*광란의 집값 파티 끝났다, 주택버블 1·2위 국가 급락세 전환/*“중국인 투기로 집값 뛴다”캐나다, 외국인 취득세 20% 높혀

[보라토끼]

“광란의 집값 파티 끝났다”, 주택 버블 1·2위 국가 급락세 전환

“광란의 집값 파티 끝났다”, 주택 버블 1·2위 국가 급락세 전환

캐나다 밴쿠버 교외 지역에 있는 랭리는 팬데믹 기간 교외이주 수요를 타고 지난해 집값이 40% 정도 급등했다. 매물 품귀현상이 빚어지는 이른바 뜨거운 시장이었다. 그러나 4월 들어 분위기가 돌변했다. 현지 언론들은 부동산 정보업체 하우스시그마의 자료를 인용, 최근 랭리 단독주택 평균 가격이 150만 달러로 2월 평균 175만 달러보다 14.3% 하락했다고 전했다. 인근 써리 지역의 단독주택도 2월 190만 달러에서 4월 159만 달러로 16.3% 하락했다. 광역 토론토의 타운하우스 중위 거래가격도 124만 달러에서 96만달러로 22% 내렸다.

캐나다 토론토에 집이 팔렸다는 안내판이 내걸린 주택. 무섭게 치솟던 토론토 집값이 최근 하락세로 돌아섰다. /블룸버그.

끝없이 치솟던 캐나다 집값이 하락세로 돌변했다. 캐나다부동산협회(CREA)에 따르면 4월 전국 평균 거래가격은 전달에 비해 6.3% 하락했다. 로이터 통신은 최근 “광역 토론토의 중위가격이 두달 사이에 8.9% 하락했다”면서 “교외지역의 하락폭이 크다”고 전했다.

‘광란의 집값 파티가 벌어지고 있다’는 말이 나올 정도로 집값이 폭등했던 광역 토론토 지역의 단독주택 평균 거래가격은 2월 165만달러에서 4월 145만달러로 12.1% 떨어졌다. 토론토 공인중개사 박구용씨는 “집값이 더 오를 것이라는 철웅성 같은 믿음에 금이 가면서 매수자는 관망세로, 매도자는 집값을 내리기 시작했다”고 말했다. 그는 “3주 전에 90만 달러에 나왔던 타운하우스가 80만 달러에 거래됐는데, 지금은 비슷한 물건이 75만 달러에 나온다”며 “매수자들이 더 내릴 것으로 기대하고 관망세를 보이고 있어 당분가 하락장세가 이어질 수 있다”고 말했다.

캐나다의 주택가격 하락 소식을 전하는 현지인과 캐나다 거주 교민 유튜버들의 영상./Prime Properties TO, 박셰프의 부동산이야기, 숲과 냇물 동영상캡처

◇각종 대책에도 폭등하던 집값, 갑자기 분위기 돌변

캐나다는 지난 2~3년간 집값이 치솟으면서 사회 문제가 되자, 선진국에서는 드물게 적극적인 집값 안정대책을 내놓았다. 외국인 부동산 투자규제, 모기지 대출 규제, 공급확대 등의 대책이 잇따라 나왔다. 하지만 집값이 계속 사상 최고치를 경신했다. 백약이 무효라는 말도 나왔다. 캐나다 정부는 최근에도 집값 안정을 위해 10년간 주택공급을 2배로 늘리고 외국인의 주거용 주택 구입을 2년간 제한하는 긴급대책도 내놓았다.

집값이 더 오를 것이라는 근거는 주택부족이었다. 캐나다의 1000명당 주택수는 424가구로, 프랑스(540가구) 독일(508가구), 일본(494가구) 등 다른 선진국가보다 부족하지만, 외국인 이민이 꾸준히 증가했다.

캐나다는 뉴질랜드와 집값 거품 1·2위를 다투고 있다. 작년 6월 블룸버그 통신이 발표한 주택버블 순위 1위가 뉴질랜드, 2위가 캐나다, 3위가 스웨덴, 4위가 노르웨이, 5위가 영국이었다. 한국은 19위였다. UBS은행이 발표한 세계주요 도시 주택 버블지수(Global Real Estate Bubble Index)에 따르면 토론토(1.96)와 몬트리올(1.37) 등 캐나다 도시들이 뉴욕(0.56), 샌프란시스코(0.99) 보스톤(0.49) LA(1.16) 등 미국 도시보다 훨씬 고평가 되어 있다. 이 지수는 ‘0.5~1.5′가 고평가, ‘1.5′이상은 버블 리스크가 있다고 본다. 캐나다의 몬트리올은행(BOM)에 따르면 2021년 말 기준으로 캐나다의 평균 집값( 61만7000캐나다 달러,5억3800만원)은 미국의 평균 주택가격(42만 캐나다 만달러,3억6600만원)보다 40% 높다.

◇ 금리 인상 직격탄에 휘청이는 주택버블 국가들

부동산 불패론이 무너지고 있는 나라는 캐나다뿐만 아니다. 블룸버그 통신이 주택버블 1위국가로 꼽은 뉴질랜드는 최근 3달간 전국 기준으로 3.5% 하락했다. 뉴질랜드부동산연구소(REINZ)에 따르면 최근 3개월간 오클랜드는 5.4%, 웰링텅 시티는 9.4% 하락했다.

캐나다와 뉴질랜드는 만성적인 주택공급 부족에다 해외 이민 수요가 많아 집값이 절대 떨어지지 않는다는 부동산 불패론이 유행하던 나라들이다. 그런데도 집값이 동시다발적으로 하락하는 모습을 보이는 것은 금리인상의 영향이다.

캐나다중앙은행(BOC)은 3월 기준금리를 0.25% 인상한데 이어 4월에도 0.5% 인상했다. 이에 따라 기준금리는 1%대로 올랐다. 6월에도 0.5% 인상할 것으로 알려졌다. 캐나다는 5년 고정금리 모기지가 전체 모기지의 절반을 차지하고 나머지는 변동금리이다. 현재 캐나다 5년 고정 모기지 금리는 3%대인데, 내년에는 7%까지 오를 것이라고 시장 전문가들은 예상하고 있다.

뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)이 최근 기준금리를 0.5%포인트 인상, 2%로 올렸다. 뉴질랜드는 지난해에는 10월부터 3차례 연속 금리를 인상했으며, 지난달에는 22년 만에 최대폭인 0.5%포인트 금리 인상을 단행했다. 뉴질랜드의 2년 고정 모기지의 금리는 작년 2%대에서 최근 5%대로 이미 치솟았다.

만성적인 주택공급 부족으로 집값이 치솟아 블룸버그 통신의 주택버블 순위에서 3위로 꼽혔던 스웨덴도 집값이 하락세로 전환했다. 호주도 멜버른을 중심으로 하락세로 전환했다. 현지 언론들은 ‘중앙은행이 부동산시장의 게임체이저가 되고 있다’고 전했다.

◇외국인 부동산 구매제한 조치도

외국인 수요로 집값이 오른다는 비판이 쏟아지면서 뉴질랜드와 캐나다는 외국인의 주택구입을 제한하고 있다. 밴쿠버가 속한 캐나다 브리티시 컬럼비아(BC)주 정부는 2017년 15%의 외국인 부동산 취득세(the foreign buyer tax)를 도입했다. 온타리오주도 15%의 비거주자 투기세(The Non Resident Speculation Tax)를 도입했다. 취득세는 보통 가격에 따라 1~3% 이며, 부동산 취득세, 비거주 투기세는 별도로 납부해야 한다. 최근 온타리오주는 외국인 부동산 취득세를 20%로 올리고 부과지역도 대폭 확대했다. 중앙정부는 최근 2년간 외국인들의 주택구입을 한시적으로 제한하는 제도를 도입을 추진한다고 발표했다.

토론토 공인중개사 박구용씨는 “금리인상과 함께 외국인들의 부동산 취득세 중과세 정책이 외국인수요를 줄이는데 큰 기여를 했다”고 말했다. 뉴질랜드는 2018년 외국인들은 주택구입을 제한하는 제도를 도입했다. 다만, 신축 아파트와 호주와 싱가포르 국적자들은 적용을 받지 않는다.

“중국인 투기로 집값 뛴다”...캐나다, 외국인 취득세 20% 높여

인구 적어도 이민, 유학생 증가로 미국보다 집값 40% 비싸
20년 주택 호황, 대출 등 각종 규제에도 집값 계속 치솟아
서너채 사두고 임대조차 않는 중국인들 많아 빈집 투기세도 도입

차학봉 기자의 ‘팬데믹 주택 버블’ 연구 - ⑦미국 집값 추월한 캐나다의 투기 방지책

캐나다에서 중국계 이민비율이 가장 높은 밴쿠버의 차이나 타운. 중국 부호들의 투자가 늘면서 집값이 폭등했다.

“중국인 투기를 막아라.”

캐나다 정부는 최근 브리티시 컬럼비아(BC)주, 온타리오주 등 일부 자치단체에서 실시하고 있는 외국인 부동산 취득 중과세 제도를 연방정부 차원에서 도입하겠다고 밝혔다. 지난해 코로나에도 불구하고 캐나다의 주택가격이 급등하면서 나온 대책이다. 캐나다 부동산협회(CREA)에 따르면 2020년 캐나다 전국 평균 주택가격은 전년보다 13.1% 올랐다. 오타와가 19.69%로 가장 높았고 핼리팩스(16.32%), 몬트리올(15.24%), 해밀턴(15.06%), 토론토(10.27%), 빅토리아(7.56%), 밴쿠버(7.06%) 등도 큰 폭으로 올랐다.새해 들어서도 집값 폭등세가 이어지면서 1월 거래 가격은 전년 동기 대비 22.8%가 급등했다. .

캐나다 주택가격은 전세계에서도 유래가 없는 20년 호황을 누리고 있다. 캐나다는 90년대 퀘벡분리 독립운동 격화와 경제적 의존도가 높은 미국 경기악화 영향으로 집값이 내림세를 보였다.

2000년대 들어 지속적으로 집값이 올랐다. ‘글로벌프로퍼티가이드’에 따르면 2000년1분기~2009년 1분기는 저금리와 경제 성장 덕분에 집값이 79% 상승했다. 리먼쇼크로 글로벌 집값이 침체한 2009년 2분기~2012년 3분기에도 24% 상승했다. 캐나다 정부가 집값을 잡기 위해 주택담보대출을 규제했지만, 2012년 4분기~2015년 4분기에도 15.7%가 올랐다. 외국인 투자 규제, 대출 규제 등 정부의 규제책이 본격화됐지만 최근 4년 동안 집값은 40% 급등했다. 그 결과, 평균 집값이 2000년 16만3900 캐나다 달러에서 2010년 33만9000 캐나다 달러, 2020년에 61만7000캐나다 달러로 치솟았다.

◇평균 집값 미국보다 40% 비싼 캐나다

경제 규모는 물론 인구도 비교가 되지 않는 캐나다의 집값이 미국을 추월했다. 전문가들은 이민에의한 수요 증가를 원인으로 본다.

캐나다는 지속적으로 집값이 오르면서 2010년 전후 가격 조정을 거친 미국을 추월했다. 캐나다는 1인당 GDP가 4만6194달러로, 미국(6만 5280달러 )보다 낮다. 국토 면적은 비슷하지만 인구는 미국(3억 3291만명)의 15% 수준인 3800만명에 불과하다. 하지만 캐나다 몬트리올은행(BOM)이 발표한 ‘Unbreakable Canadian Housing?’이라는 보고서에 따르면 작년 12월말 기준으로 캐나다의 평균 집값( 61만7000캐나다 달러,5억3800만원)은 미국의 평균 주택가격(42만 캐나다 만달러,3억6600만원)보다 40% 높다.

UBS은행이 작년 7월 발표한 세계주요 도시 주택 버블지수(Global Real Estate Bubble Index)에 따르면 토론토(1.96)와 몬트리올(1.37) 등 캐나다 도시들이 뉴욕(0.56), 샌프란시스코(0.99) 보스톤(0.49) LA(1.16) 등 미국 도시보다 고평가 되어 있다. 이 지수는 ‘0.5~1.5’가 고평가, ‘1.5’이상은 버블 리스크가 있다고 본다.

BOM보고서는 캐나다 집값 상승의 이유 중 하나로 이민에 의한 인구 증가일 가능성이 있다고 추정했다. 이민의 절대적 규모는 미국이 많지만 인구 비례로 보면 캐나다가 2배이상 많다. 2005~2015년 미국의 연간 이민자는 평균 108만명 정도였다. 같은 기간 캐나다는 연평균 25만3000명이였다. 2014년,2015년 캐나다는 이민자가 각각 26만명과 27만명으로 인구의 0.73%과 0.76%였다. 같은 기간 미국은 101만6000명과105만100명으로 전체 인구의 0.32%와 0.33%였다.

특히 캐나다는 중국 부자들의 이민이 많다. 캐나다는 19세 서부 철도건설시기부터 중국이민이 시작됐으며 1997년 홍콩이 중국에 반환되면서 부유층 홍콩인들이 대거 이주했다. 이후에도 중국인 이민이 늘면서 밴쿠버, 몬트리올을 중심으로 주택 가격이 지속적으로 상승했다.

◇'홍쿠버'로 불린 밴쿠버, ‘외국인 부동산 취득세 20% , 비거주자 빈집 과세

캐나다 시민들에게 “누가 집값을 올리는가”라고 물으면 “중국인”이라는 답변이 돌아온다. 중국 경제가 급성장하면서 중국 부유층들이 자산 투자처로 캐나다를 선택, 주택 등을 사들이고 있기 때문이다.

캐나다의 자치단체들은 집값 급등에 대응, 중국인의 투기를 막기 위해 정책을 잇따라 만들고 있다. 밴쿠버가 속한 캐나다 브리티시 컬럼비아(BC)주 정부는 2017년 15%의 외국인 부동산 취득세(the foreign buyer tax)를 도입했다. 와타와가 있는 온타리오주도 15%의 비거주자 투기세(The Non Resident Speculation Tax)를 도입했다. 취득세는 보통 가격에 따라 1~3% 이며, 부동산 취득세, 비거주 투기세는 별도로 납부해야 한다.

밴쿠버 부동산 위원회(Greater Vancouver Real Estate Board)에 따르면 밴쿠퍼 단독주택 평균가격은 2000년 말 36만5000 캐나다 달러에서 2010년 100만 캐나다 달러, 2016년에 180만 캐나다 달러를 돌파했다, 16년 사이에 5배 가량 폭등한 것이다.

주민의 30% 가까이가 중국계인 밴쿠버는 ‘홍쿠버’(Hongcouve, 홍콩+밴쿠버), ‘아시아 이외지역에서 가장 아시아적인 도시’로 불릴 정도로 중국 이민자들과 중국 본토 투자가 많다. 밴쿠버는 주택구입의 10% 이상이 외국인이었다.

2018년에는 외국인 부동산 취득세를 20%로 올렸다. 10억짜리 주택을 구입하면 기존 취득세외에도 2억원을 추가로 부담해야 한다. 주택을 구입하면, 소득세와 재산세를 내고 주변의 음식점 등에서 돈을 소비해서 국가와 지역 경제에 도움이 된다. 그런데 외국인들이 주택을 구입해도, 실거주를 하지 않고 임대를 하거나 비워도 집값만 올릴뿐 지역 경제에 큰 도움이 되지 않는다는 비판이 나왔다.

중국 본토의 자산가들이 서너채를 사서 그냥 비워두는 경우도 많았다. 밴쿠버의 투자용 주택으로 인기가 높았던 콘도(아파트)의 경우, 3분의 1이 투자용으로 상당수는 비어 있었다. 밴쿠버에 주택 3채를 빈집인 상태로 보유하고 있지만 주민세·소득세를 내지 않은 중국 본토 거주 사업가의 투자 스토리가 현지 언론에 보도돼 시민들이 분노하기도 했다.

이런 불만들이 누적되자 6개월 이상 임대하지 않고 비워두는 비거주자 주택에는 집값의 2%를 과세하는 투기·빈집세(Speculation & Vacancy Tax)도 도입했다.

캐나다 통계청에 따르며 2018년말 기준으로, 비거주자 부동산은 밴쿠버가 7.6%나 됐다. 토론토 3.8%, 할리팩스 4.3%이다. 투자수단으로 외국인들에게 인기인 콘도(아파트)의 경우, 밴쿠버 11.2%. 토론토가 7.6%나 됐다. 2016~2017년에 건설된 신규 콘도는 비거주자 점유율이 15.3%나 됐다. 외국인들이 투자용이나 자녀 유학용으로 새아파트를 집중적으로 사들인 것이다. 투기빈집세 도입당시 밴쿠버만해도 1만8000가구 가량이 비워져 있었다. 이 제도 도입이후 외국인 투자는 줄고 빈집으로 비워두는 외국인들이 임대시장으로 매물을 내놓았다.

캐나다 정부는 집값이 계속 치솟자 2018년부터 은행이 대출자가 실제 제공받은 이자율보다 높은 이자율을 납부할 수 있는 능력을 시험하는 ‘모기지 스트레스 테스트’를 도입했다.

◇코로나에도 집값 급등, 경기 성장 위한 이민 확대가 원인

강력한 규제를 했지만, 구멍이 뚫렸다는 비판도 나온다. 외국인 가수요만 집값을 올리는 것은 아니다. 집구매자 대다수는 이민자와 집값 오름세 심리에 편승한 캐나다인이다. 캐나다는 베이붐 세대의 은퇴를 맞아 이민을 확대하고 있다. 캐나다는 2015년 이민 규제를 대폭 완화, 연간 이민자가 30만명을 넘었다. 2018년 32만1055명, 2017년 28만6510명,2019년 34만180명으로 늘었다. 캐나다 정부는 코로나 극복을 위해 향후 3년간 120만 명 이민을 받겠다고 선언했다. 캐나다 정부의 이민 목표는 2021년 40만1000명, 2022년 41만1000명, 2023년 42만1000명이다.

유학생도 캐나다 주택시장에 중요한 변수이다. 외국인 유학생이 2009년 10만명 수준에서 최근 70만명대로 급증했다. 캐나다 대학들도 저출산 고령화로 인해 학생수가 감소하면서 외국유학생 유치에 사활을 걸고 있다.

이민과 유학생을 적극 유치할 수 밖에 없는 것은 고령화와 저출산 때문이다. 인구유지를 위해서는 합계 출산율이 2.1을 유지해야 하지만 캐나다는 1971년부터 이미 2.1이하로 내려갔으며 최근통계(2019년)에서는 1.47까지내려갔다. 캐나다가 직면한 가장 큰 과제가 베이비부머의 대량 은퇴이다. 캐나다 베이비부머는 1946~1965년 출생자로 800만명에 이른다. 향후 10년내에 이들이 65세를 넘어 은퇴한다. 기업은 기술인력 보충문제를 해결해야 하고 정부는 납세자감소와 복지비 증가 등의 문제를 해결해야 한다.

◇상대적으로 저렴했던 오타와, 외국인 규제 있어도 작년부터 폭등세

캐나다 정부는 모순된 2가지 정책을 동시에 추진하고 있다. 외국인 이민은 확대하면서도 외국인들에 의한 집값상승을 막아야 한다는 이중의 과제를 풀어야 한다. 외국인에 대한 취득세 중과세 조치가 전혀 효과가 없는 것은 아니다. 취득세 중과세 등의 조치가 취해진 밴쿠버는 2018년에 7% 정도 하락했고 거래는 20% 줄었다. 2016년 180만달러를 돌파했던 단독주택 평균가격이 2018년~2019년에는 150만달러까지 하락했다.

하지만 작년 코로나 경기 부양책으로 저금리와 유동성 확대가 다시 집값에 불을 붙여 밴쿠버의 단독주택 가격은 전고점을 돌파하면서 외국인 규제 효과 논란이 불 붙고 있다. 밴쿠버에 비해 상대적으로 주택가격이 저렴했던 오타와도 외국인에 대해 취득세 중과세 제도가 도입됐지만, 작년부터 집값이 급등하기 시작했다. 오타와 부동산위원회에 따르면 1월 평균 집값은 67만7000 캐나다달러로, 전년 동월 대비 31%가 폭등했다. 집값 급등이 지속되면서 일종의 ‘패닉바잉’이 발생하고 있다는 분석도 나온다.