경험담 ＜경기도 시흥시인＞행크 입문 1달차에 낙찰! 2달차에 명도까지~~ 아주 아주 상세한 현실적인 후기

[빨간쪼끼]

우리들의 경험담 게시판에 올라온 경기도 시흥시인 님의 글입니다.

안녕하세요 시흥시인입니다!
제목이 다소 건방져보였다면 죄송합니다 ㅠㅠ
11월 초에 낙찰후에 당당히 낙찰게시판에 글을 올리고 정확히 1달 안되어 명도까지 끝내고 그간 이러한 경험들을 너무나 올리고 싶었습니다.
대출과 명도를 준비하면서 여러가지 소중한 경험(?)도 겪게 되고 책에서 고수님들이 설명했던 상황들과 지금이 순간이 맞닿는 순간 느끼는 그 짜릿함이란 말로 어찌 표현이 되질 않습니다. 
물론 재가 생각했던 좋은 상황은 10에 1정도 되는것 같았습니다. 
명도부분도 대출부분도 임대사업자 부분도 다 생각처럼 되지 않았습니다. 
그래도 찾아보고 파헤쳐보면 볼수록 해법은 있습니다.
욕심을 조금 버려야 겠지요..어쩔수없는 부분은 인정하고 욕심을 덜어내면 그나마 마음이 편해집니다 너무 서론이 길었네요 ^^; 큰제목과 함께 재가 겪은 부분을 상세히 적어보겠습니다.




1.낙찰
와이프와 저는 돌아다니는걸 좋아합니다. 
연애때부터 경기,서울,인천에 내로라하는 로데오거리,맛집,명소는 정말 많이 다녔습니다. 
그래서 인지 재가 경매를 한다고 했을때도 긍정의 왕! 와이프는 아무런 의심없이 절 믿어줬고 임장도 역시 룰루랄라~♪즐겁게 다녔습니다.
지금도 주말이면 경매로 봐둔 물건, 급매물아파트,핫플레이스상가를 보러 다니곤 합니다. 
입찰하려는 매물에는 수익률과 주변 급매물,임차현황,과거 임대차상황들을 고려하고 신중히 데이터화합니다.
첫매물도 마찬가지로 추려서 그달 5가지를 입찰하려는 와중에 첫번째로 시도했던 물건이 덜컥 낙찰이 되었습니다. 
(시세보다 2천5백~3천정도 저렴히 낙찰받았습니다)
자세한건 낙찰 게시판에 올렸습니다 ^^;
http://cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/1666

2. 준공공 임대사업자 준비하기
낙찰후 당일날만 축배를 마시고 다음날 바로 계획했던 준공공임대사업자를 접수하려고 낙찰보증금영수증과 해당경매물건의 자료, 신분증을 가지고 시청으로 갔습니다.
 지역마다 다르겠지만 재 이름으로 등기도 안된 경매물건에 쉽사리 임대사업자를 내주지 않는곳도 있겠지만.. 시흥시청은 너그러히 접수해줬고, 낙찰받은 물건이 연식이 얼마 안된 물건이라 8년(준공공임대사업자 의무보유기간)이 지나도 끄떡없을거라 생각되었습니다. 
그물건 앞에 GTX-B라인이 생길 호재와 앞으로의 몇년간 공급이 둔화할 예정지역이라 임대차는 걱정없을것 같아 부담이 없었습니다. 
준공공임대는 "투에이스님의 부동산 절세의 기술"에서 아주 매력적으로 다가왔고 투에이스님의 블로그 또한 섭렵하면서 확신이 생긴 계획이였습니다.
내년에는 임대사업자의 의무화를 한다는 정부의 방침도 있지만..저희부부에겐 당장의 시세차익보다 완만한 현금흐름이 우선이기에 깨끗하고 오래가져 갈 물건이라면 준공공임대사업자를 추천하겠습니다! 그리고 우리은행과 나라에서 지원하는 저금리(1.5％)대출상품도 있었기에 든든한 마음이였습니다. 그러나 그 대출상품은 초심자에겐 너무나 달콤한 유혹이였습니다..대출상품에 관한건 4장에서 이야기 하겠습니다 ^^;  




3. 명도를 하기 앞서 전소유자와의 가상만남
저희부부는 낙찰받은 그주 토요일에 낙찰받은 물건에 찾아가 다시한번 물건을 확인했고, 출입문에 가상의 인물(?)로써 저를(낙찰자이지만^^;) 낙찰자의 법률대리인이라고 전화번호가 적힌 간단한 쪽지를 남겼습니다. 
저의 직업이 요식업이라 하루에도 수많은 손님들을 맞이하고 내년이면 5년차에 접어들고 있어서 명도는 부담이 없었습니다. 
우리가게에 오시는 손님처럼 항상 예의를 갖추고 최대한 경청하며 위해드리자 라는 마음이였습니다. 쪽지를 남기고 다음날 바로 전화가 왔지만..

생각과 다르게 전소유자님께서는 정말 풀이 죽은 목소리셧습니다. 
앞으로의 진행될 상황보다 전소유자님의 현사정을 듣고 조심히 저의 의견을 피력했습니다. 일단 전소유자님께서는 돈이 너무 없으셔서 당장에 나가는건 힘들것 같다고 하시고, 저는 이사준비에 있어서 12월 초까지 이사해주신다면 적정 이사비를 지불하겠다고 이야길 나눈후 서로 감정 상하는것 없이 전화통화를 끝맺었습니다. 
일단 저라는 인물을 낙찰자가 아닌 제3자로 시작하니 좀더 수월하게 전소유자의 심정을 들을수 있었던것 같았습니다. 
어쩌면 재가 운이 좋은걸수도 있고요..그 한통화가 너무 긴장이 되어서 말도 머뭇머뭇했지만 나름에 좋은 경험이였습니다.


4. 임대사업자를 위한 대출
2장에서도 이야기 했지만 정부+우리은행에서 임대사업자를 위한 대출이 있습니다.
정확한 명칭은  "집주인매입형임대사업자대출"!! 물론 같은 명칭으로 LH에서 하는것도 있고 우리은행 자체적으로 "민간임대주택 매입자금대출(2.0~2.8％)"이 있지만 재가 LH와 우리은행자체상품을 실행하려고 했을때 이미 대출이 끊긴 상태여서 접수조차 안;습니다. 
그래도 집주인매입형임대사업자대출은 가능하다고 해서 저희부부에겐 정말 달콤한(?) 희소식이였습니다. 
최대 1억까지 대출! 만기일시상환! 저금리(1.5％)
http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP06/FP0602/FP06020801.jsp (참고)
"LTV70％+방빼기,시세대비 90％로 월세" 라는 조건이 조금 찝찝했지만 그래도 나름 어느정도만 나와준다면 +신용대출 받고도 매력있는 수익률을 가져다 줄것같아서 바로 실행을 하려 창구에 갔습니다. 
근데 우리은행창구에 가보니 이 대출상품에 대해 전혀 아는사람이 없었습니다....

"이게 뭔가" 싶기도 하고 이상품에 대해 정부에서 정리된 자료 가지고 재가 창구직원에게 설명을 했습니다.(+자료와 함께) 
저만 그런건진 모르겠지만.. 대출을 받으러 갈땐 왜 재가 죄인처럼 변하는지 모르겠습니다. 잘 모르고 취급을 안하는 상품에 대해 다소 불친절하시고 자료를 다 준비해서 접수를 해도.. 재가 먼저 연락을 하지 않는이상 먼저 연락을 주지 않습니다; 
아직 매각허가가 떨어지진 않았지만 그래도 마음은 조마조마한데..그래도 기다리고 기다렸습니다.

  
5. 대출의 벽
솔직히 저희부부가 돈이 넉넉해서 시작한건 아니였습니다. 
단순히 그..경매 한 사이클을 경험을 위해 입찰을 한것이였고 그렇게 덥석(?) 낙찰받고나서 
실로 첫입찰부터 보기에는 시세보다 싸게 삿지만 저희가 가진돈에 비해 비싼매물을 잡았구나..싶었습니다. 
실상 거의 무피에 가까운 투자였던 것이였습니다. 
일단 임대사업자대출을 신청하고 부족한 돈을 매꾸러 신용대출을 알아보았습니다. 
책에서 보면 "경락자금대출+소정의 돈"으로 최고의 수익률을 만들어내곤 했는데 저희부부의 현실은 그리 녹록치 않았습니다. 
은행 홈페이지에서 나온 금리는 신용1등급 기준의 금리였고 그 금리만 보고 저는 은행창고에 갔다가 실망...또 실망의 연속이였습니다. 
살면서 연체를 한것도 아니고 전세자금대출 받은 이자와 원금도 매달 밀리지 않고 꼬박 내는데 기존사업자신용대출을 받으려니 금리가 너무 높았습니다. 
와이프는 빚이라곤 태어나 한번도 안받아본 여자입니다. 와이프에겐 너무나 미안하지만 직장인대출을 권유하였고..그나마 저의 기존사업자대출보다 금리가 낮아서, 전에 신청했던 준공공임대사업자대출금이 나오는 금액을 봐서 진행하려고 했습니다. 우리은행측에 아무런 연락이 오질 않아 조급한 마음에 전화를 몇번이나 했고 결국 대출가능금액이 낙찰받은 금액에 45％가 나왔습니다. 이금액으로 두가지 수익률을 비교해보았습니다
(준공공임대사업자대출45％+와이프직장인신용대출30％+기존사업자신용대출17％+보증금) + 월세시세대비90％로 임대차 리스크 
vs
(MCG보증을 이용한 경락자금대출 80％ + 와이프직장인신용대출12％+보증금)
결론은 2번째에 있던 경락자금대출의 수익률이 더 좋았습니다. 
준공공임대사업자대출의 저금리와 대출 최대액수만 보고 너무나 좋아했지만 2주후에 달콤한 꿈은 사라졌습니다ㅋㅋ...그간 마음도 졸이고 내가 이렇게까지 경매를 해야하나...싶은 생각도 들었지만 기존에 고수했던 길(경락자금대출)을 택했습니다. 자금만 넉넉하다면 45％의 저금리와 나머지를 내돈으로 투자한다면 정말 매력적이기도 할것 같습니다.최대 1억혜택을 받을수 있다면 그에 대한 1.5프로 이자는 12만5천이니까요.. 달콤하지만 저희부부와 같이 돈이 없는 투자자에겐 멀고 험란한 길이였습니다.
다시 시작하는 마음으로 낙찰후 법원에서 아줌마부대에게 받은 명함으로 문자를 돌렸습니다.


6. 길고 길었던 시간 
대출을 받으면서 명도보다 대출이 너무나 힘들었다고 감히 말할수 있겠습니다. 
대출이 안될까 혹은 이렇게 해놓고 돈까먹는건 아닐까 준공공임대사업자대출계획이 무산되니까 불안한 마음을 컸습니다. 
솔직히 기존사업자대출을 이은행 저은행 알아보면서 금리의 장벽이 이리 높은줄은 몰랐고 든든한 직장을 가진사람이라면 훨씬더 수월하게 대출을 받았을텐데 라는 마음도 컸습니다. 
괜시리 아내에게 대출까지 권유한 나쁜남편인것 같아 너무나 미안했고 낙찰로 인해 좋다가도 대출로 인한 피폐해진 마음을 와이프의 믿음과 고수님들의 책으로 정신무장(?)을 했습니다. 
다시 행복제테크의 고수님들의 글들도 보고 행복제테크 친구카페 텐인텐까페에 가서 내가 죽을때까지의 큰계획도 꾸며보고.. 저희 부부와 같이 맞벌이로 시작한 투자이야기 책, 30대투자자들이 겪었던 고충이 담긴책,송사무장님의 경매의 바이블책,행크필독도서 외 등등 온갖 고수님들의 책을 다시 읽어가며 정신을 무장하고 다시 힘을 내기로 했습니다.



6. MCG보증을 이용한 경락자금대출
연락처를 다 돌리고 그중 좋은 조건의 이모님께 전화를 걸어서 현상황을 이야기했고 
MCG보증(MCG,MCI)을 통한 경락자금대출로 인해 80％까지 대출이 가능하다고 하기에 진행하였습니다.
솔직히 이모님께 죄송하지만은 저의 상황과 대출에 무지한 저로써 굉장히 많은 질문과 궁금증을 이모님을 통해 해소했습니다ㅋㅋ...
보증을 통한 대출횟수의 한계.. 보증회수가 가능한 금액..상가의대출..다른낙찰자들의 대출사례 정말 이 한건 진행하는데 20번도 넘게 통화를 했습니다..이글을 못보시겠지만 죄송합니다.. 
경락자금대출과 와이프의 직장인대출과 함께 돈을 마련하였고 잔금납부와 등기를 코앞에 두고 있는 상황이였습니다만.. 이렇게 대출만을 고민하던 와중에 명도하는걸(?) 잠시 잊고 있었습니다..


7. 완만한 명도를 위해
거의 2주만에 전소유자님께 전화를 걸었습니다. 
역시 가상의 인물 법률대리인으로써 안부를 묻고 이사준비는 잘되시는지 여쭈어봤고 여전히 돈이 없으시다고 계속 말씀하셧습니다. 
이렇게 상황이 진행되다가 질질 끌려가겠구나 싶어서 조심히 전소유자님께 낙찰자의 등기 후 상황에 대해 이야기를 했습니다. 
워낙 조심스레 이야기 한 부분이라 감정이 상하진 않았을거라 예상되던 가운데!!!! 먼저 이사비용에 대해 저에게 묻더군요..
그래서 이사비용 50만원을 낙찰자분께서 지원해주실 의사가 있으시다고 말했습니다만...... 
전소유자님께서 재게 엄청 화를 내시더군요.. 내돈이 이집에 5천만원이나 들어갔는데 고작 50만원밖에 안주냐면서 엄청 화를 내셧습니다. 
순간 내가 잘못말했나 싶기도하고 내가 너무 적게 주는건가? 솔직히 이사비용에 대한 의무는 없지만 아름다운 마무리를 위한 배려라고 생각했는데..화를 내시는 부분에 있어서 조금 당황스러웠습니다. 그래서 일단 끊고 가는게 진행상 좋을것 같아 대화를 마무리 짓고 다시 상의후 전화를 드린다고 했습니다. 
그날 점심때 그렇게 통화가 끝나고 자기전까지 고민을 했습니다. 
전소유자님께서 상황이 안좋은건 사실이지만 저희부부도 넉넉히 시작한 것도 아니고 아내의 대출까지 끌어다가 시작한 마당에 저도 더이상 지체할수가 없었습니다. 
다음날 점심때 전화를 해서 다음주까지 이사를 하신다면 70만원까지 낙찰자님께서 지불할 의사가 있으시다고..낙찰자님도 지금 돈이 녹록치 않으셔서 더는 지체할수 없을거라고..다음주가 지나면 바로 등기를 하시고 인도명령절차가 진행될거라고.. 전소유님께선 주말동안 잘 생각하시고 연락달라고 했습니다.  

8. 명도완료! 도배와 청소시작
주말이 지나 월요일에 전소유자님께서 다 내려놓으신듯이 화요일에 짐빼시겠다고 하시고 수요일인 오늘!(12월5일) 명도합의서와 함께 완전히 집에서 퇴거하셧습니다. 
첫낙찰,첫명도라 얼떨떨하고 이게 진짜 내집인가?? 싶기도 하고..그리고 마음적으로 아직도 저를 법률대리인으로 아시는 전소유자님께 죄송할뿐입니다.. 
1층 오피스텔현관출입문카드와 호수도어락키를 건내받고 집안을 보는데 온통 곰팡이와 지저분하게 널려있는 쓰레기뿐이였습니다. 
그래도 방이 잘 빠지고 연식이 오래된 집이 아니라 도배와 청소만 잘한다면 신혼부부가 살기 딱 적당한 오피스텔이더군요!
남겨놓은 가구와 침대,의자는 스티커 사다가 붙여서 밖에다가 내놓았고 다시 저의 사업장으로 복귀하는 와중에 벽지와 청소 업체까지 다 예약해두었습니다.
벽지는 목요일!(12월6일) 청소는 토요일!(12월8일) 그리고 청소후 토요일에 와이프와 근처시내에서 진정한 파티를 즐기고 첫낙찰받은 집에서 신고식이다 생각하고 하룻밤 머무르려 합니다. 


9. 임차인 구하기
아직 임차인은 구하진 않았지만 벽지와 청소를 완료하는 시점에 인근 부동산에 저희집을 올리려 합니다. 시시때때로 피터팬이나 레몬테라스에 저희방을 올리면서 이것 또한 첫경험이라 먼지만 쌓아 두었던 DSLR카메라를 꺼내 집을 이쁘게 찍어보려고 합니다. 앞서 여러가지 우여곡절이 있었던 관계로 공실의 위험도 분명 있겠지만 긍정의 자세! 정신의 책무장(?)! 사랑하는와이프! 를 믿고 그리고 앞선 고수님들의 노하우와 사례들로 이겨나갈것을 확신합니다. 




10. 마지막 
휴우 글을 쓰다보니 이렇게나 길어진줄은 몰랐습니다..
지금 대출규제도 많고 저희는 이렇다 할 저희부부만의 집도 없습니다.
정부정책에 따라 신혼부부특별공급을 바라볼수밖에 없어서 덜컥 빌라 경매를 시작할수도 없고
주택수에 산정되지 않는 오피스텔 매물로 월세셋팅을 시작하였습니다.
오피스텔은 주택보단 깔끔한 맛이 있는데 주택보다 대출받기가 힘들고 취득세 또한 4.6％여서 자금에 관한 리스크가 크더군요..
그래도 신혼부부특별분양의 실거주+시세차익을 포기할수 없어서 당분간 분양받을때까진 상가 혹은 오피스텔 매물건으로 진행해야 할것 같고.. 더더욱이 자금난이 심해질것 같습니다. 
다시 허리띠 꽉 졸라매고 현재 진행하는 요식업도 재정비를 잘해야겠지요.. 
경매를 하나 시작했을뿐인데 저희부부 삶이 많이 달라졌습니다 돈에 대한 확실한 소비패턴을 찾았고 전에 같았으면 외식한번 하고 영화한번 보고 뮤지컬한번 보러갔을텐데 할돈들마저 모으고 있습니다. 괜시리 연애때 이것저것 다하고 이제와서 경매시작한다고 제대로 데이트한번 못해준 와이프에게 미안하더군요 ㅠㅠ. 그래서인지 더 빨리 목표에 달성하고 싶습니다. 
아직 결혼한지 1년도 안됫지만 5년계획을 이곳에서 당당히 말한 만큼 꼭 지켜내고 싶습니다. 
계획중 1년차 목표에 도달했을때 아내와 아기를 가질 생각이고 새로 태어날 아기를 생각하면 지금 힘든거야 아무것도 아니라 생각합니다.
이게 저희부부에 첫1호 월세집이지만 12월달에만 봐둔 물건이 있기에 다시 또 도전해보려고 합니다! 긴글 읽어 주셔서 감사합니다^^; 12월달 봐둔 물건이 낙찰된다면 다시 소식 올리겠습니다!

=======================================
원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"

http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/7578

======================================= 

[경소]

좋은 글 감사합니다

현재 무주택인 부분 활용을 위해서 어쩔수 없이 오피스텔에 투자하셨네요

비슷한 처지라서 공감이 많이 가네요

첫 물건을 여러 시행착오끝에 잘 처리하셨네요

지금도 성공투자하시고 계실거 같네요

좋은 글 감사합니다

[러데이]

대출에 대해서도 어느정도 알고 있어야 원만하게 경매를 진행할 수 있겠군요... 좋은 참고 되었습니다. 세우신 계획이 무탈하게 이루어지셨으면 합니다.

[한슈아이]

자세하고 솔직한 경험담 감사합니다!
대출 문제가 생각보다 큰 걸림돌이라는 사실은 몰랐네요ㅠ
응원하게 되는 글 이였습니다

[자근부자]

정말축하드려요

[행복한삼남매]

대출도 만만치 않군요.
도전하는 모습이 멋집니다.
축하드리고 잘 읽고 갑니다.

[손주희]

축하드려요..^^

[날고구마]

대출이 진짜 만만치 않구만요 ㅠㅠ 응원드립니다.

[초보재테크인]

정말 축하드립니다! 긴 경험담 정말 소중하게 잘 읽었습니다.. 남은 기간 동안도 노력하셔서 꼭 성공하시길 바랍니다!

[nurioking]

축하드립니다

[아이들]

정말 축하드려요. 저도 많이 배워서 꼭 성공하고 싶어요.

[하얀달7]

자세한 후기 감사합니다! 너무 도움됐어요!
앞으로도 좋은 글 부탁드리겠습니다!!

[프룻룹스]

실제 하나씩 진행하다보면 겪게될 시행착오들이 너무나 많겠죠.. 그래도 부부 함께 꿈을 그리고 계획을 세우시는 모습을 보니 두분께서 잘 헤쳐나가실 수 있을 거라고 생각합니다 :) 응원하겠습니다 화이팅!

[오잉요]

낙찰 이전에 대출에 관한 공부도 조금은 해두면 좋을 것 같네요. 그래도 하나 하나 해결해 나가시는 모습 존경스러워요!

[랜드러버]

소투스6기 포레스트박 잘 읽었습니다