염주주공.화정주공등등 재건축 재개발

[수영]

지금이 조정기인가?  매수기회인가?

지난 5월 2일 3.30대책이 국회 본회의를 통과했다. 주요 골자인 재건축추가이익환수법안이 입법 완료됨에 따라 오는 9월 중으로 본격 시행에 들어갈 전망이다.

이에 따라 3.30대책 발표 직후 주춤했던 가격을 회복하고 재반등을 시도하려던 강남권 초기 재건축 단지들의 사업추진에 일제히 제동이 걸렸다. 강남 개포 일대와 강동 둔촌, 고덕지구 등은 지난 주 초, 3.30대책 입법완료 소식 전까지 매수세가 다시 형성되고 거래도 일부 이뤄지면서 가격이 오름세를 보였으나 3.30대책 입법 소식과 함께 다시 관망세로 돌아섰다.

그러나 강남권 주요 재건축 단지들의 경우, 급매물 출시 여부를 묻는 수요 문의는 여전히 있는 편이고 집주인들은 당분간 추이를 지켜보려는 듯 매물을 내놓거나 호가를 조정하지는 않고 있다.

재건축시장은 3.30대책 입법 소식을 기점으로 짙은 관망세로 접어들고 있는 반면, 상대적으로 저평가됐다고 판단되는 강남권 일부 아파트와 동작, 강서, 성동, 광진 등 강남권 주변지역이나 개발호재가 있는 지역의 아파트값은 최근 실수요가 늘면서 중대형 평형을 중심으로 꾸준히 오름세를 보였다. 세금 부담으로 매물 출시는 많지 않은 가운데 주요 단지의 중대형 수요는 꾸준해 상승세가 이어졌다.

수도권에서도 판교 주변과 산본, 평촌, 일산 등의 상승세가 이어졌다. 최근 비교적 가파른 상승세를 보이고 있는 군포 지역과 수도권 주요 재건축 단지들도 평균 이상의 오름세를 유지했다.

이에 따라 지난 주 서울지역 아파트 가격은 한 주간 0.47% 변동률을 기록하며 전 주(0.39%)에 비해서 미미하나마 상승폭이 커졌고 신도시는 0.61%, 수도권은 0.33%의 주간 변동률을 기록했다. 전국적으로는 평균 0.34%의 변동률로 전 주와 비슷했다.

전세시장은 안정세가 이어졌다. 서울에서는 강서권역과 분당, 평촌 등 여타 1기 신도시에 비해서는 상대적으로 가격 수준이 낮은 편인 중동, 산본신도시, 그리고 수도권에서는 과천, 고양, 군포 등 일부 지역을 제외하고는 대부분 지역이 주간 0.1%대 이하의 변동률을 보이는 데 그쳤고 용인, 분당, 안양, 하남, 그리고 서울 강북권은 소폭 하락했다.

이에 따라 서울은 한 주간 0.11%의 전세 변동률을 보였고 신도시 0.1%, 수도권 0.05%의 변동률을 기록했고 전국 평균도 0.06% 변동률에 그쳤다.

[매매]

서울 매매시장의 경우, 3.30대책 입법이 완료되면서 재건축 단지들이 다시 관망세를 보이고 있지만, 주 초까지 주요 재건축 단지들의 가격이 바짝 오름세를 보였던 강동구 등은 주간 변동률이 높은 편이다. 구별로 강동(1.19%), 동작(0.77%), 광진(0.68%), 성동(0.68%), 양천(0.68%), 강서(0.59%), 관악(0.59%), 영등포(0.59%), 서초(0.53%), 구로(0.51%) 등이 서울 전체평균 이상 올랐다.



강동구는 둔촌주공 3,4단지 등 재건축 단지들과 명일동 일대 중소형이 주초 오름세를 보인 결과 주간 상승폭이 높았고 동작구는 사당, 노량진, 흑석, 본동 일대 중소형 아파트들이 오름세를 이어가고 있다. 광진, 성동 지역은 한강변에 위치한 동에 소재한 중소형 아파트들이, 양천과 강서권도 연초 나타났던 중대형 상승세가 중소형으로 다소 확산되는 양상이다.
그 외에 송파(0.46%), 강남(0.45%), 마포(0.4%), 도봉(0.31%) 등이 뒤를 이었고 나머지 강북권에 소재한 주요 구들은 대부분 0.1%대 미만의 미미한 변동에 그쳤다. 노원구는 주간 -0.01%로 소폭이지만 하락했다.



한편 서울지역 재건축은 주간 0.8%로 전 주(0.56%) 에 비해 다시 올랐다. 서초, 송파 등의 재건축 주간 변동률이 둔화되기는 했지만 3.30대책 입법 통과 전까지 주 초 다시 오름세를 보인 강동, 강남 지역의 재건축 상승률에 힘입어 상승폭이 커졌다. 일반 아파트의 경우 주간 0.42%로 전 주보다 역시 상승폭이 다소 커졌지만 재건축 상승률보다는 낮았다. 강동구 둔촌주공 외에도 강남 개포주공, 서초 잠원 한신, 반포 삼호가든 등 재건축 단지들이 소폭 올랐다.
그러나 재건축추가이익환수법안이 국회를 통과하면서 9월부터 본격 시행을 앞두고 있어 당분간은 관망세가 이어지겠지만 추가 상승은 어려울 전망이다.



신도시는 산본신도시(1.08%)의 상승세가 이어졌다. 판교 분양 등과 함께 1기 신도시들이 강세를 이어가면서, 상대적으로 가격이 저렴한 산본 지역도 중대형 중심으로 추격 상승세를 보이고 있다. 당정역세권 개발 호재 등에 힘입어 가격이 오르면서 매매가는 평당 830만원대로, 연초까지 큰 차이를 보이지 않았던 중동신도시보다 평당 120만원 가량 비싸졌다. 신도시 전체도 평당 1,312만원대로 1천만 원대를 돌파했다.
산본 다음으로는 평촌(0.99%), 일산(0.95%) 등이 지난 주에도 비교적 높은 상승률을 보였다. 판교 영향과 학군 등 계절수요가 이어지면서 강세를 보였던 평촌은 중대형에 이어 소형으로 오름세가 확산되는 양상이다. 일산은 호수공원 주변으로 오름세가 이어졌다. 분당(0.37%), 중동(0.3%) 등도 전 주와 비슷하게 소폭 오름세를 보였다.

수도권에서는 군포시가 주간 1.18% 오르며 가장 많이 올랐다. 뒤를 이어 의왕(0.8%), 과천(0.77%), 수원(0.63%), 하남(0.61%), 광주(0.59%), 광명(0.57%), 안양(0.56%), 파주(0.47%), 김포(0.45%), 용인(0.38%), 성남(0.35%), 평택(0.33%) 등의 순으로 오름세를 보였다.
군포시는 산본 신도시 지역과 함께 최근 비교적 상승세가 가파르게 이어지고 있고 최근 평당 900만원대를 넘어섰다. 당정동 성원상떼빌, 신산본자이2차, 푸르지오, 금정동 쌍용스윗닷홈 등 새아파트 30평형대가 오름세를 보였다.
의왕, 광명, 과천 등은 재건축 단지들이 오름세를 보였다. 이에 따라 수도권 재건축은 주간 0.88% 상승률로 전 주(1.27%) 에 비해서는 둔화됐지만 오름세가 이어졌고 서울과 마찬가지로 일반 아파트 주간 변동률(0.31%) 보다 높았다.
그 외 지역은 거의 변동이 없었고 의정부시만 -0.03%로 소폭 하락했다.

[전세]

서울 전세시장은 강서권을 중심으로 소폭 오름세를 보였고 전반적으로는 안정세가 이어졌다.
구별로는 영등포(0.39%), 강서(0.22%), 양천(0.19%), 관악(0.19%), 동작(0.17%), 성동(0.17%) 등이 오름세를 보였고 서초(0.13%), 마포(0.12%), 강남(0.1%), 광진(0.1%), 송파(0.1%) 등이 뒤를 이었다.
영등포에서는 당산, 문래, 양평동 일대 소형과 일부 40~50평형대 전셋값이 오름세를 보였고 강서구는 방화동과 내발산동을 비롯해 최근 주목을 받고 있는 지하철 9호선 라인의 단지들이 30평형대 중심으로 소폭 올랐다.
그 외 대부분 지역은 가격 변동없이 미미한 변동률에 그쳤고 성북구와 강북구는 주간 -0.01%로 미미하지만 하락했다.

신도시에서는 중동신도시(0.48%)가 한 주간 오름세를 보였고 매매와 마찬가지로 산본(0.47%), 일산(0.26%) 등이 전세도 오름세를 보였다. 평촌(0.07%)은 이사철이 지난 후 전세는 비교적 크게 안정된 모습을 이어가고 있고, 분당은 주간 -0.11%로 최근 하락세가 이어지고 있다. 대형을 포함해 20~40평형대를 중심으로 전셋값이 일제히 하락세를 보였다. 분당 영향으로 신도시 전세는 20~40평형대가 하락세를 나타냈다.

수도권은 과천(0.69%), 고양(0.35%), 군포(0.2%), 파주(0.17%), 시흥(0.14%), 평택(0.14%), 부천(0.11%), 수원(0.1%), 광주(0.1%) 등의 순으로 한 주간 오름세를 보였다.
그 외 지역은 거의 변동이 없었고 하남(-0.34%), 용인(-0.2%), 안양(-0.08%), 의정부(-0.04%), 성남(-0.02%) 등은 하락했다. 하남, 용인 등은 물량 여유로 최근 하락세가 이어지고 있고 파주 등도 변동률은 보합세를 보였지만 전셋값 약세가 이어졌다. 안양 등 최근에 전셋값이 많이 올랐던 지역들도 이사철 이후 미미하게나마 조정 양상을 띠고 있다.


재상승 기미까지 보이며 긴장감이 감돌던 서울 강남권 중심의 재건축 시장은 3.30대책의 전격 입법 처리 이후 바로 관망세로 돌아섰다. 투자 수요자들의 기대 심리가 여전하고 매도자들은 아직 관망세를 보이고 있지만 추가 상승은 어려울 전망이다. 물론 완료 단계 재건축 단지들은 여전히 소폭 오름세를 보이고 있고 재건축 외에도 동작, 강서권 등 최근 실수요 대비 물량 부족이 이어지고 있는 몇몇 지역의 단지들은 소폭 오름세가 이어질 전망이지만, 3.30대책 입법 완료와 6월 보유세 부과 부담이 맞물리면 전반적으로 가격 조정이 나타날 가능성이 커졌다.

광주,전남지역 부동산 : 아파트 매매가격은 조정,  반면 전세가격은 강세를 보였다. 향후 몇개월은 이 기조가 될 것이다. 다만 전세와 달리 매매는 핵심권역별로 좋은 아파트를  저렴하게 구입할 수 있는 기회이다.

분양가 상승 기조하에서는 아파트가격 하락은 없다는 점을 명심하자.

반면 토지,상가는 상당한 조정, 특히 토지는 상당한 조정을 보였고 향후 조정도 예상된다, 다만 이것도 미처 발견하지 못한 호재가 내재된 토지를 저렴하게 매집할 수있는 기회로 활용하자

상담 2003mbc@hanmail.net

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