↑위에 질문하신 충청남도 공주시 정안면 전평리 토지(전) 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

<질문에 대한 답변 입니다.>

한국자산관리공사에서 진행하는 공매도 법원경매와 동일한 기준

으로 등기부상 말소기준권리와 주택임대차보호법이 적용 됩니다.

또한 원칙상 현재 197번지 토지의 지목이 전으로 되어 있어

낙찰후 농지취득자격증명원을 발급받아 제출해야 합니다.

관할 정안면사무소에 본건의 농취증을 신청하면 본건 토지는 실제 주택의

일부(창고/관리사/축사/비가림시설등등)로 사용중 이라 반려 될 것 입니다.

물론 농취증의 반려사유가 농지가 아니라는 이유로 반려 된다면 매각은 허가됩니다.

즉, 지목이 농지에 해당하지만 현황이 농지가 아니라 대지라는 이유로 반려가

된다면 매각 허가는 가능하나, 만약 한국자산관리공사에서 반려사유에 대한

조사서가 면사무소에 갈 때 '무단전용'을 이유로 향후 '원상회복의 명령'이

날 수 있다는 회답을 한다면 매각이 불허가 됩니다. 즉, 반려사유가 중요합니다.

따라서 입찰 전 먼저 관할 면사무소를 방문하여 단순 반려사유 농지 인지

아니면 원상회복의무가 있는 매각불허가 사유 농지인지 꼭 확인하시기 바랍니다.

법원은 경매를 하는 곳이고 공매는 세무서에서 한국자산관리공사에 의뢰하여

합니다. 이점 혼동 하지 않으셔야 하구여....공매는 보통 체납된 세금을 추징하기

위해 공매 신청을 하고 세금이 납부되면 바로 취하를 하므로 법원 경매 보다는

공매가 취하 되는 물건이 많습니다. 본건도 입찰 전 수시로 공매취하를 확인

바랍니다.

*2011-16501-002*

이 물건은 충청남도 공주시 정안면 전평리 토지(전) 경매물건 입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 토지등기부를 확인한 결과 1997년8월7일

이기호의 가압류가 말소기준권리가 되어 전부 소멸

하므로 토지등기부상 법적인 문제는 없습니다.  

2.본건의 약점 정리

①개발호재 부재건

답변:충청남도는 도내 곳곳에 개발호재가 많은 지역 이지만 공주시는

대형개발호재가 없고 특히 본건의 경우 인공위성 사진을 보면 토지 주변이 

논밭으로 막혀있어 향후 개발 가능성(미래가치)이 상당히 낮아 보입니다.

③법정지상권 관계건

답변:본 경매 토지(전)의 지상에는 지목과는 다르게 공매에서 제외되는 파란색

표시의 제시외 건물(창고/관리사/축사/비가림시설등등)들이 소재하며 이 제시외

건물들은 아래--인공위성 사진의 '붉은 원' 부분 주택 거주자의 소유로 보입니다.

따라서 입찰 전에는 이 제시 외 건물들이 법정지상권이 성립하는지 현장 조사가

필요하며 낙찰을 받더라도 이 제시 외 건물로 인하여 대출이 나오지 않을

가능성이 높으니 미리 잔금납부 계획을 점검 하셔야 합니다.

3.최종결론:본건은 임장후 입찰여부를 신중히 판단하시기 바랍니다.

이유:위에서 설명 드렸지만 본건은 개발호재가 없는 법정지상권 성립여지

물건의 약점에다가 토지의 공시지가도 16,796,000원에 불과 합니다.

현재 부동산경기 침체로 인터넷에 토지 공시지가 50%선의 매물까지

속출하는 상황에서 현재 입찰가격은 상당히 부담스러워 보입니다.

따라서 본건은 반드시 관할 정안면사무소 농지계와 인근 부동산공인중개소를 직접

방문(임장)하여 농취증 발급여부와 정확한 급매물 시세를 파악해 보시고 신중히

입찰여부를 판단하시기 바랍니다.

 ^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[김도언]

감사, 잘 배웠읍니다ㅣ.

[러브정/정의덕]

김도언회원님 댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.

[스카이라운지]

러브정님의 자세한 분석과 빠른 답변에 아주 많은 것들을 배우고 있습니다.
깊은 감사말씀 드립니다.
항상 건강하시길 빌겠습니다.

[러브정/정의덕]

스카이라운지 회원님 댓글 감사 하구여...성투를 빕니다.^^러브정/정의덕 올림.