성공투자는 자기 자신에게서 나온다.
흔히 어른들이나 직장상사의 지시에 대답할 때 ‘최선을 다 하겠습니다’라는 말을 한다. ‘최선을 다한다’는 말은 전후좌우를 돌아볼 사이 없이 한 가지 일에 집중하여 혼신의 힘을 다하는 것으로 이해된다. 자기가 자신을‘유능한 존재’라고 생각하고 존중해야 하늘도 돕고 남에게서도 인정받는다. 하지만 매사에 집중하여 자신을 한껏 이용하지 않는 한 최선의 결과를 얻기 어렵다. 불교에서 흔히 쓰는 비유로 제3의 힘에 대한 이야기가 있다.
한 노스님이 젊은 스님들과 함께 ‘탁발’이라는 고행을 마치고 높은 산에 있는 절로 되돌아가고 있었는데 뜨거운 여름 햇볕에 일행은 다리도 아프고 너무 힘이 들어 주저앉고 싶은 마음뿐이었는데, 산 아래 조그마한 동네 우물가에서 많은 여인들이 물을 긷고 있는 게 보였다. 앞서 가던 노스님이 갑자기 물동이를 이고 가던 한 젊은 여인네를 와락 껴안아버렸다. 소스라치게 놀란 동네 아낙네들이 젊은 마을 사람들을 불러 “망녕든 중놈 잡아라”며 쫒아왔다. 다른 젊은 스님들도 혼비백산하여 절을 향해 힘껏 도망쳤고 어느새 절에 도착했다,
절에 도착해서 젊은 스님들이 노스님께 “스님, 왜 그런 흉측한 짓을 하셨습니까?”라고 물었다. 그랬더니 노스님은 빙그레 웃으면서 “그렇게 하지 않았더라면 더 이상 걷지 못하고 주저앉아 버리고 말 것 같아 다른 힘이 필요해서였지”라고 대답했다.
잘 살려면 한 가지 일을 하더라도 주인의식이 있어야 한다. 매사를 자신이 오너로서 일해야 한다. 또한 “작심삼일[作心三日]”,용두사미[龍頭蛇尾]와 같은 말들은 모두 마음은 있으되 실행이 이어지지 못하는 것을 이르는 말이다. 사회생활을 하면서 아침운동을 하기로 마음먹고 실행하다가 아침 운동을 하루만 걸러도 연속해서 운동을 하게 되지 않는다. 재미있고 신나는 일이 아니거나 급한 일이 아니기 때문이다. 용기란 두려워하기보다 ‘더 중요한 것이 있다’는 것을 깨닫는 순간 생기는 것이고 두려움을 모르고 겁 없이 실행하는 것은 만용[蠻勇]이고 무지[無知]의 소치[所致]로 실패하기 쉽다.
어부가 항해를 잘할 수 있는 것은 물길과 기상의 변화를 잘 읽기 때문이고 성공한 사람들의 ‘생각의 메커니즘’은 성공할 수밖에 없게 생각하고 행동을 한다. 부동산투자를 하더라도 불확실성을 읽는 눈이 있고 투자원칙을 지켜 투자할 뿐만 아니라 투자목적이 뚜렷하고 접근방법이 옳아 투자효과에 만족하고 재미가 있기 때문이다.[P.S.Y]
★종자돈 마인드
모 언론의 국민의식조사에서 대부분의 사람들이 ‘부자로 사는 사람들은 선대로부터 재산을 물려받아 잘 사는 것’이라고 생각한다는 보도를 본 적이 있다. 무릇 성공하고자하는 사람들이 무엇을 하고자할 때 정신을 차려 자신의 것을 챙겨보면 적거나 빚진 상태인 경우가 많다. 토지가 수용되어 거금을 가지게 되었거나 잘 나가는 대기업의 중견간부로 재직하거나 은행의 지점장으로 거시경제의 안목이 있어 하청업체나 주위사람들로부터 자영[自營]을 권유받고 ‘도와주겠다는 멘토’도 확보되어 성공할 일만 남아 있지만 결과는 실패하는 경우가 많다. 이때 포기하면 진짜로 망한다. 실패한 그 자리에서 일어나야한다.
실패를 노-하우로 처음과 다르게 간절하기에 성공하는 것이다. 종자돈은 넉넉한 자금이어야 하는 것은 아니다. 빚이 있어도 신용과 성공하고자 하는 간절한 마음이 종자돈이 될 수 있다.
필자의 지인이 운영하는 중개업소에 사업을 하다 실패하신 모씨가 지방의 한 업체에 취직하기 위해 내려가던 길에 평소 알고지내는 중개업소에 마지막 인사라도 하기위해 들렸다가 업소사장이 손님들에게 소형아파트를 전세보증금안고 대출을 끼고 돈 한푼없이 소유권을 취득하거나 오히려 몇백만원을 받아가며 소유권을 취득할 수 있다는 권유를 손님들이 피하는 것을 보고 지방에 내려가 방을 구할 돈으로 대출금과 전세금을 지렛대로하여 5채의 소유권을 취득하고 지방에 내려가는 것을 포기하고 눌러 앉아 버렷다.
그때 이분 눈에는 그것이 돈으로 보였던 것이다. 6개월~ 1년 뒤 그 5채를 판 투자수익은 세후1억5천만원의 종자돈이 되었다, 이렇게 극적으로 번 돈은 여문 자금이 되고 지금은 큰 중개업소의 사장님으로 수십억대의 자산가이다.
이해를 돕기 위해 한 이야기를 더하자면 한 유통회사의 중견간부인 나열심씨는 유능한 세일즈맨으로 거래선 확보와 관리에 남다른 능력을 발휘하였는데 거래선들로부터 독립해서 나오면 도와 줄테니 한번해보라는 권유를 많이 받아 용기를 얻어 집을 팔고 자금을 만들어 회사를 차려 도와주겠다는 거래선에 납품을 한지 3일만에 그 거래선의 제품공장에 불이 나 버렷다.
해보지도 못하고 빚더미위에 앉은 것이다. 불량미수금이 되어버린 돈을 회수하기위해 수차례 만나 본 제품공장사장 부인의 머리를 보고 나열심씨는 자신이 신뢰할 상대를 잘못 판단한 것을 알고 불량미수금회수를 포기해 버렸다. 불이나 망한 그 공장 사장 부인의 머리가 보통 미장원에서 한 머리가 아니었기 때문이다.
정신을 차려보니 빚만 남았지만 다행히 자신이 남에게 신뢰받고 있다는 것이 재산이었다. 정품으로는 다른 유통사와 경쟁할 승산이 없어 틈새시장을 노리기로 하였다. 수출 로컬물량의 로스분[원단의 하자를 메우기 위해 여유로 주는 물량]을 싸게 구해 물량을 확보해 나갔다. 하자가 있는 물량은 나염으로 커버해 새로운 상품으로 개발해 출시하였다. 그것이 인기를 얻어 다른 유통사들도 정품으로 같은 나염을 찍어 모방하기에 이르렀다.
만약 나열심씨가 ‘신용없이 겉치레에 더 비중을 두는 불량미수금’추심에 미련을 두고 매달렸다면 그 불난 공장사장과 같이 망했을 것이다. 가히 빚이 있는 난국에서도 ‘신용과 간절한 마음’이 종자돈이 아니라고 할 수 없다.
필자가 진정으로 말하지만 20대의 돈 백만원은 50대의 1억원과 맞먹는 돈이다. 내 종자돈 1천만원은 남의 돈 1억원보다 더 요긴하다. 필자도 20대에 그것을 알았다면 돈을 함부로 하지 않았을 것이다. 혹자는 적금을 들면서 마이너스통장을 쓰는 미혹한 짓을 하지 말라고 한다.
그러나 필자는 마이너스통장을 쓰더라도 월 소득의 30%이상은 무조건 1년 만기이상 적금에 들기를 권한다. 3년 만기는 싫증이 나서 실패하기 쉽다. 요즈음은 일년 만기로 계약하더라도 자동으로 연장이 가능하므로 일단 처음에는 1년 만기로 계약하는 것이 좋다. 이율 높은 금리 몇푼이 문제가 아니다, 저축하는 습관과 통장잔액이 붇는 재미를 쌓는 것이 더 중요하다. 일차목표는 2,000만원~3,000만원이다.[박,S,Y.]
★투자마인드
일] 흔히들 결혼해야 돈이 모인다고 한다. 배우자와 종자돈의 중요성을 말하는 것이다. 라이프싸이클(life cycle)에서 좋은 운이 왔을 때 배우자는 운을 배가시키고 종자돈은 스스로 돕는 자를 돕는 기능을 한다. 경제생활의 기본은 성실과 근면, 절약과 저축이고 처음에는 약하지만 투자가 진행되면서 어느 순간부터 기하급수적으로 증가하는 시스템을 가지고 있으므로 종자돈은 이러한 시스템의 기초가 되는 셈이다. 다시 말하자면 종자돈 마인드가 없는 사람은 부자가 될 수 없다는 말이다. 그러나 종자돈 마인드를 가지고 있는 사람은 돈 때문에 큰 어려움을 겪지는 않지만 그 자리에 머물러서는 발전하지 못하고 투자마인드를 키워 나가야한다.
이] 면밀한 계획과 지식, 때론 과감한 투자도 필요하고 균형감각을 가지고 다양한 재테크 메커니즘을 쌓아 성숙된 투자마인드를 가지고 있는 사람은 돈을 굴려 늘이는데 관심이 많고 자산의 속성은 증가하는데 있으므로, 종자돈이 마련되고 투자마인드도 정립된 사람은 자본시장의 소위[所爲] 있는자[富者]로 살아간다. 그들의 재산은 시간과 함께 늘어나도록 조건 지워져 있으며 시간이 갈수록 배가되어 나이가 들수록 전혀 다른 인생을 산다. 임대 아파트에 살면서 경제신문을 보는 사람을 별로 보지 못하였고 그들은 투자마인드가 필요하다는 사실조차 알지 못하고 계속 시간의 가치에 잠식당한다.
삼] 굼벵이도 구르는 재주가 있다고 한다. 자신 있게 운용할 수 있는 전문분야를 하나 가지고 일생을 살아간다는 것은 자본시장의 중심에서 그래도 생존력이 있다는 이야기가 된다. 채권, 펀드, 부동산, 주식, 경매 등에 한 두가지라도 지식을 가지고 있으며 생활 속에서 실천하고 있는 사람은 의외로 적다. 얼마나 노력을 해 보았느냐고 물으면 부자로 사는 사람에 비해 대부분 노력이 너무도 부족한 것을 보게 된다.
사] 부동산현장에 있으면 주택가가 하락할 때는 한없이 폭락할 것 같고 주택가가 상승하면 한없이 상승할 것 같다. 그러나 부동산시장이 그리 만만한 것이 아니라 자체로 정화되는 습성이 있는 것 같다. 인상되면 10%~ 30%로 폭등하지만 하락하면 5%~ 7%로 하락 폭은 미미하다. 주택투자의 기본원칙은 침체기의 쌀 때 사고 상승기의 비쌀 때 파는 것이다. 그러나 바닥이 아닌 무릎에서 사고 상투가 아닌 어깨에서 파는 것이 타이밍을 놓치지 않는 기본이다.
오] 그 어떤 투자에서건 시세차익을 원하는 투자를 할 때에는 자신이 원하는 투자기간보다 몇배만큼 긴 기간을 대상으로 시세흐름을 파악하는 것이 필요하다. 특히 개별적인 호재가 발생한 투자대상이 아니라면 투자하려는 시점에서 바로 가까운 시세 흐름만을 파악하면서 투자한다면 투자의 성공여부는 거의 운에 달려있다고 해도 과언이 아니다.
내 관심지역의 인구동향, 과거 인근 지역과의 상승률비교, 시중 통화의 유동성, 물가상승율, 시중금리의 향배, 지역에 대한 도로· 지하철 등 신설 또는 개선, 인근 지역의 택지개발, 미분양물량, 신규공급추이, 신규 진입하는 세대의 생활수준 등에 대해 세심히 파악해 봐야한다.
육] 부동산을 사는 사람들은 부동산도 시장 상품이므로 고르는 안목이 필요하며 시장의 흐름보다 부동산의 가치에 초점을 두어야하고 가격과 가치가 서로 일치하지 않는 데서 기회를 찾아야하고 시점의 선택에서 부동산을 살 때 가치가 가격보다 클 때 사면 부동산에 투자를 잘한 것이다. 자신의 위치를 파악하여 지금 내 집 마련을 할 때인지, 집을 넓혀 갈 때인지, 청약통장을 만들어 중장기적으로 내집마련을 할 때인지를 파악하여 단계적으로 계획성 있게 하여야한다.
칠] 주택투자는 살기에 좋다고 주거의 목적으로만 구입해서는 안 된다. 수도권 주택투자에서 입지의 선택은 중요하다.
1. 인천 경제자유구역, 용산 국제업무지구 등 정책적인 개발로 사회간접자본이 집중되는 지역 또는 마포·아현`왕십리 등 핵심지역으로의 접근성이 좋은 지역 또는 제2외곽순환도로의 완전 개통으로 길따라 배후가 커지는 수도권8개축 의정부· 성남 등 거점지역
2. 신분당선[연장구간 포함:용산- 강남- 판교·정자 -광교]황금라인의 인지도가 높고 분당급 고급 신도시의 이미지가 예상되는 지역
3. 환경친화적이고 외지인들도 선호하고 인지도가 높은 삼성타운· 시범단지·· 타워팰리스· 00뉴타운 역세권 등 랜드마크가 있는 입지의 역세권 대단지
팔] 강남이라고 모두 강남아파트가 아니다. 입지가 좋다고 모두 다 좋은 것은 아니다. 강남역앞 나 홀로 단지나 300가구 미만의 단지 등은 외곽지 브랜드아파트 가격보다 싼 경우가 많다. 또한 평지가 아닌 구릉지에 위치하고 비역세권에 위치한 단지는 입지가 우수하다고 볼 수 없다.
평지의 16m이상 도로에 8m이상 이면도로에 접한 반경 4㎞이내에 평수가 다양하고 학교·병원·관공서·대형할인점 등이 충분한 역세권에서 도보 10분이내의 지명도 높은 건설사의 주차공간이 넓고 난방조건이 우수한 대단지 정도는 되어야 한다. 또한 커뮤니티의 구성이 고급주거지로 차별화되는 입지이면 그 투자효과는 일반인의 상식을 벗어난다.
구]주택투자에 자기 자본만 가지고 투자하는 경우는 드물다. 대개의 경우, 전세금과 대출금을 지렛대로하여 투자시점을 놓치지 않으려 애를 쓴다. 입지와 시기와 주택의 규모 등에 따라 다르지만, 기존주택의 경우 소형은 주택가의 50%대출에 원리금[원금과 이자]상환이 월소득의 30%이내, 중대형의 경우 40%이하의 대출에 원리금 상환이 월소득의 25%이내이면 무리가되지 않는 것으로 보며, 분양주택의 경우는 질좋은 주택을 값싸게 공급받고, 대금을 나누어내므로 초기 부담이 많더라도 50%~ 55%의 대출에 원리금상환이 월소득의 30%~ 35%이내이면 무리가되지 않는 것으로 사료된다.
십]보유세와 취득시의 세금, 양도시의 세금 등 자신과 관계있는 세금의 절세는 아는 만큼 이루어진다. 특히 재개발·재건축 입주권과 일반주택을 보유한 경우라던지 오래전에 취득한 1가구 2주택자로서 양도차익이 큰 경우에 배우자간 증여공제범위 6억원을 이용하는 등 지식게시판에 전문가들이 알기 쉽고 재미있게 풀이한 세법에 관한 칼럼은 평소에 스크랩해 두면 다 요긴할 때 절세의 양식이 된다.
전매제한 기간의 연장으로 다주택보다는 우수입지에 똑 바른 중대형 한 채가 부자되는 시대에 살고 있다. 주택투자에 관한 지식은 책 1/3분량의 지식이면 충분하다. 정작 중요한 것은 주택에 투자하는 자신의 마인드이고, 성공투자는 하늘에서 내려주거나 다른 누구가 쥐어 주는 것이 아니라 바로 자기 자신에게서 나온다. 즉, 똑바로 정립된 자신의 투자마인드와 바로 자기 자신을 이길 수 있는 용기와 실천이 자신을 성공투자로 이끌어 준다. 영어도 어릴적 시작하면 쉽게 잘하게 되지만 늦게 영어를 배우면 뇌의 언어 영역이 굳어 배우기도 어렵거니와 언어 구사능력이 아무래도 자연스럽지 못하다. 이와 마찬가지로 일찍 자신과의 싸움에서 이긴 자가 그 만큼 일찍 부자로 잘 살게 된다. |