스크랩 기사 청담동 초고가 주택부지도 공매 위기…"PF 자금 경색에 줄줄이 사업 중단"

[KF21 보라매]

'루시아 청담 514' 2263억에 첫 공매
서울 하이앤드 주거사업 연달아 좌초
“시장 침체 장기화에 '블루오션' 없어"
루시아 측 "일부 자금 상환 후 곧 사업 재개"

남산 그랜드하얏트주차장 부지 개발 예상 조감도.

그동안 경기의 무풍지대로 꼽혔던 최고급주택 개발 사업도 부동산 시장의 자금 경색과 고금리 여파의 직격탄을 맞고 있다. 국내 최고 분양가 기록을 새로 쓸 것으로 전망돼온 최고급 주거 시설 ‘루시아 청담 514 더 테라스’ 부지가 공매로 나온 것도 이 같은 이유다. 개발 사업은 토지 매입 대금과 초기 사업비를 브리지론으로 마련하고 착공 이후 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 브리지론을 갚으며 진행되는데 이 과정에서 자금이 막히며 사업이 좌초되는 것이다.

14일 경매 업계에 따르면 시행사인 루시아홀딩스는 지난해 12월 20일 만기였던 원리금(브리지론) 1500억 원을 상환하는 데 실패했다. 이에 시행사는 대주단(SK증권과 메리츠화재 등)과 기한이익 부활과 연장 조건을 협의했으나 결국 1월 10일 기한이익상실(EOD)을 통보 받았고 공매 절차를 밟고 있다. 감정가는 2110억 원으로 1차 공매 예정 금액은 2263억 원이다. 다만 루시아 측 관계자는 “급히 자금을 마련해 일부 채권자의 상환 요구를 충족시키고 공매를 취하하는 방안을 추진하고 있다”며 “이르면 이달만 분양을 시작할 계획”이라고 말했다.

최근 중단된 주요‘하이엔드 주거’개발 사업 현황 16판2

한때 개발 업계에서 하이엔드 주거 시설은 일반 주거 시설과 수요층이 다른 만큼 위험이 적은 사업 중 하나로 꼽혔다. 총 47가구 규모로 준공 예정이었던 이번 단지도 루프톱과 인피니티풀은 물론 전 세대 중대형 타입 및 테라스 구조, 일부 세대 복층, 건물 외관 녹지화 등을 통해 ‘상위 1%’를 위한 주거 시설을 표방해왔다. 해당 시행사는 앞서 ‘루시아 청담 546 더 리버’ ‘루시아 도산 208’ 등 하이엔드 주택 개발 사업을 연달아 성공시킨 바 있어 이번에도 흥행을 자신해온 것으로 전해졌다.

하지만 공사비 상승과 PF 경색이 장기화되며 초고급주택 개발 사업이 좌초되는 일이 잦아지고 있다. 앞서 서울 용산구 남산 그랜드하얏트호텔의 주차장 부지를 주거 단지로 개발하는 사업을 진행해온 이든 센트럴 한남 PFV은 지난해 만기가 돌아온 대출 2210억 원을 상환하지 못해 EOD가 발생했다. 업계에서는 우선 매수권을 보유한 모아건설이 땅 매입을 검토하고 있으나 불발 시 공매로 넘겨질 것으로 보고 있다.

최근에는 시행사들이 고급주택 개발 사업의 PF 대출 만기 연장이 여의치 않자 매각에 나서고 있지만 이마저도 어려운 상태다. 서울 강남 역삼동에서 초고급 주거용 오피스텔 개발 사업을 추진해온 아스터개발은 최근 해당 부지에 대해 마스턴투자운용과 매각 협상을 벌였으나 잠정 중단한 것으로 전해졌다. 양측이 매수 금액 협의에 실패한 게 원인으로 알려졌다. 아스터개발은 해당 부지를 2021년 SK D&D개발로부터 1200억 원에 인수했다. 아스터개발은 현재 대주단과 협의해 지난달 10일 기업어음(CP) 만기를 세 번째 연장한 상태다.

이에 대해 개발 업계의 한 관계자는 “주택 경기 침체에도 하이엔드 주거 사업은 일반 주거 시설 대비 분위기가 나은 편이었다”면서도 “시장 침체가 장기화될 것으로 보이는 반면 정부 금융은 아파트 등 일반 수요층을 대상으로 한 사업에 국한되다 보니 하이엔드 사업도 리스크가 커지는 모양새”라고 전했다.

한편 ‘루시아 청담 514 더 테라스’ 공매가 연달아 유찰될 시 후순위 대주단은 대출금을 일부 돌려받지 못할 것으로 보인다. 4차 공매 예정 금액은 1650억 원으로 세금과 인건비 등을 고려하면 대출금인 1500억원을 온전히 회수하기 어려울 가능성이 높기 때문이다. 메리츠화재는 선순위로 950억 원을 빌려줬으나 SK증권은 후순위 대출에 인수 확약한 것으로 전해졌다. 대주단 관계자는 “기한이익 부활과 연장 조건을 지속적으로 협의 중”이라고 덧붙였다.

한민구 기자(1min9@sedaily.com)

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