2021년에 보다 가시화될 낙후된 지방 부동산 대세 상승과 시범 및 준시범 케이스 지역 부동산 전망 등.

[해야해야]

오륙도, 이기대, 광안 비치, 다대포 비치.

bebe

이번의 낙후된 전국 지방 부동산 대세 상승장과 관련하여, 이하, 중장기적 부산 집값 전망에 대해서도 한마디 한다.

중단기적으로는 해운대 우동, 중동, 수영 남천동, 미약하나마 동래구 등이 부산 집값 상승을 주도하게 되겠지만,

중장기적으로 주도하게 될, 시범 케이스 소지역인 남천 대연동 일대의 집값이 많이 오르게 되면 동심원적인 파급 효과로 남천동 인근의 광안, 민락, 수영동과 해운대 우동, 중동 등등의 집값도 덩달아 많이 오르게 되어있다.

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반포, 잠원, 잠실, 목동 신시가지 등등의 사례로, 상기한 지역, 고급 고품격 대단지 새 아파트의 군집이 클수록, 대도시일수록, 도심지역일수록, 도시 및 주거환경 발전이 높을수록, 주거 선호, 수요 및 집값 오름세도 비례한다.

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특히 1~4의 조망권과 접근권 모두와 이기대, 앞으로 재정비될 용호만 재개발 일대와 민락 해변 개발, 세계에서 유일한 유엔묘지 등의 조망권과 접근권, 센텀, 마린시티 도심 스카이라인, 오륙도, 태종대 등의 조망권까지,

나아가 일부 고층 세대에 국한하겠지만, 장차 세계 최고의 미항으로 발전해야 할 북항 대교, 남항대교 사이의 북항 재개발 일대, 기타 어쩌면 대마도까지 육안 혹은 고성능 망원경으로 조망이 가능한,

장기적으로 남천, 대연 도심 해변 지역의 도시 및 주거환경과 주거 안전은 서울 강남은 당연하고 뉴욕, 도쿄 등 글로벌 해양 대도시 부촌들의 그것을 능가할 정도로 발전할 것으로 기대한다.

집값도 마찬가지다.

이미 완료된 대연동 재개발 1구역 캐슬, 2구역 캐슬 레전드, 5구역 자이, 6구역 푸르지오, 7구역 뷰 힐스 등등 각종 주택 재정비 사업들과 앞으로 재정비될 대연 3, 4, 8 재개발과 북항 재개발 일대의 인근 우암 2, 3구역, 감만 1구역, 문현 1구역, 3구역 등과 더불어 도심 내 분당 신도시급으로 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전하게 될,

대연동 내륙 지역과 그 일대 재정비된 아파트들의 조망권도 상기한 3, 4의 조망권에다 고층 등 일부 세대에 불과할지언정 해운대, 광안리 및 북항 재개발 일대의 먼바다 영구 조망권도 구비하게 될 것이다.

촉진 1~4구역, 서면 삼한 골든 뷰 등 시민공원 주변의 1만 가구, 인근 연지 래미안, 이편한세상 시민공원, 더 멀리는 전포 아이파크, 양정 스위첸 등 양정 재개발 1, 2, 3구역, 범천 기지장 주변의 범천 1, 4구역 엘루체, 기타 부암 1, 6, 4, 가야 1, 초읍 2 재개발 등등 신규 고급 아파트 2~3만 가구의.

준 시범 케이스 지역인 촉진 3, 촉진 2-1구역 등 시민공원 일대의 아파트들의 조망권도 일부 세대는 상기한 2, 3의 조망권 및 접근권 외 북항 재개발 일대의 먼바다 조망권도 가지게 될 것이다.

상기한 이유로 시범 케이스 소지역들 중 하나인 남천, 대연동, 준 시범 케이스 소지역 중 하나인 시민공원 주변의 범전, 부전동 일대는 부산 시민, 나아가 부울경 등 전국 일부 시민들이 선호하는 지역들로, 서울 용산, 청량리 못지않게 도시 및 주거환경에서 발전하게 될 것이기에 앞으로 부산 부동산 시장의 장기 대세 상승을 이끌게 될 것이다.

2020.04.20. 10:24답글쓰기

대연동 인근 지역이자 북항 재개발 인근 지역도 마찬가지다.

시범, 준시범 케이스 지방의 산업, 도시 및 주거환경의 비약적 발전과 집값 상승 효과는 부산 원도심 방향으로 문현, 우암, 감만, 동구 범일, 좌천, 초량, 수정동과 영도구 동삼동, 봉래동, 청학동, 서구 대신동, 송도 해수욕장 암남동 등 낙후된 부산 원도심 지역으로,

나아가 더 낙후된 부산 원도심 인근의 사하구, 사상구, 외곽지역인 강서구 등으로 부산 부동산 대세 상승의 파급효과를 넓혀 나갈 수 있을 것이다.

부산 진구 방향으로도 부산진구 전포동, 범천동 등으로의 부산진구 내부의 파급효과는 너무나 당연하고,

즉, 준 시범 케이스 소지역인 부산 시민공원 주변지역의 발전으로 더 낙후된 부산진구 일부지역에 대한 파급효과에다, 인근 연제, 남구 등과의 상호 파급 효과까지 발생 시킬것이다.

또한 시범, 준 시범 케이스 지역은 인근, 더 낙후된 사상구, 나아가 강서구, 북구, 김해, 양산, 울산, 창원 등지로 동심원적 파급효과를 넓혀가게 될 것이다.

남천, 대연동, 범전, 부전동 등의 부동산 시장 활력은 부산의 전통 주거 선호지역들 중의 하나인,

그 시범, 준시범 케이스 지역 인근의 동래구, 연제구, 금정구의 부동산 시장 활성화에도 주마가편으로 일조할 수 있음은 두말하면 잔소리다.

시범, 준시범 케이스 소지역 부동산 시장의 전망, 예측에 대해 조금 더 구체적으로 언급해본다.

이번의 부산 부동산 대세 상승기에서 2021년 무렵, 늦어도 2023년이면,

비록 소수에 불과해도, 해운대, 수영구, 남구 외 동래구, 연제구, 금정구, 부산진구, 서구 등에서도 전용 면적 84의 최고 가격이 15~10억, 59의 가격이 10~8억, 혹은 그 이상을 돌파하는 아파트 단지들이 등장하게 될 것이다.

변변한 기업 하나 없고 노후화 속도도 빠른 데다 장기 인구 감소를 겪고 있어 실물 자산 유효 수요층이 다른 낙후된 지방과 마찬가지로 취약한 까닭에, 부산 부동산 대세 상승 과제는 그 수행조차 쉽지 않다.

시범, 준 시범 케이스 지역 부동산 활성화로 부산 자체 내 수요층 보강, 보충에다 필요악으로 서울 등 외부 수요층을 더 많이 유인할 수밖에 없다.

그리 하고도 부산 부동산 대세 상승의 과제는 더 험난한 과정, 더 오랜 인고의 시간을 요할 수도 있겠다.

각설하고, 보다 더 구체적, 세부적인 예를 들어본다.

2020.3.27에 작성한 자료에 의하면,

부산 원도심 서구 대신 푸르지오 84의 최고가는 6.1억, 송도 힐스테이트 베이 시티는 7.32억이다.

영도 동삼동 푸르지오의 최고 실거래 가격도 5억을 넘겼더라.

초량, 수정, 좌천, 범일 등 하버시티, 오션 브릿지, 휴포레, 베스티움, 이편한세상 부산항, 미라주 등등의 동구 아파트들도 당연히, 부산 원도심이 여태껏 가졌던 노후, 낙후의 고정관념에서 벗어나 2023년을 전후하여 소수, 최고가는 10억을 돌파할 수도 있을 것이다.

바다 영구 조망권이 탁월한 대단지 아파트들인 다대 캐슬, 용호동 SK 뷰의 현재 가격은 분양한지 15년이 되어도 분양가와 비슷한 2~5억으로 부산의 다른 대다수 아파트 입주민들과 같이 비탄, 분노, 원성이 자자하더라.

비슷한 처지의 하단 가락타운, 사직 쌍용예가 등등도 부산 부동산 대세 상승에 동참하길 기대한다.

다음은 내륙지역인 연제, 동래, 금정구 등.

마찬가지로 전용 면적 84 최고가를 기준으로 동래 온천 2구역 래미안 아이파크의 최고가 실거래 가격은 현재 8.39억으로 입주 시 취득세 등 각종 부담금을 더하면 입주 시 가격은 이미 9억 대다.

그 인근의 비슷한 크기, 대단지로 재정비될 거제 2구역 래미안과 온천 4구역 래미안의 가격은 더 새 아파트이기에 온천 2구역 래미안의 가격과 유사하거나 아주 소폭이나마 능가할 수도 있을 것으로 예상된다.

2021년, 늦어도 2023년경 온천 2, 4 래미안과 거제 2 래미안의 84 가격이 12억을 돌파할 가능성은 없을까?

12억을 돌파하게 된다면 인근 장전 래미안, 사직 캐슬, 명륜 자이, 명륜 힐스테이트, 거제 자이 등의 84 가격도 보다 수월하게 10억, 혹은 그 이상으로 상승할 수 있을 것이다.

2020.04.20. 17:44답글쓰기

bebe

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또한 동일한 자료에 의하면 전용 면적 59 제곱미터의 최고 실거래 가격은 해운대 경남 마리나는 6.8억으로 거의 7억이고 해운대 자이 등의 그것들도 이에 버금가고 있다.

만약 트럼프 월드 센텀이나 마린시티 자이 등등이 59가 있었다면 이미 8억, 어쩌면 10억을 넘길 수 있었겠지만, 현재 부산에서 59의 가격이 8억은 어쩌면 요원해 보이는 가격대일 수도 있을 것이다.

그러나 향후 5년, 10년만 지나면 동심원 파급 효과의 중심인 시범, 준시범 케이스 지역들의 전용 면적 59 제곱미터의 가격이 8억은커녕 10억, 15억을 넘기게 된다면 부산에서도 59의 가격이 8억, 10억을 넘기는 아파트 단지들이 더욱 많이 늘어나게 될 것이다.

2020년 3월 59 최고 실거래가격으로 장전 래미안은 5.98억, 단지 규모, 비역세권 등을 이유로 한 인근 대연 혁신 힐스테이트, 뷰 힐스, 캐슬 레전드보다 덜 선호하는 대연 자이는 5.8억으로 거의 6억이다.

상대적으로 더 낙후된 지역인 부산진구 연지 래미안의 59 가격은 5.05억, 인근 가야 캐슬의 가격은 4.8억으로 거의 5억이다.

2015년 상반기까지만 해도 참새 짹 째 등 인터넷 여론 대다수는 부산에서 전용 59가 아닌 전용 84 가격이 5억을 넘기기는 불가능하다 했었는데 말이야.

쉽지 않지만 개떼들이 짖어대도 기차는 간단다.

상기한 온천 2, 거제 2구역 래미안 등의 84의 최고 가격이 10억을 넘어 12억 이상으로, 59의 가격이 8억을 넘어 10억으로 보다 쉽게 가기 위한 수많은 조건은 무엇일까?

차후 보다 구체적으로 상술하겠지만, 여러 조건들 중에서 시범, 준 시범 지역의 84 최고 가격이 각각 20억, 15억, 59의 가격이 각각 15억, 12억을 돌파하게 된다면 보다 수월해질 것이다.

예를 들어 준 시범 케이스 지역 내에서 빠르면 2021년, 늦어도 2023년경 일반 분양이 시작될 시민 공원 촉진 3구역이나 2-1구역이 보다 차별화된 고품격, 고급으로 지어진다면 그 3구역, 2-1구역의 분양 무렵, 늦어도 입주 시까지 전용 84 제곱미터 최고 가격은 15억, 59 제곱미터의 가격은 12억도 가능할 것이고 또 용인될 것이다.

그리되면 비록 극소수에 그치겠지만 상기한 동래, 연제, 금정구, 더 극소수인 부산 원도심, 사하구, 사상구, 부산 외곽 지역인 강서구, 기장군에서도 84의 가격이 10억, 59의 가격이 8억을 넘는 아파트들이 더 많이 생기거나 늘어나게 되겠지?

동심원적 파급 효과를 더욱 넓혀 김해, 양산, 창원, 울산, 포항, 대구, 경주, 구미, 강릉, 춘천 등등과 진주, 여수, 순천, 목포, 광주, 전주, 청주, 대전 등등의 지역에서도 더욱 많이 늘어나거나 생겨나게 되겠지?

2020.04.20. 18:29답글쓰기

2020.6.23일에 모니터링 된 언론 등 자료 일부.

bebe

정부의 ‘6·17 부동산 대책’ 여파로 수도권 주택시장의 전반적인 수급 불균형 우려가 커지는 가운데 서울 강남 지역을 중심으로 전셋값 급등 움직임이 나타나고 있다. 슈퍼 여당이 된 더불어민주당이 현재 ‘임대차 3법’(전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권)을 본격 추진하고 있어, 이 같은 요인들이 한꺼번에 맞물릴 경우 단기적인 전세 대란으로 이어질 수 있다는 관측도 제기된다.

23일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 19일 강남구 도곡동 타워팰리스 1차 전용면적 164.97㎡이 보증금 21억5000만원에 전세 계약이 이뤄졌다. 지난 5월 13일 같은 면적이 보증금 18억5000만원에 계약한 것을 감안하면 불과 한 달여 만에 3억원이 급등한 것이다.

서초구 잠원동 아크로리버뷰신반포 전용 78.48㎡ 역시 지난 20일 보증금 14억원이 신고되면서 불과 보름 만에 5000만원이 상승했다. 두 지역은 지난 정부 대책 발표에서 토지거래허가구역으로 지정된 강남구 대치동·삼성동·청담동, 송파구 잠실동 등 4곳과 지리적으로 가까운 곳이다.

대치동의 경우 래미안대치팰리스 전용 114.15㎡가 지난 20일 22억원에 전세 계약이 이뤄지면서 작년 9월 신고가와 같은 가격이 신고됐고, 인근 동부센트레빌 전용 121.74㎡도 지난 22일 보증금 20억원에 계약되며 지난 3월 기록한 신고가와 동률을 이뤘다.

아직까지 실거래가 시스템에 올라온 표본수 자체는 많지 않지만, 일각에서는 이번 주요 계약을 기점으로 강남권 전세 급등의 신호탄이 될 수 있다는 전망도 나온다. 서초구 반포동 고속터미널역 인근 A공인중개사는 “(6·17 대책 발표 이후) 평소보다 2배 이상 전세 매물을 찾는 문의가 늘었다”면서 “정작 집주인들은 그동안 나왔던 매물도 다시 거둬들이는 추세라 불균형이 심각한 상황”이라고 설명했다.

여기에 재건축 아파트 실거주 2년이 사실상 의무화되면서 전세보증금이 매매가에서 차지하는 비중이 적은 강남 재건축 아파트 집주인들은 ‘빈집도 불사하겠다’는 움직임도 나온다. 강남 재건축 아파트 밀집 지역은 대부분 교육 환경 등 각종 인프라가 좋기 때문에 전세 수요가 항상 높은 곳이다.

임대차 3법의 국회 통과 여부와 실제 도입 시점도 향후 강남 전세 시장 움직임의 주요 변수가 될 것으로 관측된다. 집주인 입장에서는 임대차 관련 규제 적용을 받기 전 한꺼번에 전셋값을 올리거나 아예 월세로 전환할 공산이 크다.

2020.06.23. 17:25답글쓰기

bebe

파크리오 아파트가 토지거래허가구역에서 제외되면서 곧바로 ‘갭 메우기’(가격 격차를 줄인다는 뜻)에 들어갔어요. 허가구역에서 벗어난 후 집주인들이 매물을 거둬들이면서 전용 84㎡ 호가가 18억~19억원으로 올랐고 전세 낀 매물은 아예 없습니다. 계속 가격이 오르다보면 이 지역도 허가구역으로 묶이지 않을까요?”(서울 송파구 신천동 한 중개업소 대표)

23일부터 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동에서 토지거래허가제가 시행되는 가운데 토지거래허가구역을 법정동 기준으로 지정한 것에 대해 논란이 일고 있다.

규제에서 벗어난 인근 신천동이나 가락동 단지들이 반사이익으로 수요가 몰려 가격이 오를 분위기다. 신천동은 행정동은 잠실4·6동이지만 법정동은 신천동이어서 토지거래허가구역 규제를 피했다.

이에 대해 국토부 측은 토지거래허가제 지정을 크게 법정동 기준으로 하지 않으면 경계가 들쭉날쭉해져 더 혼란스러워질 것이라고 설명했다.

같은 잠실인데 법정동이 신천동인 파크리오와 장미, 진주·미성·크로바 등은 집값 상승 기대감이 커지고 있다.

파크리오 전용 84㎡는 잠실 스포츠·마이스(MICE) 개발 발표 당일인 이달 5일 16억6000만원에 거래됐지만, 현재 호가는 19억원이 넘는다.

신천동 A공인 대표는 “잠실 대장주로 불리는 ‘엘·리·트(엘스·리센츠·트리지움)’ 단지가 급등하지 않을 상황인데 토지거래허가제로 갑자기 호가가 1억~2억원씩 뛰었고, 이어 허가구역에서 벗어난 단지들이 갭 메우기에 들어가고 있다”면서 “일부 잠실동 주민은 왜 신천동은 빠졌냐고 항의하고 있다”고 말했다.

가락동의 9500가구가 넘는 대단지 헬리오시티도 반사 이익을 얻을 것이라는 얘기가 나온다. 이 단지는 잠실에 가깝지만 토지허가구역에 해당되지 않아 전세를 낀 매물을 찾는 문의 전화가 늘었다는 게 인근 중개업소의 설명이다.

대지 지분이 18㎡ 이내인 주상복합이나 대단지 아파트 소형 평수에 대한 관심도 크다. 토지거래허가는 아파트 전용·공급면적 아닌 토지 면적 18㎡가 기준이기 때문이다.

잠실동 주상복합 갤러리아팰리스 전용 84㎡의 경우 대지 지분이 대부분 7~10㎡로 규제 대상이 아니다. 잠실동 리센츠 전용 27㎡는 대지지분 13.06㎡이며, 삼성동 힐스테이트 1단지 전용 31㎡도 대지지분 14.566㎡로 규제에 포함되지 않는다.

아울러 토지거래허가구역이라도 경매로 부동산을 취득할 경우는 규제에서 제외돼 이 지역 경매 경쟁률이 더 높아질 것으로 예상된다.

이용만 한성대학교 부동산학과 교수는 “저금리에 유동성이 풍부해 사람들이 수익성이 높은 곳에 투자하려는 상황에서 규제가 심한 곳에서 비교적 더 낮은 쪽으로 몰리게 된다”면서 “토지거래허가구역으로 지정된 잠실·삼성·대치·청담동 인근 지역에 풍선효과 심하게 나타난다면 새로운 규제가 나올 가능성이 있다”고 밝혔다.

2020.06.23. 17:29답글쓰기