(전국세입자협회) 다가구 주택 전세보증금을 지킵시다! (1)

[느린곰]

(전국세입자협회) 다가구 주택 전세보증금을 지킵시다! (1)

-‘확정일자 받은 선순위 세입자 전체 보증금액’ 관련 ‘임대차정보’서식 제공을 의무화해야,-

전국세입자협회는 다가구주택 전세 세입자들이 계속해서 전세보증금을 떼이고 있는데, 이 문제에 대해 아래와 같이 문제해법을 제시합니다.

1.다가구주택을 전세 계약할 때, ‘확정일자 받은 선순위 세입자 전체보증금’과 관련하여 임대인이나 공인중개사 말만 믿고 계약하고 입주한 후, 집이 경매에 들어갔을 때, ‘확정일자 받은 선순위 세입자 전체보증금’이 임대차계약 할 때 들었던 금액보다 많아 전세보증금을 떼이는 경우가 끊이지 않고 발생하고 있습니다.

2. 경매에 들어갔을 때, 세입자들간 보증금 배당금 우선순위는 (확정일자+전입신고+거주)를 한 순서이기 때문에, 집을 계약할 때 ‘확정일자 받은 선순위 세입자 전체 보증금’를 파악해야 한다. 그리고 나보다 후순위 세입자더라도 소액임차보증금을 보호하기 위해 주택임대차보호법상 최우선변제제도가 있기 때문에, 임대차 계약할 때 다가구주택에 공실이 있을 경우, 공실의 방 개수와 최우선변제 보증금을 파악해야 합니다.

3.다가구 주택을 임대차계약 할 때, 전세보증금을 안전하게 반환받기를 원한다면, 두 가지 방법이 있습니다.

* 첫째는 부채비율을 계산해야 한다. 부채비율은 주택가격 대비 부채이며, 부채/주택가격이며 이 비율이통상 60%-70%를 넘어가면 계약을 할지 말지를 신중히 생각해야 한다. 주택가격= 다가구주택의 시세가격. 부채 =선순위근저당 설정액+ ‘확정일자 받은 선순위 세입자 보증금 + 본인 보증금+ 빈방 개수 에 최우선변제금액을 곱한 금액.

* 둘째는 ’전세보증금반환 보증보험‘에 가입해야 한다. 임대차계약전에 보증보험회사에 문의해서 상담해야 한다. 그런데 보증보험회사에서는 ’확정일자 받은 선순위세입자 전체보증금액’을 알 수 있는 관련 서류를 요구한다. 이 서류는 ’임대차정보‘라는 서식이며, 임대인만이 주민센터에서 열람·발급 받을 수 있습니다.

4. ‘확정일자 받은 선순위 세입자 전체보증금액’을 알 수 있는 공식적인 서류를 임대인이 제공하지 않으면, 세입자는 임대차 계약할 때 부채비율을 정확히 계산할 수 없어, 임대인이나 공인중개사의 말에 의존하여 계약할 수 밖에 없는, 잘못하면 전세금을 떼이게 되는 불안한 임대차계약이 된다. 또한 ‘확정일자 받은 선순위 세입자 보증금액“관련 임대차정보 서식이 없으면 전세보증금반환보증보험에 가입할 수 없고, 전세금 대출받을 때 은행에서도 이 서식을 요구하기 때문에 전세금대출도 받는데 제약이 따릅니다.

5. 임대차 계약할 때, 입주 후 보증금을 증액하는 경우에 ‘확정일자 받은 선순위 세입자 전체 보증금액’ 관련 ‘임대차정보’서식을 임대인에게 요구해야 합니다.

만약, 임대인이 서식을 제공하지 않거나, 구두로 말하는 보증금액수를 신뢰할 수 없다고 생각하면, 선순위 세입자들의 보증금을 월세가 아닌 전세로 모두 계산해서 부채비율을 계산한 후 부채비율이 60-70%가 넘으면 계약여부를 신중하게 생각해야 합니다.

6. 다가구주택에서 경매가 들어가 세입자의 보증금이 계속 떼이자, 주택임대차보호법에서는 ‘확정일자 받은 선순위 세입자 전체보증금액’를 파악하는 ‘임대차정보’서식을 만들고 임대인게만 열람·발급권한을 주었으나, 이는 임의규정이고 의무규정이 아니어서, 임대차계약 실무에서는 임대인이 이 서식을 발급받아 세입자에게 거의 제공하지 않습니다.

7. 요구 합니다.임대차계약을 하거나, 임대보증금을 증액할 때

하나, 임대인은 ‘확정일자 받은 선순위 세입자 전체 보증금액’ 관련 ‘임대차정보’서식을 제공해야 합니다. (임대인은 은행에서 대출받을 때는 ‘확정일자 받은 선순위 세입자 전체 보증금액’ 관련 서류를 제출하고 있습니다.)

하나, 공인중개사는 임대인에게 ‘확정일자 받은 선순위 세입자 전체 보증금액’ 관련 ‘임대차정보’서식을 제공할 것을 요구해야 합니다.

하나, 정부와 정치권은 ‘확정일자 받은 선순위 세입자 전체 보증금액’ 관련 ‘임대차정보’서식 제공을 의무화하도록 하는 조치를 취해야 합니다. (정부는 1가구 1주택자로 주택 공시가격 9억 이하(시세 18억선 안팎)의 다가구주택을 보유하면서 임대하는 경우, 임대소득세를 면제하고 있습니다.)

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2019년 7월 24일.