단독주택에서 식당 운영, 상가임대차보호법 적용되나?

[화육(목화부동산)]

단독주택에서 식당 운영, 상가임대차보호법 적용되나?

이혜진의 사건 25시…단독주택도 사업자등록 대상 된다면 적용

식당으로 운영 중이던 단독주택을 보증금 1000만원 월세 55만원에 임차한 세입자 김씨. 사업자 등록을 내고 보리밥집을 운영하던 중 임대인이 이 주택을 다른 사람에게 매도했습니다.

새로운 집주인은 김씨에게 집을 비워줄 것을 요구합니다. 하지만 김씨는 장사도 잘 되고 정화조공사, 대문공사 등 시설비를 투자한 것도 있어 이사를 하고 싶은 마음이 없습니다.

김씨는 주변 부동산 중개업소를 통해 상가건물임대차보호법(이하 상임법) 상의 계약갱신요구권에 대해 설명을 들었습니다. 

계약갱신요구권은 상가에서 영업을 하고 있는 세입자에게 5년 동안 안심하고 장사할 수 있도록 보호해주는 장치입니다. 임대인은 임차인이 월세를 밀리는 등의 특별한 이유가 없다면 이 요구를 거절할 수 없습니다. 

이처럼 5년간 영업할 수 있도록 임차인을 보호하는 이유는 상가에만 있는 권리금 때문입니다. 김씨처럼 시설비를 투자한 경우, 그 비용을 회수할 수 있는 최소한의 기간, 5년을 보장해주는 것입니다.

하지만 김씨는 단독주택에서 영업을 하고 있다는 것이 맘에 걸립니다. 서류상 주거용 건물이니 상임법의 적용을 받지 못할까 걱정입니다.

사실상 용도 확인…판단시점은 계약 체결 시

결론부터 말하자면 김씨의 사례는 상임법의 보호를 받을 수 있습니다. 

먼저, 김씨는 상임법이 요구하는 건물의 인도와 사업자등록·확정일자를 갖추고 있습니다. 이 법의 보호를 받기 위해선 김씨처럼 대항력을 갖추는 것은 기본입니다. 

다음으로 상임법 제2조제1항은 이 법의 적용대상을 ‘상가건물’로 정하고 있습니다. 상가건물이란 ‘사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다’고 정의할 뿐 달리 특별한 제한을 두고 있지 않습니다.

따라서 단독주택도 사업자등록의 대상이 된다면 이 법의 적용을 받을 수 있습니다.

또 상임법에선 ‘임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다’고 정의하고 있습니다. 김씨는 이 건물에서 보리밥집을 운영하고 있었기 때문에 이 건물의 주된 용도를 영업용으로 볼 수 있습니다.

하지만 주의할 것이 있습니다. 건물의 사실상 용도를 판단하는 시점은 임대차계약을 체결하는 시점입니다. 따라서 주거용으로 임대차 계약을 한 뒤 임대인을 속이고 영업행위를 하는 경우 이 법을 적용 받지 못할 가능성이 큽니다.

김씨는 계약 당시 원래 식당을 하던 건물이었고 임대인 역시 김씨가 식당 운영을 위해 임차한다는 것을 알고 있었기 때문에 문제가 없습니다. 

5년 계약갱신요구권 적용 대상 확대

올해 1월 1일부터 상가임대차보호법 개정안이 시행되고 있습니다. 이번 개정을 통해 계약갱신요구권의 적용 대상이 확대됐습니다. 

기존에는 지역에 따라 보증금의 범위를 정해두고 그 범위 안에 드는 세입자만 보호받을 수 있었습니다. 하지만 이번 개정을 통해 보증금의 액수에 상관없이 모든 세입자가 이 규정을 적용 받을 수 있게 됐습니다. 

이 법이 공포된 2013년 8월 13일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.

주의할 것은 보증금의 범위를 초과하는 세입자는 월세 인상률의 제한이 없고 대항력도 인정받을 수 없다는 것입니다. 

다시 말해 영세업자가 아니라고 판단되는 경우, 법에서는 최소한의 기간인 5년의 영업기간만 보장해줍니다. 이 경우 임대인은 1년에 한번씩 월세를 마음대로 올릴 수 있고 김씨처럼 주인이 바뀔 경우 세입자는 상가를 비워줘야 합니다.

반면 김씨처럼 환산 보증금 범위 안의 세입자는 계약을 갱신할 때 임대인은 임대료의 9%에 한해 1년에 한번만 임대료를 올릴 수 있습니다. 또 집주인이 바뀐 경우에도 계약기간 동안 영업할 수 있는 권리를 주장할 수 있습니다.

지역별로 이 법을 적용 받는 보증금의 범위와 환산보증금 계산법은 다음과 같습니다.