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1.NEWS
■ "아파트 동대표들, 입찰 참여 업체 따로 만났다는 이유로
입찰절차정지 구할 수 없다“
수원지법 안양지원 판결
아파트 동대표들이 주택관리업자 선정에 앞서 입찰에 참여한 업체들을 따로 만났다는 이유만으로 입찰절차정지를 구할 수 없다는 법원 결정이 나왔다.
수원지방법원 안양지원(재판장 김유성 부장판사)은 위탁관리업체 A사가 B아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 주택관리업자선정 입찰절차정지 가처분 신청사건에서 “이 사건 신청을 기각한다”는 결정을 내렸다.
재판부는 결정문에서 “일반적으로 임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 다툼 있는 권리관계에 관해 본안소송에서 확정될 때까지 사이에 생길 수 있는 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있는 때에 한해 허용되는 응급적·잠정적 처분이고, 나아가 그러한 가처분으로 본안판결에 기한 강제집행에 의해 이행된 것과 같이 종국적인 만족을 가져오는 것으로 그 결과가 중대하므로, 피보전권리 및 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 요구된다”고 전제했다.
또한 “입찰절차에 기한 계약은 상대방과 대등한 위치에서 체결하는 사법상의 계약으로서 일반적으로 사인 사이에 체결되는 계약과 다를 바 없으므로 사적자치와 계약자유의 원리가 그대로 적용된다”며 “따라서 입찰을 시행하는 주체는 원칙적으로 당해 입찰에 적합한 기준을 합목적적으로 설정하거나 그 기준을 해석·적용함에 있어 폭넓은 재량을 행사하는 것이 허용된다 할 것이고, 입찰절차에 어떠한 하자가 있다 하더라도 그것만으로 당해 입찰이 무효가 되는 것은 아니며, 다만 그러한 하자가 입찰절차의 공정성을 현저히 침해할 정도로 중대할 뿐만 아니라 누가 보더라도 낙찰자 등의 결정 및 계약체결이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 행위에 의해 이뤄진 것임이 분명해 이를 무효로 하지 않으면 입찰을 실시한 취지가 목각되는 결과가 되는 특별한 사정이 있는 경우에 한해 무효가 된다고 해석함이 타당하다”고 밝혔다.
재판부는 “기록 및 심문 전체의 취지에 의하면 입주자대표회의 소속 동대표 등이 이 사건 입찰절차 공고일인 6월 5일부터 17일 사이에 이 사건 입찰절차에 입찰한 10개 업체 중 8개 업체(A사 미포함)와 만난 사실은 소명된다”고 밝혔다.
그러나
▲입주자대표회의 소속 동대표 등이 8개 업체와 만나는 과정에서 이 사건 입찰절차의 투명성과 공정성이 현저히 침해될 만한 행위가 있었는지 여부는 불확실한 점
▲입찰 절차 및 계약의 효력은 사적 계약 주체의 자율권을 존중하는 방향으로 해석해야 하는데, 대표회의는 입찰 공고 후 주택관리업자와 동대표들이 개인적으로 만나는 것을 방지하고 참여 가능한 모든 동대표들이 공개된 장소에서 주택관리업자를 만나도록 하는 것이 이 사건 입찰절차의 공정성을 확보하는 방법이라는 나름의 판단 아래 주택관리업자 선정 이전에 위와 같이 다수의 주택관리업자를 만난 것으로 보이는 점
▲대표회의는 6월 23일 입찰 업체들이 참여하는 설명회를 거친 후 주택관리업자를 선정할 예정인데, 동대표 등이 사전에 8개 업체와 만난 행위가 주택관리업자 선정 결과에 영향을 미칠 것인지 여부가 불분명하고, 만약 위와 같은 만남으로 이 사건 입찰절차의 공정성이 현저히 침해됐다고 판단될 경우 A사는 주택관리업자 선정의 효력정지를 구하는 가처분 또는 본안 소송을 통해 권리를 보전 받을 수 있을 것으로 보이는 점
▲대표회의가 이 사건 입찰절차를 진행해, 만일 A사에 손해가 발생된다고 하더라도, 이는 별도의 손해배상 청구소송 등을 통한 금전적인 배상으로 충분히 전보될 것으로 보이고, 현재까지 제출된 자료만으로는 A사에게 금전적인 배상으로 전보될 수 없는 현저한 손해가 발생한다거나 급박한 위험이 발생할 것이라고 보기도 어려운 점
▲이 사건 가처분이 발령돼 주택관리업자 선정이 지연될 경우 대단위 아파트 단지의 공동주택 관리업무에 악영향을 미칠 위험도 있는 점 등을 종합해, A사가 제출한 자료만으로는 이 사건 가처분의 피보전권리 및 보전의 필요성에 관한 소명이 부족하다고 판단했다.
이에 따라 재판부는 “이 사건 신청은 이유 없으므로 이를 기각한다”고 판시했다.
출처 : 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr
■ 관리하자로 입주민 피해, 입대의 손배책임 존재
▶ 위탁관리여도 대표회의 책임 있어
부산지법·창원지법 진주지원 판결
아파트 입주자대표회의는 관리 하자로 피해를 입은 입주민의 손해를 배상해야한다는 판결이 잇따라 나왔다.
부산지방법원 민사제28단독(판사 우경아)은 최근 옥상 누수로 피해를 입은 부산 사상구 A아파트 구분소유자 B씨가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “피고 대표회의는 원고 구분소유자 B씨에게 70만원을 지급하고 원고 B씨의 나머지 청구를 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.
B씨는 소유 세대의 내부수리를 완료한 후 세대를 임대했으나 지난해 9월 옥상 누수로 거실, 발코니 등에 누수가 발생해 대표회의에게 보수를 요청, 관리소장이 발코니에 실리콘 작업을 했다.
대표회의는 지난해 12월 정기회의를 개최해 옥상 방수공사에 관해 논의한 후 아파트 옥상 파손 부분 및 박락 파라펫을 자체 공사하기로 의결했다.
B씨는 “옥상 관리자인 대표회의가 관리의무를 제대로 이행하지 못함에 따라 세대 방과 발코니에 누수가 발생해 복구비용이 발생했으므로, 대표회의는 인테리어 비용 300만원 및 누수 피해복구비 300만원을 지급하라”며 대표회의를 상대로 소송을 제기했다.
이에 대해 재판부는 판결문에서 “피고 대표회의는 아파트 공용부분의 보수·교체, 개량 등의 업무에 대한 책임이 있으므로, 공용부분인 아파트 옥상 관리를 제대로 하지 못해 원고 B씨 세대의 천장, 벽, 발코니에 누수가 발생함으로써 원고 B씨가 입은 모든 손해를 배상할 책임이 있다”고 밝혔다.
그러나 손해배상책임 범위에 있어서는 “원고 B씨의 주장과 달리 누수가 발생해 일부 벽지에 변형이 생긴 사실이 인정될 뿐 전체에 변형이 생겼다고 인정하기는 어렵고 원고 B씨가 벽지 복구비 및 발코니 수리비를 실제 지출한 증거를 제출하지는 않고 견적서만을 제출하고 있다”며 제출된 견적서 등에 따라 B씨의 손해액을 벽지 복구비 40만원, 발코니 수리비 100만원 합계 140만원만 인정했다.
재판부는
▲손해액 140만원 중 이 아파트는 준공 후 30년 이상 경과해 자연적인 노화현상이 심하게 발생될 수 있고 B씨가 아파트 매수 당시 노후화 정도를 충분히 알고 있었을 것으로 보이는 점
▲아파트 노후화가 심해 공용부분의 보수, 개량 등의 공사만으로 B씨가 제기하는 하자가 근본적으로 해결되기는 어려운 점
▲다른 세대에서도 옥상 누수 및 외벽균열 등을 원인으로 한 누수 신고가 다수 발생한 점
▲대표회의로서도 12년 주기로 장기수선을 하고 있고 2009년 옥상 방수공사를 실시했으며 장기수선충당금 부족 및 입주자들의 협조 부족 등으로 보수 공사에 어려움을 겪고 있는 점 등의 제반 사정을 고려해 대표회의가 B씨에게 지급해야 할 손해배상액을 50%로 제한했다.
한편 A 아파트 대표회의는 이 같은 판결에 불복해 항소를 제기했다.
또 다른 법원은 위탁관리단지 대표회의에게도 하수 역류 피해를 입은 입주민에 대한 손해배상 책임을 물었다.
창원지방법원 진주지원 민사1단독(판사 강민호)은 2015년 5월 아파트 오수배관 소제구가 오물로 막혀 하수가 역류해 주방 등이 역류 하수로 침수되고 바닥재 등이 오염되는 피해를 입은 경남 전주시 C아파트 입주민 D씨가 대표회의와 위탁관리업체 E사를 상대로 제기한 손해배상 등 청구소송에서 “피고들은 공동해 원고 D씨에게 908만여원을 지급하고 원고 D씨의 나머지 청구를 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.
재판부는 판결문을 통해 대표회의와 위탁사 E사가 입주민 D씨의 손해에 대한 배상책임이 있음을 명시했다.
대표회의는 “E사에 관리에 관한 모든 사항을 위탁했으므로 대표회의는 이 사건에 대한 책임을 부담하지 않는다”고 주장했다.
하지만 재판부는
▲대표회의는 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지 목성을 달성하기 위해 조직된 기구인 점
▲대표회의가 E사를 관리주체로 선정해 업무를 위탁했으며 E사와 함께 관리기구 구성인원을 선정하고 있는 점
▲E사는 대표회의에 시설 안전점검 결과와 안전관리 계획을 보고하고 대표회의의 감사를 받고 있는 점 등의 이유를 들어, 대표회의가 공용부분 관리를 위탁했다고 해서 관리에 대한 권리·의무를 벗어난다고 볼 수 없다고 지적했다.
재판부는 손해배상책임 범위에서 마루판과 걸레받이 등의 하자보수비, 소파 손상, 수리기간의 숙박비, D씨 자녀의 피부병 치료비를 제외하고 재산적 손해와 악취 등으로 입은 정신적 피해에 대한 위자료 부분만을 인정했다.
출처 : 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr
■ 공동주택 간접흡연 피해 방지제도 마련
▶ 전자투표 범위 포괄적 명시
【'공동주택관리법 일부개정안(대안)' 본회의 통과】
☛ 벽간 소음도 층간소음 범위에 포함
⚫ 주택관리사보시험위원회 이관
공동주택 단지 내 간접흡연 피해 방지 제도를 마련하고 층간소음의 범위에 벽간 소음을 포함하는 내용의 ‘공동주택관리법 일부개정법률안(대안’)이 18일 제352회 국회(임시회) 1차 본회의를 통과했다.
국토교통위원회는 지난 7일 제352회 국회 제2차 임시회에서 김현아 의원(2017.1.19.), 최명길 의원(2017.2.27.), 장정숙 의원(2017.3.9.)이 각 대표발의한 3건의 법률안을 심사해 대안으로 제안했다.
먼저 대안은 간접흡연에 대해서도 층간소음과 유사하게 피해 방지 제도를 마련했다.
이에 입주자 등은 세대 내(발콘, 화장실 등) 흡연으로 인해 다른 입주자 등에게 피해를 주지 않도록 노력해야 하고, 간접흡연으로 피해를 입은 입주자 등은 관리주체에게 간접흡연 발생사실을 알리고 관리주체가 피해를 끼친 입주자 등에게 일정한 장소에서 흡연을 중단하도록 권고할 것을 요청할 수 있도록 했다.
또한 공동주택 층간소음에 대각선에 위치한 세대 간의 소음을 포함해 벽간 소음 등 인접한 세대 간의 소음이 포함되도록 했다.
따라서 입주자 등은 공동주택에서 뛰거나 걷는 동작에서 발생하는 소음이나 음향기기를 사용하는 등의 활동에서 발생하는 소음 등(대각선에 위치한 세대 간의 소음을 포함해 벽간 소음 등 인접한 세대 간의 소음)으로 인해 다른 입주자 등에게 피해를 주지 않도록 노력해야 한다.
이와 함께 대안은 입주자대표회의 임원 선출 등 공동주택 관리와 관련해 의사결정을 할 때 전자적 방법을 통해 할 수 있도록 했다.
종전에는
▲동대표·입주자대표회의 임원 선출
▲공동주택 관리방법 결정·변경
▲관리규약 제·개정
▲공동관리 및 구분관리 결정,
▲그 밖에 공동주택 관리와 관련해 의사를 결정하는 경우에 전자투표를 허용했다.
김현아 의원은 법안 발의 당시 주요시설 신설 등 관리여건상 필요해 3년이 경과하기 전 장기수선계획 조정을 할 경우 전체 입주자 과반수 동의를 받을 때도 전자투표가 가능하도록 했으나, 대안에서 이처럼 조정됐다.
아울러 주택관리사보 자격시험 과목의 조정, 합격기준 및 선발인원 등을 결정하기 위한 목적으로 국토교통부에서 운영 중인 주택관리사보시험위원회를 시험 민간위탁기관인 한국산업인력공단에 이관해 운영하도록 했다.
개정법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행된다.
출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr
■ 아파트 입주자동의로 해임절차 요청 시 “대표회의 소집해 소명기회 불필요”
▶ 대표회의 구성원 과반수 찬성으로 해임절차 요구하는 경우와 달라
▶ 선관위가 소명기회 부여했다면 회장 해임결의 절차상 하자 없어
수원지법 결정
입주자 등의 서면동의로 선거관리위원회에 회장 해임절차 진행을 요청했다면 입주자대표회의를 소집·개최해 소명기회를 부여할 필요가 없다는 법원의 결정이 나왔다.
수원지방법원 제31민사부(재판장 차영민 부장판사)는 최근 경기 수원시 A아파트 입주자대표회장 B씨가 “지난 4월 대표회장 해임결의의 효력을 정지하고 대표회의는 회장 보궐선거를 실시해서는 안되며 C씨는 회장 직무대행으로서의 직무를 집행해서는 안 된다”며 이 아파트 입주자대표회의와 회장 직무대행자 C씨를 상대로 제기한 직무집행정지가처분 신청사건에서 “B씨의 이 사건 신청을 기각한다”는 결정을 내렸다.
B씨는 지난해 6월 실시된 대표회장 선거에서 2018년 6월까지를 임기로 해 회장으로 선출됐으나 지난 4월 진행된 해임 투표 절차에서 해임결의가 이뤄졌다. 하지만 B씨는 “해임사유가 사실과 달라 해임 결의에 내용상 하자가 있고 대표회의가 해임 결의를 함에 있어 소명기회를 부여하지 않아 절차상 하자가 있다”며 가처분을 신청했다.
이 아파트 입주자 등이 제시한 B씨의 해임사유는
▲특정업체인 D사의 낙찰과 관련해 공정한 입찰을 방해한 행위
▲입주자대표회의 운영비 유용
▲인근 초등학교 교직원 차량 아파트 주차장 사용과 관련해 주의의무 위반
▲입주민 등에 대해 고소·고발 남발 등이다.
하지만 재판부는 B씨에 대한 해임 결의에 절차상 하자가 없다고 판단했다.
재판부는 결정문에서 “이 아파트 입주자들은 주택법 시행령 및 관리규약이 정한 정족수를 갖춰 지난 1월 해임 결의를 했으나, 전자투표 방식에 의한 해임 결의는 절차적 하자로 무효라는 취지의 선행 가처분 결정이 내려지자 다시 관리규약이 정한 절차에 따라 정족수를 갖춰 지난 4월 해임 결의를 했다”며 “B씨가 제출한 자료만으로는 B씨의 행위가 이 아파트 관리규약이 정한 해임사유에 해당하지 않다거나 B씨가 그와 같은 행위를 하지 않았다고 단정하기 어렵다”고 밝혔다.
또한 “D사의 낙찰과 관련해 공정한 입찰을 방해했다는 해임사유와 관련해 지난 2월 16일 수원지법은 D사가 정당한 낙찰자의 지위에 있다는 취지의 결정을 내렸으나, B씨는 이 가처분 사건의 피신청인이었던 대표회의의 대표자로서 사실상 D사의 주장을 그대로 인정하는 취지의 답변을 했던 것으로 보여 이 결정으로 인해 B씨의 행위가 정당화된다고 단정하기 어렵다”고 설명했다.
특히 재판부는 “이 아파트 관리규약에 의하면 입주자대표회의에서 구성원 과반수의 찬성으로 의결해 선거관리위원회에 해임절차의 진행을 요청하는 경우와 달리, 10분의 1 이상의 입주자 등 서면동의로 선거관리위원회에 해임절차의 진행을 요청하는 경우에는 입주자대표회의의 소집·개최를 통해 해임요청 당사자에게 소명기회를 부여할 필요는 없는 것으로 해석된다”며 “이 경우 선거관리위원회가 최소 5일간의 소명기회 등을 부여하면 족하고 이 아파트 선관위는 이와 같은 절차를 거친 것으로 보이는 점 등을 종합해 볼 때 현재까지 제출된 자료만으로는 지난 4월 B씨에 대한 해임 결의가 무효라는 점이 충분히 소명됐다고 볼 수 없다”고 강조했다.
이 아파트 관리규약에서는 입주자대표회의 임원이 해임사유에 해당할 경우 입주자대표회의와 구성원 과반수 찬성으로 해임할 수 있으나, 다만 500세대 이상의 회장·감사가 해임사유에 해당할 경우에는 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성 또는 전체 입주자 등 10분의 1 이상의 서면동의로 선거관리위원회에 해임절차의 진행을 요청할 수 있고 해임절차의 진행을 요청받은 선거관리위원회는 해임절차를 진행하도록 규정하고 있다.
이번 사건 입주자대표회의와 회장 직무대행자 소송대리인인 법무법인 산하 김미란 변호사는 “입주민들의 해임투표로 회장직에서 해임된 입주자대표회장 해임의 효력을 다툰 사건에서 법원은 입주자 등 10분의 1 이상의 서면동의로 선관위에 해임절차 진행을 요청하는 경우에는 입주자대표회의 소집·개최를 통해 해임요청 당사자에게 소명의 기회를 부여할 필요는 없고 선관위가 최소 5일간 소명기회를 부여한 것으로 족하다고 봐 절차상 하자가 없다고 판단했다”고 밝혔다.
이어 “이밖에도 이 사건 주요 쟁점이 됐던 공정한 입찰 방해라는 해임사유에 대해 B씨가 이 아파트 입주자대표회의 대표자로서 사실상 해당 업체의 주장 그대로를 인정하는 취지로 답변했다면 이 결정으로 인해 B씨의 행위가 정당화된다고 단정하기는 어려워 해임을 무효로 볼 수는 없다고 판시했다”고 전했다.
출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr
2.민원회신
● 규약에 계량기 공용으로 명시···장충금 사용가능
문 : 장충금 사용
공급자와의 계약에 따라 계량기 재점검·교체·수리에 비용이 소요될 경우 수선유지비와 장기수선계획에 따른 장기수선충당금 중 회계처리계정은.
답 : 규약에 계량기 공용부분으로 규정됐다면 재점검·교체·수리비용 장충금으로 집행 가능
장기수선계획은 공동주택의 공용부분 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기위해 수립하는 것이고(공동주택관리법 제29조 제1항), 전유부분과 공용부분의 구분은 귀 공동주택의 관리규약으로 정하도록 돼 있다(공동주택관리법 시행령 제19조 제1항 제19호).
따라서, 관리규약에서 열 계량기를 공용부분으로 정하고 있다면 관리주체가 공급자와의 계약에 따라 계량기 재점검·교체·수리에 비용이 소요될 경우, 장기수선계획에 반영해 장기수선충당금으로 집행이 가능하다.
참고로, 공동주택관리법 시행규칙 별표1에 포함된 공종의 경우 반드시 장기수선계획에 포함해 장기수선충당금으로 집행해야 하는 것이며, 그 외의 별표1에 명시돼 있지 않은 항목의 집행금원에 관한 사항은 귀 공동주택에서 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려해 자율적으로 결정할 사항이다.
출처 : 국토교통부 전자민원, 주택건설공급과.
● 주민공동시설 미개방 시 관련 규약 개정 불필요
문 : 관리규약 개정
공동주택의 주민공동시설이 없거나, 주민공동시설이 있더라도 인근 공동주택 입주자 등도 이용하는 것을 허용하지 않을 경우 공동주택관리법 시행령 부칙 제2조를 적용해 관리규약을 개정해야 하는지.
답 : 인근 단지 입주자 등의 주민공동시설 이용을 허용하지 않을 경우 규약 개정하지 않아도 돼
관리주체는 입주자 등의 이용을 방해하지 않는 한도에서 주민공동시설을 인근 공동주택 단지 입주자 등도 이용할 수 있도록 허용할 수 있다.
이 경우 영리를 목적으로 주민공동시설을 운영해서는 안된다(공동주택관리법 시행령 제29조의2 제1항, 본조신설 2017.1.10.).
관리주체가 주민공동시설을 인근공동주택 단지 입주자 등도 이용할 수 있도록 허용하려면 같은 조 제2항 제1호에 따라 관리규약으로 정하는 비율 이상의 입주자 등의 동의를 받아야 한다.
다만, 주민공동시설을 인근 공동주택 입주자 등이 이용하는 것을 허용하지 않은 공동주택은 같은 법 시행령 부칙(대통령령 제27780호, 2017.1.10.) 제2조에 따른 관리규약 개정을 하지 않아도 된다.
출처 : 국토교통부 전자민원, 주택건설공급과.