재개발,단기,중기,장기-기간별 투자 전략

[김진수]

 

◈ 단기차익  

* 투자기간 : 1~2년

* 키워드 : 시세의 상승 

<재개발 단기차익을 노리기에 가장 적합한 사업단계>

1) 재개발예정지 발표 직전

: 건축허가제한 발표 및 개발예정 발표 직전

2) 기본계획 수립 직전

: 주민공람공고기간~확정발표 직전인 경우 리스크는 적고 수익률은 극대화시킬 수 있습니다.

3) 구역지정 직전

: 기본계획 수립 후 구역지정이 이루어지면 리스크는 크게 감소되나 수익률 또한 시세의 상승분만큼 적어집니다. 그래서 시세상승폭을 크게 바라볼 수 있는 구역지정 이전의 투자를 권합니다.

정리하자면 1~2년 정도로 투자기간을 설정했을 경우엔, 시세상승폭이 곧 투자수익률이란 것입니다. 조합원 분양자격, 권리가액, 예정평형대 등 재개발 기초 권리분석의 비중보다 시세상승을 촉진시킬 수 있는 개발이벤트의 비중을 더 크게 봐야한다는 것이죠.

재개발 단기차익 성공투자의 포커스는 분양자격, 권리가액, 예정평형대가 아닌 재개발 지분 시세를 자극할 수 있는 요소인 개발확정이벤트, 가시화에 따른 프리미엄 등 이라는 것을 거듭 강조하고 싶습니다.

◈ 중기차익 

* 투자기간 : 3년~5년

* 키워드 : 입주권 전매

<재개발 중기차익을 노리기에 가장 적합한 사업단계>

1) 사업시행인가

: 조합원 승계 가능 기간 여부를 확인하시기 바랍니다.

2) 관리처분인가 

: 재개발 투자의 꽃은 조합원 입주권 전매를 활용하는 것 입니다. 재건축과는 달리 재개발은 조합원 입주권 전매가 가능합니다. 또한 입주권 매매는 주택수를 여러개 보유하고 있어도 중과세에 적용되지 않는다는 큰 메리트를 가지고 있습니다.

구역지정 이전에, 또는 기본계획수립 즈음해서 재개발 조합원 지분을 매입한 후 조합원 입주권 전매까지는 3년~5년이 소요됩니다. 조합원 입주권이라는 것은 재개발 지분 시세 = 실제아파트가치라는 등식이 성립되므로

최고가의 지분 시세는 물론 프리미엄까지 취할 수 있습니다.

그래서 재개발 투자의 꽃은 조합원 입주권 전매라는 말이 생겨난 것입니다. 희소성과 무형적가치가 높은 재개발지역의 경우, 기본계획 단계에서 매입하여 관리처분시점에서 매도할 경우 일반적으로 총투자비용의 200%, 300%의 수익률을 실현시킬 수 있습니다. 중기차익은 조합원 분양자격, 권리가액, 예정평형대, 개발이벤트 등 모든 분야를 두루두루 분석하여야 합니다.

◈ 장기차익 

* 투자기간 5년 이상

* 키워드 : 입주 후 아파트가격

<재개발 장기차익을 노리기에 가장 적합한 사업단계>

1) 아파트 입주 후

: 입주까지 소요된 총 투자비용에서 실제 아파트가격이 곧 투자수익입니다.

2) 아파트 입주 후 3년 뒤

: 감가삼각시점인 입주 후 3년 뒤 매도를 권합니다. 

가장 큰 수익을 발생시킬 수 있지만 5년 이상의 세월이 필요한 투자의 유형입니다. 이 단계는 재개발 지분 또는 입주권 상태에서의 매매가 아닌 실제 아파트매매에 해당하므로 비교적 매매가 수월하다는 장점이 있습니다.

또한 실거주를 하면서 내집마련과 투자수익 두마리 토끼잡이를 실현할 수 있는 유형이기도 합니다.

아파트 입주 후 바로 매매하는 것 보다는 신규아파트 감가삼각시점이자 양도세 비과세 조건인 3년 보유, 2년 거주 요건을 충족할 수 있는 입주후 3년 뒤 매매를 권합니다. 장기차익은 특성상 개발이벤트, 가시화에 따른 시세 상승은 의미가 없고 조합원 분양자격, 권리가액, 예정 평형대, 미래 아파트가격에 대한 객관적인 권리분석이 중요합니다. 여기서 말하는 객관적인 권리분석이란 현재가격 대비 미래가치 즉, 입주 후 3년 뒤 아파트가격에서 총 투자비용을 뺀 금액을 말합니다.