농지대체취득 대토에 대한 초과분 양도세부과
대토을 취득하여도 양도소득세 감면의 종합한도가 조세특례제한법 제130조에서 규정하므로 초과분에 대한 양도세부과
1. 대토의 감면요건
조세특례제한법 제70조의 농지대토에 대한 양도소득세 감면요건은 다음과 같습니다.
① 종전토지 및 새로 취득하는 토지가 농지일 것 : 농지란 전, 답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말함.
② 종전의 농지소재지에서 3년 이상 거주하면서 경작했을 것
농지소재지라 함은 농지가 소재하는 시,군,구(자치구인 구를 말함)안의 지역과 농지소재지와 연접한 시,군,구안의 지역을 말하는 것으로 경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함합니다.
③ 양도 후 1년 내에 새로이 농지를 취득하거나, 선취득의 경우 1년 내에 소유농지를 양도할 것
④ 새로이 취득하는 농지의 면적이 양도농지 면적 1/2이상이거나 그 가액이 양도농지가액의 3분의 1 이상일 것
⑤ 자경농민이 경작상 필요에 의하여 취득할 것
⑥ 취득후 3년간 농지소재지에 거주하면서 자경할 것
⑦ 감면 제외농지에 해당하지 않을 것
감면에서 제외되는 농지란 다음 각호와 같습니다.
1) 양도일 현재 특별시,광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시지역(지방자치법 제3조 제4항의 규정에 의한 도,농복합형태의 시의 읍,면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 국토의계획및이용에관한법률에 의한 주거지역,상업지역 또는 공업지역안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 대규모개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말한다)안에서 개발사업의 시행으로 인하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역 . 상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 되는 농지를 제외합니다.
가. 사업지역내의 토지소유자가 1천명 이상인 지역
나. 사업시행면적이 재정경제부령이 정하는 규모 이상인 지역
2) 당해 농지에 대하여 환지처분이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지
새로이 취득하는 농지는 전.답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지가 해당합니다.
농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제69조 자경농지에 대한 양도소득세의 감면과 합하여 5년간 1억원한도로 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다.
2. 조세특례제한법 제133조 【양도소득세 감면의 종합한도】규정
제2항 제1항의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액 중 제69조와 제70조의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액이 그 외 감면받을 양도소득을 제외하고 5개 과세기간의 합계액이 1억원(이하 이 항에서 “농지감면한도액”이라 한다)을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 이를 감면하지 아니한다.
이 경우 농지감면한도액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액의 합계액으로 계산한다.
3. 대체취득으로 100%의 감면에 대한 오류
위 요건(현황, 주거지, 경작)등을 충족하고 대체취득하여도 5년간(대토,8년자경) 양도소득세액의 1억만 감면혜택 현재 실거래가로 신고사항에서 감면의 한도이상은 양도소득세 부과
4. 예시- 양도소득계산
취득가액 5억 양도가액10억 필요경비와 기본공제,장기보유특별공제 5000만으로 본 경우
양도소득과세표준 4억 5천 x 36%-1710만=144,900,000원
대토감면 1억(5년간)
납부세액 44,900,000원(예정신고공제전,주민세미포함)
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