도시 및 주거환경의 비약적 발전과 그 부수 효과인 낙후된 지방 시범 케이스 소지역의 집값 상승 및 파급효과.

[해야해야]

bebe

2020.04.20

지금은 전 세계적으로 역병이 창궐하고 있어 미뤄지고 있지만, 아무리 수요 여력이 빈약해도 2020년부터 공급 절벽 하나만으로도 낙후된 전국 지방 부동산 시장이 대세 상승의 머나먼 길을 떠날 것이고 또 떠나게 될 것이다.

전국이 다 그렇겠지만, 부산도 내가 살고 싶어 하는 지역, 주택은 다른 사람도 마찬가지고 그 선호에 집값은 비례하게 될 것이다.

1. 원론적으로 지역.

일본 도쿄, 오사카 중심지역처럼 장기 저성장, 저출산 고령화 기조에도 최근까지 집값이 오히려 상승하고 있듯,

지금까지 전 국민이 선호하는 서울 강남 3구처럼 대체 가능성이 없듯,

비록 낙후된 지방일지라도 시범 케이스 소지역 등은 각종 기반 시설을 포함한 도시 및 주거환경에서 현재는 비교 대상 지역은 못될지라도 장차 강남 3구에 버금가거나 능가하게 될 지역이다.

2. 다음은 단지.

그런 지역에서 풍부한 녹지, 공원을 품은 고품격, 최소 4~6성급 호텔 이상의 고급화 대단지 새 아파트다.

그런 대단지들이 마치 신도시, 한 단지처럼 많이 몰려 있을수록, 대도시 도심지역일수록 주거 쾌적성은 물론 각종 기반 시설 등 도시 및 주거환경 발전에 비례하기에 금상 첨화고 집값도 비례하게 되겠지?

3. 마지막으로 그 단지 내 일조, 조망권 등 개별 주거시설의 쾌적성이다.

뉴욕, 런던, 도쿄, 홍콩, 싱가포르, 서울 등등에서 강, 산, 바다 조망권 여부에 따라, 특히 극소수 지역이지만 부산에서 서울의 주거 쾌적성을 능가하게 될 바다 영구 조망권 여부에 따라 글로벌 해양 대도시 부촌지역에서 같은 단지 내에서도 개별 주택의 집값이 수억에서 수십억 차이가 있는 것도 많지?

1, 2와 마찬가지로 집값과 관련 있는 3, 조망권의 가치에 대해서 조금 더 상세히 살펴보자.

1.

국민들 중 다수가 원하나 극소수만, 많은 시간과 비용, 불편을 감수하고 새해맞이 단 하루의 새해 일출 여행을 떠날 수 있는데, 대도시 도심 핵심지역 내 매일의 바다 영구 조망권 가치는?

그것도 워터 프론트 영구 조망권에 아낌없는 비용을 지불할 국내외의 여유 있는 계층의 사람은 얼마?

거주용이든 도심 내 별장용이든, 매일 매순간 누구의 간섭도 없이 수평선 너머 일출과 천변만화하는 하늘과 바다, 구름과의 조화, 간간이 있는 월출과 윤슬을 빤스만 입고 소파에 누워 매일 즐길 기회와 그 가치는?

2.

조망권만 아니라 접근권에서도 쓰레빠만 신고 스노클링, 카약, 요트, 크루저, 유람선 등 각종 해양 레저, 레포츠를 즐기고, 해변 천연 비치, 항만 등 마리나, 수변 시설을 산책 등 이용할 기회를 가질 수 있는 사람은 또 얼마?

뉴욕, 도쿄, 홍콩, 싱가포르, 시드니, 런던 등 글로벌 해양 대도시는 물론 마이애미, 캘리포니아 산타모니카 등 중소도시에서도 드문, 수퍼 부유층들만 접근 가능한 도심 내 해변 조망권과 접근권의 가치는 또 얼마?

해운대, 광안리는 물론 현재 더욱 저평가된 대도시 내 송도, 다대포, 송정 등 대규모 해수욕장 조망권과 접근권의 가치도 아주 높다.

국민 소득, 의식 수준이 높아질수록, 도시 및 주거환경이 발전할수록 그 저평가는 해소되겠지?

3.

산, 강, 하천 등 천연, 자연녹지 및 인근 공원, 녹지 등의 인공 조망권과 접근권 가치도 결코 적지 않다.

뉴욕 센트럴 파크 조망권과 접근권, 강남 압구정 현대, 반포 아크로 리버파크 등의 한강 및 한강 수변공원 영구 조망권, 접근권의 가격 차이만 봐도 누구나 그 가치를 알 수 있을 것이다.

4.

품격 있는 도시 스카이라인 등 시디 뷰, 그리고 항만, 다리, 학교, 문화관, 박물관 등의 인공 시설의 조망권과 접근권도 무시할 수 없을 것이다.

1, 2는 물론 3에 비해서도 가치는 낮을 수밖에 없지만, 북항, 남항 대교와 달리 광안 대교 조망권에 목을 매는 듯한 일부 모지리, 투기꾼들의 투자 행태만 봐도 누구나 그 가치가 적지 않음을 알 수 있을 것이다.

중략.

지금도 늦지 않았고..

현재 부촌 지역이 강남 등 서울에 국한된 우리나라와 달리,

세계 각국도 마찬가지지만, 미국의 부촌 지역도 맨해튼, 산타모니카, 샌프란시스코, 시애틀, 보스턴, 비벌리힐스, 브룩빌 등등만이 아니라 마이애미, 텍사스 등 전국 각 주, 각 도시들에 분산되어 있다.

미국과 마찬가지로 광활한 국토 면적을 가지고 있지만 인구 3천만 명대에 불과한 캐나다도 로즈데일, 웨스트 마운트, 포레스트 힐, 샤넷시 등 토론토, 몬트리올, 오타와 등등의 수십, 수백의 도시, 지역들에 분산되어 있다.

우리나라도 장래에는 많이 달라지게 될 것이고, 전국 각 지역, 각 도시들도 중앙, 지방정부, 지역민들이 창발성을 발휘하여 지역 경제와 도시 및 주거환경을 환골탈태 시킨다면 낙후된 어느 지방, 지역이든 제고장을 서울 강남 3구 못지않은 부촌지역으로 만들 수 있을 것이다.

일반인들의 관심사인 집값도 마찬가지다.

각자 하기 나름이고, 소수 거점 지역에 불과하겠지만 강릉, 속초, 포항, 거제, 통영, 순천, 여수, 목포, 군산 등등 극소수 아파트들의 가격이 서울 강남 3구의 그것을 따라잡거나 능가하는 것이 전혀 불가능하거나 단지 꿈에 불과하지는 않을 것이다.

이유, 근거는 최근 10여 년 간만해도 골십번도 더 되풀이했으니 생략하고.

중앙, 지방 정부, 지역민들이 기본 밥값만 해도, 향후 10~20년간 우리 국민의 금융, 실물 자산 수천 조에서 경 단위 늘리기 목표와 매년 종부세, 종소세, 재산세 등의 안정적, 누진적 증가로 국가, 지방 재정에 이바지할 정도로 누진적으로 늘릴 수도 있을 것이다.

상기한 1~4의 조망권과 접근권까지 구비한,

시범 케이스 소지역은 20년 후 북항 재개발 등 각종 지역 개발 및 각종 창의적 지역 산업 발전이 완성되고 세계 부호들 끼지 눈 불을 켜고 달려들 무렵이면 현재 자칭 선진국 부호들이 군침을 흘리는 피셔 아일랜드 등 북미 지역이나 모나코의 이스트 햄튼, 프랑스 생트로페 등 유럽 지역을 따라잡거나 능가하는 것이 불가능하지 않을 것이다.

아니, 10년 후인 2030년경 전후 북항 재개발 3단계 완성 전이라도, 지역 개발, 기반 시설을 포함한 도시 및 주거환경이 거의 마무리될 무렵이면, 시범, 준 시범 케이스 소지역인 남천, 대연동, 촉진 지구 등 시민공원 주변지역의 집값이 그것을 증명시켜 줄 것이다.

속물근성도 모자라 전근대, 봉건적 잔재에다 노예, 패배 근성까지 뼈골 깊숙이를 자랑하고 있는,

세속 아닌 인격적, 도덕적, 지적 기준으로 하류 인생들인 정부, 정치인, 관료, 재벌, 언론 등등 무능, 무지, 무기력한 우리나라 돈, 권력, 정보를 독점하고 있는 극소수 천 것들이 개과천선하거나 물갈이 되면 우리나라는 저절로 소프트파워만이 아니라 하드파워에서도 세계를 선도할 숙달된 시범 조교, 스승이 될 수 있을 것이다.

비록 더 오랜 인고의 시간을 요하고, 더 많은 투자 자금을 필요로 하고 있지만,

낙후된 지방 안에서도 더욱 낙후되었던 부산 원도심 지역의 장기 실물 자산 투자 수익률도 다른 어떤 지역들보다 압도하게 될 것이다.

무지, 무능한데다가 균형 발전에도 노골적으로 반항, 역행하는 사회 흉기 언론, 자칭 전문가 등이 아직도 인 서울, 수도권, 경기도 부동산 찬양 타령으로 날궂이를 계속하고 있지만, 투자금이 서민, 민민 계층들도 접근 가능한 소액 저가일수록, 도시 및 주거환경이 더욱 발전할수록 투자 수익률이 높아지는 것이 상식 중 상식이다.

이제는 낙후지역의 실물 자산도 많이 올라 수천만 원의 투자금으로 단기, 중기적 수백% 수익률은 올릴 수 없겠지만, 아직은 서울, 경기도 지방에 비해 1/2~1/10에 불과한 1~2억 대의 투자금으로 장기 수백에서 천%의 수익률도 가능하니까.

20여 년 후 세계 최고의 미항이 될 북항 재개발 1, 2, 3단계가 완성되고 인근 국민의 군대인 해군 작전 사령부와 오륙도, 이기대, 태종대, 광안리, 해운대까지 창의적, 첨단, 친환경 개발이 완료되고 국내외 여유 있는 사람들이 몰려들게 된다면 시범 케이스 지방, 지역의 가치는 제대로 평가받게 될 것이다.

그때가 되면, 시범 케이스 소지역인 대연, 남천동 등 부산 도심 해변가 주택들은 물론 영도, 송도 등과 북항 주변 지역인 남구, 동구, 중구 등도 지금의 평균 연봉 수백만 달러의 40여 개국 주민 인구 인구 천여 명에 마이애미 비스케인만 피셔 아일랜드 수준으로 거듭나게 될 것이다.

집값도 마찬가지다.

그때가 되면 상기한 1~4의 조망권과 접근권을 모두 가진, 그것도 대체 불가의 천혜의 황령산, 금련산, 장산, 이기대, 태종대, 오륙도, 동백섬, 해운대, 광안 비치, 나아가 마린시티, 센텀시티 등 시티 스카이라인, 재개발된 용호만, 광안대교, 멀리 북항, 남항대교 등의 조망권과 접근권을 모두 구비한,

나아가 5~6성급 호텔 수준으로 재정비될 삼익 비치, 대연 비치, 삼익 타워, 용호동 W 등 대체 불가의 희소성을 가진 극소수 아파트들의 가격은 글로벌 해양 대도시 워터 프론트 영구 오션뷰의 가격처럼, 상상을 불허할 정도일 것이다.

재건축된 뉴비치 등과 남천 어울림, 리모델링 된 남천 하늘채, 용호 자이, 용호 메트로시티 등등,

극히 일부 세대에 불과하고 주로 중대형 평형이겠지만, 일부 중소형 평형대도 지금의 반포 아크로이버파크, 장래 재정비될 압구정 현대, 한양 등 압구정 재건축, 한남 3구역 등 뉴타운 등의 집값을 능가할 수도 있을 것이다.

다음은 동심원 적 파급효과.

2020.04.20. 16:24답글쓰기

동심원적 파급효과와 관련, 선배의 지난해 5월 흔적이다.

2019.05.06.

sol & sonne.

대략 2023~2024년경 삼익 비치 이주와 삼익 타워, 대연 비치 입주가 겹친다면 부산, 특히 부산 전 지역은 물론 낙후된 전국 지방 부동산 활성화를 이끌게 될 시범 케이스 소지역의 집값은 장난이 아닐 것이다.

대비, 삼타는 전용 면적 84 제곱미터 최고가를 기준으로 15억은 당연하고 20억, 그 이상의 가능성도 아주 높다.

그리되면 부산 집값은 얼마나 얼마나 더 오를 수 있을까?

예를 들어, 모두 해운대구, 수영구, 동래구가 조정 지역이 해제된 후 명륜 힐스테이트 2차의 분양가가 인근 온천 2구역 분양가와 비슷한 분양가인 평당 1500만 원대로 분양한다 가정해 봐라.

아무리 중기적 침체를 겪고 있는 부산 부동산 시장이지만, 지금도 유사 입지의 명륜 자이 현재 최고가격은 거의 평당 2천만 원에 가깝다.

조정 지역이 해제되면, 일반분양 당첨 시 수천만 원 이상, 최대 1억 대 차익도 예상되는데, 너도 나도 청약, 대출 등등이 가능한 힐스테이트 명륜 2차의 청약 예상 경쟁률은?

광안 쌍용과 더불어 여태 부산 촌놈들의 무관심 대상이었던 수영구 남천 2구역은 더하다.

남천 2구역 포스코의 일반분양가가 인근 광안 자이, 남천 어울림과 유사하게 평당 천오육백만으로 책정되었다 가정하고 동시에 조정 지역에서 해제되었다 가정하면 남천 2구역의 예상 청약 경쟁률은?

최고가를 기준으로 인근 대연 힐스테이트 푸르지오, 남천 어울림, 광안 포스코 등은 평당 2천만 원에 육박하고 있고 광안 쌍용은 2천수백만 원이던데,

누구든 언제든 남천 포스코에 당첨만 되면 평당 500~700만 원대, 1억 5천~2억의 불로 소득이 예상되는데?

중기적으로 인근 대연 비치와 삼익 타워, 장기적으로 인근 삼익비치,

초장기적으로 인근 뉴비치, 남천 1구역 재개발과 더불어 강남 3구를 따라잡을 정도로 부산 부동산 시장을 강력하게 견인할 질적 성장에 선봉이 될 것이니,

남천 삼익 타워 자이 일반분양가는 입지, 재건축 등에서 다르기에 남천 2 포스코 보다 비교할 수 없을 정도로 바싸게 될 것이다.

조합은 지금도 바다 영구 조망권을 가진 삼익 타워 103동 20~30층대 전용면적 25평의 일반분양 최고가는 칠억 천만 원대, 33평을 기준으로 평당 이천수백만 원대를 예상하고 있던데,

앞으로 커튼 월 룩, 입면 분할 창 등등의 설계변경과 분양시기 지연 등등으로 조합원 분담금과 일반 분양가는 각각 평당 2백만 원쯤 더 추가될 수 있을 것이기에 이천오백만 원대다.

2019. 5월 후배님의 흔적.

그러나, 단기간에 부산 부동산 시장의 폭발적 회복, 활황에 트리거가 될 수 있는 남천 2구역 재개발 포스코, 광안 2구역 재개발 뷰, 남천 2-2 구역 재건축 삼익 타워 자이 등이 있는 수영구는 좀 다르네요.

그리 오래지 않아 부산 핵심지역 주요 아파트들은 10억, 15억을 차례로 돌파하게 될 것인데.

몇 년 전만 해도 평당 1200~1300만 원대 일반 분양가에도 만족하였던 상기한 남천, 광안 재개발은 최근 정부 여당의 분양가 억제, 강화책에도 불구하고 1500만, 심지어 1600만 원대의 일반 분양가라도 보증 공사로부터 분양가 승인을 받고 일반 분양이 가능하겠지만,

조합원 분양가격이 평당 2000만 원에 가까운 삼익 타워는 싫든 좋든 조정 지역 해제 시까지 일반 분양 시기를 미루거나 후분양을 선택할 수밖에 없을 것으로 보입니다.

이하에 상술할 남천 어울림이나 광안 자이 분양가 가중 평균값으로 보나 준공 후 남천 어울림 시세로 보나 남천 2구역 포스코, 광안 2구역 뷰의 예상 일반 분양가 1500~1600만 원대는 HUG로부터 승인이 가능하겠지만,

삼익 타워의 예상 일반 분양가 2000만 원 초반대 가격은 승인이 불가능할 것이기 때문입니다.

따라서 정부여당은 삼익타워 분양 후 유의미한 일반 분양이 없을 수영구를 조정 지역에서 해제해야 할 것입니다.

삼익 타워가 후 분양을 선택하더라도 해제해야 하는 것도 마찬가지입니다.

먼저 전용 면적 25평 최고 실거래 가격을 기준으로, 갈길이 먼 부산 아파트 가격의 객관적인 상황입니다.

부산 부동산 2차 상승기 정점 무렵인 2006 중반~2007년 초반 해운대 대우, 경남 마리나, 트럼프월드 센텀, 남천 비치, 광안 쌍용 등등은 7억 중, 후반대였는데,

2019년 5월의 지금은 오히려 많이 내려,

현재 33평을 기준으로, 8억 대 평당 2500만 원 내외인 센텀 트럼프월드를 제외하고 상기한 모두 6억 대, 평당 1800만 원대에서 2100만 원대 사이네요.

부산 부동산 침체기가 진행 중인 현재 부산의 집값은 트럼프월드, 용호동 W 극소수를 제외하고 수천만 원에서 수억 원이 하락한 듯합니다.

그럼에도 부산 아파트 가격은 전용면적 25평 최고가를 기준으로 해운대 자이 1, 2차, 중동 힐스테이트 위브, 중동 래미안, 좌동 스위첸, 재송동 센텀파크, 남천 하늘채, 대연 뷰 힐스, 대연 힐스테이트 푸르지오, 대연 캐슬 레전드, 대연 자이, 거제 자이, 거제 피렌체, 명륜 자이, 명륜 아이파크, 사직 캐슬, 장전 래미안, 서면 삼한 골든뷰 센터럴파크 등등은 6억 대, 평당 1800~2000만 원대입니다.

기타 6억 대 후반, 발코니 확장 등을 포함하면 7억 초반대의 남천 어울림, 광안 자이, 온천 2 래미안, 명륜 힐스테이트 등등 분양권 상태의 아파트 단지들과,

분양 예정인 거제 2 래미안, 온천 4 래미안, 대연 3 캐슬 아이파크, 더 늦어지겠지만, 시민공원 촉진 3, 2-1구역, 괴정 5구역 등등도 포함되겠습니다.

그리고 최근에 더욱 힘이 약해진 듯하지만, 민락 센텀 포레, 비스타, 대연 캐슬, 용호 자이 등등은 물론 재건축 단지들인 해운대 대우, 경남 마리나, 삼호가든, 수영 현대, 뉴비치, 동래 럭키, 대신 삼익 등등도 포함될 수 있겠네요.

전용 25평 최고가 기준, 2021년을 전후하여 10~15억으로 상승하게 될,

상기 예시한 아파트 단지들의 가격은 오히려 5억 대의 실거래가격이 더 많은 듯하지만, 이 또한 최고가를 기준으로 한 것입니다.

다음은, 마찬가지로 전용면적 25평 실거래 최고가를 기준으로 2021년경 8~10억을 돌파하게 될,

현재 3.5억~5억 대, 평당 1200~1600만 원대의 부산 아파트 단지를 예시입니다.

해운대 좌동 듀크 빌리지, 해운대 신도시 좌동 벽산, 대림, sk 뷰, lg 등등, 그리고 중동과 좌동의 캐슬 마스터, 재송 메가센텀 꿈에 그린 등등,

수영강변 이편한세상, 수영 협성 르네상스 타운, 수영강 sk 뷰, 수영강 로얄듀크, 광안 협성 엠파이어, 망미 더샵 파크리치,

연제구 대형 평형대의 거제 푸르지오, 거제 월드마크, 월드 메르디앙, 홈타운, 온천천 로얄듀크, 연산 더샵 파크시티, 연산 자이, 연산 캐슬&데시앙, 브라운 스톤, 연산 이편한세상 퍼스트, 시청역 더샵 시티 애비뉴, 시청역 sk 뷰, 시청역 비스타 등등,

대연 푸르지오 파크, 대연동 푸르지오, 대연동 로얄듀크, 문현 베스티움, 용호동 메트로시티 중 일부 세대 등등,

부산진구, 연지 꿈에그린, 연지 자이, 전포 캐슬, 양정 칸타빌, 부암 파크 스위트, 개금 펜테리움,서면 굿모닝 힐, 등등,

북구 화명 캐슬 카이저, e편한세상 화명 힐스, 화명 비스타, 화명 하늘채, 쌍용 강변타운 등등,

그리고 금정구 금정산 sk 뷰, 구서 sk 뷰, 장전 스타힐스, 디자인시티 블루밍, 장전 그린코아, 부곡 스타힐스 등등,

서구 대신 캐슬, 대신 푸르지오, 대신 더 샵, 대신 휴, 토성 리인 타워, 봄여름가을겨울, 암남 아이원, 엘마르 등등.

사하구 괴정 휴포레, 하단 sk 뷰, 다대 캐슬 블루, 다대 푸르지오, 당리 푸르지오, 구평 이편한세상 2차 등등,

사상구 개금 캐슬, 구남역 로얄듀크, 엄궁 캐슬리버, 덕포 메르빌, 학장 그린코아, 주례 리인 등등,

동구 범일 위브 포세이돈, 오션 브릿지, 좌천 비스타, 좌천 엘마르 등등,

영도구 영선 보라, 아이존 빌, 봉래 미광마린타워, 청학 브레뉴, 동삼 캐슬 블루오션 등등,

부산 외곽 지역인 기장군 캐스빌, 그린코아 등등,

강서구 명지 베르디움, 노블랜드, 신호 윌드하임, 지사 엘리시안 등등입니다.

​일광 신도시 등 부산의 외곽지역과 부산 원도심 지역은 물론 부산진구 등 미분양 물량이 많은 지역들의 분양가격 적정성 여부 등 부산 분양 시장과 관련하여,

최근에 분양했거나 분양하고 있는 부산진구 전포 1-1 e편한세상, 연지 2구역 래미안, 가야 3구역 등등부터 미분양 물량이 많은 부산진구 휴포레 시티즌 파크, 개금 젠시티, 일광신도시 비스타 1,2차, 베르 힐, 원도심 영도 오션시티 푸르지오,동구 미라주 더오션, 문현 오션 파라곤 등등까지의 분양가 적정성.

나아가 북항 재개발과 원도심 지역 경제 활성화와 관련하여 좌천 범일 더 제니스 부산항 시티, 동구 이편한세상 부산항, 휴포레, 레우스,동삼 오션시티, 봉래 에일린의 뜰 등의 분양가 적정성도 살펴볼 예정입니다.

그리고, 부산 조정 지역이 해제된 후 부산 부동산 시장의 활성화를 견인하게 될, 삼익비치 그랑 자이, 대연 비치 푸르지오, 온천 4구역 래미안, 거제 2구역 래미안, 대연 3구역 캐슬, 아이파크의 예상 분양가도 살펴볼 예정입니다.

2020.6.26일에 모니터링된 언론 등 자료 일부.

bebe

2020.6.26.

실제 정부 대책을 불러온 서울 강남권 반등에 이어, 강북 대장주로 불리는 마·용·성(마포·용산·성동구)의 주요 아파트는 연초 하락분을 다시 메우고 나섰다. 26일 국토교통부에 따르면 마포래미안푸르지오 1단지는 84㎡(이하 전용면적)가 지난 8일 15억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 해당 단지에서 15억원을 넘긴 것은 지난해 말 이후 처음이다. 현재 호가는 16억원에 달한다. 옆 단지인 2단지에서는 59㎡가 13억7000만원 최고가에 팔렸다.

이 아파트는 12·16 대책에서 ‘15억원 이상 초고가 아파트의 주택담보대출금지’ 규제 이후, 84㎡가 15억원 아래 선에 거래됐다. 심지어 14억9000만원에 실거래가가 몰리는 ‘규제 키맞추기용 거래’가 눈에 띄기도 했다.

전문가들은 규제를 남발하다보니 오히려 효과가 떨어졌다고 지적한다. 이 같은 흐름은 용산구에서도 감지된다. 이촌동 대림아파트 115㎡도 지난해 말 기록했던 신고가 16억원을 다시 회복했다. 성동구의 서울숲푸르지오 84㎡ 역시 지난 13일 15억원에 계약서를 쓰며 신고가를 새로 썼다. 한 달 전 거래가(12억9000만원)보다 2억원이 오른 값이다.

전세 신고가’도 서울 전역에서 나타나고 있다. 올 초 입주한 영등포구 신길뉴타운 보라매SK뷰는 입주 물량에 따른 전세할인이 끝나자 지난달부터 84㎡ 전세 계약이 보증금 6억5000만원에 이뤄지고 있다. 연초대비 1억원이 오른 값이다. 송파구 헬리오시티 49㎡도 8억2000만원에 전세 계약을 했으며 연초 대비 5000만원이나 값을 올렸다.

지난달 15억3000만원에 전세계약이 체결된 강남구 대치동 래미안대치팰리스(전용면적 84㎡)의 현재 호가는 16억5000만원~17억원대에 형성돼 있다. 또 송파구 잠실동 트리지움(전용면적 84㎡)의 전셋값은 9억원 전후로 형성돼 6·17대책 발표 전에 비해 1억원 가까이 뛰었다.

서울 양천구 목동 신시가지 7단지(전용면적 74㎡) 아파트에 전세 사는 회사원 강모(47)씨는 최근 전세 계약을 연장을 앞두고 밤잠을 설치고 있다. 집주인이 최근 시세에 맞춰 전세금을 1억원 가까이 올리거나, 보증부 월세인 '반전세'로 전환하겠다고 통보했기 때문이다.

김씨는 같은 단지의 다른 아파트를 알아봤지만 별다른 뾰족한 방법이 없었다. 전세 물건이 단 2건 밖에 없었고, 시세 역시 집주인의 통보한 전세금과 엇비슷했다.

2020.06.26. 16:44답글쓰기

전세보증금 5억원 올려 줄테니 내년 1월 만기 때 재계약 해주세요.”

서울 전세시장이 심상찮다.

24일 국토교통부 실거래가시스템을 보면 강남구 삼성동 '삼성동중앙하이츠빌리지' 152㎡(이하 전용면적) 전세가격은 지난 20일 19억원에 거래되며 7개월 전 신고가 대비 3억5000만원 상승했다.

강남구 청담동 '삼성청담아파트' 114㎡는 지난 19일 10억5000만원에 거래되며 25일 전 전세 최고가보다 5000만원 올랐다. 강남구 개포동 '현대1차' 95㎡는 지난 17일 3개월 전 전세 실거래가보다 1억9000만원 높은 8억9000만원에 거래됐다. 지난 23일 역삼동 '역삼자이' 84㎡는 2년 전 신고가보다 9000만원 높은 11억5000만원에 거래되며 최고가를 기록했다.

송파구에서도 가락동 '헬리오시티' 49㎡가 5개월 전 신고가 대비 5000만원 오른 8억2000만원에 거래되며 전세 신고가를 경신했다. 석촌동 '잠실한솔' 84㎡는 지난 22일 7억원에 거래되며 6개월 전 신고가보다 3000만원 올랐다.

현장에서도 전세매물 품귀 현상이 빚어지고 있다는 게 공인중개사들 얘기다. 실사용 목적으로만 거래를 허가하는 토지거래허가구역으로 지정된 송파구 잠실동 '잠실엘스' 59㎡ 전세매물은 이달 6억6000만원, 7억3000만원에 각각 거래됐는데 현재는 7억원대 매물이 소진되고 8억원 이상 가격대 물건만 남아 있다. 잠실동 B공인중개소 관계자는 "매매 거래가 막히면서 전세 수요가 급증해 가격이 계속 오르고 있다"고 말했다.

재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트는 가격이 아직 크게 오르진 않았지만 매물이 거의 없다.

강남의 재건축 대장주인 은마아파트는 4424가구 가운데 68% 가량인 3000가구에 세입자가 산다. 은마 집주인들은 2년 거주 요건을 채우기 위해 전세기간이 만료되는 대로 세입자를 내쳐야 한다.

심지어 계약기간이 남았는데도 이사비-복비 다 줄테니 집 비워달라는 집주인들도 벌써 생겨나고 있다. 은마처럼 재건축 조합설립 인가 전이어서 규제대상이 되는 곳은 서울에만 대략 50개 단지(약 3만7000가구), 전국은 100곳(약 8만가구)에 이른다. 이런 단지들이 동시다발적으로 움직이면 서울·수도권 여기저기서 거처를 구하지 못해 떠도는 전세난민이 양산될 것으로 우려된다.

실제 목동센트럴아이파크위브 바로 옆에 붙어있는 신정뉴타운 롯데캐슬(2014년 2월 입주)의 경우 전용 84㎡의 시세는 9억원 초반대에 공시가격은 4억5000만원이다. 목동센트럴아이파크위브의 시세는 이보다 1억원 비싼 10억원이지만 공시가격은 2억원이나 많은 6억5000만원 수준이다. 인근 신정뉴타운 두산위브(2012년 11월 입주) 역시 전용 84㎡ 기준 시세는 8억5000만원, 공시가격이 4억5000만원대다.

강동구 '고덕래미안힐스테이트' 84㎡의 경우 현재 매매가가 13억5000만원으로 지난해 공시가격은 6억원 후반대에서 7억원 초반대였다. 올해 예상 공시가격은 8억5000만원에 달할 것으로 보인다. 반면 바로 옆 1996년에 지어진 고덕 아남아파트는 오래됐음에도 전용 84㎡ 기준 매매가가 9억원이 넘었지만 공시가격은 4억2000만~5억2000만원에 불과했다.

토지거래허가구역인 잠실동에서 전용 28㎡형 아파트 갭투자가 가능한 이유는 규제 대상 면적이 최소 18㎡ 초과(주택 대지지분 면적 기준)이기 때문이다. 리센츠 전용 28㎡형은 대지지분이 약 13㎡여서 규제 대상에 포함되지 않는다.

서울시 관계자는 “대지지분 면적 18㎡ 이하는 시행령에 따라 규제 범위가 아니다”며 “18㎡ 이하까지 규제를 하려면 시행령을 개정해야 하는 사항”이라고 했다.

같은 잠실인데 갭투자 가능한 파크리오

신천동은 풍선효과가 나타나고 있다. 신천동은 행정동이 잠실4·5동이지만 법정동 기준 신천동이어서 이번 토지거래허가구역에서 빠졌다. 법정동은 법률에 기반한 행정구역 단위이지만 행정동은 행정편의를 위해 설정한 행정구역 단위다.

투자수요가 쏠린 곳은 신천동 잠실파크리오(6864가구) 아파트다. 전용 85㎡ 기준 호가가 최고 20억원까지 올랐다. 최근 실거래가 기준 1개월 평균가가 17억9500만원인 점을 감안하면 2억원 가량 뛴 셈이다. 전용 60㎡ 역시 호가가 최고 2억원 뛰었다. 최근 실거래가(6월1일 기준) 14억3000원에서 현재 호가 최고 17억2000만원까지 매물이 나왔다.

2020.06.26. 06:20답글쓰기