 바야흐로 봄~시작입니다.

응달진 곳의 대지에는 아직도 구정 무렵에 내린 잔설로 겨울을 부여잡고 있지만 

제 아무리 거센 동장군도 대자연의 섭리를 거스를 수 없는 법, 2017년 봄 입성이 머지않았습니다.

둔촌주공 재건축 시장도 봄의 장단에 발 맞춰 5월 관리처분인가를 받기 위해 분주한 시간입니다.

우선 둔촌주공아파트 재건축 추진 일정부터 말씀드리겠습니다.

2016.11.18. 관리처분인가 신청

2016.11.22 서울시 이주시기조정위원회의 이주 시기 조정(4개월)

2017.05월 중 관리처분인가 예정

지금 조합에서는 이주비 대출을 이한 금융기관 선정 및 신탁등기 등에 필요한 제반 서류 준비 중이며,

2017.06~09월경 이주 개시를 할 예정입니다.

11.3 부동산 대책과 국내외 정세 불안에도 불구하고 서울 강남권 재건축 시장은 11.3대책 이전 시세를 회복하고 강보합세를 유지하고 있습니다.

강남 재건축 불패(?), 강동 불패(?)의 신화는 꺼지지 않습니다.

Why?

좋은 입지 때문입니다.

편리한 대중교통, 우수 학군, 생활편의시설 등 우리가 생활하는데 필요한 각종 인프라가 잘 구축되어 있고,

풍부한 일자리와 유효수요로 집값 전망이 긍정적으로 예측되기 때문입니다.

강동불패의 신화, 강동의 노른자위 둔촌주공 매수 유입의 일등 공신에 대해 알아보겠습니다.

첫째 2016년 11월 18일 관리처분인가 신청으로 재건축초과이익(개발이익) 환수하지 않는 것,

첫째 2017년 5월 관리처분인가 예정 등 사업 속도가 빠른 것,

첫째 2017년 6~9월경 이주 개시로 이주비가 나오면 투자비용이 절감되는 것,

첫째 관리처분인가 이전 매수 시 취득세 절감되는 것,

첫째 관리처분인가 이전 매수 시 취득시점부터 보유기간에 포함되어 양도세 비과세 요건이 되는 것, 

첫째 2018년 하반기 지하철 9호선 개통 시 지가 상승이 예상되는 곳

이외에도 둔촌주공 집값 상승의 요인들은 무수히 많지만 수익성 개선의 주요 요인 여섯 가지만 요약해 봤습니다.

이어서 서울의 몇 안 남은 재건축 단지 둔촌주공 매수 시 투자자들의 신규 평형 선택에 도움을 드리고저 

소형2채(19+19평, 19+23평) 및 50평(134㎡) 분양받기 전략에 대해 알아보겠습니다.

★소형2채(19+19평, 19+23평) 및 50평(134㎡) 분양받기 전략

최근 1인 가구 증가로 소형 주택 1+1 재건축에 대한 선호도가 증가하는 추세입니다.

둔촌주공아파트 소형주택은 39㎡(19평형), 49㎡(23평형), 59㎡(26평형)이며,

1+1 재건축을 위한 종전자산평가액의 범위 또는 종전주택 주거전용면적의 범위는 다음과 같습니다.

(1) 종전주택 주거전용면적의 범위에서 1+1재건축(1조합원 소형2주택 분양)은 19평형+19평형

1단지 25평 주거전용면적 24.86평(82.18㎡)

2단지 25평 주거전용면적 24.81평(82.02㎡)

3단지 34평 주거전용면적 25.32평(83.7㎡)

4단지 34평 주거전용면적 25.32평(83.7㎡)-T형

4단지 34평 주거전용면적 25.32평(81.50㎡)-I형

19평형(39.99㎡)+19평형(39.99㎡)=79.98㎡(o)

19평형(39.99㎡)+23평형(49.98㎡)=89.97㎡(x)

(2) 가격의 범위(종전자산감정평가액)에서 1+1재건축의 허용 범위-19평형+19평형, 19평형+23평형

(총회책자 과세대상 면적기준 275~278page 참조)

※

 ※개별조합원에게 통지되는 감정평가액에 따라, 분양받을 아파트의 동 호수에 따라 차등 적용되므로 변동 가능성 있음

1) 19평형+19평형 : 종전자산 평균 평가액으로 볼 때 4단지 34평(지분 29.83평), 1단지 25평, 3단지 34평(지분 29.3평), 4단지 34평(지분 28.66평), 2단지 25평(지분 29.3평) 모두 가능합니다.
2) 19평형+23평형 : 종전자산 평균 평가액으로 볼 때 4단지 34평(지분 29.83평), 1단지 25평(지분 29.83평), 3단지 34평(지분 29.3평)이 가능합니다.

위의 표는 종전자산 평균 평가액으로 계산한 것으로 세밀하게 분석해 보면

①개별 조합원의 종전자산평가액이 ②개별 조합원의 종후자산평가액(층, 향, 위치, 조망 등에 따라 차등 적용)보다 작거나 같아야 1조합원 2주택 분양이 가능합니다.

ex) 종전자산평가액 ≥ 종후자산평가액

따라서 19+19평형은 모두 분양 가능하고, 19+23평형은 동호수 추첨 시 종후자산평가액이 높은 로열동, 로열층에 당첨되면 분양이 안될 수도 있어 권리가액이 가장 높은 매매가가 가장 비싼 매물을 구입해야 할 것입니다.(부동산 중개업소에서 설명하는 19+23평형은 조합 책자를 기준으로 종전자산평균평가액과 종후자산평균가액으로 설명드리기에 변동사항이 발생할 수도 있습니다.)

도시 및 주거환경정비법 개정 내용※
재개발·재건축 사업에서 2주택 분양 허용(제48조 제2항 제7호 다목)
다. 제1항 제4호에 따른 가격의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다.
다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제54조 제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.

※제1항 제4호 : 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

★둔촌주공재건축아파트 50평형(134㎡) 분양받기 전략

1+1 재건축 못지 않게 신규 50평형(134㎡) 구입에도 고도의 전략이 필요합니다.

50평형(134㎡)은 현안 204세대에서 설계 변경 후 156세대 추가하여 재건축 시 360세대로 분양할 예정입니다. 단지 내 초대형 평형의 희소성으로 인해 분양 경쟁이 치열할 것으로 예상되며 경합 시 권리가액 다액순으로 배정됩니다. 따라서 50평형을 분양받을 계획이라면 1단지, 3단지, 4단지 로열층 매물 구입을 추천드립니다.  기존 권리가액이 높은 고층 34평(저층 25평) 조합원이라면 50평형(134㎡)을 구입하여 시세 차익을 남기고 적당한 시기에 선호 평형으로 갈아타는 것도 수익성을 높이기 위한 고도의 전략이 될 것입니다.

 둔촌주공아파트 신규 50평형(134㎡) 평면도

설계 변경을 토대로 한 둔촌주공 신규 세대수-11877세대

11.3대책 및 계절적 비수기로 매수 심리가 위축되어 전반적인 매매 시장이 가라앉아 있지만 5월 관리처분인가를 앞둔 둔촌주공은 급매물을 구입하는 매수세 유입으로 강보합세를 유지하고 있습니다. 이에 소형1+1분양, 50평형 분양이 가능한 일부 평형에서는 가격을 올리거나 매물을 거둬들이는 등 기이현상이 벌어지고 있습니다.

반면에 매수자는 구입비용 및 입주 시까지 소요되는 금융비용을 생각해야 하기에 시세보다 현저하게 싼 저가매물 구입만 고려하고 있습니다.

객관적인 입장에서 바라볼 때 5월 관리처분인가, 6~9월 이주 개시...입주 시점이 가시권 내에 들어와 있어 거시안적 안목으로 바라보면 시세 가격에 구입해도 될 법한데 동등한 상품을 두고 매도, 매수자의 동상이몽으로 가격괴리가 심합니다.

하지만 투자의 고수들은 관리처분인가가 임박해지면 매매가 상승, 관리처분인가 이후에는 취득세율 상승, 보유기간 산정 기준 변경 등 수익성 상향 요인이 감소할 것이기에, 기존 취득세율 적용, 취득일자부터 주택 보유기간에 적용, 매매가가 비교적 저렴한 관리처분인가 이전 구입이 수익을을 올릴 수 있는 최고의 지름길임을 알고 있습니다.

※다음은 둔촌주공아파트 전체 부동산에 출시된 거래가능한 저가매물입니다.

(매수 시 종전자산감정평가액 및 권리가액 확인은 필수, 저희 드림공인에서 도와드리겠습니다.)

1단지 7.5평(대지지분 8.94평) 53,500~54,000만원(급매, 23평, 26평, 34평 분양)
1단지 16평(대지지분 19.09평) 79,000~80,000만원(급매, 23평, 26평, 34평 분양)
1단지 18평(대지지분 21.48평) 80,000~81,000만원(급매, 23평, 26평, 34평 분양)

1단지 22평(대지지분 26.24평) 89,500~90,500만원(급매, 23평, 26평, 34평, 43평 분양)
1단지 25평(대지지분 29.83평) 98,000~99,000만원(급매, 19+19평, 34평, 37평, 43평, 50평 분양)

2단지 16평(대지지분 18.76평) 78,500~79,000만원(급매, 23평, 26평, 34평 분양)

2단지 22평(대지지분 25.79평) 88,500~90,000만원(급매, 26평, 34평, 43평 분양)

2단지 25평(대지지분 29.3평) 94,500~95,500만원(급매, 19+19평, 34평, 37평, 43평, 50평 분양)

3단지 23평(대지지분 18.76평) 79,500~80,000만원(급매, 23평, 26평, 34평 분양)

3단지 31평(대지지분 25.79평) 89,500~91,000만원(급매, 34평, 43, 50평 분양)
3단지 34평(대지지분 29.3평) 98,000~102,000만원(급매,19+19평, 19+23평, 34평, 37평, 43평, 50평 분양)

4단지 23평(대지지분 18.34평) 79,000~79,500만원(급매, 23평, 26평, 34평 분양)
4단지 25평(대지지분 20.64평, 21.48평) 80,000~82,000만원(급매, 23평, 26평, 34평 분양)

4단지 31평(대지지분 25.22평) 88,500~90,000만원(급매, 34평, 43평 분양)

4단지 34평(대지지분 28.66평) 94,000~97,000만원(급매,19+19평, 34평, 37평, 43평, 50평 분양)

4단지 34평(29.83평) 99,000~11억원(급매, 19+19평, 19+23평, 34평, 37평, 43평, 50평 분양)

둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.
둔촌주공 드림공인 02-478-9800

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둔촌주공 드림공인 위치 010-9133-8705

[dream박대표]

다음 시세동향에서는
43평(109㎡), 37평(95㎡), 34평(84㎡), 26평(59㎡), 23평(49㎡), 19평(39㎡) 분양을 위한 기존 주택 구입에 대해 차례로 알아보기로 하겠습니다.

[dream박대표]

신규 분양 평형에 딱~맞는 기존 주택 구입으로 투자비용 최소화하는 것이 수익을 극대화하는 길입니다.
여러가지 방안을 생각하는 것도 좋지만 신규 분양 평형을 정하는 것이 급선무~~

[dream박대표]

둔촌주공아파트 신규 50평형(134㎡A) 평면도-기본형

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둔촌주공아파트 신규 50평형(134㎡A) 평면도-확장형

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둔촌주공아파트 신규 50평형(134㎡B) 평면도-기본형

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둔촌주공아파트 신규 50평형(134㎡B) 평면도-확장형