10일부터 공인중개사의 확인·설명 의무 강화

[청솔]

10일부터 공인중개사의 확인·설명 의무 강화
- 「공인중개사법」 시행령·시행규칙 개정안 시행… 전세사기·관리비 분쟁 등 임차인 보호  

□ 국토교통부(장관 박상우)는 중개대상물에 대한 공인중개사의 확인․설명 의무를 강화하는「공인중개사법」시행령․시행규칙 개정안이 7월 10일부터 시행될 예정이라고 밝혔다.

 ㅇ 정부는 전세사기를 예방하고 관리비를 투명화하기 위해 부동산 중개과정에서 공인중개사의 역할을 지속적으로 강화해 왔다.

 ㅇ 이번 「공인중개사법」시행령․시행규칙 개정안은 「공인중개사법」에서 규정된 공인중개사의 확인․설명 의무를 구체화하고, 확인․설명 사항을 중개대상물 확인․설명서 서식으로 명확히 증빙토록 하고 있다.

□「공인중개사법」시행령․시행규칙 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

□1 임차인은 임대차 계약 체결 이전에 공인중개사로부터 임대인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 선순위 권리관계를 자세히 확인․설명 받을 수 있게 된다. 

 ㅇ 공인중개사는 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등을 통해 확인가능한 정보 외에도 임대인이 제출하거나 열람 동의한 확정일자 부여현황 정보, 국세 및 지방세 체납 정보, 전입세대 확인서를 확인한 후, 임차인에게 본인의 보증금과 관련된 선순위 권리관계를 설명하여야 한다. 

 ㅇ 개정 내용의 실효성을 높이기 위해 공인중개사가 확인․설명한 내용은 ‘중개대상물 확인․설명서’에 명기하고, 공인중개사․임대인․임차인이 같이 확인․서명토록 하였다.

 ㅇ 이번 개정을 통해 임차인은 임대차 계약 만료시 임대차 보증금을 돌려 받기 어려운 주택을 미리 파악할 수 있어 전세사기 피해 예방에 기여할 것으로 기대된다. 

□2 공인중개사는 임차인에게 최우선변제금과 임대보증금 보증제도 등 임차인 보호제도를 설명하여야 한다. 

 ㅇ 공인중개사는 계약 대상 임대차 주택의 소재지, 보증금 규모 등을 살펴,  주택임대차보호법령에 따라 담보설정 순위에 관계없이 보호받을 수 있는 소액 임차인의 범위 및 최우선 변제금액을 임차인에게 설명하여야 한다. 

 ㅇ 또한, 계약 대상 임대차 주택이「민간임대주택에 관한 특별법」제49조에 따른 민간임대주택일 경우에는 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있음을 설명하여야 한다. 

 ㅇ 공인중개사로 하여금 선순위 권리관계 이외에도 임차인의 보증금을 지키기 위한 임차인 보호제도를 설명토록 함으로써 임대차 계약의 안전성이 강화될 것으로 기대된다.

□3 임차인은 중개사무소 직원으로부터 현장안내를 받을 시 안내자가 공인중개사인지 중개보조원인지 여부를 확인할 수 있게 된다. 

 ㅇ 중개보조원이 현장안내를 할 경우에는 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 알려야 하며, 공인중개사는 중개대상물 확인․설명서에 중개보조원의 신분고지 여부를 표기하여야 한다.

 ㅇ 이를 통해 중개보조원의 업무범위를 벗어난 불법중개 행위를 방지하여 소비자 피해를 줄일 수 있을 것으로 기대된다. 

□4 임차인은 임대차 주택의 관리비 금액과 비목, 부과 방식 등을 명확히 설명받을 수 있게 된다. 

 ㅇ 공인중개사는 임대인으로부터 확인한 관리비 총액과 관리비에 포함된 비목 등을 임차인에게 설명하고, 계약서뿐만 아니라 중개대상물 확인․설명서에 명기해야 한다.

 ㅇ 이를 통해 관리비 관련 분쟁을 예방하고, 월세의 관리비 전가 등 부작용도 예방할 수 있을 것으로 예상된다.

□ 국토교통부 남영우 토지정책관은 “이번 개정안을 통해 공인중개사가 임차인에게 임대차 관련 주요 정보를 충분히 제공토록 하여 보다 안전한 임대차 계약 체결을 위한 환경이 조성되길 기대한다”라고 밝혔다. 

참고1

공인중개사법 시행령 개정안

현  행	개정안
제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 법 제25조제1항에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <단서 신설>	제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① ---------------------------------------------------------------------. 다만, 제3호의2 및 제10호부터 제12호까지의 사항은 주택 임대차 중개의 경우에만 적용한다.
1. ∼ 3. (생  략)	1. ∼ 3. (현행과 같음)
<신  설>	3의2. 관리비 금액과 그 산출내역
4. ∼ 9. (생  략)	4. ∼ 9. (현행과 같음)
<신  설>	10. 「주택임대차보호법」 제3조의7에 따른 임대인의 정보 제시 의무 및 같은 법 제8조에 따른 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항
<신  설>	11. 「주민등록법」 제29조의2에 따른 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항
<신  설>	12. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따른 임대보증금에 대한 보증에 관한 사항(중개대상물인 주택이 같은 법에 따른 민간임대주택인 경우만 해당한다)
② ∼ ④ (생  략)	② ∼ ④ (현행과 같음)
< 부  칙 > 제1조(시행일) 이 영은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(중개대상물의 확인․설명에 관한 적용례) 제21조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 중개를 의뢰받는 경우부터 적용한다.

참고2

공인중개사법 시행규칙 개정안 주요 내용

□ 임대차 확인정보 설명의무 신설

중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)

(

주택 유형: [  ]단독주택   [  ]공동주택   [  ]주거용 오피스텔

)

(

거래 형태: [  ]매매ㆍ교환 [  ]임대

)

확인ㆍ설명 자료

확인ㆍ설명 근거자료 등

[  ]등기권리증[  ]등기사항증명서[  ]토지대장[  ]건축물대장 [  ]지적도 [  ]임야도[  ]토지이용계획확인서[  ]확정일자 부여현황[  ]전입세대확인서 [  ]국세납세증명서[  ]지방세납세증명서[  ]그 밖의 자료(               )

대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항

Ⅰ. 개업공인중개사 기본 확인사항

④ 임대차 확인사항

확정일자 부여현황 정보

[  ] 임대인 자료 제출 [  ] 열람 동의

[  ] 임차인 권리 설명

국세 및 지방세 체납정보

[  ] 임대인 자료 제출 [  ] 열람 동의

[  ] 임차인 권리 설명

전입세대 확인서

[  ] 확인(확인서류 첨부) [  ] 미확인(열람ㆍ교부 신청방법 설명) [  ] 해당 없음

최우선변제금

소액임차인범위:          만원 이하    최우선변제금액:         만원 이하

민간임대 등록여부

등록

[  ] 장기일반민간임대주택 [  ] 공공지원민간임대주택 [  ] 그 밖의 유형(                                  )

[  ] 임대보증금 보증 설명

임대의무기간

임대개시일

미등록 [  ］

계약갱신 요구권 행사 여부

[  ] 확인(확인서류 첨부)   [  ] 미확인   [  ] 해당 없음

개업공인중개사가 “④ 임대차 확인사항”을 임대인 및 임차인에게 설명하였음을 확인함

임대인

(서명 또는 날인)

임차인

(서명 또는 날인)

개업공인중개사

(서명 또는 날인)

개업공인중개사

(서명 또는 날인)

※ 민간임대주택의 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.  ※ 임차인은 주택도시보증공사(HUG) 등이 운영하는 전세보증금반환보증에 가입할 것을 권고합니다.  ※ 임대차 계약 후 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2에 따라 30일 이내 신고해야 합니다(신고 시 확정일자 자동부여).  ※ 최우선변제금은 근저당권 등 선순위 담보물권 설정 당시의 소액임차인범위 및 최우선변제금액을 기준으로 합니다.

□ 주택 관리비 설명의무 신설

⑥ 관리에 관한 사항	경비실	［  ］있음    ［  ］없음	관리주체	［  ］위탁관리 ［  ］자체관리［  ］그 밖의 유형
	관리비	관리비 금액: 총                 원    관리비 포함 비목: [  ] 전기료 [  ] 수도료 [  ] 가스사용료 [  ] 난방비 [  ] 인터넷 사용료                     [  ] TV 수신료 [  ] 그 밖의 비목(                           )    관리비 부과방식: [  ] 임대인이 직접 부과 [  ] 관리규약에 따라 부과                     [  ] 그 밖의 부과 방식(                                               )

□ 중개보조원 고지 확인·설명 신설

⑭ 현장안내	현장안내자	［  ］개업공인중개사 ［  ］소속공인중개사 ［  ］중개보조원(신분고지 여부: [  ] 예  [  ] 아니오) ［  ］해당 없음
※ “중개보조원”이란 공인중개사가 아닌 사람으로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 사람을 말합니다.   ※ 중개보조원은 「공인중개사법」 제18조의4에 따라 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 합니다.

출처 : 국토교통부