[목요기획-성남시 재개발사업] 市재정 투입…73만평 재개발

[장승현]

[목요기획-성남시 재개발사업] 市재정 투입…73만평 재개발


달동네의 대명사로 불리던 경기 성남시 중원구 및 수정구 일대 73만평이 재개발사업을 통해 새로운 도시로 탈바꿈한다. 73만평 규모는 서울 여의도보다 약간 작은 수준으로 성남시 중심부의 절반에 이를 정도로 광대한 규모다. 재개발사업으론 사상 최대 규모다.

성남시에 따르면 최근 수정구와 중원구 일대의 재개발사업 내용을 담은 ‘성남 도시 재개발 기본계획’을 통과시키고 건설교통부에 상정했다고 31일 밝혔다. 성남시는 건교부가 사업계획을 확정 고시하면 곧바로 사업을 진행해 2016년께는 재개발을 끝낼 계획이다.

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◇기본계획 주요내용=성남시는 20여곳에 이르는 재개발구역을 철거 재개발과 수복재개발로 나눠 진행할 예정이다. 성남시는 사업성이 없어 민간사업자들이 재개발사업에 참여하기 어렵다고 판단, 수천억원에 이르는 시 재정을 투입하여 도심 주거환경 개선작업을 실시할 방침이다.

73만평을 한꺼번에 재개발하기는 어려운 만큼 15여년에 걸쳐 도로 및 공원 등 도심기반시설을 우선 정비하면서 가능한 지구부터 실시하는 순차적인 개발사업이 될 전망이다. 시의 한 관계자는 “지난 60년대 철거민들을 수용하면서 대지 규모가 20평씩 바둑판 모양으로 잘려져 있어 개인 소유자들의 지분이 적은 편”이라면서 “도시 환경이 낙후하고 기반시설이 부족한데다 자력개발이 불가능하다”고 설명했다.

철거재개발이 이뤄지는 곳은 단대, 중동1, 중동3, 금광1, 금광2, 상대원3 등 6개 구역이다. 수복재개발구역은 신흥1, 신흥2, 신흥3, 태평1, 태평2, 태평3, 태평4, 수진1, 수진2, 산성, 중2, 은행1, 은행2, 상대원 등이다. 성남시 전역은 군용기지항공법의 저촉을 받아 고도제한을 받게 된다. 재개발할 경우 표고차가 높은 지역은 4층 규모인 12m까지 올릴 수 있으며 표고차가 낮은 태평, 신흥동 일부지역은 43m까지 지을 수 있다.

재개발되는 전 지역이 제3종 일반주거지역에 해당돼 건폐율 50%, 용적률 250%까지 건축이 가능하지만 표고차에 따라 4∼25층까지 건물을 지을 수 있다. 일단 시측에서는 아직 정확한 층고계획을 확정하진 않았지만 평균 10여층 정도 될 것으로 보고 있다.

◇주변 부동산 동향=수정구와 중원구 일대의 공시지가는 평당 200만∼300만원 수준. 그러나 시세는 평당 500만원대 내외다. 전 주택들이 대지면적 20평으로 지어졌다. 그동안 특례조항이 적용돼 건폐율 90%, 용적률 500%까지 지을 수 있어 인접대지경계선과의 이격거리가 거의 없고 대지면적에 비해 건물 층수가 많은 다가구주택 행태로 따개비처럼 지어져 있다.

수정구 신흥동의 한 주민은 “값이야 어떻든 팔고 나가고 싶은 생각”이라면서 “몇년동안 부동산 침체로 거래가 전혀 없다”고 말했다. 20평 대지면적을 기준으로 낡은 주택의 시세는 9000만∼1억2000만원대에 가격이 형성돼 있으나 거래는 전혀 없는 편이다.

워낙 주거환경이 열악한데다 땅값도 높아 이후에도 거래는 어려울 것이라는게 인근 중개업자들의 설명이다. 층고가 낮고 사업성이 적어 투자금액 대비 수익률이 낮은 것도 재개발에 걸림돌이다.

태평공인의 김정호씨는 “서울처럼 재개발될 경우 지분에 따라 큰 아파트에 입주할 수 있는 것도 아닌데 누가 부동산을 구입하겠느냐”면서 “투자목적으로 구입한다면 손해를 볼 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

주민들중에는 재개발소식을 듣고 몹시 불안해하는 사람도 많다. 1억2000만원 수준의 주택을 소유하고 있더라도 전세입자들의 보증금을 내주고 나면 남는게 전혀 없는 사람들이 많기 때문이다.

현재 수정구와 중원구에는 공동주택이 한곳도 없는 상태다. 재개발계획 구역 인근 아파트 시세는 평당 450만∼500만원 수준에 가격이 형성돼 있다. 시측에서는 사업이 진행돼 아파트가 분양될 경우 평당 분양가 수준도 인근 시세에 기준해서 결정될 것이라는 의견이다.

◇ 향후 개발 방향=성남시측에서는 앞으로 건교부 고시 확정 이후 주민공람공고를 거쳐 본격적으로 개발을 진행할 계획이다. 대략 내년초에는 주민공람을 실시하게 될 것으로 예측하고 있다. 현재 구시가지 거주 인구는 24만명, 세대수로는 7만가구에 이른다. 시측은 수진역-검단초등, 충현탑-중동, 시민로-성원아파트 등 주요간선도로망을 확충하고 일부 지역에 주민들의 휴게공간인 공원 등을 우선 설치해 나갈 계획이다.

다음으로 일부 지역부터 순차적으로 개발한다는 것이다. 이를 위해 시에서는 성남시 주변의 그린벨트 일부를 수용 주민이주단지를 건설해 이주케 할 방침이다. 전세대란 및 시 재정 상 이주단지 건설이 시급한 상태다. 시에서는 우선 판교신도시 임대주택용지에 주민 이주단지를 건설하는 방안과 그린벨트 지역에 별도의 단지를 개발하는 방안 등을 놓고 검토중이다.

시의 한 관계자는 “이주단지가 건립되기 전에는 재개발사업이 무의미하다는 판단”이라면서 “일단 이주대책이 확정돼야 재개발사업이 진행될 수 있을 것”이라고 말했다. 재개발사업이 진행되려면 적어도 5년은 걸릴 것이라는 의미다.