재건축초과이익환수제 면제 단지 둔촌주공 3~4억원대로 매수-신규 37평, 43평, 50평, 1+1 분양받기 전략

[dream박대표]

재건축초과이익환수제 면제 단지 둔촌주공 3~4억원대로 매수

-신규 37평, 43평, 50평, 1+1 분양받기 전략

둔촌주공아파트 재건축 사업 예상 일정

2017.03.13. 이주비 대출을 위한 금융기관 선정 입찰 마감

2017.03~04. 이주계획 접수 및 이주관련 사전 상담 센터 운영

2017.05. 관리처분인가

2017.06~07 이주 개시(예상)

최근 재건축 투자 수익성의 화두는 단연 재건축초과이익환수제 해당 유무입니다.

올해 말 재건축초과이익환수제 유예가 끝나고 2018년 1월 1월부터 다시 부활될 위기에 놓인

재건축초과이익환수제는 재건축으로 인한 시세 차익에 대해 세금을 부과하는 제도로

▲3천만원 이하는 면제

▲3천만원 초과분 부터는 구간 별로 10~50%까지 부담금으로 거둬들이는 제도입니다.

때문에 재건축을 추진 중인 반포주공1단지, 잠실주공5단지, 대치동 은마아파트 등 재건축 단지들은 불만 고조 상태입니다. 반포주공1단지, 잠실주공5단지 등은 50층을 포기하고 서울시에서 요구하는 35층 건립을 수용하며 올해 안에 관리처분인가 신청을 하는데 사활을 걸고 있습니다. 하지만 재건축 사업은 일정 기간을 요하는 절차법을 따라야 하므로 올해 안에 관리처분인가 신청 가능 여부가 확실치 않은 상황으로 은마아파트 등 재건축 단지들과 의견을 같이하며  재건축초과이익환수제에 따른 부담금 부과 유예 시점을 올해 말에서 2020년 말까지 3년 연장해 달라고 국회를 통해 '재건축초과이익환수에 관한 법률' 개정 안을 발의할 예정이라고 합니다.

개발이익이 발생하는 재개발은 열외시켜 주고 재건축에만 부담금을 부과하는 산정 기준에 대해서도 부당성이 제기되고 있습니다. 또한 미실현 이익에 대해 부담금을 물리는 것은 합헌 여부에 대한 논란이 일고 있어 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 폐지되어야 마땅한 법이지만 대통령 탄핵과 대선 등으로 일정이 바쁜 정부에서는 유예 검토를 생각지 않고 있어 개정 안이 국회를 통과할지는 미지수입니다. 국토교통부도 향후 국회 심의 과정을 지켜보겠다는 의견만 내비추고 았습니다.

그런면에서 2016년 11월 18일 관리처분인가 신청을 마친 둔촌주공아파트는 재건축초과익환수 면제 지역으로 수익성 창출의 대마왕이라고 할 수 있습니다.

이를 감지한 투자의 고수들은 대통령 탄핵, 조기 대선 등 정국의 혼란과 미국 금리인상 단행에도 흔들리지 않고 매수에 뛰어들고 있으며 , 금리인상 이후에도 1단지 7.5평, 2단지 16평, 4단지 23평 등이 거래됐습니다.

3월 18일 현재 시점 둔촌주공아파트는 1단지 18평, 22평, 2단지 16평, 3단지 23평, 31평, 34평, 4단지 23평, 25평, 31평, 34평 등이 전 평형에 걸쳐 저가매물 대부분이 거래됐습니다.

앞으로도 재건축초과이익 부담금 면제 반사이익 효과는 계속될 것으로 예상되므로

둔촌주공 투자를 생각하는 대기 매수자라면 구입 시기를 최대한 앞당겨 관리처분인가 이전으로 정하는 것이 좋을 것입니다.

※본론으로 들어가 3억원(4억원)대 투자금액으로 둔촌주공 매수, 신축 37평, 43평, 50평, 1+1 분양받기 전략을 세워 보겠습니다.

 3~4억원대 투자비용으로 둔촌주공 신축 37평, 43평,50평, 1+1 분양받기 전략(1)

현재 시점 기존 주택으로 매매가(국민은행 KB시세)의 70% 대출을 받을 수 있습니다.(전세 포함)

ex1) 94,500만원x70%=66,000만원(전세 포함)

관리처분인가 이후 입주권 시점 감정평가액의 60~70% 대출이 가능합니다.

ex2) 844,400천원x60~70%=50,000~59,000만원(기본이주비+추가이주비)

감정평가 순위 1968~2002등 매물로 43평, 19+19평 분양 가능하고, 37평, 50평도 가능할 것으로 예상됩니다.

 3~4억원대 투자비용으로 둔촌주공 신규 37평, 43평, 50평, 1+1 분양받기 전략(2)

    

현재 시점 기존 주택으로 매매가(국민은행 KB시세)의 70% 대출을 받을 수 있습니다.(전세 포함)

ex1) 95,500만원x70%=66,000만원(전세 포함)

관리처분인가 이후 입주권 시점 감정평가액의 60~70% 대출이 가능합니다.

 ex2) 852,550천원x60~70%=50,000~59,000만원(기본이주비+추가이주비)

감정평가 순위 1370~1387등 매물로 43평, 19+19평, 37평 분양 가능하고, 50평도 가능할 것으로 예상됩니다.

위와같이 주택으로 보는 현재 시점과 입주권 시점에서는 은행 대출에 차이를 보이고 있습니다.

따라서 둔촌주공 신규 매수자들은 순수 현금자산 및 은행 대출을 통한 투자자금 준비에 차질이 없도록 만전을 기해야 할 것입니다.

※다음은 3월 18일 현재 둔촌주공 전체 부동산에 출시된 거래 가능한 저가매물입니다.

(매수 시 종전자산감정평가액 및 권리가액, 추가부담금(환급금) 확인은 필수, 저희 드림공인에서 도와드리겠습니다.)

1단지 7.5평(대지지분 8.94평) 56,500만원(4층-19평, 23평, 26평, 34평)

1단지 16평(대지지분 19.09평) 77,800만원(1층-19평, 23평, 26평, 34평)

1지 18평(대지지분 21.48평) 80,000만원(1층-23평, 26평, 34평)

1단지 18평(대지지분 21.48평) 81,500만원(3층-23평, 26평, 34평)

1단지 22평(대지지분 26.24평) 89,000만원(1층-23평, 26평, 34평, 43평)

1단지 25평(대지지분 29.83평) 98,500~100,000만원(급매, 19+19평, 34평, 37평, 43평, 50평)

2단지 16평(대지지분 18.76평) 76,500만원(5층-23평, 26평, 34평)

2단지 22평(대지지분 25.79평) 86,500~90,000만원(1층-26평, 34평, 43평)

2단지 25평(대지지분 29.3평) 93,500~95,500만원(급급매, 19+19평, 34평, 37평, 43평, 50평)

3단지 23평(대지지분 18.76평) 77,000~80,000만원(10층-23평, 26평, 34평)

3단지 31평(대지지분 25.79평) 88,000~91,000만원(2층-34평, 43평)

3단지 34평(대지지분 29.3평) 98,000~100,000만원

(6층, 4층, 19+19평, 19+23평, 34평, 37평, 43평, 50평)

4단지 23평(대지지분 18.34평) 76,800만원(7층-23평, 26평, 34평)

4단지 25평(대지지분 20.64평, 21.48평) 79,000~82,000만원(6층-23평, 26평, 34평)

4단지 31평(대지지분 25.22평) 88,000~90,000만원(5층-34평, 43평)

4단지 34평(대지지분 28.66평) 94,000만원, 95,000만원, 98,000만원

(1층, 4층, 8층,19+19평, 34평, 37평, 43평, 50평)

4단지 34평(29.83평) 95,500만원 98,000만원,104,500만원, 110,000만원

(1층, 7층,8층급급매, 19+19평, 19+23평, 34평, 37평, 43평, 50평)

둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 저희 드림공인으로 연락바랍니다.

둔촌주공 드림공인 02-478-9800 010-9133-8705

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■ 둔촌주공 신규분양 109a(43평) 평면도 확장형

둔촌주공아파트 현재 배치도-5930세대