판결:중개사고사례 계약금의 배액 손해배상청구 관련

[청풍김해수]

  

                          [부동산입문 추천자료게시판에 이종국님의 자료]

■ 민법 계약에서 계약의종류     

     1,전형계약· 비전형계약 

     2,쌍무계약· 편무계약

     3,유상계약· 무상계약

     4,낙성계약:  당사자간의 합의 만으로 성립하는 계약등

                 (물품을 건네 주는 등 다른행위를 요하지 않는다)

     5.요물계약: 당사자끼리의 합의 뿐만 아니라 목적물의 인도와 다른 급부까지도효력발생의  요건이 되는 계약(예:계약금계약) ↔ 낙성계약

중개실무에서 우리가 한건이라도 계약건수를 올리기 위해 계약금 중 일부만을 받고 계약을 체결할 경우가 허다 한데 이때 계약 해제에 의한 여러 가지 복잡한 법률적으로 파생될 수 있는 여러 문제점을 “김형률”변호사의 “계약 파기에 따른 손해배상”글이 잘 정리 되어 있어 아래와 같이 회원제위께 소개하오니 업무 참조 하십시요...

계약 파기에 대한 손해 배상

각종 계약을 체결하면서 계약금을 주고받는 것은 대단히 중요한 일이다. 계약금은 계약체결의 증거가 되며, 계약이 해제될 경우 손해배상금의 기준이 된다.

부동산의 경우 매매계약이나 전세계약을 체결하는 경우 계약금은 통상 총 거래대금의 10%를 기준으로 삼고 있다.

계약조건이 정상적으로 이행되는 경우 계약금은 대금에 산입되지만 계약이 파기되는 경우에는 위의 계약금은 계약파기에 따른 손해배상의 기준이 된다. 즉 매도인(임대인)이 파기한 경우 계약금의 2배를 물게되며 매수인(임차인)이 파기하는 경우 계약금을 몰수당하게 되는 것이다.

그런데 간혹 계약을 체결하면서 계약금을 미처 준비하지 못해 계약금의 일부만 수수하고 계약을 체결하는 경우가 있다.

부동산을 보러 돌아다니다 조건이 딱 맞는 매물을 발견했지만 수중에 돈이 없는 경우 보통 가계약금 형식으로 계약금의 일부만을 주고받은 후 계약서를 작성하는 경우가 이에 해당한다. 이러한 상황은 중개료 수입을 얻고자 하는 중개업자가 계약체결을권유하는 경우에도 나타날 수 있다.

이런 경우에도 계약이 정상적으로 진행된다면 별 문제가 없다. 하지만 계약이 파기되는 경우가 문제다. 가령 계약금으로 1000만원을 계약서에 기재했지만 실제로는 100만원만을 주고받은 후 계약이 파기된 경우, 계약서에 기재된 1000만원을 기준으로 손해배상액을 청구해야 하는지 실제로 주고받은 100만원을 기준으로 청구해야 하는지가 문제이다.

가계약금만을 주고받은 상태에서 계약이 파기되는 경우의 배상액을 계약서에서 미리 정해 놓았다면 별다른 문제가 없다. 하지만 이는 기대하기 힘들다.

보통 미리 인쇄된 계약서에는 단순히 계약금의 2배 배상 또는 몰수만이 기재되어 있다. 이러한 경우 원칙적으로는 실제로 주고받은 액수가 그 기준이 된다.

계약금은 법리적으로 ‘요물계약성’을 가지기 때문이다. 요물계약이란 실제로 돈을 주고받았을 경우에만 계약의 효력을 인정하는 계약을 말하는 것이다. 계약금이 요물계약성을 가진다는 말은 실제로 주고받은 액수에 한하여 계약금으로서의 법적인 효력이 주어진다는 말이다.

앞의 사례 처럼 매도인(임대인)이 계약을 파기한 경우 200만원을, 매수인(임차인)이 파기한 경우 100만원을 배상하면 더 이상의 배상은 청구할 수 없게 되는 것이다.

그런데 이런 결과는 매수인(임차인)에게 일방적으로 유리한 것이다. 매도인(임대인)은 이같은 계약을 체결하면서 어디까지나 매수인(임차인)의 편의를 고려해 계약금 중 일부만을 받고 계약을 체결한 것으로 매수인이 계약을 파기하는 경우 당연히 계약서에 기재된대로 손해배상을 받을 것으로 기대하고 계약을 체결하기 때문이다.

매도인(임대인)은 이같은 불리한 상황을 피하기 위해선 계약금의 일부만을 지급하고자 하는 매수인(임차인)으로부터 현금보관증을 받아두는 것이 좋다.

즉 계약 체결 당시 계약금 전액을 지급받고 그 중 일부를 다시 매수인(인차인)에게 보관시키는 형식으로 현금보관증을 만들어두면 매수인이 계약을 파기한 경우 계약서에 기재된 금액을 기준으로 계약금 몰수를 주장할 수 있게 된다. 즉 미지급받은 계약금 900만원을 더 청구할 수 있다.

제 목 : 홍변호사의 생활법률상담 - 매도인이 계약금에 기해 매매계약을 해제할 때 반환해야 하는 계약금의 액수

번호

281

발행호수

제174호

이메일

등록날짜 : 2006-05-11    조회수 : 5    IP:211.236.171.102 

홍변호사의 생활법률상담

매도인이 계약금에 기해 매매계약을
해제할 때 반환해야 하는 계약금의 액수

계약금의 배액 손해배상청구 가능

과다한 경우 법원이 직권으로 감액

Q
김부동은 甲으로부터 甲소유의 대지 120평을 매수하는 매매계약을 체결하 면서

매매대금을 5,000만원으로 하되

계약 당일 계약금 1,000만원,

1개월 후 중도금 2,000만원,

2개월 후 잔금2,000만원을 각 지 불하기로 하고

계약 당일 계약금 1,000만원 을 지급하였습니다.

그러나 甲은 계약일로부터 수일이 지난 시 점(중도금지급기일 이전)에서‘더 비싼 가격 에 토지를 매수하겠다는 사람이 있어

계약을 해약하니 계약금 1,000만원과 매매대금의 10%에 해당하는 해약금 500만원만을 반환 받아가라.’는 일방적인 통보를 해왔습니다.

매매계약서상에는 매도인이 위약할 경우 에는 계약금의 배액에 상당하는 금액을 매 수인에게 지급하고, 매수인이 위약할 경우에 는 계약금을 포기하기로 되어 있는데, 甲의 주장이 정당한지요?


A
부동산 거래관행상 계약금은 거래대 금의 10%로 정하는데,

위 사안의 경우 에는 계약금을 거래대금의 20%로 정한 경 우입니다.

이 경우 매도인이 계약금에 기해 계약을 해제하는 경우 상대방에게 부담하는 해약금이 거래대금의 10%인지 아니면 계약 금 전액인지가 문제로 되는 사안입니다.

민법은 위와같은 계약금을 해약금으로 추 정하고 있습니다. 즉, 민법제565조는‘매매 의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물 건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방 에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정 이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.’고 규정하고 있습니다.

또한 민법은 위 사안과 같이 매매계약서상 매도인이 위약할 경우 계약금 배액에 상당하 는 금액을 매수인에게 지급하고, 매수인이 위 약할 경우 계약금을 포기하기로 하는 위약금 약정이 있는 경우 이는 손해배상액의 예정으 로 추정하고 있습니다.(민법제398조제4항) 결국 위 사안에서 김부동이 甲에게 지급한 계약금은 해약금인 동시에 손해배상액의 예 정으로의 성질을 함께 가지게 됩니다(대법 원 1992.5. 12. 선고 91다2151 판결).

따라서 甲은 현재 김부동이 계약이행에 착 수하기 전, 즉 중도금을 지급하기 전이므로 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제 할 수 있습니다.
그러나 부동산거래상 매매대금의 10%를 계약금으로 주고받는 것이 일반적 관행이지 만, 계약당사자가 계약의 구속력을 강화시키 거나 약화시키려는 의도에서 계약시 그 금액 을 얼마든지 가감할 수 있는 것이므로,

매도인 인 甲이 위 매매계약을 일방적으로 해제하기 위해 김부동에게 제공해야할 해약금은 매매 대금의 10%상당액이 아니라 계약금의 배액 인 금 2,000만원이라 할 것입니다.

따라서 甲 이 계약금과 거래대금의 10%만을 제공하고 계약을 해제하겠다는 의사표시를 하였어도 해제의 효과는 발생하지 않았고 따라서 현재 매매계약은 여전히 유효한 상태입니다. 그러므로 甲이 매매대금의 10%만 반환하 겠다고 하면서 중도금지급기일이 될 때까지 도 계약금의 배액을 제공하지 않을 경우라 면

김부동은 중도금 및 잔금을 지급하고(수령하지 않을 경우에는 변제공탁할 수 있을 것임)

위 대지의 소유권이전을 청구할 수 있 고, 이에 응하지 않을 경우 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수도 있습니다.
김부동이 甲의 이행지체를 이유로 계약을 해제하는 경우에는 위 계약금이 손해배상액의 예정의 성질도 가지고 있으므로 김부동은 甲 에게 계약금의 배액에 상당하는 손해배상액을 청구할 수 있습니다. 이때, 판례는“채무불이 행으로 인한 손해배상액의 예정이 있는 경우 에는 채권자는 채무불이행사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정 배상액을 청구할 수 있다.”(대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다50350 판결)고 하고 있으므로 김 부동은 손해가 없어도 계약금의 배액을 손해 배상으로 지급할 것을 청구할 수 있습니다.

다만, 민법 제398조 제2항에 의하면“손해 배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.”라고 규정하 고 있어, 손해배상 예정액이 부당하게 과다 한 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더 라도 직권으로 이를 감액할 수 있습니다.
여기서의‘부당히 과다한 경우’라 함은 손해 가 없다든가 손해액이 예정액보다 적다는 것 만으로는 부족하고, 채무자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액 에 대한 예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 제반 사정을 참작하여 일반사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃은 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 의미하는데, 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지 및 그에 대한 적 당한 감액의 범위여부는 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때 즉, 사실심의 변론종결 당시 를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다.(대법원 1993. 1. 15. 선고 92다36212 판 결, 2002. 1. 25. 선고 99다57126 판결) 따라서 비록 예정액이 거래관행상 인정되 고 있는 매매대금의 10%의 범위를 초과한 경우라 할지라도 반드시 민법 제398조 제2 항의 부당히 과다한 경우에 해당된다고만 할 수는 없을 것입니다.

◇글=홍완기 변호사(법무법인 청솔)
☎ (02)568-4330