데이터자료분석 부동산 투자 관점에서 본 인구수, 세대수 변화

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흔히들 인구는 주는데 아파트 공급이 많아서 집값이 떨어 질것이다~라고 생각하시는 분들이 많으시죠?

틀린 말은 아니지만, 꼭 그렇지만은 않은 것 같더라고요~

인터넷상에 원하는 자료를 찾지 못해 그냥 한번 만들어 봤습니다.

1. 도시별 인구수와 ㎡당 평균 아파트 매매가를 보시지요.

(자료 발췌: 인구수/행정자치부, ㎡당 평균 아파트 매매가: 부동산 114, 시점: 2015년 10월 기준 )

서울은 부동의 1위라 참조만 하십시요.

행정구역	2015년10월	㎡당 아파트 평균 매매가
서울특별시	10,045,027	528

# 경기도 인구수 및 ㎡당 아파트 평균 매매가 (단위/만원)

 

과천시는 인구는 69,248명인데 매매가가 787만원입니다. 과천 혼자 평균을 올리네요.

(저기 어떤 분들 사실까요?)

#6대 광역시  인구수 및 ㎡당 아파트 평균 매매가 (단위/만원)

 

나중에 보시면 아시겠지만, 부산은 인구가 줄어도 매매가가 많이 올랐고,

인천은 안정적으로 인구가 늘면서 매매가도 많이 올랐습니다.

# 인구 30만 이상 지방 도시 인구수 및 ㎡당 아파트 평균 매매가 (단위/만원)

 

구미 수준을 비교하기 위해 30만 이상 도시로 따로 만든 그래프입니다.

이 그래프에서는 타 도시 인구와 매매가만 참조 하시면 될듯 합니다.

# 인구 30만~53만 지방 도시 인구수 및 ㎡당 아파트 평균 매매가 (단위/만원)

 

구미와 비슷한 40만 지방 도시가 없어서 11만 내외의 도시 5곳과 비교하였습니다.

구미 ㎡당 아파트 평균 매매가가 170만원으로 전체 평균가와 동일하며,

인구수에 비해 비교적 적당하지 않나 생각됩니다.

(구미와 전체 평균가와 동일하여 평균 선을 임의로 약간 내렸습니다~)

# 인구 20만~30만 지방 도시 인구수 및 ㎡당 아파트 평균 매매가 (단위/만원)

 

여수, 목포가 인구 대비 매매가가 낮아 보이네요~

# 인구 10만~20만 지방 도시 인구수 및 ㎡당 아파트 평균 매매가 (단위/만원)

 

10만~20만 대 도시는 당진을 제외하고 인구수 대비 매매가가 적당해 보이네요.

아래는 지방 도시 인구수 대별 평균 매매가입니다.

이걸 알고 싶어서 자료화 해본 것입니다.

막상 취합 해보니 30만 이상 대도시는 숫자가 적어 오차가 있으니 참조만 하시면 될듯 합니다.

(앞에서 얘기 들였지만, 40만대 도시는 구미 뿐이고 30~53만 도시들의 평균 매매값과 동일합니다)

지방 도시인구	㎡당 아파트 평균 매매가
60만~70만명	187
50만~60만명	196
40만~50만명	170
30만~40만명	152
20만~30만명	158
10만~20만명	135

2. 도시별 인구수, 세대수, ㎡당 아파트 평균 매매가 (단위/만원)

우선, 자료 보시기 전에 한번 생각해 봐야 할 것이 있습니다.

인구수가 늘어서 매매가가 폭등 할까요? 자료 만들면서 느낀거지만 그렇지는 않다는 겁니다.

물론, 인구수가 부동산에 영향은 당연히 크죠.

다만, 왜 인구수가 줄어도 매매가가 오르는지를 직접 찾아보고자 자료를 만들게 되었습니다.

일반적으로 상승 원인으로는 각 도시의 호재를 들수 있지만,

저는 세대수 증가가 매매가를 올리는데 일조를 하고 있고 추후에도 그렇다고 봅니다.

요즘 1인 가구 빠르게 증가하고 있는거 아시죠?

원인으로는 만혼풍조 확산, 장년층의 이혼 및 사별, 평균수명 증가, 독거노인의 증가로 볼수 있습니다.

현재 2015 인구 총조사 중으로 자료가 나와 봐야 알겠지만, 2010년 자료만으로도 1인가구가 23.9%입니다.

통계청 추계자료상 2015년 27.1%, 2025년 31.3%, 2035년 34.3%로 증가 한다고 합니다.

현재도, 4집에 한집은 1인가구 이고 2035년에는 3집에 한집이 1인가구이란 소리죠

여기다 2인가구도 늘고 있는 추세로 2035년에는 1,2인가구가 60%는 거뜬이 넘게 됩니다.

그럼, 이제부터 본격적으로 알아보도록 하죠.

올해 가장 매매가가 폭등한 도시로 1위 대구, 2위 광주, 3위 울산, 4위 제주도, 5위 부산, 6위 서울입니다.

(부동산 114 6월 자료 기준)

(자료 발췌: 인구수,세대수/행정자치부, ㎡당 평균 아파트 매매가: KB부동산, 시기: 2013년 4월~2015년 10월기준)

* 주의: 각종 자료가 전부 실제 인구수, 세대수, 매매가 입니다. 상승, 하락을 보실려면 그래프의 경사를 보십시요.

            (ex: 끝이 위로 향할 경우: 상승, 수평: 보합, 아래: 하락)

# 1등 대구

전 개인적으로 대구가 이렇게 오를 정도로 호재는 없다고 보고 이해가 되지 않았습니다.

그런데, 해당 기간 동안 인구수는 약 1만5천명 꾸준히 줄었지만 세대수는 약 2만 9천세대나 증가했구 지금도 가파르게 증가 하고 있습니다.

올해 대구 입주 물량은 약 1만 2천세대로 올해 세대수 증가폭 1만세대가 약간 넘습니다.  (참조: 14년 약 9천 7백세대 증가 )

세대수가 증가폭이 커지고 있지만, 향후 대구는 아파트 공급 물량이 2016년 약 2만3천, 이후 약 3만 7천세대 예정입니다.

이는 세대수 증가폭을 압도할 것으로 보고 주의 해야 되지 않나 싶습니다.

다만, 대구는 도심지는 아파트 물량이 적고 (2016년 1천세대 이하 공급) 달성군 쪽으로 공급 물량이 집중 되고 있습니다.

대구에 투자 하시더라도 지역에 따라 양극화가 심화 될 수 있으니 선택적인 투자를 해야 할듯 합니다.

말이 길었네요~이후부터는 각자 그래프를 보고 호재와 상승 원인 분석 맡기겠습니다. ^^*

#2등 광주

세대수는 꾸준히 증가, 인구는 올해 초부터 감소하기 시작하네요.

그렇지만, 매매가는 상승~~~~

#3등 울산

개인적으로 인구수, 세대수 관점에서 본다면 상당히 좋은 그래프중에 하나 입니다.

세대수, 인구수가 동반 상승하며, 매매가도 상승 곡선이 더 경사가 커지고 있습니다.

 #4등 제주도

제주도도 울산과 동일하게 인구수, 세대수, 매매가 상승이 꾸준합니다.

(참조: 제주도 m2당 평균 매매가를 부동산 114에서 2014년 6월부터 발췌)

#5위 부산

부산은 대구와 유사하게 인구수 급감, 세대수, 매매가 급증입니다.

인구 2만 2천 감소, 세대수 4만 증가 (2013.4월~2015년 10월)

아마 대구와 비슷한 요인으로 매매가가 오르지 않았나 싶네요.

#6위 서울

서울은 특이하게 올해 인구수, 세대수 감소에도 매매가는 상승하고 있습니다.

뒤에 보시면 아시겠지만, 서울 및 경기도 쪽은 다소 변수가 많아져 세대수의 영향이 다른 요인들에 비해 적은것으로 보입니다.

부동산 cycle 수도권으로써의 특이성 때문에 그래프가 다소 틀립니다.

이상 올해 폭등 지역 6위였구요.

경기도 쪽을 한번 보겠습니다.

우선, 먼저 얘기 들이면 경기도 쪽도 서울과 유사하게 인구, 세대수가 줄어도 오르는 곳이 있습니다.

원인으로는 주로 굵직한 호재로 KTX역세권, 재건축, 그린벨트 완화, 각 전철 계획(경의권, 서해안권)등이 부동산 cycle과 맞물려서 매매가가 상승한 것으로 보입니다.

우선, 그래프가 이쁜 인구수, 세대수, 매매가가 상승한 지역을 보겠습니다.

#인천

말할 필요 없이 안정감 있게 오르는 지역으로 호재도 많고 앞으로 기대됩니다.

#고양

인천과 비슷한 그래프를 가지고 있습니다.

이제 여기서 부터 약간씩 틀려 집니다.

#이천

이천도 올해 인구수, 세대수가 늘고 있지만, 꾸준히 오르다 매매가가 주춤하기 시작햇습니다.

숨고르기 인지는 하락전인지는 각자 알아 봐주세요~

#대전

대전도 매매가 상승폭이 완만해지고 있으며, 주춤하고 있습니다.

인구수가 급감하기 시작하는 시점과 비슷한 시기에 매매가가 경사가 완만해지는 걸 볼수 있습니다.

이 시기에 (2014년 7월~2015년 10월)에 인구는 약 1만 4천명이 줄고 약 6천 세대가 늘어 났습니다.

1,2인가구 증가에 따른 평수 축소가 아파트값에 영향을 끼친건지는 건지 분양 물량에 의한 조정인지는 각자의 몫으로 두고 넘어 갈게요.

#파주

파주는 인구수, 세대수 꾸준히 증가 하고 있으며, 한차례 큰 조정 급격히 매매가가 상승 하고 있습니다.

#안산, 광명, 부천

위 3도시는 유사하게 인구, 세대수 감소 꾸준히 감소 하고 있지만,

굵직한 호재들로 매매가가 가파르게 상승하고 있는지역입니다.

단순하게 인구수, 세대수 그래프만 놓고 보면 위험해 보일수도 있지요~

이제 저희가 살고 있는 구미, 칠곡, 김천을 볼까요?

(주의: 3도시는 "부동산 114"에서 2014년 6월부터 분기별 ㎡당 평균 아파트 매매가 참조)

#구미

KB 부동산에서 지방의 자세한 ㎡당 평균 아파트 매매가를 찾지 못해 "부동산 114"에서 분기별 매매가를 참조 하였습니다.

딱봐도 그래프가 이쁘지? 않죠? 인구수는 하락하고 있고, 세대수 증가도 보합이구...

구미가 젊은 도시다 보니 1,2인 인구가 많이 줄면서 세대수도 제자리 걸음을 하는것이 아닌가 봅니다.

매매가는 그냥 보합정도로 보시면 되구요.

종합적으로 보면 보합 정도? 되지 않나 싶네요. 다만, 이 보합 상태에서 공급 물량을 감당할지가 문제네요~

앞에서 대구 얘기를 잠깐 들였지만, 공급 물량이 넘쳐나도 도심지에는 아파트가 부족한 상태 입니다.

양극화가 일어날 소지가 있습니다.

구미도 공급 물량 과다로 똑같은 현상이 발생하지 않으리라 누가 알겠습니까?

(그렇지만, 경기도처럼 호재만 생긴다면 조정 구간 없이 상승도 가능하리라 생각됩니다.)

이르지만, 모두 현명하게 대처 하셔서 좋은 결과 있길 바래요~

#김천

김천은 확단 영향인지, 인구, 세대수, 매매가 증가가 눈에 띄네요~

나 홀로 공무원들이 먼저 들어 왔다가 가족들이 합류하면서 인구수가 증가 한듯처럼 보이네요.

#칠곡

칠곡도 김천과 유사하게 가는듯 합니다. (부럽네요...)

이상 제가 준비한 자료이구요.

처음에 막연한 궁금증에서 시작하다 일이 커졌는데요...

나름 지극히 개인적으로 자료를 만들다 내린 결론은

1. 인구수도 중요하지만, 반드시 거기에 아파트 값이 따라가는 것은 아니다

2. 세대수 증가도 분명히 향후 아파트 매매가에 영향을 준다

3. 단, 각종 호재, 별수 들에 의해 인구수, 세대수의 증감 등은 부동산에 직접적인 영향에 미비 해질수도 있다.

4. 전문가들이 항상 하시는 말씀 중에 향후, 중,소형에 투자하라는 의미를 알게 됨

4. 구미는 인구수에 비해 아파트 매매가가 보통이다?

이정도로 되겠네요 ^^*

다들 자료 보시면서 어거지다 잘 모르네~ 자료가 좀 이상한데?이러시는 분들도 있을 겁니다.

부동산 투자 시 수많은 투자 방법과 자료가 있으시겠지만,

순전히 개인적으로 인구수, 세대수의 영향이 부동산에 어떤 영향이 있나 되짚어 보고 싶어서 만든 자료이니  참조만 하시고,

판단은 각자 부탁 드립니다.

그럼, 긴글 읽어 주셔서 감사합니다.

얼마남지 않은 가을! 한번은 어디든 떠나셔서 여유를 즐기시기 바랍니다. ~~~

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[sean]

저두 감싸 합니다

[1남2녀daddy]

좋은 정보 고맙습니다~

[sean]

1남2녀 시면 돈많이버세요~~~~~^^